【正文】 高。十多年來，公司一直致力于中高檔精品住宅的開發(fā)，輔以商業(yè)項目的開發(fā)和經(jīng)營。保利地產(chǎn)在 XX發(fā)展勢頭迅猛，對大面積一手地較為進取，目前其本地區(qū)還沒有項目，借助這個項目可以進入新的區(qū)域。 高。2. 雋御地產(chǎn)集團有限公司為香港聯(lián)合交易所上市路勁基建有限公司（股票編號：1098，下稱 “路勁 ”）的全資子公司，于 2023年成立，為路勁負責房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的旗艦公司一。總資產(chǎn) ，凈資產(chǎn)。路勁在中國八個省參與超過二十個收費公路和橋梁項目，經(jīng)營六十多個公路收費站，公路總里程約一千一百公里，投入資金超過六十億港元。4. 現(xiàn)時，雋御在廣東省 XX市及江蘇省常州市擁有數(shù)個住宅及商業(yè)地塊開發(fā)項目，土地儲備總建筑面積達 160萬平方米，已開工建筑面積達 25萬平方米，開發(fā)涉及總金額約人民幣 50億元。 5. 雋粵目前在 XX有一個住宅項目在售，建筑面積 10萬平米；另在珠江新城有兩個合作項目還未開發(fā)，總建筑面積 。 較高。2. XX城建開發(fā)集團與香港越秀企業(yè)集團實施資產(chǎn)重組，成為香港上市公司 “越秀投資 ”的主體。4. 從住宅拍賣市場來看，參與較少，今年參加西塔項目競標，并最終 2856元 /平米，總價 37萬平米的珠江新城西塔項目，預計該項目總資金需求 60億。 較高。2. XX市地下鐵道總公司房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)總部于 2023 年 8 月成立，專門負責房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。3. 總部已成功開發(fā)并銷售了金道花園、金蘭苑、富康新村等大中型居住小區(qū)。較高。 XX公司與中糧已有 城、海印橋西側(cè)項目等合作經(jīng)歷。 雙方各按 50% 的股比投入，共擔收益和風險。因此合作風險可控。政府移交土地存在一定的不可控性。加速前置風險： 項目風險與防范 (續(xù) )三 .土地獲取方式及項目風險分析XX區(qū)金沙洲 D地塊項目可行性研究報告 防范措施：1）關(guān)于交地問題：）關(guān)于交地問題： 考慮目前場地現(xiàn)狀已經(jīng)平整，無拆遷，政府延遲交地的主要問題在于沿江公園及周邊道路、市政配套管線建設(shè)，可建設(shè)用地本身具備移交的條件，因此，爭取協(xié)調(diào)政府先進行可建設(shè)用地的移交，保證開工按加速周期的要求進行。加速前置風險：四 .資金解決方案 XX區(qū)金沙洲 D地塊項目可行性研究報告 、公司整體資金狀況（單位：萬元）（備注：本部分指標均按樓面地價 4000元 /平米測算，實際成交地價將可能高于此起拍價。年度 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 合計 期初可用現(xiàn)金存量 13,535 7,078 84,230 121,170 127,423 126,038 　在建項目凈現(xiàn)金流 38,761 61,924 15,303 7,669 　 　 123,657 公司口凈現(xiàn)金流 14,436 12,877 3,112 9,552 39,977 在建項目貸款凈額 已獲取新項目凈現(xiàn)金流 50,781 48,104 24,750 8,136 1,385 751 28,073 新項目貸款凈額 20,000 20,000 可用于增量項目的現(xiàn)金存量 7,078 84,230 121,170 127,423 126,038 125,287 125,287 增量項目凈現(xiàn)金流 42,837 126,808 93,221 104,562 134,367 20,923 141,582 增量項目資金缺口 35,759 42,578 214,391 231,985 260,406 104,364 266,869 、待決策新項目現(xiàn)金流量計劃（單位：萬元） 說明： 待決策新項目資金峰值 186,957萬元，出現(xiàn)時點 2023年三季度 。、資金缺口解決方案 （ 1）擬向總部申請項目貸款額度 20230萬元；（ 2）擬與中糧集團合作解決 20230萬元資金缺口；四 .資金解決方案 XX區(qū)金沙洲 D地塊項目可行性研究報告 按樓面地價 4000元 /平米測算，項目 06年總體資金缺口為 ，但 06年存在 4億元階段性資金缺口，擬通過以下方式解決：說明：由于拍賣總價很可能高于 4000元 /平米，因此，項目在 07年 3月份也存在較大資金缺口，具體數(shù)額須待最終投標結(jié)果而定。 、項目銷售計劃 五 .項目開發(fā)計劃注：此銷售面積中不含車位；銷售單價不含車位部分。）經(jīng)濟指標 項目總金額（萬元）銷售收入 566,978開發(fā)成本 342,849資金峰值 186,957項目總投資 371,198凈利潤 107,506內(nèi)部投資收益率 %銷售凈利率 %XX區(qū)金沙洲 D地塊項目可行性研究報告 6. 2 合作項目 經(jīng)濟指標 六 .經(jīng)濟效益分析 XX區(qū)金沙洲 D地塊項目可行性研究報告 項目 數(shù)值總投資 185,599凈利潤 53,753投資回報率 %內(nèi)部收益率 % 項目開發(fā)各年的利潤體現(xiàn) 六 .經(jīng)濟效益分析 XX區(qū)金沙洲 D地塊項目可行性研究報告 經(jīng)濟指標 08年 09年 10年 合計結(jié)算面積（ m2） 107720 150808 172352 430881結(jié)算金額 (萬元 ) 130,138195,129241,711 566,978單位凈利潤 (元 /m2) 1818 2357 3039 2495凈利潤（萬元） 19,585 35,546 52,376 107,506銷售凈利率 % % % %（ 2）在此基礎(chǔ)上，經(jīng)過不斷調(diào)整和完善，初步形成 《 沙沙項目產(chǎn)品建議要點 》 ，為規(guī)劃設(shè)計工作提供參考；七 .前置與加速措施回顧與補充 產(chǎn)品類別 √ 成熟標準化產(chǎn)品 □ 創(chuàng)新產(chǎn)品（注明理由） 前置工作進展情況 客戶定位和產(chǎn)品定位前置工作進展情況（ 1）通過對項目屬性、客戶細分結(jié)果和片區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)研，經(jīng)過不斷深入的討論后得出 《 金沙州 D地塊市場和客戶的簡要分析 》 初步結(jié)論；（ 3）針對周邊代表性樓盤和 XX市珠江沿岸樓盤的分析，得出本地塊的 《 售價分析 》 初步結(jié)論；（ 4）組織各專業(yè)部門針對本項目運用 “ 七對眼睛 ” 的工具進行分析，得出《 “ 七對眼睛 ” 報告 》 。七 .前置與加速措施回顧與補充XX區(qū)金沙洲 D地塊項目可行性研究報告 加速措施 專業(yè)責 任人客 戶 定位和 產(chǎn) 品定位工作前置 營銷 管理部，莊小珊 產(chǎn) 品 設(shè)計 工作前置，確保 項 目摘牌后一個月內(nèi) 進 行 詳規(guī)報建設(shè)計 管理部， 謝 振 輝應(yīng) 用集 團 、深圳區(qū)域和 XX公司已有的成熟 產(chǎn) 品 營銷和設(shè)計：莊小珊、謝振輝 充分利用 XX公司在 藍 山 項 目、 東 平 項 目上已有的管理 資 源和 積 累的政府關(guān)系 項目部：鄧若宇 加速措施及專業(yè)負責人名單 SWOT 分析與結(jié)論優(yōu)勢216。 規(guī)模優(yōu)勢： 本項目為最近 XX市出讓的最大規(guī)模項目，可以更好的發(fā)揮 大規(guī)模社區(qū)規(guī)劃、開發(fā)和管理的優(yōu)勢；216。 區(qū)位優(yōu)勢： 本項目可方便聯(lián)系 XX市的各主要市區(qū)，具有很廣泛的客戶覆蓋面；216。 共享資源優(yōu)勢： 本項目與 正在銷售的 **項目相距 4公里，可以共用營銷、管理、配套等資源。 配套優(yōu)勢： 本項目所在片區(qū)項目公共市政配套由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)，除少量小區(qū)配套外，不需承擔片區(qū)公共配套建設(shè)投資，有利于降低項目成本。 項目周邊現(xiàn)狀缺乏大型的醫(yī)療、娛樂和商業(yè)設(shè)施，現(xiàn)狀的城市景觀較差；216。216。 機會216。 規(guī)劃的地鐵六號線的建成會進一步方便項目居民的出行，為項目帶來重大利好；216。 威脅216。 政府在該片區(qū)內(nèi)規(guī)劃了 5000套小戶型廉租住宅，對片區(qū)市場、形象帶來一定負面影響。根據(jù)公司的需要也可以力爭在 2023年底實現(xiàn)部分資源的結(jié)算本項目是 XX政府近期推出的地價支付期限最長的一個，因此按照 4000元 /平米地價水平預測，相對于巨大的地價總額，本項目競標成功后在 2個月（今年 11月 4日）只需要支付四億元（ 權(quán)益部分為 2億元）， 6個月（明年 3月 4日）支付約 ， 12個月（明年 9月 4日）支付約 ，約% 的地價款在 12個月后支付，地價款支付節(jié)奏較為有利XX公司的核心項目或者說大項目 ―― **項目，包括今年新增的城南地塊總計 60萬平米將在明年完成竣工結(jié)算，其他項目均為 15萬平米左右的中型項目或 4到 6萬平米的小型項目，在土地儲備結(jié)構(gòu)上存在嚴重缺陷XX政府今年的土地出讓計劃中類似大項目：金沙洲 F區(qū)項目被分成了五塊地、科學城交委項目已確定為 “9090”的 “雙競 ”項目、大學城項目將被推遲出讓、取而代之的水泥廠項目已經(jīng)確定為 50％商業(yè)和 50％ “90100”小戶型住宅，本次出讓項目可以說是補充 XX公司大項目的首選 投資建議XX區(qū)金沙洲 D地塊項目可行性研究報告綜上所述，本項目可行，申請決策審批！謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH