【正文】 取消。 國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長趙曉 認(rèn)為，取消預(yù)售 本質(zhì)上是對愿意購買期房的消費(fèi)者消費(fèi)權(quán)的一種侵犯， 有悖于房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。 商品房預(yù)售存在的風(fēng)險(xiǎn)和不規(guī)范，不在于這種方式的本身，只能是監(jiān)管上的問題。一是削弱房地產(chǎn)市場后續(xù)供應(yīng)能力。 二是大量具備預(yù)售條件的在建項(xiàng)目不能上市，市場即期供應(yīng)將明顯減少。三是取消房屋預(yù)售制度后，短期內(nèi)市場對存量房的需求可能會急劇增長。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所主任劉洪玉教授 認(rèn)為，在當(dāng)前需求依然旺盛的情況下，市場供求結(jié)構(gòu)失衡，可能會引起短期內(nèi)房價(jià)的快速上漲。134金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該根據(jù)自身風(fēng)險(xiǎn)管理的能力，來采取相應(yīng)的市場和經(jīng)營策略，而不是要求取消預(yù)售制度。 但是防范風(fēng)險(xiǎn)要靠金融機(jī)構(gòu)自身具備風(fēng)險(xiǎn)管理的能力，而不能靠取消房屋預(yù)售這種簡單的做法， 防范風(fēng)險(xiǎn)不能因噎廢食，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)不能以更大的收益的機(jī)會成本為代價(jià)， 而是要靠提高自身的風(fēng)險(xiǎn)控制、管理能力，才是防范金融風(fēng)險(xiǎn)之本，一刀切的做法是不合適的。央行、專家、開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為， 中國缺乏發(fā)達(dá)的多層次房地產(chǎn)融資市場，融資渠道狹窄，開發(fā)經(jīng)營資金主要依賴銀行貸款。國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長趙曉、西南證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員段海瑞 都認(rèn)為，基于人民幣升值的預(yù)期和國內(nèi)巨大的市場需求，境外資金十分關(guān)注中國房地產(chǎn)市場。目前已有海外資金以直接投資或參股、間接投資以及外資貸款等多種渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場。138五）有關(guān)政策建議139積極拓展房地產(chǎn)融資渠道強(qiáng)化商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對每套商品房預(yù)售全過程的跟蹤管理140 七、關(guān)于日本的房地產(chǎn)泡沫破滅七、關(guān)于日本的房地產(chǎn)泡沫破滅141 一段時(shí)期來，在我國房地產(chǎn)業(yè)市場出現(xiàn)價(jià)格過快上漲現(xiàn)象和人民幣趨于升值的背景下，一些輿論提出，我國正面臨日本在 1985年 “廣場協(xié)議 ”后的情況， 房地產(chǎn)業(yè)將因人民幣升值而出現(xiàn)大量 “泡沫 ”，國民經(jīng)濟(jì)已被房地產(chǎn)價(jià)格的快速膨脹所脅持，日本 10年衰退的教訓(xùn)有可能在中國重演。 142一）我國目前和 “廣場協(xié)議 ”前后的日本面臨的不是同一發(fā)展階段。 因協(xié)議在廣場飯店簽署，故該協(xié)議又被稱為 “廣場協(xié)議”。 這種割斷歷史的孤立分析是相當(dāng)有害的。這個(gè)固定匯率一直執(zhí)行了 22年。 1969年到 1971年 ，日本的國際貿(mào)易順差不斷擴(kuò)大。1971年， 由于美國突然公布 “ 新經(jīng)濟(jì)政策” ，停止美元與黃金掛鉤，日本被迫于同年 11月將日元對美元大幅度升值為 306： 1。146 日元升值的這個(gè)第一階段，正是我們應(yīng)當(dāng)高度關(guān)注的階段。 日本企業(yè)被迫轉(zhuǎn)向提高質(zhì)量、改進(jìn)技術(shù)、樹立品牌和節(jié)約資源等方面。在既沒有鐵礦石，也沒有能源的日本，鋼鐵業(yè)一舉成為了優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。147 從這個(gè)意義上說， 日元升值給日本帶來的，是轉(zhuǎn)變增長方式、促進(jìn)結(jié)構(gòu)升級的動力和壓力；是受益而不是受害。就國際競爭力說，我國目前的發(fā)展階段與日本這個(gè)時(shí)期的水平相當(dāng)；和 “ 廣場協(xié)議 ” 時(shí)的日本不在同一發(fā)展階段上。其中最具代表性的有六十年代初池田內(nèi)閣的《國民收入倍增計(jì)劃》，七十年代田中內(nèi)閣的《社會經(jīng)濟(jì)基本計(jì)劃》（日本列島改造論）、八十年代中曾根內(nèi)閣的《 80年代社會經(jīng)濟(jì)的展望和方針》等。149 從住房政策分析： 上個(gè)世紀(jì) 80年代初， 日本急于趕超歐美生活水平，提出 “ 向二十一世紀(jì)新城鎮(zhèn)目標(biāo)邁進(jìn) ” 計(jì)劃，鼓勵(lì)人們 “ 住大房子、好房子 ” ，由此，地方開始加快舊區(qū)改造工作并進(jìn)行大拆大建， 房地產(chǎn)投資規(guī)模急劇擴(kuò)張，地價(jià)快速上漲。 但這個(gè)政策采取了 “ 硬著陸 ” 的不當(dāng)方式。 這一連續(xù)節(jié)目成了社會價(jià)格預(yù)期的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。 前期 過度迎合社會急于趕超歐美心理， 鼓勵(lì)住大房子、好房子的政策急劇 吹大了需求，膨脹了價(jià)格； 后期 同樣過度迎合社會心理 ，讓國民買到便宜房子的政策宣言又一舉 刺破了 “ 泡沫 ” ， 完全打亂了社會價(jià)格預(yù)期。 153 貨幣政策方面分析： “ 廣場協(xié)議 ” 后日本為緩解本幣升值的影響，1986年 1月起連續(xù) 5次降低貼現(xiàn)率 ， 1987年達(dá)到％的戰(zhàn)后最低水平 。 154 1990年 日本政府意識到快速上漲的房地產(chǎn)價(jià)格可能給金融和國民經(jīng)濟(jì)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，開始采取措施抑制價(jià)格和調(diào)整市場。 貨幣政策 180度大轉(zhuǎn)彎使得房地產(chǎn)市場 來不及調(diào)整而迅速崩潰。 但是到 1992年， 日本股票和土地價(jià)格下降造成的資產(chǎn)損失相當(dāng)于當(dāng)年國民生產(chǎn)總值的 90％， 由此日本經(jīng)濟(jì)也進(jìn)入了長期停滯不前的 “ 失去的十年 ”時(shí)期。 1993年 日本 經(jīng)濟(jì)年增長率 從 1990年的 ％急劇下滑為 ％。 日本房地產(chǎn) “ 泡沫 ” 破滅的原因之一是政府 急于在一個(gè)短時(shí)期內(nèi)改善整個(gè)社會的住房條件 而大量提供政策性住房。 指望中短期內(nèi)就能滿足大多數(shù)人住房需求的良好愿望，往往會和經(jīng)濟(jì)規(guī)律發(fā)生矛盾。 九十年代日本經(jīng)濟(jì)停滯不前的 最大教訓(xùn)是政策搖擺不定，沒有把擴(kuò)大內(nèi)需、擴(kuò)張消費(fèi)和促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的政策堅(jiān)持始終。159 三是 對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題的調(diào)控要 堅(jiān)持積極穩(wěn)妥的原則，注意把握力度，著眼于軟著陸，切忌下猛藥，造成大起大落。 堅(jiān)持按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，始終貫穿著科學(xué)務(wù)實(shí)態(tài)度，牢牢把握著解決當(dāng)前的問題，是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場更加持續(xù)健康發(fā)展這個(gè)主線。 因房價(jià)問題是市場運(yùn)行狀況的綜合反映，表現(xiàn)得也最為直接和敏感。所以把部分城市出現(xiàn)房價(jià)非正常上漲或有此苗頭作為當(dāng)前的主要問題； 二是從統(tǒng)一思想認(rèn)識入手，確定這次調(diào)控要達(dá)到的主要目的 。房價(jià)上漲有 合理的原因： 如城鎮(zhèn)人口增長較快，居民生活水平不斷提高，對住房需求迅速增加；土地價(jià)格上升，建筑材料價(jià)格上漲，加之商品房品質(zhì)提高，配套設(shè)施和環(huán)境改善以及精裝修，帶來商品房開發(fā)建設(shè)成本增加等。163 四是針對問題和原因?qū)ΠY下藥： 1）首先 強(qiáng)化地方政府 在穩(wěn)定房價(jià)問題上的 責(zé)任； 2）其次是采取積極穩(wěn)妥措施，從加強(qiáng)供應(yīng)與需求的雙向調(diào)控，側(cè)重抑制不合理需求入手；加上整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序 三管齊下； 164 —— 調(diào)控供給 ：重點(diǎn)放在調(diào)整市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中低價(jià)位和中小套型的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房供給，逐步滿足普通居民家庭的住房需求； —— 調(diào)控需求 ：重點(diǎn)是遏制投機(jī)性需求，控制投資性需求，合理引導(dǎo)改善性住房需求，控制拆遷帶來的住房被動性需求；165 —— 整頓規(guī)范市場秩序 : 重點(diǎn)是 加快建立并開通城市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)， 全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地 掌握 房地產(chǎn)市場的 供求 真實(shí)情況，加大市場的透明度， 同時(shí)查處開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)違規(guī)銷售、惡意哄抬房價(jià)等行為，讓百姓明明白白消費(fèi)、清清楚楚購房。 國家的 統(tǒng)一政策 解決或防范普遍性問題，地方的調(diào)控措施則針對當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，有什么問題解決什么問題，尚未暴露問題的則未雨綢繆、注意防范，不搞一刀切。 國務(wù)院《通知》和七部委文件提的都是 穩(wěn)定房價(jià)，并明確要求 防止市場出現(xiàn)大起大落 ，使得調(diào)控以來市場 總體表現(xiàn)平穩(wěn)。 *首先 采取經(jīng)濟(jì)手段加法律手段重錘打擊最容易形成泡沫、對房地產(chǎn)市場破壞力最大的市場投機(jī)行為。169 *其次， 把穩(wěn)定 房價(jià)的另一個(gè)工作重點(diǎn)放在 改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、著力增加適合普通居民購買的中低價(jià)位和中小戶型普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房上 ，努力讓有能力進(jìn)入市場的工薪家庭買得起房。 要求各地抓緊開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調(diào)查，建立保障對象檔案，切實(shí)落實(shí)以財(cái)政預(yù)算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金的規(guī)定， 著力擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面。 有關(guān)政策措施具有較強(qiáng)的針對性，得到了各地和社會各界的普遍支持， 既有利于解決當(dāng)前存在的突出矛盾和問題，又為促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展打下了基礎(chǔ)， 充分體現(xiàn)了貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建社會主義和諧社會的客觀要求。但我們應(yīng)該清醒地認(rèn)識到，當(dāng)前調(diào)控成效還是初步的，市場尚在發(fā)展變化中，需要冷靜觀察，密切關(guān)注走勢，注意穩(wěn)定政策不松懈。 172 八、結(jié)束語八、結(jié)束語173 在國務(wù)院經(jīng)濟(jì)形勢分析會上，溫家寶總理對當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，強(qiáng)調(diào)： *兩個(gè)堅(jiān)定不移： 一是堅(jiān)定不移落實(shí)中央已確定的調(diào)控政策，解決好突出問題；二是堅(jiān)定不移把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)其健康發(fā)展。 174 國辦發(fā)曾培炎主持召開的房地產(chǎn)市場形勢分析會議紀(jì)要明確提出： *根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)和土地市場的形勢， 下一步要繼續(xù)推進(jìn)和落實(shí)已經(jīng)出臺的各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施，不再出臺新的調(diào)控政策。175 國務(wù)院副總理 曾培炎 在遼寧考察了房地產(chǎn)市場，從以下方面作了強(qiáng)調(diào)： 當(dāng)前各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策效果開始顯現(xiàn)， 市場形勢總體趨好。176 保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，關(guān)系國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的全局，關(guān)系廣大人民群眾的切身利益。177 要繼續(xù)遏制投機(jī)性需求，控制投資性需求。178 要加快調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)， 切實(shí)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品房，以及經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房的供應(yīng)。加快廉租住房制度建設(shè)，重點(diǎn)幫助困難居民解決住房問題。179 要繼續(xù)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序， 嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)市場準(zhǔn)入，加強(qiáng)市場監(jiān)管，嚴(yán)肅查處開發(fā)和銷售中的各種違法違規(guī)行為。 180 從去年以來，國家加強(qiáng)了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，一年多來， 不斷看到有人對房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位發(fā)出質(zhì)疑， 一些業(yè)內(nèi)人士也感到茫然，懷疑國家一系列調(diào)控政策的出臺，是否表明國務(wù)院在 2023年下發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱 18號文件）關(guān)于 “ 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) ” 的認(rèn)識和提法有了變化 ?181 其實(shí)，辨正地看， 房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位和加強(qiáng)調(diào)控并不矛盾，它是一個(gè)事物密切關(guān)聯(lián)的兩個(gè)方面。 182 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會，加快推進(jìn)社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。183 正是房地產(chǎn)業(yè)的國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)地位，以及其與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、與解決居民住房問題的密切關(guān)系， 使得保持房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，既是經(jīng)濟(jì)問題，也是社會問題，一直受到國務(wù)院的重視和關(guān)注， 184 98年以來國家出臺了一系列政策，加快了市場的培育和規(guī)范。 近兩年在市場的快速發(fā)展中，由于對調(diào)控缺乏經(jīng)驗(yàn)， 部分地區(qū) 出現(xiàn)投資增幅過大，影響到經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展； 部分地區(qū) 房價(jià)上漲過快，加重了城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房負(fù)擔(dān)，加大了社會經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整難度； 部分城市 房價(jià)持續(xù)上漲，助長了投機(jī)行為，容易形成泡沫，影響金融安全和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。 但一系列調(diào)控政策的出臺都是著眼于解決市場發(fā)展中的突出問題，進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟(jì)的持續(xù)推動作用。 187 大多數(shù)開發(fā)企業(yè) 能夠認(rèn)清這些道理，支持調(diào)控政策實(shí)施。 希望這些開發(fā)商早日覺醒。 188 如果放松調(diào)控，今年內(nèi)現(xiàn)有政策效應(yīng)不能達(dá)到預(yù)期，或出現(xiàn)房價(jià)反彈， 不排除調(diào)控政策還要加強(qiáng)，市場發(fā)展的不確定性還將增加。189 針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，下一步要按照家寶總理關(guān)于 “ 堅(jiān)定不移地貫徹落實(shí)已經(jīng)出臺的各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施 ,解決好突出問題；堅(jiān)定不移地把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)其健康發(fā)展 ” 的要求，結(jié)合貫徹中央對下半年經(jīng)濟(jì)工作提出的 “ 穩(wěn)定政策、分類指導(dǎo)、調(diào)整結(jié)構(gòu)、深化改革、協(xié)調(diào)發(fā)展 ” 指導(dǎo)原則，繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。 要按照國務(wù)院的要求，切實(shí)抓好 財(cái)稅、金融、土地、城市規(guī)劃 等各項(xiàng)調(diào)控政策的落實(shí)和細(xì)化工作，嚴(yán)格把好土地和金融兩道閘門。 重點(diǎn) 督促地方加強(qiáng)規(guī)劃和土地的引導(dǎo)和調(diào)控作用，抓緊做好明后兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目安排和土地供應(yīng)計(jì)劃的制定公布工作，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，著力增加中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)。 同時(shí)，要 繼續(xù)整頓規(guī)范市場秩序， 嚴(yán)格市場準(zhǔn)入，切實(shí)加強(qiáng)市場監(jiān)管。 要結(jié)合房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和信用檔案建設(shè)，進(jìn)一步 完善預(yù)（銷）售房屋的即時(shí)合同備案和實(shí)名制購房制度。192 （二）加強(qiáng)市場調(diào)研，關(guān)注市場變化。 建立定期市場分析報(bào)告和信息發(fā)布制度。 193 （三）深化房地產(chǎn)體制改革。 二是 加快研究發(fā)展節(jié)能省地型住宅的相關(guān)政策，制定住宅建設(shè)導(dǎo)則，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，創(chuàng)新資源節(jié)約和循環(huán)利用住宅發(fā)展模式，提升住宅品質(zhì)，引導(dǎo)科學(xué)的住房投資和消費(fèi)觀念。 *進(jìn)一步明晰 經(jīng)濟(jì)適用住房定位 ，完善價(jià)格形成機(jī)制、監(jiān)管機(jī)制和實(shí)現(xiàn)方式。 *研究制定鼓勵(lì)和 支持普通住宅建設(shè)及住房租賃市場發(fā)展的相關(guān)政策。 規(guī)范發(fā)展 房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券等融資方式。 五是繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場各個(gè)環(huán)節(jié)稅費(fèi)歸并、后移及物業(yè)稅開征的綜合研究工作， 通過稅收調(diào)節(jié)，引導(dǎo)住房合