【正文】 的第一主力戶型大都在 130平米以上216。 從各樓盤的市場反應(yīng)來看，面積 120130平米的三房兩廳兩衛(wèi)銷售速度最快8072消費者戶型需求結(jié)構(gòu)216。 從表中可以看出，主流需求是 120平米的三房兩衛(wèi)，其次是 110平米的三房兩衛(wèi)，再次是 80平米的兩房兩衛(wèi)216。 金沙西園的戶型配比比較好地符合需求結(jié)構(gòu)，是其熱銷的一個重要支撐 81消費者主力需求結(jié)構(gòu)216。 由上圖可知， 80%的目標(biāo)消費人群理想購房總價在 2040萬元，能夠承付 41萬元以上總價的目標(biāo)消費人群不足 10%216。 以上建議執(zhí)行的戶型結(jié)構(gòu)是介于供給與需求之間的方案，比目前市場供應(yīng)的主力戶型偏小，但比市場需求的主力戶型偏大216。 戶型設(shè)計要盡量考慮書房 /電腦房、獨立儲藏室、門廳 /玄關(guān)216。 保姆房、工人房及其衛(wèi)生間基本不用考慮216。因此，層數(shù)越低的物業(yè)越應(yīng)該優(yōu)先發(fā)展91從經(jīng)濟(jì)合理性考慮三期物業(yè)組合 通過經(jīng)濟(jì)測算，我們可以總結(jié)以下幾點：? 三期地塊全部用來發(fā)展疊加別墅最不經(jīng)濟(jì)的，同樣，全部發(fā)展多層住宅也不經(jīng)濟(jì)。增加的利潤也會損失掉。以下是典型項目的容積率利用參考96（ 3）典型案例一：優(yōu)品道（成都）方案一居住區(qū)用地面積 224032居住區(qū)地上建面 403278住宅建筑面積 356911多層 17% 59670小高層 62% 219553高層 22% 77688商業(yè)及配套公建 46367居住區(qū)容積率 方案二居住區(qū)用地面積 224032居住區(qū)地上建面 405394住宅建筑面積 359029多層 16% 58995小高層 70% 251505高層 14% 49338商業(yè)及配套公建 46367居住區(qū)容積率 方案三居住區(qū)用地面積 224032居住區(qū)地上建面 389937住宅建筑面積 343571多層 26% 89505小高層 53% 180428高層 21% 73638商業(yè)及配套公建 46367居住區(qū)容積率 97（ 4）優(yōu)品道項目簡介優(yōu)品道是成都博瑞地產(chǎn)開發(fā)的城交結(jié)合部近 500畝大盤，目前在區(qū)域板塊中處于價格引領(lǐng)者地位，均價 4800元 /平米且銷售迅速該項目的住宅部分由 B+H主持，所示方案都是調(diào)整方案，非最終采用方案從方案上來看， 20%的多層，并且安排了近15000平米的中央綠化廣場雖然區(qū)位不同，項目不同，日照要求也不同，但城郊結(jié)合部謹(jǐn)慎發(fā)展電梯住宅以控制項目風(fēng)險的思路，對本案具有較強(qiáng)的參考意義98（ 5）優(yōu)品道總體規(guī)劃從規(guī)劃方案來看，建筑擺放略顯擁擠，但 15000平米的中心綠化廣場，為全盤的銷售提供了有力支撐167。因此，層數(shù)越低的物業(yè)越應(yīng)該優(yōu)先發(fā)展 106（ 4）從經(jīng)濟(jì)合理性考慮三期物業(yè)組合 通過經(jīng)濟(jì)測算，我們可以總結(jié)以下幾點：? 三期地塊全部用來發(fā)展疊加別墅最不經(jīng)濟(jì)的，同樣，全部發(fā)展多層住宅也不經(jīng)濟(jì)。增加的利潤也會損失掉。為降低市場風(fēng)險，項目應(yīng)發(fā)展部分多層住宅（ 4）電梯公寓的市場抗性短期內(nèi)難以消化111三期更為臨近董鋪水庫和植物園，具有發(fā)展高層觀景豪宅的基礎(chǔ)但從周邊項目銷售來看，高層豪宅的市場消化壓力較大比較典型的是東?；▓@和新加坡花園城，兩個項目都是基于良好環(huán)境而發(fā)展的高層豪宅，產(chǎn)品也都不錯，但銷售狀況非常一般這一方面是開發(fā)商的發(fā)展理念與營銷操作問題，另一方面也存在城市化進(jìn)程以及消費觀念難以克服的障礙根據(jù)花園洋房業(yè)主座談會了解到的信息，更多的高收入人群認(rèn)為高檔住宅應(yīng)是親地、親水的低層建筑，他們對電梯住宅的費用問題仍然較為敏感，安全問題也存在擔(dān)心（ 5）高檔豪宅的市場抗性更大112我們認(rèn)為，最能體現(xiàn)物業(yè)價值與檔次的仍然是低層住宅深圳、上海等城市發(fā)展高層豪宅之所以能夠成功，是因為城市框架拉得較遠(yuǎn)，選擇低多層必須付出交通費用與交通時間的代價而就合肥的情況來看，低層住宅與電梯住宅的區(qū)位差異較小，兩種產(chǎn)品的替代性較強(qiáng)。根據(jù)金色池塘已購電梯住宅業(yè)主座談會，住宅消費者的購買決策程序是：選擇喜歡的樓盤 → 選擇喜歡（合適）的產(chǎn)品 → 沒有喜歡（合適）的產(chǎn)品 → 選擇替代產(chǎn)品也就是說，競爭主要是樓盤綜合因素的競爭，競爭策略應(yīng)主要考慮這些重要樓盤的競爭115（ 2）主要競爭樓盤缺乏多層產(chǎn)品供應(yīng)目前來看，項目主要競爭樓盤供應(yīng)的產(chǎn)品以電梯住宅為主要形式。本案三期應(yīng)把握這種機(jī)會，在保證空間感的前提下，盡可能多地發(fā)展多層住宅，通過差異化競爭來贏得優(yōu)勢在供應(yīng)缺乏而需求強(qiáng)烈的情況下，發(fā)展多層住宅還可以提高售價，從而提高項目總體利潤水平116012345624層 高層 小高層 多層 疊加別墅高低三期建筑形式組合建議（ 1）建筑形式組合所考慮的因素：物業(yè)內(nèi)容 盈利系數(shù) 風(fēng)險系數(shù)24層 1 5高層 2 3小高層 3 2多層 4 1疊加別墅 5 3盈利系數(shù)風(fēng)險系數(shù)高風(fēng)險低收益區(qū) 中風(fēng)險中收益區(qū) 低風(fēng)險高收益區(qū)117（ 2）物業(yè)組合方向性考慮：物業(yè)組合實際上是投資機(jī)會的組合評價投資機(jī)會有兩個最為基本的指標(biāo)，一個是盈利能力，另一個是所冒的風(fēng)險一般來說，盈利能力強(qiáng)、風(fēng)險低的投資組合是最為有效的組合對本案來說，多層表現(xiàn)為盈利能力強(qiáng)，投資風(fēng)險小，應(yīng)作為優(yōu)先安排物業(yè)；其次為小高層、疊加別墅、高層和超高層以下是對各種物業(yè)組合時的空間考慮118（ 3）三期空間感安排樓盤名稱 容積率 建筑密度綠城 國際花都 新華 如果再安排部分高層住宅，則相對競爭樓盤更為領(lǐng)先，必要性不大120（ 5） 20%建筑密度時可實現(xiàn)的物業(yè)組合以上物業(yè)安排方式，可以實現(xiàn) %的建筑密度建筑形式 層數(shù) 面積百分比 建筑面積 基底面積 占地面積 建筑密度超高層 24 10% 21102 879 123737 %高層 15% 31653 1711 小高層 45% 94960 8257 多層 6 20% 42204 7034 低層 4 5% 10551 2638 公建 5% 10551 4220 合計 　 100% 211022 24740 單位：平方米根據(jù)以上分析，三期應(yīng)該是超高層、高層、小高層、多層和低層的組合121（ 6） 21%建筑密度時可實現(xiàn)的物業(yè)組合以上物業(yè)安排方式，可以實現(xiàn) %的建筑密度建筑形式 層數(shù) 面積百分比 建筑面積 基底面積 占地面積 建筑密度超高層 24 8% 16882 703 123737 %高層 12% 25323 1369 小高層 45% 94960 8257 多層 6 25% 52756 8793 低層 4 5% 10551 2638 公建 5% 10551 4220 合計 　 100% 211022 25980 單位：平方米根據(jù)以上分析，三期應(yīng)該是超高層、高層、小高層、多層和低層的組合122（ 7） 22%建筑密度時可實現(xiàn)的物業(yè)組合以上物業(yè)安排方式，可以實現(xiàn) %的建筑密度建筑形式 層數(shù) 面積百分比 建筑面積 基底面積 占地面積 建筑密度超高層 24 6% 12661 528 123737 %高層 9% 18992 1027 小高層 45% 94960 8257 多層 6 30% 63307 10551 低層 4 5% 10551 2638 公建 5% 10551 4220 合計 　 100% 211022 27221 單位：平方米根據(jù)以上分析，三期應(yīng)該是超高層、高層、小高層、多層和低層的組合123（ 8） 23%建筑密度時可實現(xiàn)的物業(yè)組合以上物業(yè)安排方式，可以實現(xiàn) %的建筑密度建筑形式 層數(shù) 面積百分比 建筑面積 基底面積 占地面積 建筑密度超高層 24 4% 8441 352 123737 %高層 6% 12661 684 小高層 45% 94960 8257 多層 6 35% 73858 12310 低層 4 5% 10551 2638 公建 5% 10551 4220 合計 　 100% 211022 28461 單位：平方米根據(jù)以上分析，三期應(yīng)該是超高層、高層、小高層、多層和低層的組合124（ 9）各建筑形式組合建議：以上是對各種建筑密度下的物業(yè)組合分析總體來說，建筑密度越低，項目品質(zhì)就越高，對未來的售價支撐力度就越大但是，建筑密度過低必然會引起高層的體量過大，從而導(dǎo)致成本上升，風(fēng)險增加，對未來銷售不利空間感雖然取決于建筑密度等硬性指標(biāo)，但也受規(guī)劃布局方式等軟性因素的影響，這一點可能需要一些突