【正文】 按現代企業(yè)制度辦事，在運行機制上要實行獨立自主、自負盈虧、自主經營、自我發(fā)展的道路。n 對物業(yè)管理費的核算，是財務管理工作中一項非常重要的內容。n 費用標準預算方案要經過業(yè)主管理委員會討論通過之后方可公布和執(zhí)行（物業(yè)保修期內由開發(fā)商和物業(yè)管理公司核定）。住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標與要求 （ 1）住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標 1）贏得社會效益n 住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標首先是有利于社會的繁榮與發(fā)展，有利于社會主義精神文明建設，滿足社會發(fā)展對住宅小區(qū)和物業(yè)管理的要求物業(yè)管理企業(yè)通過對住宅小區(qū)的物業(yè)管理，為小區(qū)居民創(chuàng)造文明、和睦的人文環(huán)境，促進社會主義精神文明建設，促進社會的繁榮與發(fā)展，構建和諧社區(qū)，這是物業(yè)管理企業(yè)的最終目標。 3）贏得環(huán)境效益n 居住是人類生存與發(fā)展的最基本需求之 — ，住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)最基本的職能就是為小區(qū)居民提供舒適、安全、安靜、良好的居住環(huán)境，有利于住宅小區(qū)居民的身心健康。（ 2）住宅小區(qū)物業(yè)管理的要求n 《 全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準及評分細則 》n 《 普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準 (試行 )》寫字樓物業(yè)管理的方式與目標（ 1）寫字樓物業(yè)管理的方式 1）委托經營型n 委托經營型物業(yè)管理是指業(yè)主或投資者將建成的寫字樓委托給專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進行管理，物業(yè)管理企業(yè)擁有物業(yè)的經營權，不擁有其產權。 3）自主經營管理模式n 自主經營管理模式是業(yè)主或投資者將建成的物業(yè)項目交由屬下的物業(yè)管理機構進行管理和出租經營，通過收取租金收回投資。 2）確保寫字樓功能的正常發(fā)揮n 寫字樓物業(yè)配套的設施設備非常完善，物業(yè)管理的主要任務就是保證寫字樓內部的正常秩序，確保大廈各類設備設施處于正常的運行狀態(tài)，為客戶提供好的工作環(huán)境。 4）追求經濟效益的最大化n 這種效益最大化的實現并不是不擇手段，而是以 “服務至上、信譽第一 ”為原則，通過為客戶提供滿意的服務而實現的。 （ 2）按服務范圍劃分n 物業(yè)管理機構按服務范圍劃分，有綜合性物業(yè)管理公司和專門性物業(yè)管理公司兩類。 （ 4）按管理層次劃分n 物業(yè)管理機構按管理層次，可分為單層物業(yè)管理公司、雙層物業(yè)管理公司和多層物業(yè)管理公司。 二是由房地產部門所屬的房管所轉換為物業(yè)管理企業(yè)。 三是由大中型企事業(yè)單位自行組建的物業(yè)管理企業(yè)，這類企業(yè)福利色彩較濃。 五是由街道辦事處組建的物業(yè)管理企業(yè)。此類企業(yè)除主要領導人和各專業(yè)管理部門技術骨干外，其他各項服務，如保安、清潔、綠化等通過合同形式交由社會上的專業(yè)化公司承擔。 二是顧問型物業(yè)管理企業(yè)。這類公司人員少、素質高。此類企業(yè)不僅直接接受項目，從事管理工作，還提供顧問服務，適應性強。該類企業(yè)接受多個產權人的委托，管理各棟房屋乃至整個小區(qū)，物業(yè)所有權和經營權是分開的。該類企業(yè)受上級公司指派、管理自主開發(fā)的物業(yè)。物業(yè)所有權和經營權是一致的。選擇物業(yè)管理企業(yè)的要求n 業(yè)主通過召開業(yè)主代表大會，選舉成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會（首次由房地產開發(fā)企業(yè)代表）代表業(yè)主行使選聘物業(yè)管理公司的權利。n 在選擇物業(yè)管理公司時，要了解物業(yè)管理公司的背景，過去的業(yè)績及目前的經營服務狀況如何，可以通過所管住宅小區(qū) “達標創(chuàng)優(yōu) ”情況；所管出租的商貿樓宇的租金和出租率；所管小區(qū)業(yè)主、住戶的滿意程度等指標來反映，是否具有良好的信譽和豐富的物業(yè)管理經驗是選擇物業(yè)管理公司的重要標準 。其一般步驟如下：（ 1）成立招標小組由地方政府負責指導，開發(fā)商或業(yè)主委員會成立招標工作小組。（ 2）招標公告 成立招標小組后，向社會公開招標，盡可能多的吸引優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)來參與競爭。如占地面積、建筑面積、房屋類型與數量、公用設施、場地情況等。 ③ 招標相關說明。 （ 4）資質審核 從參加競選的企業(yè)中選擇幾家進行最終的投標。（ 6）簽訂合同 開發(fā)商或業(yè)主委員會與中 單位簽訂物業(yè)管理合同，由物業(yè)管理公司開始對物業(yè)進行管理。第四部分：管理的宗旨、方針、內容 1）宗旨； 2）方針； 3）內容。 —— 物業(yè)的綜合管理；清潔管理；綠化管理；消防管理；保安管理；停車場管理。第五部分：管理公司的組織結構 1）組織結構； 2）人員編制計劃。第七部分：物業(yè)管理的前期介入內容及經費 1）前期介入的工作內容； 2）前期介入的費用預測。（ 2）發(fā)展商 /業(yè)主委員會托管理公司進行初期管理，在這期間管理幫助發(fā)展商 /業(yè)主委員會培養(yǎng)一批有專業(yè)素質的物業(yè)管理人才，而后由發(fā)展商 /業(yè)主獨立管理。n 管理方案的擬寫除了在文字上做到通俗、規(guī)范，在內容上做到全面、合理，在編排上做到重點突出外，還要注意一些技巧的運用，比如： 1）在擬寫綜合說明書時，要做到層次分明、言簡意賅。 3）在擬寫管理宗旨、方針時，要注意從發(fā)展商 /業(yè)主的利益出發(fā)，替他們著想，為他們服務，具有親和力。 5）最后，要不失時機地宣傳發(fā)展商所具有的良好系統、作風、精神，并可作為物業(yè)管理公司今后工作的借鑒，具有鼓動力