【正文】 的一年。國(guó)電風(fēng)力發(fā)電、香港協(xié) 鑫集團(tuán)鉛鋅礦勘探開發(fā)、河北三鑫實(shí)業(yè)集團(tuán)丁腈手套生產(chǎn)和河北京華公司碳酸鈣生產(chǎn)等項(xiàng)目成功簽約，為工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展蓄積了后勁。其中：一、二、三產(chǎn)業(yè)預(yù)計(jì)分別達(dá)到 億元、 22 億元和 億元。全社會(huì)固定投資預(yù)計(jì)達(dá)到15 億元。農(nóng)牧民人均純收入預(yù)計(jì)達(dá)到 4800 元。 以舊城區(qū)改造為基礎(chǔ)，鎮(zhèn)內(nèi)三橫兩縱的主街路基本實(shí)現(xiàn)了樓房化，新增商品房 萬 m2，有效地促進(jìn)了商貿(mào)流通企業(yè)的發(fā)展；通過合理規(guī)劃，成片開發(fā)，新建居民樓 16 萬余平方 米 ，涌現(xiàn)出了一批精品住宅小區(qū)。 目前南山的 菜市場(chǎng)已經(jīng)遠(yuǎn)不能滿足 庫倫鎮(zhèn)人民生活的需要。 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，為房地業(yè)發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)； 庫倫旗庫倫鎮(zhèn)露天市場(chǎng)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 15 從城市化進(jìn)程來看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的進(jìn)入、外來人中的進(jìn)入使得城區(qū)人口快速增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了較大的需求空間； 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨完善，第三產(chǎn)業(yè)所占比重不斷增長(zhǎng)，服務(wù)業(yè)及旅游業(yè)的快速增長(zhǎng)，就業(yè)機(jī)會(huì)的增加，給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來了一個(gè)寬松的發(fā)展 環(huán)境和機(jī)會(huì)； 人均收入、可支配收入的增長(zhǎng)，購買能力的上升，觀念的更新，為房地產(chǎn)消費(fèi)提供了強(qiáng)大的支撐； 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有良好基礎(chǔ)，供需兩旺。預(yù)測(cè)未來庫倫旗三至五年的房地產(chǎn)業(yè)仍然保持持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。地域價(jià)值無可取代。成熟完善的城區(qū)配套設(shè)施，極具潛力的商業(yè)背景使綜合樓占盡天時(shí)地利，成為現(xiàn)代社區(qū)的典范。文化和人文環(huán)境對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)至關(guān)重要，其巨大的潛在號(hào)召力有時(shí)會(huì)勝過樓盤的廣告炒作。 市場(chǎng)供需分析 （一）隨著庫倫鎮(zhèn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)逐步發(fā)展，近年來庫倫鎮(zhèn)加大了城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)力度，加快了舊城改造和新區(qū)開發(fā)步伐，優(yōu)化用地布局，城 鎮(zhèn)中心城區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)有了長(zhǎng)足的發(fā)展，極大地改善了城鎮(zhèn)商戶的經(jīng)營(yíng)條件，提升了城鎮(zhèn)居民的生活質(zhì)量。 （二） 2021 年以前，商業(yè)用房?jī)r(jià)格保持相對(duì)穩(wěn)定。據(jù)旗主管部門統(tǒng)計(jì)（均價(jià)）， 2021 年為 1850 元 /m2， 2021 年為 2200元 /m2， 2021 年為 2480 元 /m2， 2021 年為 2780 元 /m2， 2021年為 3800 元 /m2， 2021 年上半年為 4500 元 /m2，下半年達(dá)到4800 元 /m2； 2021 年達(dá)到 5000 元 /m2以上，部分“黃金”地段的均價(jià)達(dá)到了 10000 元 /m2。從審批建筑面積來看， 2021— 2021 年審批建筑面積分別為 、 、 、 、 萬 m2， 2021 年稍有下降，降幅為 %， 2021— 2021 年審批建筑面積逐年增加。 （四）需求分析 建設(shè)商業(yè)綜合樓，逐步使庫倫旗發(fā)展成為通遼市西南地區(qū)的中心城市，是今后一段時(shí)間該地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的主要奮斗目標(biāo)。 庫倫旗庫倫鎮(zhèn)露天市場(chǎng)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 18 從現(xiàn)在起到 2021 年的四、五年中，庫倫旗城區(qū)商品房屋價(jià)格走勢(shì)可能是繼續(xù)上漲、增幅減緩、前急后緩、前高后低的結(jié)構(gòu)優(yōu)化。 “十 一 五”期間，庫倫旗 城區(qū)商品房?jī)r(jià)格年漲幅在 10%左右。期間的價(jià)格結(jié)構(gòu)會(huì)更趨合理，主要理由如下： 第一城市化的進(jìn)程也直接拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)。這不僅表現(xiàn)為縣城城區(qū)的不斷擴(kuò)張，而且也表現(xiàn)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)的不斷加快。如此浩大的城市化建設(shè)，將給房地產(chǎn)開發(fā)帶來巨大商機(jī)。 第三市場(chǎng)化、商品化已經(jīng)是解決住宅 問題的根本途徑。因此，庫倫旗城區(qū)商品房?jī)r(jià)格今后繼續(xù)上揚(yáng)，只要不是漲幅過大，從總體上看，是利大于弊。 庫倫旗庫倫鎮(zhèn)露天市場(chǎng)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 19 市場(chǎng)前景分析 在市場(chǎng)調(diào)查過程中，可以發(fā)現(xiàn)目前庫倫的部分客戶已經(jīng)在心理上逐步的接受，這種趨勢(shì)經(jīng)過一個(gè)短周期的發(fā)展將逐漸成熟。 購買店鋪的客戶心態(tài)；一部分為 店鋪經(jīng)營(yíng)者，很多經(jīng)商戶盡管手里面有相當(dāng)積蓄，卻一直靠租鋪面經(jīng)營(yíng)；一部分為經(jīng)商成功人士，他們還要不斷增加財(cái)富；還有一部分為公務(wù)員，他們因受時(shí)間和職業(yè)所限，購買店鋪是一種較穩(wěn)妥的投資方式。這種狀態(tài)正好說明了商業(yè)活動(dòng)的質(zhì)量在提高，人們對(duì)商業(yè)活動(dòng)的要求在提高，從而帶來對(duì)商業(yè)活動(dòng)空間的新追求。因此，只要本項(xiàng)目的商業(yè)店鋪?zhàn)龊蒙虡I(yè)招商和運(yùn)營(yíng)，提供價(jià)格合理的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理，本項(xiàng)目的市場(chǎng)前景較好。 由此，根據(jù)旺盛的市場(chǎng)形勢(shì)，并通過實(shí)地調(diào)研，參照 庫倫鎮(zhèn)內(nèi)商業(yè)用房和住宅價(jià)格 ，我們對(duì)整個(gè)小區(qū)的價(jià)格進(jìn)行了科學(xué)定位。上部為淡黃色亞砂土、粉砂、膠結(jié)松散，含云母片黑色礦物較多，厚度 5— 7m；下部為粗砂爍石層，爍石占 60%，爍徑 4— 6 厘 m、厚 6— 8m，可作為城市建設(shè)用地。此外，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)未見含礦地層和含礦構(gòu)造，項(xiàng)目建設(shè)不存在壓覆礦產(chǎn)問題。 地下水由大氣降水補(bǔ)給，水量較小，場(chǎng)址及周邊未見滑坡、溶洞及軟地層等不良地質(zhì)現(xiàn)象。在項(xiàng)目建設(shè)過程中將按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行建設(shè)，合理組織交通，使項(xiàng)目滿足城市景觀、綠化設(shè)計(jì)、消防、交通等規(guī)范的要求。 社會(huì)環(huán)境條件 本項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃用地附近無工業(yè)企業(yè)，項(xiàng)目附近無化學(xué) 污染源、軍事設(shè)施，無過境架空高壓線，無危及人身安全的易燃易爆危險(xiǎn)物品庫。 施工條件 本項(xiàng)目場(chǎng)址地勢(shì)較平坦，水電可就近接入；工程建設(shè)的磚、爍石、沙等材料可就地取材，鋼筋、水泥可就近購買，施工條件較好。是庫倫旗的居住集中發(fā)展區(qū)。 蔬菜和商貿(mào)市場(chǎng)建筑面積 14996㎡ 。 總體規(guī)劃構(gòu)思 本項(xiàng)目參照發(fā)達(dá)地區(qū)的相同產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域業(yè)界的優(yōu)點(diǎn)， 結(jié) 合本地區(qū)實(shí)際情況，邀請(qǐng)知名設(shè)計(jì)單位傾力打造，對(duì)市場(chǎng)布局、建筑外立面、戶型設(shè)計(jì)、樓宇間距、停車場(chǎng)位等合理規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)。 （ 1） 蔬菜商貿(mào)市場(chǎng) 西側(cè)建筑蔬菜商貿(mào)市場(chǎng)，東西長(zhǎng) 163m，南北寬 46m?？傉嫉孛娣e為 7498㎡ 。 北側(cè)兩個(gè)主門，東西南側(cè)各 留三個(gè)次門，每個(gè)門的寬度為 6m。 庫倫旗庫倫鎮(zhèn)露天市場(chǎng)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 25 每層設(shè)兩個(gè)公共衛(wèi)生間，每個(gè)衛(wèi)生間的面積都為 48m2，共計(jì) 192m2。 一二層內(nèi)部四周設(shè) 精品間 ，其中一樓為 67 間，二樓為74 間。 一二層 精品間 臨 精品間 設(shè)環(huán)形 寬通道。 二樓環(huán)形通道內(nèi)側(cè)設(shè)置為一二樓露天天井。西部臨蔬菜商貿(mào)市場(chǎng)西門和東部臨擬建住宅小區(qū)庫倫旗庫倫鎮(zhèn)露天市場(chǎng)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 26 各留 4m 寬道路。本項(xiàng)目全部按停車場(chǎng)進(jìn)行計(jì)算。 規(guī)劃詳表 項(xiàng)目 面積 數(shù)量 蔬菜商貿(mào)市場(chǎng) 一樓總面積 入口（以占用外圍臨街房和內(nèi)部 精品間 計(jì)算） 5 樓梯（ 以 占用一二樓精品間 計(jì)算 ） 3 臨街門面房 47 精品間 67 內(nèi)部通道 1 內(nèi)部攤位 97 公共衛(wèi)生間 2 二樓總面積 樓梯（ 以 占用二樓精品間 計(jì)算 ） 3 二樓 精品間 74 與一樓連體臨街門面房 0 二樓內(nèi)部通道 1 公共衛(wèi)生間 2 挑空天井 1 停 車場(chǎng) 停車場(chǎng) 1 規(guī)劃指標(biāo)表 容積率 建筑密度 （ %） 72 庫倫旗庫倫鎮(zhèn)露天市場(chǎng)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 27 第 6 章 建筑 設(shè)計(jì) 方案 設(shè)計(jì)依據(jù) 1．《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 2.《民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 項(xiàng)目構(gòu)成范圍 本項(xiàng)目新建 設(shè)計(jì)蔬菜商貿(mào)市場(chǎng) 14996㎡ ， 停車場(chǎng) 1104m2。 蔬菜商貿(mào)市場(chǎng) 建設(shè) 標(biāo)準(zhǔn) 本項(xiàng)目 建設(shè) 封閉蔬菜商貿(mào)市場(chǎng)一處 ，整體建筑檐頭高度，脊高 。 結(jié)構(gòu) ：采用混凝土樁基，柱梁框 架 支撐結(jié)構(gòu)。 地面：全部采用水磨石防滑地面。 門窗： 全部采用塑鋼窗雙層真空玻璃； 各 入口為不銹鋼伸縮門，店鋪采用不銹鋼對(duì)開門。每個(gè) 臨街 商鋪設(shè)置獨(dú)立衛(wèi)生間 ，內(nèi)部精品間不設(shè)衛(wèi)生間 。 大廳衛(wèi)生間 外設(shè)洗手間，內(nèi)部分設(shè)男女衛(wèi)生間。 穹頂：鋼網(wǎng)架結(jié)構(gòu)，頂部為玻璃透光頂。 供電： 臨街 商鋪和精品間全部設(shè)墻壁開關(guān)，獨(dú)立電表供電。大廳照明采用頂部直射節(jié)能 燈 具。 消防：大廳內(nèi)每隔 30m 墻壁處設(shè)一處消防栓。 樓梯：大廳內(nèi) 設(shè) 三處上下樓梯，上下總寬度為 6m， 水磨石防滑踏步， 不銹鋼 扶手。 道路： 采用公路三級(jí)路面標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。 龍 柏、庫倫旗庫倫鎮(zhèn)露天市場(chǎng)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 29 檜柏 進(jìn)行 綠化。供水管道采用DN150UPVC 管線接入。 消防： 全部區(qū)域設(shè) 4處消防井 。消防用水量按 30L/s。 安防 ：市場(chǎng)根據(jù)不同位置設(shè)有監(jiān)控設(shè)施。小區(qū)由 北山 供熱管網(wǎng)統(tǒng)一供熱，主接入管道為300mm的無縫鋼管，樓內(nèi)采用 50mm 主供熱管道。 整個(gè)項(xiàng)目 內(nèi)供電線路全部采用 地埋式。 主要質(zhì)量參數(shù) 主要質(zhì)量參數(shù) 序號(hào) 質(zhì)量項(xiàng)目 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 1 屋面防水 保用五年 2 墻面、衛(wèi)生間地面滲漏 保用三年 3 墻面、頂棚抹灰脫落 保用二年 4 地面空鼓開裂、大面積起砂 保用二年 5 門窗翹裂、五金件損壞 保用二年 6 管道堵塞 保用二年 7 供 熱 系統(tǒng)和設(shè)備 兩個(gè)采暖期 8 電器管線 保用十年 9 給、排水管道安裝 保用十年 10 地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu) 正常合理使用壽命內(nèi) 11 抗震 7 級(jí) 庫倫旗庫倫鎮(zhèn)露天市場(chǎng)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 30 第 7 章 節(jié)能與節(jié)水 節(jié)能節(jié)水措施 、新工藝機(jī)電設(shè)備，不選用已公布淘汰的機(jī)電產(chǎn)品。 。 節(jié)水措施 ，提高水資源利用率，降低水資源無效水泵。 ，提高水資源的利用率，降低水資源無效損耗。 庫倫旗庫倫鎮(zhèn)露天市場(chǎng)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 31 度高的設(shè)備。本項(xiàng)目建設(shè)，對(duì)建設(shè)地點(diǎn)不存在水土破壞，開挖地基后的余土可用于回填，建后裸露土地進(jìn)行硬化。對(duì)大氣影響主要是粉塵污染（主要產(chǎn)生于灰土攪拌和施工材料運(yùn)輸入土方運(yùn)輸）；噪聲主要來源于施工機(jī)械作業(yè)產(chǎn)生的噪聲。施工期盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤(rùn)，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車輛應(yīng)限速行駛。 于 2m 的簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪聲影