【正文】 商業(yè)建筑、 1個(gè)露天巴扎和 1座清真寺組成，標(biāo)志性建筑為 1座 70余米高的觀景塔和 1個(gè)能容納千人的文藝表演廣場(chǎng)。尤其是建筑面積為 2312平米的清真寺，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)活動(dòng)與宗教活動(dòng)的結(jié)合，使國(guó)際大巴扎迅速成為烏魯木齊新興的文化、旅游、休閑和購(gòu)物中心。眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般都會(huì)規(guī)劃數(shù)量不等的娛樂設(shè)施，相比而言，建于郊區(qū)的大型綜合性商業(yè)娛樂設(shè)施面積最大、設(shè)施種類最全、購(gòu)物娛樂化特征體現(xiàn)得最明顯 . 成功案例 東菀華南 MALL消費(fèi)娛樂化已經(jīng)成為現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃的一個(gè)主流思想，眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛在總體規(guī)劃中設(shè)計(jì)更多的娛樂元素，以達(dá)到可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的目的。華南 MALL的純商業(yè)面積達(dá)到 40萬平方米，是亞洲乃至世界上氣勢(shì)最宏偉、規(guī)模最大的 MALL商業(yè)建筑群之一。項(xiàng)目在娛樂元素的設(shè)計(jì)上，將動(dòng)感娛樂和閑娛樂相結(jié)合，創(chuàng)造了一個(gè)立體式的娛樂大空間，主力娛樂業(yè)態(tài)中有加拿大 IMAX巨幕電影、新加坡歡笑天地、英國(guó) BBC天線寶寶、美國(guó)時(shí)代華納影院等全球知名商家陣營(yíng)，而其中的新加坡歡笑天地則號(hào)稱中國(guó)最大的動(dòng)感娛樂街區(qū)。但是在這一戰(zhàn)略構(gòu)想中，項(xiàng)目的指標(biāo)設(shè)計(jì)卻應(yīng)該遵循保守化原則，與前瞻性的開發(fā)原則形成對(duì)比 .所謂指標(biāo)保守化實(shí)際是指項(xiàng)目的商業(yè)增長(zhǎng)幅度和預(yù)期營(yíng)業(yè)額應(yīng)適當(dāng)保守，而不應(yīng)過分樂觀，使項(xiàng)目在日后營(yíng)運(yùn)時(shí)無法如期完成財(cái)務(wù)指標(biāo)，從而導(dǎo)致項(xiàng)目的可持續(xù)運(yùn)營(yíng)受到影響。所以香港的購(gòu)物中心面積一般以幾萬平米的購(gòu)物中心居多，只有少數(shù)區(qū)域超過 10萬平米，目前還沒有超過 20萬平米的。技術(shù)先進(jìn)化建筑示例組合街的組合：這個(gè)組合是有關(guān)于商業(yè)動(dòng)線設(shè)計(jì)所必須考慮的一個(gè)各方面因素結(jié)合的一個(gè)綜合體，它主要包括街、街角、廣場(chǎng)、流量、表現(xiàn)等五個(gè)方面因素的組合考慮；商業(yè)的組合：商業(yè)的組合是營(yíng)造一 個(gè)均好性的商業(yè)環(huán)境硬件組合，它主要包括街、商鋪、中庭、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、內(nèi)部組合（照明系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)等）等多元素的組合。商業(yè)篇2策劃商圈招商管理經(jīng)營(yíng)部分 （綠城桂花園三期商業(yè)）策劃■商業(yè)策劃的核心在于尋找商業(yè)活動(dòng)中價(jià)值規(guī)律和構(gòu)建實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值的價(jià)值鏈，通過三大價(jià)值規(guī)律，構(gòu)建一個(gè)需求強(qiáng)勁的、可實(shí)現(xiàn)的、全新的集餐飲、休閑、娛樂三位一體的一站式綠色情景 MALL。成功案例 合肥綠水雅客生態(tài)酒店 合肥綠水雅客生態(tài)酒店座落于合肥北二環(huán)以外的瑤海工業(yè)園物流大道和銅陵北路交匯處，作為一個(gè)總建面積接近 20230平米的超大型主題餐廳，周邊 3公里范圍內(nèi)的區(qū)域消費(fèi)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了酒店的運(yùn)行的，但是在酒店規(guī)模和生態(tài)兩大特色的強(qiáng)大號(hào)召力下，酒店從 06年 7月 1日開業(yè)以來，卻吸引了全合肥的廣域商務(wù)宴請(qǐng)客戶，輻射更遠(yuǎn)的區(qū)域甚至包括合肥周邊縣市，經(jīng)營(yíng)狀況也出現(xiàn)驚人的火爆，下午 2點(diǎn)以后基本上連大廳訂座都沒有，整個(gè)酒店商業(yè)價(jià)值的提升完全就是從廣域價(jià)值區(qū)域化得來。這種商鋪資源的最大化利用也就是商業(yè)項(xiàng)目稀缺價(jià)值高價(jià)化的一個(gè)重要體現(xiàn)。強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)使得一向是南京頂級(jí)消費(fèi)代名詞的金鷹也破天荒地搞起了 “ 滿 400送 120” ；德基廣場(chǎng)在商業(yè)資源的整合上，充分利用了商業(yè)資源稀缺價(jià)值高價(jià)化來實(shí)現(xiàn)商業(yè)環(huán)境的均好性，如商場(chǎng)的 27層環(huán)中庭周邊的鋪面就實(shí)現(xiàn)了租金收益的最大化，同一樓層環(huán)中庭以外的次級(jí)資源區(qū)在租金上則相差很大，這樣，能接受較高租金、利潤(rùn)較高的一些國(guó)際一線品牌如 VERSACE、 CERRUTI、ESCADA等就自然占據(jù)了商場(chǎng)的最好資源，和其本身的品牌形象也相吻合，而其他的二線品牌則自然流向次級(jí)區(qū)域，這樣，整個(gè)商場(chǎng)就自然實(shí)現(xiàn)了稀缺價(jià)值的高價(jià)化。成功案例 南京鐘山國(guó)際高爾夫 鐘山國(guó)際項(xiàng)目坐落于紫金山腳下，是南京市惟一在市區(qū)內(nèi)的高爾夫球場(chǎng)別墅項(xiàng)目，占地面積達(dá) 3671畝。俱樂部會(huì)所將包含有五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)動(dòng)員及裁判用房、標(biāo)準(zhǔn)客房、中西餐廳、壁球館、健身房等設(shè)施。該項(xiàng)目還包括部分高爾夫別墅，別墅區(qū)占地面積約 1037畝，將圍繞或穿插在 2300畝球場(chǎng)周圍。南京鐘山國(guó)際高爾夫■總體商業(yè)定位定位釋義： “合肥首個(gè) ”主要強(qiáng)調(diào)領(lǐng)先性、唯一性和震撼性； “餐飲、娛樂、休閑 ”是本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)的最主力業(yè)態(tài)； “一站式 ” 是本項(xiàng)目特色 MALL的主要特點(diǎn)，區(qū)別于現(xiàn)在流行的購(gòu)物 MALL； “綠色情景 MALL”則主要強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目所獨(dú)有的公園式生態(tài)環(huán)境，也是本項(xiàng)目定位高端的一個(gè)基礎(chǔ)。針對(duì)餐飲和娛樂業(yè)態(tài)，西區(qū)目前還沒有更高品質(zhì)的項(xiàng)目面市，這也正是本項(xiàng)目所尋找的稀缺業(yè)態(tài)，而本項(xiàng)目更大的市場(chǎng)空間還在于它是一個(gè)各種高檔服務(wù)型業(yè)態(tài)的大規(guī)模綜合體。綠城品牌的公信力和號(hào)召力綠城集團(tuán)在合肥通過綠城桂花園和百合公寓兩個(gè)項(xiàng)目的成功操作，在合肥所建立起的品牌資源可以在桂花園三期商業(yè)得到進(jìn)一步整合。? 調(diào)查結(jié)果顯示，不同的目標(biāo)消費(fèi)群體對(duì)菜肴口味的選擇都保持同樣的態(tài)度，首選都是川粵菜（ %），且遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其次選擇的家常菜（ %）；? 從高檔餐飲企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特色來看，海鮮和特色高檔餐飲所占比例較高，但是場(chǎng)所分布卻比較集中，基本上在環(huán)城路以內(nèi)，環(huán)城路以外的區(qū)域基本上是經(jīng)營(yíng)空白，今年 7月開業(yè)的綠水雅客生意火暴，就能很好地解釋這一現(xiàn)象；? 高檔商務(wù)宴請(qǐng)還能為休閑娛樂業(yè)帶來更多的客源，從而達(dá)到客源的最大限度挖掘；? 一些具備較大品牌效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的本地和外地餐飲連鎖應(yīng)該是本項(xiàng)目的重點(diǎn)招商對(duì)象，有些商家甚至具備自行購(gòu)買經(jīng)營(yíng)的能力； 高檔商務(wù)宴請(qǐng)高檔商務(wù)宴請(qǐng)目前高檔商務(wù)中餐基本上和 “ 海鮮 ” 劃上了等號(hào)，高檔海鮮酒樓的成功在一定程度上取決于規(guī)模和檔次，根據(jù)目前沿海發(fā)達(dá)城市及合肥本地相關(guān)海鮮酒樓的規(guī)模，以及相關(guān)經(jīng)營(yíng)商戶的訪談來看，海鮮酒樓的經(jīng)營(yíng)面積應(yīng)不低于 5000平米，但考慮到目前合肥西區(qū)尚無大型高檔酒樓，而且本項(xiàng)目周邊環(huán)境資源優(yōu)異，具備很大的輻射功能，本項(xiàng)目的餐飲主力店如果走特色餐飲或高檔海鮮酒樓的路線，在經(jīng)營(yíng)規(guī)模上可以考慮在 10000平米左右，甚至更高；對(duì)于本項(xiàng)目其他規(guī)劃的互補(bǔ)性質(zhì)餐飲商家，則主要考慮特色經(jīng)營(yíng)和滿足社區(qū)配套功能為主，經(jīng)營(yíng)商家可以多，甚至可以規(guī)劃出特色小餐飲區(qū)，但經(jīng)營(yíng)面積需要控制，一般不超過 500平米；C. 餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)面積規(guī)劃數(shù)據(jù)表明，合肥市商務(wù)群體休閑娛樂市場(chǎng)消費(fèi)潛力巨大商務(wù)群體娛樂群體消費(fèi)水平 個(gè)人休閑娛樂消費(fèi)水平 人均費(fèi)用： /人次 人均費(fèi)用： /人次? 調(diào)查結(jié)果顯示，合肥的商務(wù)休閑消費(fèi)呈快速增長(zhǎng)之勢(shì)，是目前除餐飲業(yè)外的第二高速增長(zhǎng)點(diǎn)；? 從目前的合肥較高端的休閑娛樂場(chǎng)所的經(jīng)營(yíng)情況來看，以規(guī)模和環(huán)境取勝基本上是普遍現(xiàn)象，以目前合肥生意火爆的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所來看，如銀灘綠洲、萬豪圣會(huì)、藍(lán)天白云、紅燕燕等，其經(jīng)營(yíng)規(guī)模都在 5000平米以上；? 本項(xiàng)目所在區(qū)域有著天然的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，除附近的銀灘綠洲對(duì)本項(xiàng)目的休閑業(yè)態(tài)構(gòu)成一定威脅外，娛樂業(yè)基本無競(jìng)爭(zhēng)，而周邊特別是高新、政務(wù)和經(jīng)開區(qū)高端商務(wù)群體的休閑娛樂需求卻大量存在；? 休閑娛樂業(yè)的主力店招商可以考慮溫泉會(huì)所、演藝酒吧和夜總會(huì)各引進(jìn)一家； 商務(wù)休閑娛樂商務(wù)休閑娛樂■總體商業(yè)功能定位合肥目前的商務(wù)型綜合會(huì)所基本上是一個(gè)市場(chǎng)空白，存在著巨大的市場(chǎng)商機(jī)，它的存在是基于市場(chǎng)的需求和空白點(diǎn)而存在，而并不需要類似元一時(shí)代廣場(chǎng)購(gòu)物 MALL的存在一樣需要人口基礎(chǔ)和商業(yè)基礎(chǔ)；基于高新區(qū)特別是項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)配套缺乏的現(xiàn)狀，規(guī)劃一定規(guī)模的社區(qū)商業(yè)也同樣是一種必要；輻射全市的商務(wù)型綜合會(huì)所兼顧社區(qū)配套商業(yè)功能■總體商業(yè)業(yè)態(tài)布局主力店 業(yè)態(tài)：特大型餐飲 1家、溫泉會(huì)所 1家、夜總會(huì) 1家、演藝酒吧 1家；次主力店 業(yè)態(tài)：中型超市 1家，較大規(guī)模美容、美發(fā)、健身館各 1家，通訊、銀行各 1家；特色品牌店 業(yè)態(tài)：食品、服飾、特色餐飲、家居、醫(yī)藥、煙酒、禮品、化妝品音像等；社區(qū)配套私營(yíng)店 業(yè)態(tài)：便利店、餐飲、五金、洗衣店、蛋糕房、水果店、修理店等；35層45層3層1層餐飲區(qū)休閑娛樂區(qū)娛樂區(qū) 社區(qū)配套私營(yíng)店黃山路沿街底層次主力店沿街底層次特色品牌店商業(yè)內(nèi)街 沿街底層次中型超市? 規(guī)模：規(guī)模： 10000平米；平米；? 位置：西側(cè)沿黃山路樓二三四五層；位置：西側(cè)沿黃山路樓二三四五層；特大型餐飲特大型餐飲? 規(guī)模：共規(guī)模：共 12500平米；平米；? 位置：位置： L型樓體二三四五層及中段沿黃山路樓二、三層；型樓體二三四五層及中段沿黃山路樓二、三層；休閑娛樂休閑娛樂? 規(guī)模：規(guī)模： 2500平米；平米；? 位置：商業(yè)內(nèi)街黃山路交匯處底一層；位置：商業(yè)內(nèi)街黃山路交匯處底一層；中型超市中型超市? 規(guī)模：規(guī)模： 4000平米；平米；? 位置：商業(yè)內(nèi)街兩側(cè)底商；位置：商業(yè)內(nèi)街兩側(cè)底商；特色品牌店特色品牌店? 規(guī)模：規(guī)模： 6000平米；平米；? 位置：沿黃山路側(cè)純一層底商；位置：沿黃山路側(cè)純一層底商；社區(qū)配套店社區(qū)配套店參考目標(biāo)商戶 源 自向陽漁港 寧波泰國(guó)村魚翅 新加坡金滿樓 合肥香格里拉 合肥東江海鮮酒樓 廣州天上人間俱樂部 北京諾亞方舟娛樂 福建世紀(jì)華翰文化娛樂 北京麥樂迪娛樂 北京餐 飲建議主力店：休閑娛樂參考目標(biāo)商戶 源 自百樂門 上海名仕溫泉會(huì)所 香港皇馬月光城桑拿 深圳阿倫故事酒吧 成都美高美娛樂 南京阿波羅演藝 南京櫻花園桑拿會(huì)所 南京黃山大廈桑拿會(huì)所 合肥建議次主力店：休閑娛樂超 市 百勝超市 馬來西亞參考目標(biāo)商戶 源 自小肥羊餐飲 內(nèi)蒙古屈臣氏日用品 香港SASA化妝品 香港永和豆?jié){ 臺(tái)灣肥西老母雞 合肥上島咖啡 臺(tái)灣強(qiáng)生母嬰護(hù)理 上?？死蚪z汀蛋糕 上海一兆韋德健身 美國(guó)建議特色品牌店：商圈實(shí)現(xiàn)消費(fèi)距離遠(yuǎn)近強(qiáng) 弱弱強(qiáng) 核心商圈次級(jí)商圈邊緣商圈5公里 8公里 12公里游離商圈主要涵蓋高新區(qū)、政務(wù)區(qū)企事業(yè)單位主要涵蓋政務(wù)區(qū)、經(jīng)開區(qū)及中心主城區(qū)企事業(yè)單位及個(gè)人高端消費(fèi)需要主要涵蓋城北及城東部分企事業(yè)單位及個(gè)人高端消費(fèi)需要主要涵蓋流動(dòng)人口的隨機(jī)性消費(fèi)及合肥郊區(qū)縣本項(xiàng)目的主流消費(fèi)商圈將集中在高新、政務(wù)、中心老城區(qū)及經(jīng)開區(qū)的商務(wù)群體消費(fèi)招商■招商策略招商策略：主力店招商先行全面招商銷售同步1432關(guān)注主力店和品牌店效應(yīng)控制招商節(jié)奏倡導(dǎo)差異化經(jīng)營(yíng)選擇好開業(yè)時(shí)間差別銷售和差異化經(jīng)營(yíng)：物業(yè)的可銷售部分在銷售時(shí)需要重視以后錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的重要性，如果實(shí)行無差別的價(jià)高者得策略，后續(xù)一些經(jīng)營(yíng)能力差、業(yè)態(tài)重復(fù)的商鋪經(jīng)營(yíng)不善的現(xiàn)象肯定會(huì)出現(xiàn)，個(gè)別商鋪的經(jīng)營(yíng)不善同樣會(huì)影響到整體商業(yè)價(jià)值的提升；關(guān)注主力店和品牌店效應(yīng)：對(duì)于集中式大商業(yè)招商和銷售而言，主力店和品牌店效應(yīng)明顯，大的有影響力主力店和品牌店能全面提升整個(gè)商業(yè)物業(yè)的全面升值，因?yàn)槠浔旧淼木劭湍芰σ彩瞧渌行∩虘舻目驮幢Ｕ虾徒?jīng)營(yíng)信心保障；控制招商節(jié)奏：招商是商業(yè)物業(yè)營(yíng)銷推廣鏈中最重要和附加值最高的環(huán)節(jié)，但是招商不同于銷售，商業(yè)項(xiàng)目最好能一氣呵成，招商時(shí)間特別不宜長(zhǎng)，因?yàn)殇N售是統(tǒng)一開售的，一旦入伙，就容易出現(xiàn)節(jié)點(diǎn)，要趁人氣最旺時(shí)期，至少?zèng)_到 80%90%，才能保證人氣的持續(xù)，使后期招商更為順利；選擇好開業(yè)時(shí)機(jī)：招商完成后，規(guī)劃好統(tǒng)一的開業(yè)時(shí)間就很重要了，一邊營(yíng)業(yè)一邊裝修顯然達(dá)不到開業(yè)要求，具體的時(shí)間選擇上則以節(jié)假日為佳，因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)的開業(yè)對(duì)人氣要求很高，為能有更多人烘托開業(yè)盛況，統(tǒng)一制造開業(yè)興奮點(diǎn)（利益點(diǎn)）也是必要的。只租不售的形式開發(fā)的近期利益得不到保障，對(duì)資金鏈要求很高，對(duì)本項(xiàng)目而言基本不可取。 三統(tǒng)一：統(tǒng)一招商；統(tǒng)一銷售；統(tǒng)一管理 。市場(chǎng)上常見的 8％的投資回報(bào)承諾即反映了這一事實(shí)。每一個(gè)矛盾都將為項(xiàng)目的成功留下隱患，三統(tǒng)一的操作則可以有效的避免各種矛盾的發(fā)生； 有利于保證項(xiàng)目的持久繁榮 ，三統(tǒng)一操作模式下的管理涵蓋了商業(yè)管理和物業(yè)管理兩方面的內(nèi)容，其最明顯的特點(diǎn)就是針對(duì)性較強(qiáng)，有這一特點(diǎn)作為基礎(chǔ)，將能夠極大的保證項(xiàng)目的持久繁榮； 三統(tǒng)一操作模式下的商業(yè)管理，以服務(wù)為主導(dǎo) ，在業(yè)態(tài)統(tǒng)一規(guī)劃的基礎(chǔ)上，通過與商家簽定管理公約，服務(wù)協(xié)議等模式，針對(duì)商家的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行宏觀上的管理和微觀上的服務(wù)相結(jié)合。 標(biāo)桿案例解析 深圳萬科城風(fēng)情步行街 LIVING MALL萬科城風(fēng)情步行街 Living Mall是 49萬平米深圳萬科城的社區(qū)配套，也是一個(gè)輻射北深圳的集購(gòu)物、飲食、娛樂、休閑、 LOFT空間為一體的復(fù)合型商業(yè)中心， 3萬平米的商業(yè)總量是萬科迄今為止所打造的最大規(guī)模商業(yè)。萬科城風(fēng)情商業(yè)街街區(qū)實(shí)景實(shí)際上，萬科在打造萬科城風(fēng)情商業(yè)街之前的情況和綠城很類似，之前也并沒有打造大型綜合性商業(yè)的經(jīng)驗(yàn)， 從金色家園商業(yè)街，到四季花城廣場(chǎng)，到金域藍(lán)灣香堤坊，到東海岸直街，最后到萬科城風(fēng)情步行街，萬科也走過了一條典型的中國(guó)式商業(yè)發(fā)展，憑借萬科 15年來做建筑的 規(guī)劃優(yōu)勢(shì)、商街經(jīng)驗(yàn)、景觀人造能力、物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和生活品位感，最終的萬科城商業(yè)也獲得了成功。萬科城風(fēng)情步行街建筑規(guī)劃的核心思想為街鋪和底商，絕大部分商鋪都是臨路、 臨街、臨水、臨風(fēng)，在建筑風(fēng)格上，力圖體現(xiàn)一種西班牙的異域商業(yè)風(fēng)情，商業(yè)建筑分布上有 2層，有 3層，有半地下的，很豐富，很好地滿足了各種層次的需求；在概念打造上上，為更好地強(qiáng)調(diào)商業(yè)的擴(kuò)張性，萬科商業(yè)打出 “ 泛萬科城 ” 概念，即把萬科城 +第五園 +四季花城繪制成一 個(gè)威虎山聯(lián)絡(luò)圖，使萬科城成為北深圳商業(yè)網(wǎng)絡(luò)的一個(gè)焦點(diǎn)；在萬科商業(yè)步行街內(nèi)，也是組合多元文化，比如 將高迪中心 +肖邦路 +米羅中心結(jié)合起來；在售樓處方面，萬科城風(fēng)情步行街，將西班牙風(fēng)格 + LOFT+地中海風(fēng)格 +四季花城湊出一副牌，可謂風(fēng)