【正文】 加，住宅租賃市場異?；钴S南寧人口的澎脹，解決此部分人口住宿問題，需要大量的住房。如此龐大的流動人口，若按照一套70平方米的二房一廳居住4人的比例計算，247。 小戶型市場受到消費者的青睞南寧的小戶型住宅首先起源于萬昌公司開發(fā)的萬昌溪園居家、辦公亦可，一經(jīng)推出市場即得到眾多消費者的認可并接受，隨后的陽光新都、新城國際推出的商務(wù)公寓也得以市場的認可。進入2003年1月，友愛路的又一居、明秀路的碧園青年公寓、濟南路的永泰公寓、緯武路的綿光花苑、白少大橋頭的金榕湖，一推出市場，幾乎被搶購一空。回顧過去，翻翻以前后的樓書，每本樓書都有著這樣一份資料：商品房出售裝修標(biāo)準說明書，說明書內(nèi)容就有一條，裝修標(biāo)準為毛坯房。正因這親，2002年7月建設(shè)部提出取消毛壞房，在上海已經(jīng)作試點。全裝修有幾大好處，表現(xiàn)在：裝修質(zhì)量將會有保證，因為開發(fā)商須全面負責(zé)，有政府監(jiān)督其實施，這樣可避免市場上的游擊裝修隊伍偷工減料現(xiàn)象發(fā)生；不會損害房屋結(jié)構(gòu)；住戶入住里只需搬進家具即或使用，即避免自己請裝修隊伍的擔(dān)心，又可避免對左鄰右舍裝修施工的相互干擾；開發(fā)商統(tǒng)一批量采購材料，可使裝修成本降低；可以規(guī)范裝修市場，同時開發(fā)商為保證裝修的質(zhì)量，會嚴格審查裝修企業(yè)的資格；現(xiàn)代社會是個快節(jié)奏的社會，對于高薪的年青人來說根據(jù)沒如此多的時間去顧及裝修的事，提個包就能入住是他們的是佳選擇；減少室內(nèi)空氣的污染，利于保證室內(nèi)空氣質(zhì)量。 推盤個數(shù)持續(xù)增加，廣告投放量急速上升說明：本年度的媒體監(jiān)測統(tǒng)計表截止時間為2002年112月；統(tǒng)計的媒體僅指報紙媒體，具體包括《南國早報》、《南寧晚報》、《當(dāng)代生活報》三種報刊；本報告中所涉及的費用一律按照各媒體公布的價格計算而定，而未進行折扣處理，同時由于2002年各媒體對報牌價格有過調(diào)整，本報告的廣告價格統(tǒng)計均按2002年9月份以后的價格統(tǒng)計；本報告中所涉及的全部統(tǒng)計指標(biāo)范圍均為硬性廣告、不含繕稿； 廣告總體投放情況投放頻次及推盤數(shù)量2002年，全市投放房地產(chǎn)廣告1554次。就推盤個數(shù)而言，東部新城區(qū)依然保持著“領(lǐng)頭”的地位，總共投放843次廣告，%，其次，興寧區(qū)和江南區(qū)也表現(xiàn)出強勁的態(tài)勢，分別投放272次和257次，僅次于新城區(qū)。投放1/4版的房地產(chǎn)廣告大部分為一些低價格小樓盤，就效果而言并不是很理想；整版廣告的投放，與1/4版相差不大，全年投放203頻次，半版與整版二者合計所占比例高達80%，反映出在市場競爭日趨激烈的情況下，各類盤為吸引“眼球”，紛紛選擇以半版與整版相結(jié)合的投放形式為主；就表現(xiàn)形式而言，彩版廣告是應(yīng)用最為廣泛的形式，高達99%，這與彩版廣告的視覺沖擊力及房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊有關(guān)，同時也說明彩色廣告的效果已得到開發(fā)商的認同從推盤數(shù)量、廣告投放頻次等指標(biāo)來看，新城區(qū)均處于領(lǐng)先地位，從政府對東部投放的力度來看，東部住宅市場的推出新盤數(shù)量和廣告投放頻次難以改變。在版面的投放上，各區(qū)域均以半版、整版的投放形式為主，目前市場上有華星時代廣場、香榭里花園和萬達商業(yè)廣場以整版為主的廣告投放形式，開創(chuàng)了以整版投放為主的南寧市房地產(chǎn)廣告先河。5月份和10月份為一年之中的兩個黃金周，統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)廣告投放頻次反而少，分析其原因，各樓盤為在黃金周搶占市場先機，擴大影響力，引起消費者的注意，各樓盤廣告分別在4月份和9月份中旬開始發(fā)布廣告，以達到黃金周銷售的目的，若在5月份和10月份投放廣告，為時已晚；其次是黃金周過后，消費開始轉(zhuǎn)入低谷，消遣過后人們又開始投入到繁忙的工作之中，無時間購房，此時若再投放廣告，則顯得有點浪費。從上面分析我們不難看出：大部分樓盤大都把每年兩次的黃金周作為樓盤推售的重要節(jié)點?！赌蠈幫韴蟆泛汀懂?dāng)代生活報》在南寧的房地產(chǎn)廣告投放量比較有限，2002年發(fā)布的房地產(chǎn)廣告分別為67次和36次，不過各報有自身的特點，針對的目標(biāo)客戶群亦十分鮮明，廣告量的上升趨勢是非?？赡艿?。但從其開發(fā)商的實力來說，并不屬于南寧具有開發(fā)實力的開發(fā)商行列。前十位物業(yè)廣告費用上百萬的有6個，不足百萬元廣告費用的僅有4個，并且6個百萬元廣告費用的有3個屬于中心商業(yè)物業(yè)。透過廣告的背后看，南寧樓市競爭進一步加劇。新城區(qū)樓市競爭最為激烈且集中。興寧區(qū)則以舊城改造為主的商業(yè)物業(yè)項目，商業(yè)物業(yè)競爭在逐步加劇。2002年16月，市場供應(yīng)量為120萬平方米，大部分為期樓，接近2001年全年的銷售量；而且，%。價格分析新城區(qū)：長湖路上各項目均價集中在25502650元/平方米之間，似銘湖經(jīng)典之類的項目則憑3000米長廊的南湖優(yōu)勢，均價在3500元/平方米與4500元/平方米的高價位上，而鳳嶺一帶項目則憑借政府對其規(guī)劃為生態(tài)居住區(qū)的優(yōu)勢，大打生態(tài)牌，以別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房和高檔商品房為主，其中別墅均價在4700元/平方米以上，花園洋房和商品房在3000元/平方米以上，且以純住宅為主興寧區(qū)：該區(qū)域以商業(yè)、住宅混合為主的單位商住樓，其銷售均價最低為2100元/平方米，最高為3500元/平方米。江南區(qū)：以中低檔次純住宅項目為主，最低均價為1550元/平方米，最高價目前為2600元/平方米。城北區(qū)：該區(qū)域以純住宅項目為主，其價格略比江南區(qū)的房價偏高，但其仍然建造的是中低檔次的住宅樓，最低均價為1850元/平方米，最高均價為2100元/平方米。 項目規(guī)?；?、郊區(qū)化從南寧房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷程來看，房地產(chǎn)項目規(guī)模越來越大，大規(guī)模的成本更為完備，更容易營造小區(qū)環(huán)境，方便物業(yè)管理，符合住宅市場發(fā)展方向。 競爭加劇，門檻提高由于政府對房地產(chǎn)開發(fā)的控制越來越嚴格，南寧對房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓方式將由原來的協(xié)議形式向拍賣和招標(biāo)形式轉(zhuǎn)變，土地出讓政策的變化必將帶動土地價格的上揚，拍賣和招標(biāo)土地所需的高額資金使得許多中小型的房地產(chǎn)公司失去了拿地的機會，而資金實力較雄厚的房地產(chǎn)公司將會步入一個良性循環(huán)發(fā)展的局面。發(fā)展商的品牌意識、持續(xù)發(fā)展意識更顯得重要。如馬來西亞的東方集團投資50%股份，開發(fā)占地約20公頃的香榭里花園；在連萬達集團投資的占地56畝。這迫使本地開發(fā)商轉(zhuǎn)變思想、更新理念。這種狀況在2000年開始有根本的改變，專業(yè)的營銷策劃機構(gòu)、代理機構(gòu)和專業(yè)的物業(yè)管理公司在南寧開始出現(xiàn)。 營銷推廣手法總體水平提高隨著南寧市房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，商品房的營銷推廣也在不斷的提高，比較明顯的有：銷售部的包裝設(shè)計，項目形象的樹立，新意的促銷活動，較全面的廣告投放，開發(fā)商的品牌打造，先做綠化或先建學(xué)校后建房等。 品牌意識日趨強烈南寧房地產(chǎn)經(jīng)過近十幾擁的發(fā)展，目前已有房地產(chǎn)企業(yè)近360家，激烈的市場競爭逼迫發(fā)展商不斷走向成熟，運用多種手段和方法，在長期發(fā)展進程中，部分具有超前意識和覺悟的發(fā)展商逐步認識到了品牌對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要性，因此，除了扎扎實實的做好產(chǎn)品開發(fā)以外，未來幾年，發(fā)展商將投入大量的宣傳推廣和細致的工作以及良好的服務(wù)態(tài)度逐步建立企業(yè)品牌和樓盤品牌，從而促進了樓盤銷售和企業(yè)發(fā)展。新城區(qū)的新項目與其它城區(qū)相比居首位。以上這些項目一旦全部進入市場，可以斷定：供應(yīng)量是一個驚人的數(shù)字。綜合分析，南寧市房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈，競爭的方式也在不斷的轉(zhuǎn)變，到2003年下半年開始，項目之間的競爭將側(cè)重于產(chǎn)品方面的競爭，合理、實用、舒適、超前、物管、環(huán)境等價值也將一步步體現(xiàn)出來?？梢灶A(yù)見，2002年別墅產(chǎn)品的出現(xiàn)是2003年別墅產(chǎn)品市場激烈競爭的前奏。合理、實用、實惠仍然是目前購房者關(guān)心的因素。翡翠園在相對高價的情況下，其三房比四房易銷，但其總體面積偏大，實用性不強，銷售緩慢。 中高檔次價位項目劇增按照2002年南寧市人均收入和購房支出比例，劃分為三個檔次：高檔次住宅均價：2600元/平方米以上中檔次住宅均價：20002600元/平方米低檔次住宅均價：2000元/平方米以下根據(jù)調(diào)查顯示，南寧市目前主要在售的項目30多個，其中，中高價位點70%以上，目前翡翠園均價3100元/平方米、天賜良園均價2550元/平方米、中鼎溫馨家園均價2650元/平方米、中天世紀花園均價2650元/平方米，而低價位住宅產(chǎn)品極少，僅有江南新興苑、翠湖新城、恒大新城、陽光新城等幾個大型的項目，造成低價位住宅市場供不應(yīng)求，形成市場產(chǎn)品檔交結(jié)構(gòu)推衡。由以上分析可以看出，南寧市房地產(chǎn)市場正在邁同健康、理性和成熟的發(fā)展大道，政府調(diào)控手段、力度加強；房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域擴大，在建項目增多，供應(yīng)量增大，住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)日趨合理；房地產(chǎn)開發(fā)商儲地意識、品牌意識、營銷意識、專業(yè)分工意識逐步加強；購房者對品牌、規(guī)模、配套、環(huán)境等方面要求日益覺醒。 住宅市場總體綜述 市場發(fā)展概況2002年南寧房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，商品房成交面積突破150萬平方米，成交金額達35億，%，住宅市場發(fā)展比較明顯，增量大幅度增加。水晶城、金湖灣、和實陽光別墅、碧麗山莊、麗水灣別墅、龍胤花園別墅、金地世家、彩虹家園；北部以北湖路和秀廂路較集中，分布著柏濤灣、振寧公寓、振寧翠峰、恒大新城和萬秀小區(qū)。翠堤灣、金朝陽等樓盤。根據(jù)2002年南寧市人均收入水平和購房消費支出比例來分：高檔次住宅均價：2600元/㎡以上。低檔次住宅均價：2000元/㎡以下。(3)、銷售形勢低檔次住宅總體市場銷售火爆；中檔次住宅市場占領(lǐng)的市場份額為主；高檔次住宅市場占有量僅次于中檔次住宅，但銷售情況不太樂觀。2002年南寧市對市政建設(shè)投入達50億元以上，比2001年增加1倍，2003年將超過60億元以上。從產(chǎn)品因素看：市場還沒有進入過剩時代，高、中、低檔產(chǎn)品交投兩旺，戶型以三房和二房為消費主流，以期房和毛坯房為主，向消費者提供改善居住空間基本功能的產(chǎn)品，進入21世紀，環(huán)境意識覺醒，帶有環(huán)境附加值的產(chǎn)品旺銷，消費者注重追求舒適、享受、健康生活的產(chǎn)品，但目前市場尚缺乏像南國奧林匹克花園那樣具有人文特征的產(chǎn)品出現(xiàn)。從市場結(jié)構(gòu)看：高檔市場供應(yīng)量過剩，中低檔市場需求不足。以瑯東、鳳嶺區(qū)域為例，總價超過100萬元的大戶型開始滯銷。雖然天價土地出讓暫時能為政府市政建設(shè)“輸血”，但從另一方面看，會使區(qū)域房價上升過快，增大開發(fā)風(fēng)險，影響住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。②城市各城區(qū)結(jié)構(gòu)不同，直接影響各城區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)、人口素質(zhì)、人均收入、生活水平和消費能力的差異化。④江南、城北兩區(qū)目前人均收入相對于新城區(qū)、興寧區(qū)的人均收入比較，則略顯偏低，因此決定了部分人的消費能力，也決定了城區(qū)住宅市場的目標(biāo)客戶群體。⑥目前多層住宅集中分布于江南和城北區(qū)，江南區(qū)的金灣花城、金康住宅小區(qū)、玫瑰園公寓、庭香園、榮寶華商城、江南新興苑、麗江花園、三元小區(qū)、翠湖新城等，城北區(qū)的恒大新城、柏濤灣、向南居、振寧公寓——水韻家園、振寧翠峰、萬秀小區(qū)、文華園、高新苑等樓盤，而興寧區(qū)目前僅有金桂花園和華彩美地，再細分析新城區(qū)，則只有鳳嶺幾個大型樓盤有部分低層住宅產(chǎn)品，可見多層住宅的市場分布相對集中，新城區(qū)則以小高層為主導(dǎo)的住宅市場，沿東葛路延長線長湖路至快速環(huán)道、民族大道至金湖廣場至快速環(huán)道，最后匯總延伸到鳳嶺一帶。小高層住宅產(chǎn)品均價在2450——3100元/㎡，其中均價2550——2700元/㎡居多，市場比較接受的均價為2450——2600元/㎡。江南、城北多層住宅產(chǎn)品均價　　　　　□均價（元/平方米）新城區(qū)小高層住宅產(chǎn)品　　　　　　　□均價（元/平方米）熱點多層住宅價格在1800元/㎡，且環(huán)境優(yōu)美的住宅產(chǎn)品最受歡迎。戶型多層、小高層住宅產(chǎn)品戶型仍然是以三房為主導(dǎo)，二房次之。小高層產(chǎn)品三房面積在100——165平方米之間，其中100——130平方米居多；二房面積在75——125平方米，其中80——90平方米居多。向東發(fā)展已成為南寧目前以及今后幾年的發(fā)展趨勢，繼往開來，隨著金湖廣場一帶的日益成熟，高層住宅或商務(wù)公寓開始出現(xiàn)，高24層純住宅的時代麗都打破高層住宅的沉寂，但由于其在推廣方面宣傳不到位，不能引起市場的熱“效應(yīng)”，因此，對市場的影響力度不大。東方明珠花園以南湖“橋頭堡”的優(yōu)勢，力爭打造成南寧標(biāo)志建筑物，首創(chuàng)南寧樓高31層高層住宅市場的先河，引領(lǐng)南湖邊緣高層住宅的發(fā)展，緊跟其后的有銘湖經(jīng)典、金水南湖、綠城畫卷等項目。高層住宅廣告投放量比例偏高，市場銷售總體不太樂觀。商住混合且產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚的住宅銷售比純住宅或一般性帶商業(yè)氣息的住宅易銷。戶型高層住宅戶型以三房為主，%，其次為二房，%，兩種戶型合計，%。三房、二房仍是南寧樓盤的主導(dǎo)方向。3)、別墅市場分析◆概述 南寧市最早期的別墅產(chǎn)品代表有青秀山莊、碧麗山莊、濱江別墅等，并且以賣別墅地為主，主要分布在仙湖開發(fā)區(qū)。陽光別墅、龍胤花園等。別墅概念在市場的興起，主要歸功于政府對鳳嶺、仙湖開發(fā)區(qū)的整體規(guī)劃。但是，其中也不乏佼佼者。從另一方面分析，開發(fā)商普遍重視了產(chǎn)品的質(zhì)量：從規(guī)劃設(shè)計上，一方面在容積率降低和綠地率提高；另一方面在戶型設(shè)計上更向現(xiàn)代享受型、豪華型別墅邁進。從目前南寧的別墅市場及配套等方面來看，要達到以上所需要求，為時尚早，如娛樂設(shè)施、交通是別墅區(qū)域最缺乏的一方面。正在別墅產(chǎn)品開始復(fù)雜，別墅產(chǎn)品在高速發(fā)展的時候，2003年2月18日國土資源部下發(fā)了關(guān)于別墅用地的通知：停止別墅類用地的土地供應(yīng)；清理各類園區(qū)用地，加強土地供應(yīng)調(diào)控。如此的開發(fā)進度對別墅產(chǎn)品價格的提高影響較大。別墅市場預(yù)測根據(jù)市場現(xiàn)實反饋及對南寧市別墅市場的研究，對別墅產(chǎn)品進行預(yù)測：別墅市場尚未成熟，現(xiàn)階段集中爭奪市場對別墅市場會造成一定的負面影響。在戶型設(shè)計上，獨立別墅的面積在350－400平方米，聯(lián)排別墅在220－240平方米為宜。充分利用國土資源部下發(fā)的關(guān)于對別墅用地的通知，是提升別墅產(chǎn)品價值的政策資源。南寧市寫字樓市場分析1. 供求狀況及發(fā)展趨勢分析供應(yīng)現(xiàn)狀2002年共有1棟寫字樓（文德大夏）發(fā)售，截止2002年底，據(jù)不完全統(tǒng)計，南寧市寫字樓存量約達到20萬平方米左右。功能或檔次比較高的有投資大夏、金祿大夏、金和大夏、銀宇大夏、五礦大夏、新興大夏、南豐大夏、氣象大夏、經(jīng)貿(mào)大夏等，這些寫字樓主要分布在民族大道、東葛路等路段。這說明由于近一兩年瑯東、南湖版塊炒得比較熱，呈現(xiàn)政治