【正文】 國房地產開發(fā)投資及住宅投資額及其同比增速 數據來源：國家統(tǒng)計局， CREIS中指數據， 物業(yè) 2023:15 2023:16 住宅 % % 辦公樓 % % 商業(yè)用房 % % 總體 % % 表：各類物業(yè)投資額增速 注：房地產開發(fā)投資額中除三類物業(yè)外，還包括其他類物業(yè)，因此三者之和并不等于總的投資額，施工、新開工指標類似。 從不同物業(yè)來看 ， 16月住宅新開工面積同比下降 %， 降幅比 15月擴大 ，住宅的施工面積增速也低于同期辦公樓和商業(yè)用房增速 。 2023年上半年 ， 十家企業(yè)銷售總金額為 2980億元 ， 同比增長 %， 比 2023年同期增長 %， 銷售面積同比增長 %， 比 2023年同期增長 %。 圖：十大代表性企業(yè) 月度銷售額及銷售面積總和 注：十大代表性企業(yè)企業(yè)包括：萬科、恒大、中海、保利、碧桂園、首創(chuàng)、世茂、綠城、富力、金地。 近日 ， 世茂將其全年銷售目標從 309億元提高至 350億元 ， 但完成率仍高達 64%。 其中 ， 萬科 、 恒大上半年銷售均價比去年同期下降 %和 %；中海 二季度均價比一季度下降 15%， 如 蘇州 項目獨墅島和國際社區(qū) ， 二季度分別降 7%和 5% 。 中海上半年業(yè)績主要來自東部三大經濟區(qū) ， 占 60%， 長三角 、 珠三角 、 港澳 、 北方占比均有顯著提升；其中北京 、 杭州 、 蘇州項目銷量均超 30億元 。 數據來源： CREIS中指數據， 圖： 2023上半年 與 2023年上半年中海各區(qū)域業(yè)績及貢獻度對比 112, 21% 164, 25 %94, 18 %121, 19% 122, 23% 109, 17% 74, 14% 102, 16% 99, 19% 95, 15% 21, 4% 61, 9% 46%29% 11%39% 4%186% 50%0%50 %10 0%15 0%20 0%05010 015 020 02023H1 2023H1 2023H1 2023H1 2023H1 2023H1 2023H1 2023H1 2023H1 2023H1 2023H1 2023H1長三角地區(qū) 珠三角地區(qū) 環(huán)渤海地區(qū) 北方區(qū) 西部地區(qū) 港澳地區(qū)億元銷售額 ( 左 ) 同比 ( 右 )32 中海保利策略： 二季度加大 中高端項目 推盤 除全國合理布局以外 ，主推一線和發(fā)達二線城市的中高端項目 ， 品質至上 、 服務高端是最主要原因 。 保利近期在廣州新推多個高端項目 ，帶動其二季度業(yè)績明顯提升 ，均價有所上漲 。常青藤 773 19672 108 3 中海尚湖世家 186 17480 387 4 龍湖 金色黎明 1177 15636 110 2 中海 其中，萬科 7月在青島、成都、杭州等多個二三線城市頻頻拿地，單月拿地 8宗（其上半年總共拿 17宗地），萬科靈活把握機會，所拿地塊幾乎全部為底價成交。 17月十大企業(yè)累計拿地 2680萬平方米，比 2023年和 2023年同期分別下降 58%和 52%，仍為近年最低。 拿地 VS銷售： 拿地面積和資金支出遠低于銷售，去庫存為首要任務 圖： 20232023年代表性企業(yè)拿地支出與銷售額比值 數據來源： CREIS中指數據， 0123456709 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 10 Q1 10 Q2 10 Q3 10 Q4 11 Q1 11 Q2 11 Q3 11 Q4 12 Q1 12 Q2拿地與銷售面積比 拿地與銷售金額比35 目錄 一、當前形勢：價格止跌反彈，主要城市成交量穩(wěn)步回升 二 、 未來展望：短期量價趨穩(wěn)，不同城市分化，中長期前景廣闊 三、房企建議：豐富資金渠道，優(yōu)化布局，提升產品，做強品牌 36 宏觀經濟： 投資下滑趨勢緩解，經濟增速底部漸顯 投資是過去十年拉動中國經濟增長的關鍵 ， 也是今年經濟增速下滑的主要原因 。 2023年前 5月 ， 固定資產投資增速一路下行 ， 基建投資最嚴重 ， 是經濟下行的主要原因 。 統(tǒng)計局發(fā)言人在公布二季度數據時表示 ， 國民經濟已經出現 “ 緩中趨穩(wěn) ” 現象 ，盡管房地產調控對經濟增長產生影響 ， 但調控不能放松 ， 調控效果還要進一步鞏固 。 下半年貨幣政策微調的力度和頻率是影響房地產市場的關鍵 ， 但出于對房價反彈的擔憂 ， 針對房地產的差別化信貸政策仍會延續(xù) ，如 7月 5日央行在再次降息的同時 ， 強調繼續(xù)嚴格執(zhí)行差別化的各項住房信貸政策 ， 繼續(xù)抑制投機投資性購房 。 數據來源： CREIS中指數據、 圖： 2023年至今貨幣政策變化 20%3%6%% 2%0%2%4%6%8%10 %0%5%10 %15 %20 %25 %存準率 ( 左 ) 一年期存款利率 ( 右 ) 一年期貸款利率 ( 右 ) CPI 當月同比 ( 右 )38 % % % % % % % 50% 25%0%25 %50 %75 %10 0%銷售面積同比增長率 ( 左 ) 70 個大中城市價格指數 ( 右 )1 月“國十一條” 4 月“國十條” “ 9 .2 9 ”新政 1 月“國八條”7 月“國務院常務會議”中央將密切關注市場變化特別是價格變動 ， 繼續(xù)抑制投資投機性需求 。 一旦價格明顯抬頭 ， 極有可能進一步出臺相關政策 ， 溫家寶總理近日講話再次強調堅持調控 、 抑制投資投機需求的大方向 。 另一方面 ， 盡管地方政府出于財政壓力迫切希望出臺政策活躍房地產市場 ， 但仍將以鼓勵合理需求為主 ， 突破限購底線的政策不會被允許 。 繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施。 7月 24日 國務院專項督查房地產市場調控政策措施落實情況 國務院決派出 8個督查組，對 16個?。ㄊ校┴瀼芈鋵崌鴦赵悍康禺a市場調控政策措施情況開展專項督查。 相關 部委 央行 7月 5日 中國人民銀行決定下調金融機構人民幣存貸款基準利率 金融機構要繼續(xù)嚴格執(zhí)行差別化的各項住房信貸政策，繼續(xù)抑制投機投資性購房。 所以我們要進一步完善房地產調控的政策，進一步鞏固房地產調控的成果。 國土部和住建部 7月 19日 國土部和住建部 《 關于進一步嚴格房地產用地管理鞏固房地產市場調控成果的緊急通知 》 堅持房地產市場調控不放松，不斷鞏固調控成果，堅決防止房價反彈。已放松的，要立即糾正。 7月 7日 ， 溫總理常州調研 ， 首次強調要把抑制房地產投機投資性需求作為一項長期政策 。 另外 ， 國務院派出 8個督查組 ， 對 16個省 （ 市 ） 貫徹落實國務院房地產市場調控政策措施情況開展專項督查 ， 限購政策為督查重點 。 最新政策動向： 中央密集強調房地產調控不放松 表 ：中央及相關部委密集強調房地產調控不放松 40 市場走勢 —— 供應： 繼續(xù)加大，庫存壓力仍在高位 多數企業(yè)把推盤重點放在下半年 ， 預計供應量繼續(xù)加大 。 20232023年 ， 主要城市住宅新開工面積處于近十年來較高水平 ，明顯高于同期新批上市規(guī)模；隨著這批因調控而推遲開盤的項目逐漸進入市場 ， 下半年相關城市供應壓力將仍在高位 。 圖：典型城市月度成交量和供應量占全年比重 數據來源： CREIS中指數據、 0%3%6%9%12%15%1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月2023 年 2023 年 2023 年 成 交0%3%6%9%12%15%18%1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月2023 年 2023 年 2023 年 供 應圖： 7月底重點城市可售面積及出清周期 2220 2011151411511109169 90510152025050 010 0015 0020 0025 00武漢 天津 青島 北京 上海 長沙 南京 蘇州 廣州 杭州 廈門 福州 惠州 深圳月萬平方米可售面積 ( 左 ) 出清周期 ( 右 )41 市場走勢 —— 成交： 繼續(xù)回升，但大幅增長可能性不大 貨幣政策微調 、 成交量回升推動購房者入市意愿提升 。 今年二季度 ， 一二線城市成交面積由之前的同比下降轉為增長 ， 表明市場正在回暖 。 歷史數據顯示 ， 中高端住宅成交量占比在市場好的時期普遍較高 ，而今年 2月以來 ， 北京 、 上海的中高端項目成交占比均從 9%提升至 16%左右 。 圖：代表城市中高端住宅成交套數占比走勢 數據來源： CREIS中指數據、 0%5%10%15%20%25%北京 上海 武漢 40% 20%0%20 %40 %60 %80 % 100% 50%0%50 %10 0%15 0%20 0%Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 4 5 月20 08 20 09 20 10 20 11 20 12一線成交 (左 ) 二線成交 (左 ) 全國銷售 (右 )圖：全國及重點城市住宅銷售面積同比增速 42 市場走勢 —— 價格： 整體趨穩(wěn)，不同城市表現分化 下半年 ， 隨著供應逐漸增加 、 庫存壓力依然高企 、 調控政策總體趨緊 ， 價格上漲動力將被弱化 ， 全國整體價格基本保持平穩(wěn) ， 但各類城市表現分化： 一線和部分二線城市在成交量和政策利好的推動下 ， 價格逐漸企穩(wěn)并略有上漲 ， 而多數三線城市成交量暫未明顯好轉 ， 價格仍會繼續(xù)盤整 。 而其他二三線城市由于過去幾年土地供應相對充足 ，去庫存壓力較大 ， 需要較長時間消化 ， 企業(yè)在這些地方拿地將較為謹慎 。但由于企業(yè)拿地仍保持謹慎態(tài)度 、 秉承量入為出策略 ， 土地供應計劃完成率不會太理想 ，全國整體難超去年 。 經濟增長和貨幣投放加快促進居民收入水平提高 ， 為房地產市場創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境 。 1998年以來 ， 城市化率累計提高 18個百分點 ， 平均每年提高 分點 ， 城鎮(zhèn)人口每年增加 2113萬人 ， 是住房市場需求的直接推動力 。 近年來中國 100萬人口以上的大城市數量增長也最為顯著 ， 房地產市場因此具有更多發(fā)展空間 。 48 ?假設條件： 未來五年，我國宏觀經濟增速將會有所放緩，結構調整仍將是未來長時間內宏觀經濟政策的主題。 ?預測結果： 基于以上假設條件，運用“中國房地產中長期發(fā)展動態(tài)模型”預測，未來五年我國住宅市場將從快速增長期向平穩(wěn)增長期過渡。 未來五年全國住宅量價預測： 增速放緩，從快速增長期向平穩(wěn)增長期過渡 指標 實際值 預測值 2023 20232023年復合增長率 2023 20232023年復合增長率 銷售面積（億平米） % % 銷售價格（元 /平米） 5011 % 6428 % 新開工面積（億平米） % % 竣工面積（億平米） % % 圖： 20232023年全國 住宅市場量價預判 49 從供應來看， 2023年，重點城市的剛性需求的供應占比達 64%，比 2023年提高 3個百分點，其中二類和三類城市分別提高 5個和 8個百分點。具體到不同城市，一類城市剛需占比提升最快，近兩年累計上升；二類城市剛需占比平均為 68%，近年基本平穩(wěn)且在各類城市中最高；三類城市剛需占比提高約 3個百分點。 表： 20232023年 35個大中城市剛需 成交量 占比 時間 一類 二類 三類 整體 2023年 55% 68% 59% 61% 2023年 57% 67% 60% 62% 2023年 60% 68% 62% 64% 注 1： 一類城市即北上廣深；二類城市包括天津、重慶、武漢等 地；三類城市指 相對不太發(fā)達的 省會 城市 ，如西安、太原、昆明等。 2023年新開工面積將達 ，未來五年占全國比重始終在 30%以上，仍將是眾多開發(fā)企業(yè)拓展市場的主流；復合增速長率為 %，略低于全國（ %）。 表： 20232023年 35個大中 城市 銷售、新開工及竣工面積預測 指標 實際值 預測值 2023年 （億平方米） 20232023年復合增長率 2023年 （億平方米） 20232023年復合增長率 銷售面積 % % 新開工面積 % % 竣工面積 % % 51 剛需市場預測： 未來五年剛需市場占比持續(xù)上升，增速高于住宅整體 在住宅市場整體平穩(wěn)增長的同時，未來五年，政府將積極加大中小戶型住宅用地的供應，在政策上繼續(xù)鼓勵和保護首次置業(yè)等剛性需求。 預計到 2023年， 35個重點城市剛需市場銷售面積占比將提升至 68%，比 2023年提高約 4個