【正文】 根據(jù)項目主題定位，制定相關(guān)的物業(yè)管理與經(jīng)營理念應(yīng)提出經(jīng)營概念，如統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營等。 ☆ 發(fā)展商物業(yè)管理方式 物業(yè)管理方式可以劃分為自營、自營 +顧問、全委托管理三種，結(jié)合項目實際情況，提出建議。n 市場分析法對市場環(huán)境研究分析的內(nèi)容要結(jié)合前期的市場調(diào)查數(shù)據(jù)，注重對區(qū)域的政治、經(jīng)濟情況、競爭環(huán)境與需求現(xiàn)狀深度分析。一般在不同產(chǎn)品類型或不同戶型中，提取銷（租）售情況最好或需求明顯的。 ☆ 邏輯排除 運用邏輯推理與項目現(xiàn)實條件對可能方向進行排除、補缺、篩選。（ 2）建筑策劃法n 建筑策劃法是指從建筑學(xué)的角度出發(fā)，結(jié)合市場的需求實際，進行產(chǎn)品定位的方法。 ① 總體規(guī)劃程序主要研究與解決項目 “建筑、環(huán)境、人 ”三者關(guān)系，以期取得經(jīng)濟利益與社會利益的總體均衡。 ③ 施工建造程序主要研究與解決項目 “物質(zhì)空間實體成型 ”，盡可能使物質(zhì)形體的形象完美體現(xiàn)并交付使用。對于施工建造程序，一般只提出質(zhì)量工期的策劃建議。 ② 調(diào)查分析 側(cè)重對項目地塊深入研究與綜合分析。 ④ 產(chǎn)品定位 對構(gòu)想方案進行進一步細化，形成概念規(guī)劃設(shè)計與概念設(shè)計平面圖。 例如確定一塊土地適宜建辦公樓或商業(yè)大樓，還是公寓 ?最佳開發(fā)時機是短期、中期抑或長期 ?在這個階段，產(chǎn)品定位的功能在于使土地開發(fā)者明確土地的基本價值。也就是決定產(chǎn)品形態(tài)及開發(fā)操作方式。 兩階段產(chǎn)品定位法流程圖 （ 4）三層次定位法n 三層次定位法，是依據(jù)影響基地的環(huán)境范圍大小所劃分的市（區(qū)）級層次的一般因素、商圈 (生活圈 )層次的區(qū)域因素及基地層次的個別因素。雖然這三個層次都包括待定位的基地，但是各層次所相對比較的對象卻不同。三層次產(chǎn)品定位評估相對重要性分析表 學(xué)習(xí)單元 2 房地產(chǎn)項目方案規(guī)劃 重點掌握：房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計的基本內(nèi)容 和居住用地的分類 居住小區(qū)的規(guī)劃和布局 居住小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計方案策劃 能夠理解：房地產(chǎn)項目設(shè)計任務(wù)書的編制 一般了解：居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的任務(wù)和要求項目規(guī)劃設(shè)計的原則和基本內(nèi)容（ 1）項目規(guī)劃設(shè)計的原則n 規(guī)劃設(shè)計定位時，要堅持以人為本 以人為本就是以住戶的生活舒適方便為本。許多規(guī)劃設(shè)計在簡單潦草倉促完成的同時，給住戶留下的是長期的隱患。規(guī)劃設(shè)計不能偏離項目定位去追求不切合實際的東西，背離定位就會做出完全不能用的方案。策劃項目時就必須提前考慮物業(yè)管理的各種問題。賣點要實在，賣相要美觀。（ 2）居住用地的分類與選擇n 用地組成 居住用地是由幾項相關(guān)的單一功能用地組合而成的用途地域，一般包括住宅用地和與居住生活相關(guān)聯(lián)的各項公共設(shè)施、市政設(shè)施等用地。 ☆ 公共服務(wù)設(shè)施用地。 ☆ 綠地。 n 用地分類 城市居住用地按照所具有的住宅質(zhì)量、用地標準、各項關(guān)聯(lián)設(shè)施的設(shè)置水平和完善程度，以及所處的環(huán)境條件等，可以分成若干用地類型，以便在城市中能各得其所地進行規(guī)劃布置。 居住用地分類表 n 居住用地的選擇 從城市規(guī)劃的角度來看，居住用地的選擇關(guān)系到城市的功能布局，居民的生活質(zhì)量與環(huán)境質(zhì)量、建設(shè)經(jīng)濟與開發(fā)效益等多個方面。在丘陵地區(qū)，宜選擇向陽、通風(fēng)的坡面。 ② 居住用地的選擇應(yīng)與城市總體布局結(jié)構(gòu)及其就業(yè)區(qū)與商業(yè)中心等功能地域，協(xié)調(diào)相對關(guān)系，以減少居住 ——工作、居住 —— 消費的出行距離與時間。 ④ 居住用地選擇應(yīng)有適宜的規(guī)模與用地形狀，從而合理地組織居住生活，和經(jīng)濟有效地配置公共服務(wù)設(shè)施等。 ⑥ 居住區(qū)用地選擇要結(jié)合房產(chǎn)市場的需求趨向，考慮建設(shè)的可行性與效益。在居住用地與產(chǎn)業(yè)用地相配合一體安排時，要考慮相互發(fā)展的趨向與需要。 在鄰里生活空間的營造上，就要從這兩方面的因素去考慮。 n 公共建筑布局的方法 居住小區(qū)中公共建筑（公建）的布置方法，是依據(jù)公建的特性來安排的。 而醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)和金融郵電幾類則不同，不僅要服務(wù)于小區(qū)居民，為了能更好地經(jīng)營，必須要廣開門路，服務(wù)于更多的人和更大的范圍，具有一定的外向性。n 道路布局的方法 居民的出行規(guī)律和特點對居住小區(qū)的出入口、道路的走向和結(jié)構(gòu)影響較大。 居住小區(qū)主干道除具有組織小區(qū)內(nèi)部交通、引導(dǎo)居民出行的功能以外，還應(yīng)起到承載小區(qū)公共生活的功能。小區(qū)主干道是一條布置有較多公共建筑，連續(xù)并貫穿小區(qū)的平滑、通順的又不絕對通暢的線性空間。 居民的戶外活動可以分為三個層面，第一層面為家庭生活的戶外展開，如晾曬被褥、衣物等家務(wù)活動；第二層面為日常生活的戶外活動，如日常出入時與鄰居相遇進行交談、臨時停放自行車等行為活動；第三層面為日常休閑活動，如晨練、散步、兒童的玩耍、社區(qū)文化活動等。第二層面為鄰里生活活動，鄰里關(guān)系的和諧，需要在日常生活空間中為居民營造相遇的機會和交流的可能，并提供安靜、安全、穩(wěn)定的戶外活動空間。（ 2）居住小區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和布局 n 居住小區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu) 居住小區(qū)的結(jié)構(gòu)所反映的就是構(gòu)成居住小區(qū)的住宅、公建、道路、綠化等組成要素間的相互關(guān)系，這種關(guān)系的形成與確定是以居民的日常生活活動規(guī)律為依據(jù)。 ② 以鄰里生活院落為基本單位組織小區(qū) 其結(jié)構(gòu)形式是居住小區(qū) —— 鄰里生活院落兩個層級空間，這種方式的小區(qū)直接由鄰里生活院落構(gòu)成。 ③ 以鄰里生活院落和住宅組團組織小區(qū) 這種結(jié)構(gòu)也即是以 2—3 個鄰里生活院落組成住宅組團，由住宅組團再組成居住小區(qū)，也就是所謂的三級結(jié)構(gòu)模式。n 居住小區(qū)的規(guī)劃布局 居住小區(qū)的規(guī)劃布局，是依據(jù)規(guī)劃結(jié)構(gòu)將各組成要素：住宅、公建、道路和綠地等，通過一定的規(guī)劃手法和處理方式，將其全面、系統(tǒng)地組織、安排、落實到規(guī)劃用地中的適當位置，使居住小區(qū)成為方便的、有機的、優(yōu)美的、舒適的居民居住生活環(huán)境?！?居住小區(qū)的規(guī)劃布局的要求： ① 整體布局的合理與有機 小區(qū)的布局在建筑形態(tài)、環(huán)境特色、道路組織、綠化體系與景觀構(gòu)成等方面與周邊環(huán)境應(yīng)形成有機的聯(lián)系；在居住小區(qū)的內(nèi)部布局上要形成空間完整、布局合理、功能完善、層次分明的整體環(huán)境。 ③ 公共服務(wù)設(shè)施布局得當、方便 按照公共服務(wù)設(shè)施的特性，社區(qū)服務(wù)、文化娛樂及行政管理類宜布置在居住小區(qū)中心，商業(yè)服務(wù)、金融郵電等需要考慮一定經(jīng)營效益的設(shè)施宜布置在小區(qū)出入口、道路邊沿等居民交通便捷、人流量較大的位置，中小學(xué)布置應(yīng)避開小區(qū)人流主要出入口?？紤]、安排和處理好建筑、道路、廣場、院落、綠地、建筑小品等物質(zhì)系統(tǒng)之間，物質(zhì)系統(tǒng)與人的活動之間的相互關(guān)系，使居住小區(qū)成為有機的整體和空間層次協(xié)調(diào)豐富的群體，需要綠化和景觀系統(tǒng)來組織和協(xié)調(diào)。 居住小區(qū)的道路的布局既要通順又要避免將外部車流、人流引入。 ⑥ 建筑形式多樣、易識別 要達到多樣化的目的，必須： ① 重視體現(xiàn)地方特色和建筑物本身的個性； ② 單體結(jié)合群體，造型結(jié)合色調(diào)，平面結(jié)合空間綜合進行考慮； ③ 多樣化和空間層次豐富，在協(xié)調(diào)的前提下，求多樣、求豐富、求變化的基本原則。 ② 通過調(diào)研，對建設(shè)目標進行構(gòu)想，尋找實現(xiàn)目標的 手段。 ④ 對目標相關(guān)的物理、心理量及要素來進行定量、定 性的評價。n 居住規(guī)劃設(shè)計的規(guī)模 對規(guī)模、性質(zhì)、目標客戶進行規(guī)劃方案策劃步驟 : ① 目標客戶定位 這是解決物業(yè) “給誰建 ”的問題，也是 “賣給誰 ”或 “誰來買 ”的問題。 ③ 確定項目性質(zhì) 通常項目性質(zhì)的確定多是由各方面專業(yè)人員一起確定的，為的是使項目的性質(zhì)得到各個專業(yè)特長人員有效的配合，達到最優(yōu)。 ① 掌握城市規(guī)劃部門的限制條件 在環(huán)境策劃中，按照城市土地使用控制指標，結(jié)合項目的實際情況，合理確定項目所在土地的開發(fā)容量是至關(guān)重要的。 ② 結(jié)合自然進行合理布局 ☆ 對開發(fā)基地的生態(tài)環(huán)境進行分析 分析時要考慮這幾個方面：服從自然優(yōu)先原則；考慮自然因素的作用對基地環(huán)境與建筑之間的影響；適應(yīng)環(huán)境，并仿效創(chuàng)造出與之協(xié)調(diào)的人工環(huán)境。 ☆ 自然環(huán)境的保留和創(chuàng)造 巧妙利用自然環(huán)境的條件，策劃合理的布局。 （ 3）小區(qū)人文環(huán)境策劃n 人文環(huán)境是指人們的創(chuàng)建活動產(chǎn)生的物質(zhì)環(huán)境及其體現(xiàn)的人們精神生活的特色?，F(xiàn)代城市在展示其歷史發(fā)展的各種痕跡的過程中，其自身的特色可以給人留下深刻的記憶。通過現(xiàn)代手段表現(xiàn)傳統(tǒng)特征，統(tǒng)一和協(xié)調(diào)傳統(tǒng)與現(xiàn)代的矛盾。 ① 建筑形體組合形式 要使開發(fā)項目體現(xiàn)功能的綜合化，在形體組合上的策劃主要形式有兩種類型：一種是單體式，即一棟建筑；另一種是組群式，即多棟建筑。另一種是互益型，如不同的商業(yè)、金融、辦公的綜合。 ☆ 完全隔離關(guān)系 完全隔離關(guān)系可以通過運用分區(qū)、分塊、分層手法來做到。 ☆ 有分隔也有共容的關(guān)系 保證不同區(qū)域具有獨立性，然后組織在一個公共空間的周圍，這樣既能造成適當?shù)墓餐瑓⑴c的空間氣氛，又能保持獨立空間的獨立使用。 ① 建筑內(nèi)部空間策劃 建筑內(nèi)部空間環(huán)境有兩層含義：一指內(nèi)部視覺環(huán)境、空氣質(zhì)量環(huán)境、聲光熱環(huán)境等物理環(huán)境和心理環(huán)境。 ☆ 平面設(shè)計和空間組織策劃 平面布局策劃應(yīng)根據(jù)人對空間的使用要求，按照人對空間的行為和心理指導(dǎo)有關(guān)空間的分區(qū)朝向，空間的比例，尺度以及空間的流線組織對設(shè)計，在進行策劃時要熟悉各種空間對人心理的影響。 ☆ 內(nèi)部物理環(huán)境設(shè)計策劃 指對室內(nèi)氣溫、采暖、光照、通風(fēng)、溫度調(diào)節(jié)對方面因素加以測量和分析，為室內(nèi)物理設(shè)計提供指導(dǎo)信息，使建筑內(nèi)部空間滿足生理生存需要。庭院不但可以提供自然化的空間，又能有效地防止不利的自然因素影響人們的生活。 ☆ 步行街 步行街由兩側(cè)建筑界定，具有內(nèi)在的秩序。 ☆ 廣場 主要有平面式廣場和下沉式廣場。 ① 材料 在策劃運用何種材料于空間品質(zhì)中時，要掌握三個原則：一是要恰當使用新材料，以有利于空間環(huán)境個性；二是要尊重并挖掘傳統(tǒng)材料在新時代的表現(xiàn)形式，根據(jù)經(jīng)濟、地理條件、科技水平選擇適宜的材料；三是探索材料與空間形式的完美結(jié)合。地面色彩質(zhì)感可模仿土、沙石及苔蘚，室內(nèi)屋頂?shù)纳蕬?yīng)聯(lián)想到開闊的天空，色彩范圍可從深藍到水綠色，從云霧色應(yīng)到柔和的灰色等。 ④ 植物 除了維持生態(tài)平衡，保護環(huán)境，為居民提供休息娛樂場地外，還為人們帶來自然意識與盎然生機，是美化環(huán)境，創(chuàng)造豐富而又和諧優(yōu)美景觀的重