【正文】 建設(shè)資金來(lái)自各參建單位。 目前各主要城市 商品房預(yù)售比例普遍在 80％以上，部分城市甚至達(dá) 90％以上。 預(yù)售制加速了建設(shè)資金周轉(zhuǎn)，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本，促進(jìn)了住宅發(fā)展。在我國(guó)現(xiàn)有的融資渠道無(wú)法滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要的現(xiàn)實(shí)條件下， 預(yù)售實(shí)際上成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的重要手段。特別是，由于歷史欠帳多，新建住宅量大， 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以增量市場(chǎng)為主，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大多是成片、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，有的一開(kāi)就是幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)平方米 （北京方莊、回龍觀等），這是有別于世界其他國(guó)家的中國(guó)特色。 120 購(gòu)房貸款進(jìn)入開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)在一些市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家同樣存在，但我國(guó)對(duì)預(yù)售款使用的監(jiān)管相對(duì)較弱。 在我國(guó)融資工具缺乏、相關(guān)配套措施不健全的情況下， 簡(jiǎn)單取消預(yù)售制度，將帶來(lái)較大的負(fù)面影響。 同時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格的傳導(dǎo)機(jī)制，成本的上升將不可避免地部分轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。 125三是外資將可能大量進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，增加新的不確定性因素。當(dāng)前的著力點(diǎn)應(yīng)當(dāng)放在進(jìn)一步完善商品房預(yù)售制度上，而不是取消該制度。129130房屋預(yù)售制度的存在是由房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系決定的，房屋預(yù)售制度的存留應(yīng)以及是否成為主流應(yīng)該讓市場(chǎng)去調(diào)節(jié)，而不應(yīng)通過(guò)行政干預(yù)， 否則不利于市場(chǎng)制度的長(zhǎng)遠(yuǎn)建設(shè)。132國(guó)資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長(zhǎng)趙曉 認(rèn)為，在目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資渠道不健全、相關(guān)配套措施不健全的情況下， 取消房屋預(yù)售制度可能加劇開(kāi)發(fā)商的資金壓力，使開(kāi)發(fā)商尤其是一些實(shí)力不強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商放棄相關(guān)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，極大影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模市場(chǎng)上商品房的供給數(shù)量。北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉 也認(rèn)為，如果單純?nèi)′N預(yù)售， 對(duì)房?jī)r(jià)無(wú)疑是火上澆油。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉 認(rèn)為，如果從防范金融風(fēng)險(xiǎn)角度出發(fā)，完全可以提高期房按揭貸款的利率或首付款比例，或者干脆不給期房銷售提供按揭貸款。135國(guó)資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長(zhǎng)趙曉 認(rèn)為，央行研究報(bào)告建議取消房屋預(yù)售，主要目的是防范金融風(fēng)險(xiǎn)。4）為外資大量進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域開(kāi)辟空間。137清華大學(xué)的劉洪玉認(rèn)為 ，一旦取消預(yù)售制度，留出的開(kāi)發(fā)資金缺口將刺激外資加速進(jìn)入外資加速進(jìn)入市場(chǎng)，使國(guó)內(nèi)大量?jī)?chǔ)蓄資金以低收益方式放于銀行，而銀行儲(chǔ)蓄資金沉淀本身就是一種損失。加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管 所謂廣場(chǎng)協(xié)議， 是指 1985年 9月 22日 ，美國(guó)、日本、聯(lián)邦德國(guó)、法國(guó)、英國(guó)的財(cái)政部長(zhǎng)和中央銀行行長(zhǎng)在紐約廣場(chǎng)飯店舉行會(huì)議，達(dá)成五國(guó)政府 聯(lián)合干預(yù)外匯市場(chǎng)， 誘導(dǎo)美元對(duì)主要貨幣的匯率有秩序地貶值，以解決美國(guó)巨額貿(mào)易赤字問(wèn)題的協(xié)議。 144 日本在戰(zhàn)后為盡快恢復(fù)經(jīng)濟(jì)和發(fā)展出口產(chǎn)業(yè)，按照美國(guó)占領(lǐng)軍幫助制定的 “ 道奇計(jì)劃 ” ，于 1949年將本幣一下子貶到 360日元比 1美元，并執(zhí)行固定匯率。 1451973年 2月， “ 布雷頓森林體制 ” 解體，日本和其他發(fā)達(dá)國(guó)家共同開(kāi)始實(shí)行浮動(dòng)匯率。促使日本產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的極大升級(jí)。 我國(guó)面臨的，實(shí)際上是日元第一次升值時(shí)的發(fā)展水平。二）日本房地產(chǎn)泡沫分析 日本的歷屆政府都把改善國(guó)民生活作為自己的政治綱領(lǐng)。 150 1990年， 日本政府已經(jīng)意識(shí)到過(guò)度快速上漲的房地產(chǎn)價(jià)格可能給金融和國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)始 大造壓低房地產(chǎn)價(jià)格輿論， 采取措施抑制價(jià)格，調(diào)整市場(chǎng)。151 1990年 9月， 日本國(guó)營(yíng)廣播電視臺(tái) NHK連續(xù)五個(gè)晚上在黃金時(shí)段播放了有關(guān)土地問(wèn)題的特別節(jié)目， 提出應(yīng)讓日本的地價(jià)下降一半；主張進(jìn)行土地稅制的改革，限制房地產(chǎn)融資。 這個(gè)循環(huán)構(gòu)成了日本房地產(chǎn) “ 泡沫 ” 從產(chǎn)生到破滅的政策基礎(chǔ)。 但 貨幣政策采取了 “ 硬著陸 ” 的不當(dāng)方式， 央行快速抽緊銀根，通過(guò)連續(xù)五次加息，把利率從 ％一下提高到 1990年 8月的 6％。 156房地產(chǎn) “ 泡沫 ” 破滅后，房?jī)r(jià)一落千丈，銀行大量貸款成為不良資產(chǎn)， 經(jīng)濟(jì)衰退就此開(kāi)始。 我國(guó)是一個(gè)發(fā)展不平衡的大國(guó)，滿足人民群眾的住房需求需要一個(gè)長(zhǎng)期的發(fā)展建設(shè)過(guò)程。 我國(guó)已經(jīng)走過(guò)了短缺時(shí)代，住房消費(fèi)需求的高漲是社會(huì)消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)變化的良性反映， 堅(jiān)定不移地采取鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策需要從長(zhǎng)期戰(zhàn)略高度來(lái)認(rèn)識(shí)。 161 一是首先認(rèn)真分析市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題，并找準(zhǔn)其中的主要問(wèn)題 。 即采取有效措施，穩(wěn)定房?jī)r(jià) ,阻止房?jī)r(jià)的非正常上漲；162 三是為妥善解決問(wèn)題，先把產(chǎn)生問(wèn)題的原因分析清楚。 166 這次調(diào)控比較成功的方面： 一是中央確定的調(diào)控目標(biāo)和基本政策，堅(jiān)持了 “ 積極穩(wěn)妥、把握力度，突出重點(diǎn)、區(qū)別對(duì)待，因地制宜、分類指導(dǎo)，強(qiáng)化法治、加強(qiáng)監(jiān)管 ” 的基本原則，同時(shí)，強(qiáng)調(diào)地方政府在穩(wěn)定房?jī)r(jià)問(wèn)題上的責(zé)任。 168 三是調(diào)控政策具有很強(qiáng)的針對(duì)性，下藥較準(zhǔn)，用量適度。 *第三，強(qiáng)化住房保障工作，努力使沒(méi)有能力進(jìn)入市場(chǎng)的最低收入家庭得到基本保障。171 盡管隨著各項(xiàng)調(diào)控政策的逐步落實(shí)，政策效應(yīng)已經(jīng)得到初步顯現(xiàn)。 *兩個(gè)關(guān)鍵： 一是著力 改善供應(yīng)結(jié)構(gòu) ，增加中低價(jià)位普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房及廉租住房建設(shè)，嚴(yán)格控制高檔商品房開(kāi)發(fā)；二是切實(shí) 整頓和規(guī)范房地產(chǎn)秩序 ，遏制投機(jī)炒作。 各地要進(jìn)一步把思想行動(dòng)統(tǒng)一到國(guó)務(wù)院調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)政策措施上， 促進(jìn)住房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。 同時(shí)， 合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，鼓勵(lì)居民正常的住房消費(fèi)需求。 繼續(xù)控制高檔商品住房和政府機(jī)關(guān)辦公樓等非住宅開(kāi)發(fā)，控制其投資過(guò)快增長(zhǎng)。 國(guó)務(wù)院 18號(hào)文件指出：促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展， 是 提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是 促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施； 是 充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的有效途徑。 但市場(chǎng)健康發(fā)展的標(biāo)志不是速度，而是可持續(xù)。186 認(rèn)清以上關(guān)系， 才能自覺(jué)把行業(yè)的發(fā)展放到國(guó)民經(jīng)濟(jì)全局中，放到與相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的大環(huán)境中，服從于、服務(wù)于宏觀調(diào)控大局， 高度關(guān)注市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)，切實(shí)抓好各項(xiàng)調(diào)控政策的落實(shí) . 努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng) “ 供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定 ” 的調(diào)控目標(biāo)，唯此，市場(chǎng)才會(huì)有持續(xù)健康的發(fā)展。打擊投機(jī)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)是這次調(diào)控的重點(diǎn)，目前調(diào)控只是取得初步成效，房?jī)r(jià)總體還處于高位，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)十分艱巨， 因此，落實(shí)好出臺(tái)的各項(xiàng)調(diào)控政策不能有絲毫放松。 重點(diǎn)做好以下幾方面工作：190 （一）繼續(xù)抓好各項(xiàng)調(diào)控政策的落實(shí)工作。 191 加強(qiáng)對(duì)居民住房需求狀況的調(diào)查， 通過(guò)需求信息的披露，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。積極鼓勵(lì)和倡導(dǎo)企業(yè)開(kāi)展誠(chéng)信活動(dòng)，加強(qiáng)行業(yè)自律。 重點(diǎn)關(guān)注一些市場(chǎng)運(yùn)行情況變動(dòng)較大地區(qū)的市場(chǎng)走勢(shì)，關(guān)注市場(chǎng)成交總量與結(jié)構(gòu)、新開(kāi)工面積、商品住房?jī)r(jià)格等主要指標(biāo)的變動(dòng)情況， 特別是要注意防止投資規(guī)模和住房?jī)r(jià)格漲勢(shì)反彈。 194 三是 進(jìn)一步 完善城鎮(zhèn)住房保障體系和供應(yīng)體系，強(qiáng)化各級(jí)政府的住房保障職能 。 195 四是完善房地產(chǎn)金融制度。196 我們相信，只要國(guó)務(wù)院的文件精神得到切實(shí)貫徹執(zhí)行，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)得到健康持續(xù)發(fā)展！1。 強(qiáng)化銀行房地產(chǎn)貸款監(jiān)管，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。 *加快建立規(guī)范、穩(wěn)定的 廉租住房資金來(lái)源渠道 ； *研究 進(jìn)城務(wù)工人員住房政策 。 一是 抓緊改革土地收益分配辦法，適時(shí)研究完善土地增值稅等有關(guān)稅收征管政策，抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)過(guò)高利潤(rùn)。 要 密切關(guān)注市場(chǎng)走勢(shì)， 深入研究市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、及時(shí)解決市場(chǎng)發(fā)展中的新問(wèn)題，加強(qiáng)分類指導(dǎo)。 嚴(yán)肅查處 違法違規(guī)開(kāi)發(fā)和銷售的行為，重點(diǎn)查處內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，發(fā)布虛假?gòu)V告、違規(guī)促銷，囤積房源，哄抬房?jī)r(jià)以及違反規(guī)劃及控制性要求的行為。 采取有效措施， 加強(qiáng)和改進(jìn)薄弱環(huán)節(jié)的工作。 因此，負(fù)責(zé)任的開(kāi)發(fā)商要 共同珍惜和維護(hù)多年培育發(fā)展起來(lái)的市場(chǎng)環(huán)境，齊心協(xié)力解決好市場(chǎng)中存在的突出問(wèn)題， 在自覺(jué)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、規(guī)范市場(chǎng)行為，努力提供適應(yīng)多數(shù)家庭購(gòu)買(mǎi)的中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房等方面發(fā)揮應(yīng)有的作用。但 少數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè) 還在囤積土地、結(jié)成價(jià)格聯(lián)盟，消極對(duì)抗調(diào)控政策；有的仍在留戀曾一度出現(xiàn)的投機(jī)炒房抬頭、房?jī)r(jià)非正常上漲的日子。 185 基于以上原因，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控一直是國(guó)家宏觀調(diào)控的重要組成部分。 曾培炎副總理在貫徹 18號(hào)文件會(huì)議上指出： 從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間很大，是我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不可替代的拉動(dòng)力量。 繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)， 增強(qiáng)市場(chǎng)透明度，引導(dǎo)市場(chǎng)理性發(fā)展。 進(jìn)一步完善和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)、銷售辦法，使政策優(yōu)惠真正落實(shí)到符合條件的低收入家庭。各級(jí)地方政府要切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)， 堅(jiān)定不移地貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院已經(jīng)出臺(tái)的政策措施，著力解決當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的突出問(wèn)題；堅(jiān)定不移地把房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，努力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。 *努力實(shí)現(xiàn) “ 調(diào)整結(jié)構(gòu)、保障供給、分類指導(dǎo)、穩(wěn)定價(jià)格 ” 的宏觀調(diào)控目標(biāo)。 要達(dá)到 “ 供求基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定 ” 的調(diào)控目標(biāo)，切實(shí)把穩(wěn)定房?jī)r(jià)的初步成果鞏固好，使市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步得到合理調(diào)整，市場(chǎng)行為進(jìn)一步規(guī)范，住房保障工作逐步建立和完善，還有大量工作要做。 ?170 這次調(diào)控能在較短的時(shí)間內(nèi)，取得較明顯的效果，充分說(shuō)明黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重大 決策是非常及時(shí)的，調(diào)控的目標(biāo)定位、決策部署都是科學(xué)的。 —— 通過(guò) 擠壓泡沫 達(dá)到 逼迫投機(jī)性購(gòu)房退市 的目的， —— 在較短的時(shí)間內(nèi)使 市場(chǎng)節(jié)奏有所放緩 ， —— 供求矛盾緩解， —— 房?jī)r(jià)漲幅趨緩， —— 使市場(chǎng)逐步回歸理性。167 二是調(diào)控貫穿了有保有壓的方針，沒(méi)有下猛藥，不搞硬著陸。也有 不合理的原因： 主要表現(xiàn)在市場(chǎng)需求偏大，供求矛盾突出，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，投機(jī)性購(gòu)房抬頭，政府行為不規(guī)范，開(kāi)發(fā)商哄抬房?jī)r(jià)等。解決供求關(guān)系、結(jié)構(gòu)問(wèn)題、市場(chǎng)秩序等，都最終表現(xiàn)為商品房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定。 160 三）從日本的教訓(xùn)， 對(duì)我國(guó)穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作回頭看 回顧半年多來(lái)以穩(wěn)定房?jī)r(jià)為主要內(nèi)容的調(diào)控工作，在政策研究、文件制發(fā)和貫徹實(shí)施的各個(gè)階段，國(guó)務(wù)院和各有關(guān)部委非常審慎。158 二是擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)的升級(jí)仍要長(zhǎng)期堅(jiān)持。 157 三）日本房地產(chǎn)興衰的幾點(diǎn)啟示： 一是解決居民住房問(wèn)題的制度設(shè)想要有長(zhǎng)遠(yuǎn)安排。 155 在 “ 泡沫 ” 破滅之際的 1990年，日本地產(chǎn)總價(jià)值約為 20萬(wàn)億美元，大約是 1955年的 75倍。 由于銀根放松，貨幣供應(yīng)量快速增長(zhǎng)， 而大量貨幣的去處就是股票與房地產(chǎn)市場(chǎng)。 152 1991年 6月， 宮澤喜一內(nèi)閣提出《生活大國(guó)五年計(jì)劃》，進(jìn)一步提出，要 “ 確保國(guó)民能用五年的家庭年收入購(gòu)買(mǎi)一套住房的目標(biāo) ” ，也就是房?jī)r(jià)收入比要壓低到五年的政策性價(jià)格目標(biāo)。 一方面，突然快速抽緊銀根，另一方面，政府主導(dǎo)大造壓低房地產(chǎn)價(jià)格的輿論。 但一段時(shí)間內(nèi)， 一些政治家們過(guò)度迎合日本社會(huì)急于趕超歐美生活水平的訴求，則為房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度擴(kuò)張埋下了伏筆。148 到 1975年，日本還躍居為世界第一大汽車(chē)出口國(guó)。 在這個(gè)階段， 日元升值給日本帶來(lái)的，首先是產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的大幅度提高。 長(zhǎng)期的低匯率使日本很快成了一個(gè)外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家。 143 目前輿論中普遍存在一個(gè)偏頗的前提，就是把1985年 的 “ 廣場(chǎng)協(xié)議 ” 當(dāng)成了日元升值的起點(diǎn)，并由此來(lái)分析我國(guó)可能面臨的問(wèn)題。 我們認(rèn)為， 這些判斷缺乏客觀依據(jù)。嚴(yán)格商品房預(yù)售許可管理136 防范風(fēng)險(xiǎn)歸根到底還是要求金融機(jī)構(gòu)自身具備風(fēng)險(xiǎn)管理的能力，而不是取消房屋預(yù)售制度就能做到。3）取消預(yù)售制度達(dá)不到防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的目的。1332）取消商品房預(yù)售將減少市場(chǎng)供應(yīng)量，影響房?jī)r(jià)穩(wěn)定。北京師范大學(xué)管理學(xué)院董藩教授 認(rèn)為， 對(duì)于生產(chǎn)周期比較長(zhǎng)、價(jià)值量巨大的產(chǎn)品，有一個(gè)預(yù)售的過(guò)程或者有一個(gè)訂購(gòu)的過(guò)程也是很正常的， 在西方也是常見(jiàn)的。131清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉教授 認(rèn)為， 商品房銷售和預(yù)售是交易的不同形式， 國(guó)際上大部分國(guó)家都不禁止預(yù)售，在期房銷售過(guò)程中，購(gòu)房者實(shí)際上分擔(dān)了開(kāi)發(fā)商的一部分開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，相應(yīng)地也獲得了期房和現(xiàn)房的價(jià)格差異作為回報(bào)。北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉 認(rèn)為，預(yù)售制度是全世界通行的一種營(yíng)銷手段， 是房屋買(mǎi)賣(mài)雙方的一種自發(fā)選擇。綜上，取消商品房預(yù)售制度，并不能從根本上解決商品房預(yù)售中所存在的問(wèn)題，而且還將帶來(lái)較大的市場(chǎng)震蕩，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)