【正文】 米的漲幅持續(xù)三年 ? 本案的實(shí)際開盤時(shí)間應(yīng)在明年下半年，主力銷售期應(yīng)在 2022和2022年，在 2022年完成銷售 ? 則項(xiàng)目在 202 202 202 2022的預(yù)計(jì)銷售均價(jià)分別為 3600、3800、 4000、 4200元 /平米 ? 不考慮體量的加權(quán)因素，則整個(gè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為 3900元 /平米。成都人購(gòu)房首選城南，其次就是城西，城西可供應(yīng)土地有限，難以滿足大量購(gòu)房要求，供需差異會(huì)使房?jī)r(jià)上升速度加快 ? 城市發(fā)展。青羊新區(qū)的發(fā)展會(huì)使地塊未來不再邊緣化，丁字路口的改變本身也會(huì)提升地塊價(jià)值，加之片區(qū)配套越來越成熟，以及金沙公園的興建，還有片區(qū)園林景觀的規(guī)劃等，都會(huì)使本案住宅價(jià)格得到提升 54 （ 7）修正后對(duì)住宅未來價(jià)格的預(yù)計(jì) ? 綜上所述，本案住宅價(jià)格可定在 39004100元 /平米 ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)可參照 3900元 /平米的價(jià)格水平來考慮成本安排 ? 一期規(guī)劃設(shè)計(jì)可按 3600元 /平米的均價(jià)來反推成本 55 二、項(xiàng)目定位的內(nèi)容與方法 目標(biāo)客戶群定位 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目定位就是在前期預(yù)判的基礎(chǔ)上，結(jié)合消費(fèi)者需求進(jìn)行驗(yàn) 證，并根據(jù)消費(fèi)者需求特征進(jìn)行調(diào)整，從而形成最終的產(chǎn)品定位。因此，層數(shù)越低的物業(yè)越應(yīng)該優(yōu)先發(fā)展 92 從經(jīng)濟(jì)合理性考慮三期物業(yè)組合 通過經(jīng)濟(jì)測(cè)算，我們可以總結(jié)以下幾點(diǎn)： ? 三期地塊全部用來發(fā)展疊加別墅最不經(jīng)濟(jì)的，同樣，全部發(fā)展多層住宅也不經(jīng)濟(jì)。增加的利潤(rùn)也會(huì)損失掉。 以下是典型項(xiàng)目的容積率利用參考 97 （ 3）典型案例一：優(yōu)品道（成都） 方案一 居住區(qū)用地面積 224032 居住區(qū)地上建面 403278 住宅建筑面積 356911 多層 17% 59670 小高層 62% 219553 高層 22% 77688 商業(yè)及配套公建 46367 居住區(qū)容積率 方案二 居住區(qū)用地面積 224032 居住區(qū)地上建面 405394 住宅建筑面積 359029 多層 16% 58995 小高層 70% 251505 高層 14% 49338 商業(yè)及配套公建 46367 居住區(qū)容積率 方案三 居住區(qū)用地面積 224032 居住區(qū)地上建面 389937 住宅建筑面積 343571 多層 26% 89505 小高層 53% 180428 高層 21% 73638 商業(yè)及配套公建 46367 居住區(qū)容積率 98 （ 4）優(yōu)品道項(xiàng)目簡(jiǎn)介 優(yōu)品道是成都博瑞地產(chǎn)開發(fā)的城交結(jié)合部近 500畝大盤 ， 目前在區(qū)域板塊中處于價(jià)格引領(lǐng)者地位 ， 均價(jià) 4800元 /平米且銷售迅速 該項(xiàng)目的住宅部分由 B+H主持 ， 所示方案都是調(diào)整方案 ， 非最終采用方案 從方案上來看 ， 20%的多層 ， 并且安排了近15000平米的中央綠化廣場(chǎng) 雖然區(qū)位不同 ， 項(xiàng)目不同 ， 日照要求也不同 ， 但城郊結(jié)合部謹(jǐn)慎發(fā)展電梯住宅以控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的思路 ， 對(duì)本案具有較強(qiáng)的參考意義 99 （ 5）優(yōu)品道總體規(guī)劃 從規(guī)劃方案來看 ， 建筑擺放略顯擁擠 ， 但 15000平米的中心綠化廣場(chǎng) ，為全盤的銷售提供了有力支撐 167。 因此 ， 層數(shù)越低的物業(yè)越應(yīng)該優(yōu)先發(fā)展 107 （ 4）從經(jīng)濟(jì)合理性考慮三期物業(yè)組合 通過經(jīng)濟(jì)測(cè)算 ， 我們可以總結(jié)以下幾點(diǎn)： ? 三期地塊全部用來發(fā)展疊加別墅最不經(jīng)濟(jì)的 ， 同樣 ， 全部發(fā)展多層住宅也不經(jīng)濟(jì) 。 增加的利潤(rùn)也會(huì)損失掉 。為降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ， 項(xiàng)目應(yīng)發(fā)展部分多層住宅 （ 4）電梯公寓的市場(chǎng)抗性短期內(nèi)難以消化 112 三期更為臨近董鋪水庫(kù)和植物園 ， 具有發(fā)展高層觀景豪宅的基礎(chǔ) 但從周邊項(xiàng)目銷售來看 ， 高層豪宅的市場(chǎng)消化壓力較大 比較典型的是東?；▓@和新加坡花園城 ， 兩個(gè)項(xiàng)目都是基于良好環(huán)境而發(fā)展的高層豪宅 ， 產(chǎn)品也都不錯(cuò) ， 但銷售狀況非常一般 這一方面是開發(fā)商的發(fā)展理念與營(yíng)銷操作問題 ， 另一方面也存在城市化進(jìn)程以及消費(fèi)觀念難以克服的障礙 根據(jù)花園洋房業(yè)主座談會(huì)了解到的信息 ， 更多的高收入人群認(rèn)為高檔住宅應(yīng)是親地 、 親水的低層建筑 ， 他們對(duì)電梯住宅的費(fèi)用問題仍然較為敏感 ， 安全問題也存在擔(dān)心 （ 5）高檔豪宅的市場(chǎng)抗性更大 113 我們認(rèn)為 ， 最能體現(xiàn)物業(yè)價(jià)值與檔次的仍然是低層住宅 深圳 、 上海等城市發(fā)展高層豪宅之所以能夠成功 ， 是因?yàn)槌鞘锌蚣芾幂^遠(yuǎn) ， 選擇低多層必須付出交通費(fèi)用與交通時(shí)間的代價(jià) 而就合肥的情況來看 ， 低層住宅與電梯住宅的區(qū)位差異較小 ， 兩種產(chǎn)品的替代性較強(qiáng) 。 根據(jù)金色池塘已購(gòu)電梯住宅業(yè)主座談會(huì) ， 住宅消費(fèi)者的購(gòu)買決策程序是：選擇喜歡的樓盤 → 選擇喜歡 （ 合適 ） 的產(chǎn)品 → 沒有喜歡 （ 合適 ） 的產(chǎn)品 → 選擇替代產(chǎn)品 也就是說 ， 競(jìng)爭(zhēng)主要是樓盤綜合因素的競(jìng)爭(zhēng) ， 競(jìng)爭(zhēng)策略應(yīng)主要考慮這些重要樓盤的競(jìng)爭(zhēng) 116 （ 2）主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤缺乏多層產(chǎn)品供應(yīng) 目前來看 ， 項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤供應(yīng)的產(chǎn)品以電梯住宅為主要形式 。 本案三期應(yīng)把握這種機(jī)會(huì) ， 在保證空間感的前提下 ，盡可能多地發(fā)展多層住宅 ， 通過差異化競(jìng)爭(zhēng)來贏得優(yōu)勢(shì) 在供應(yīng)缺乏而需求強(qiáng)烈的情況下 ， 發(fā)展多層住宅還可以提高售價(jià) ，從而提高項(xiàng)目總體利潤(rùn)水平 117 0 1 2 3 4 5 6 24層 高層 小高層 多層 疊加別墅 高 低 三期建筑形式組合建議 （ 1）建筑形式組合所考慮的因素： 物業(yè)內(nèi)容 盈利系數(shù) 風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) 24層 1 5 高層 2 3 小高層 3 2 多層 4 1 疊加別墅 5 3 盈利系數(shù) 風(fēng)險(xiǎn)系數(shù) 高風(fēng)險(xiǎn)低收益區(qū) 中風(fēng)險(xiǎn)中收益區(qū) 低風(fēng)險(xiǎn)高收益區(qū) 118 （ 2）物業(yè)組合方向性考慮： 物業(yè)組合實(shí)際上是投資機(jī)會(huì)的組合 評(píng)價(jià)投資機(jī)會(huì)有兩個(gè)最為基本的指標(biāo) ， 一個(gè)是盈利能力 ， 另一個(gè)是所冒的風(fēng)險(xiǎn) 一般來說 ， 盈利能力強(qiáng) 、 風(fēng)險(xiǎn)低的投資組合是最為有效的組合 對(duì)本案來說 ， 多層表現(xiàn)為盈利能力強(qiáng) ， 投資風(fēng)險(xiǎn)小 ， 應(yīng)作為優(yōu)先安排物業(yè)；其次為小高層 、 疊加別墅 、 高層和超高層 以下是對(duì)各種物業(yè)組合時(shí)的空間考慮 119 （ 3）三期空間感安排 樓盤名稱 容積率 建筑密度 綠城 國(guó)際花都 新華 如果再安排部分高層住宅 ， 則相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤更為領(lǐng)先 ， 必要性不大 121 （ 5） 20%建筑密度時(shí)可實(shí)現(xiàn)的物業(yè)組合 以上物業(yè)安排方式，可以實(shí)現(xiàn) %的建筑密度 建筑形式 層數(shù) 面積百分比 建筑面積 基底面積 占地面積 建筑密度 超高層 24 10% 21102 879 123737 % 高層 15% 31653 1711 小高層 45% 94960 8257 多層 6 20% 42204 7034 低層 4 5% 10551 2638 公建 5% 10551 4220 合計(jì) 100% 211022 24740 單位：平方米 根據(jù)以上分析，三期應(yīng)該是超高層、高層、小高層、多層和低層的組合 122 （ 6） 21%建筑密度時(shí)可實(shí)現(xiàn)的物業(yè)組合 以上物業(yè)安排方式，可以實(shí)現(xiàn) %的建筑密度 建筑形式 層數(shù) 面積百分比 建筑面積 基底面積 占地面積 建筑密度 超高層 24 8% 16882 703 123737 % 高層 12% 25323 1369 小高層 45% 94960 8257 多層 6 25% 52756 8793 低層 4 5% 10551 2638 公建 5% 10551 4220 合計(jì) 100% 211022 25980 單位：平方米 根據(jù)以上分析，三期應(yīng)該是超高層、高層、小高層、多層和低層的組合 123 （ 7） 22%建筑密度時(shí)可實(shí)現(xiàn)的物業(yè)組合 以上物業(yè)安排方式，可以實(shí)現(xiàn) %的建筑密度 建筑形式 層數(shù) 面積百分比 建筑面積 基底面積 占地面積 建筑密度 超高層 24 6% 12661 528 123737 % 高層 9% 18992 1027 小高層 45% 94960 8257 多層 6 30% 63307 10551 低層 4 5% 10551 2638 公建 5% 10551 4220 合計(jì) 100% 211022 27221 單位：平方米 根據(jù)以上分析，三期應(yīng)該是超高層、高層、小高層、多層和低層的組合 124 （ 8） 23%建筑密度時(shí)可實(shí)現(xiàn)的物業(yè)組合 以上物業(yè)安排方式，可以實(shí)現(xiàn) %的建筑密度 建筑形式 層數(shù) 面積百分比 建筑面積 基底面積 占地面積 建筑密度 超高層 24 4% 8441 352 123737 % 高層 6% 12661 684 小高層 45% 94960 8257 多層 6 35% 73858 12310 低層 4 5% 10551 2638 公建 5% 10551 4220 合計(jì) 100% 211022 28461 單位：平方米 根據(jù)以上分析，三期應(yīng)該是超高層、高層、小高層、多層和低層的組合 125 （ 9）各建筑形式組合建議： 以上是對(duì)各種建筑密度下的物業(yè)組合分析 總體來說 ， 建筑密度越低 ， 項(xiàng)目品質(zhì)就越高 ， 對(duì)未來的售價(jià)支撐力度就越大 但是 ， 建筑密度過低必然會(huì)引起高層的體量過大 ， 從而導(dǎo)致成本上升 ，風(fēng)險(xiǎn)增加 ， 對(duì)未來銷售不利 空間感雖然取決于建筑密度等硬性指標(biāo) ， 但也受規(guī)劃布局方式等軟性因素的影響 ， 這一點(diǎn)可能需要一些突破