【正文】 % 公建設施 車輛位置 管線設計 豎向設計 人防工程 綠化小品、植物配置 15% 整體空間環(huán)境效果 道路沿線景觀 公共綠地 社會效益 環(huán)境效益 經(jīng)濟效益 第三步 建筑風格與小區(qū)環(huán)境 隨著市場的日趨成熟及競爭的加劇。但是由于景觀環(huán)境剛剛起步。積數(shù)年之 經(jīng)驗， APEX在這方面有著較為全面而細致的把握。 一級標準 二級標準 標準 權重比 適用性 平面空間布置綜合結(jié)果 朝向 家具布置 儲藏設施 陽臺設施 樓梯走道 公用設施 廚房 衛(wèi)生間 安全措施 結(jié)構(gòu)安全 室內(nèi)效果 室外效果 采光 通風 隔聲 材料設備的先進性 平面布局 保溫保熱 節(jié)水節(jié)能 經(jīng)濟效益 略 略 安全性 環(huán)境性 可持續(xù)性 經(jīng)濟性 第五步 功能的定位 功能定位對于樓盤而言是一個廣義的概念。 關于智能化的研判 1）、家庭部分 2）、社區(qū)部分 3）、智能化的七大基礎子系統(tǒng) 關于裝修的研判 1）、分析毛坯房與裝修房的利弊 2）、裝不裝修 —— 研究市場 隨著居住環(huán)境的改善，個性化追求是重要的趨勢。因 此，項目住宅的裝修問題是項目發(fā)展的重要策略，它直接影響著 銷售的速度。市場消費 的日趨成熟，消費者更注重和生活密切相關的物業(yè)管理。 研判物業(yè)管理的目標 挑選物業(yè)管理公司流程 確定物業(yè)管理的內(nèi)容 管理費的確定流程 物業(yè)管理形象推廣設計 1)自己管理，實施要點。這就要求專業(yè)而富有實踐的地產(chǎn)營銷組織貫穿始終。 貫穿始終的專業(yè)化營銷組織是阿佩克思全程策略的重要體現(xiàn)。 阿佩克思認為：建筑設計的成果決定建設項目的社會價值，即決定了在社會需求市場的認 可程度，決定了發(fā)展商的成本、利潤，決定了投資回收的速度 …… 總而言之，決定了本項目成 功與否。 結(jié)合批準的總投資估算及市場情況，對各方案的經(jīng)濟指標進行分析比較。在這個階段要正確處理好工期、質(zhì)量、投資三者間的關系，要以主動的系統(tǒng)控制思想，以預防為主，正確協(xié)調(diào)三者間的關系，以達到預期的目標。 把握設計要求 設備選型，招標小組 中標通知 設備選型 選擇供應商 招投標 商務談判 簽訂合同 評標 確定供貨單位 （三）監(jiān)理公司的挑選流程 監(jiān)理公司的介入時間，可從設計階段開始，也可從施工階段開始，到竣工驗收、保修期結(jié)束。價格低了，利潤少了一大塊；價格定高了，怕被市場遣送回府。不妨在這里一一展示。在地產(chǎn)營銷中，最難把握的是價格，因此熟悉掌握地產(chǎn)價格的形成過程與定價方法，靈活運用各種定價策略，是開展地產(chǎn)市場營銷的必要環(huán)節(jié)。因此，定位依據(jù)要順從市場及時間的變化規(guī)律。價格策劃是整個項目營銷中極其重要的一環(huán)。它貫穿著項目營銷活動的全過程。 選擇定價策略 滲透定價、取汁定價、差別定價、折扣定價、心理定價 選擇價格的入市策略 投石問路策略、低價開盤策略、高價開盤策略 第三步 確定項目的定價流程 地產(chǎn)產(chǎn)品是在一定程度上可以拆分組合的。同時，不同的單個產(chǎn)品之間相互影響，它們又有一種相互參照。積多年之經(jīng)驗，阿佩克思在定價方面總結(jié)出定價的八步流程。 動態(tài)定價策略 1） 動態(tài)定價模式的四個基本點 2） 動態(tài)定價的技巧 靜態(tài)定價策略 1）靜態(tài)定價模式的基本法則 2）靜態(tài)定價模式的步驟 3）靜態(tài)定價模式的方法 表一、定價細部因素的考量 定級因素及權數(shù) 指標細分 分值細分位置 略 略價格 配套 物業(yè)管理 建筑質(zhì)量 交通 城市規(guī)劃 樓盤規(guī)模 朝向 外觀 室內(nèi)裝修 環(huán)保 發(fā)展商實力 付款方式 戶型設計 銷售情況 廣告 車位 第五步 具體定價方法 的選擇 樓盤銷售市場價格水平的制定，主要取決該樓盤的市場競爭條件，以及個別供給者的定價行為及模式。有效、科學的價差策略不僅可以提高項目的利潤空間。充分掌握這些因素對價格的影響程度。以利整個項目營銷進程的順利進行。制造細分市場上的供求不平衡。 調(diào)價策略主要把握住以下五個要素： 1. 調(diào)價提前 2. 調(diào)價時機 3. 調(diào)價順序 4. 調(diào)價方式方法 5. 調(diào)價幅度 陸、 營銷推廣篇幅 營銷推廣是房地產(chǎn)項目發(fā)展中最富可變性的一個環(huán)節(jié)。營銷推廣中的樓盤包裝、現(xiàn)場氣氛、推廣主題、廣告創(chuàng)意、促銷廣告等都最具可變性?！坝猛粋€聲音說話”才最有力。 操作流程圖： 營銷推廣 1. 品牌名稱設計 2. VI系統(tǒng)設計 3. 工地現(xiàn)場形象設計 4. 售樓中心形象設計 5. 小區(qū)導示系統(tǒng)設計 1. 全程營銷策略制度 2. 全程量類供應策略 3. 全程價格策略 4. 全程促銷策略 1. 總體推廣策略 2. 活動推廣策略 3. 軟性推廣策略 1. 總體廣告策略 2. 階段廣告計劃 3. 廣告核心主題 項目品牌設計 項目營銷策劃 項目推廣計劃 項目廣告策略 廣告內(nèi)容與表現(xiàn)形式 廣告媒體計劃 1. 銷售階段性策略 2. 銷售準備 3. 銷售技巧 4. 銷售培訓 銷售策略 營銷推廣是項目定位后的一個最核心的環(huán)節(jié) 第一步 項目品牌設計 房地產(chǎn)已進入整合營銷的時代，市場競爭在很多方面是一個品牌的競爭。 1. 項目品牌名稱設計 1) 當?shù)噩F(xiàn)有樓盤名稱評析 2) 當?shù)卣Z言、語音習慣與習俗分析 3) 本項目物質(zhì)分析 4) 本項目品牌名稱設計 2. 項目 VI系統(tǒng)設計 1) 本項目視覺形象定位 2) 本項目視覺形象核心要素設計 3) 本項目視覺形象應用要素設計 3. 工地現(xiàn)場形象設計 1) 工地圍墻 2) 工地主入口 3) 工地主標識形象設計 4) 橫幅 /旗幟 /…… 4. 售樓中心形象設計 1) 形象風格 2) 看板 /燈箱 /旗幟 /…… 3) 功能性區(qū)域設計 6. 區(qū)內(nèi)導示、會所、公共設施、公益廣告、社區(qū)文化園地 項目營銷策略 8. 這一步是營銷推廣的核心部分，它是其它各部分最具指導性的策略思維。而且往往可以使爛尾樓起死回生。針對于不同的目的，選取的方式也不同。 1. 總體推廣策略 1) 推廣總體原則 2） 推廣主題 3） 推廣時機 4） 推廣方式 2. 活動推廣方案 1) 公關活動 2） 節(jié)目活動 3） 新聞性活動 3. 軟性推廣方案 1）新聞性宣傳 2）軟文廣告 廣告推廣方案 1) 廣告計劃 2） 廣告與其他手法 推廣時間分配方案 推廣預算分配方案 第四步 項目廣告策略 在市場競爭日趨激烈的今天，廣而告之不僅做而且更要創(chuàng)新個性，在廣告叢中嶄露頭角。但房地產(chǎn)廣告在販賣創(chuàng)意的同時，更要結(jié)合地產(chǎn)的專業(yè)性。不僅要爭奪注意力，更要爭單。它所包括的內(nèi)容很多，如價格策略、銷售準備，在前面已作詳細敘述。 （一）銷售準備階段 銷售準備工作是一個時間較長內(nèi)容較龐雜的工作，包括制定銷售計劃、醞釀價格策略、選擇銷售模式、確立開盤時機、安排銷售節(jié)奏等內(nèi)容，只有逐項統(tǒng)籌，才能做到有條不紊，萬無一失。 3. 銷售流程 廣告宣傳 銷售小組 市場調(diào)查 市場調(diào)查結(jié)果及時反饋策劃部，提出調(diào)整建議。 銷售策劃 內(nèi)容：建議售價、租賃價及價格 調(diào)整的時機，項目推出時機，推 出間隔等。并達到售樓形象和售樓效果的“