【正文】 產(chǎn)負(fù)債率最高的達(dá) 76％，最低的也在 51％）， 不同的是融資渠道，即負(fù)債資金來源不同。 120 購房貸款進(jìn)入開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)在一些市場經(jīng)濟(jì)國家同樣存在，但我國對預(yù)售款使用的監(jiān)管相對較弱。 預(yù)售過程中出現(xiàn)的一些不規(guī)范行為，應(yīng)當(dāng)通過加強(qiáng)市場監(jiān)管解決。 在我國融資工具缺乏、相關(guān)配套措施不健全的情況下， 簡單取消預(yù)售制度，將帶來較大的負(fù)面影響。 一方面大量具備預(yù)售條件的在建項(xiàng)目不能上市，市場即期供應(yīng)量將明顯減少； 123 另一方面，受建設(shè)資金的制約，建設(shè)規(guī)?？s減，后續(xù)供應(yīng)能力削弱，造成供求關(guān)系失衡，都會引起短期內(nèi)房價(jià)的快速上漲。 同時(shí)，市場價(jià)格的傳導(dǎo)機(jī)制，成本的上升將不可避免地部分轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。 124 二是開發(fā)資金鏈可能出現(xiàn)斷裂，并由此帶來一系列社會問題和金融風(fēng)險(xiǎn)。 125三是外資將可能大量進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，增加新的不確定性因素。126綜上，取消商品房預(yù)售制度，并不能從根本上解決商品房預(yù)售中所存在的問題，而且還將帶來較大的市場震蕩，不利于房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。當(dāng)前的著力點(diǎn)應(yīng)當(dāng)放在進(jìn)一步完善商品房預(yù)售制度上，而不是取消該制度。北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉 認(rèn)為，預(yù)售制度是全世界通行的一種營銷手段， 是房屋買賣雙方的一種自發(fā)選擇。129清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉教授 認(rèn)為， 商品房銷售和預(yù)售是交易的不同形式， 國際上大部分國家都不禁止預(yù)售，在期房銷售過程中，購房者實(shí)際上分擔(dān)了開發(fā)商的一部分開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，相應(yīng)地也獲得了期房和現(xiàn)房的價(jià)格差異作為回報(bào)。130房屋預(yù)售制度的存在是由房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系決定的，房屋預(yù)售制度的存留應(yīng)以及是否成為主流應(yīng)該讓市場去調(diào)節(jié)，而不應(yīng)通過行政干預(yù)， 否則不利于市場制度的長遠(yuǎn)建設(shè)。131北京師范大學(xué)管理學(xué)院董藩教授 認(rèn)為， 對于生產(chǎn)周期比較長、價(jià)值量巨大的產(chǎn)品，有一個(gè)預(yù)售的過程或者有一個(gè)訂購的過程也是很正常的， 在西方也是常見的。1322）取消商品房預(yù)售將減少市場供應(yīng)量，影響房價(jià)穩(wěn)定。國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長趙曉 認(rèn)為，在目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道不健全、相關(guān)配套措施不健全的情況下， 取消房屋預(yù)售制度可能加劇開發(fā)商的資金壓力，使開發(fā)商尤其是一些實(shí)力不強(qiáng)的開發(fā)商放棄相關(guān)的開發(fā)項(xiàng)目，極大影響房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模市場上商品房的供給數(shù)量。133北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉 也認(rèn)為，如果單純?nèi)′N預(yù)售， 對房價(jià)無疑是火上澆油。3）取消預(yù)售制度達(dá)不到防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的目的。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉 認(rèn)為，如果從防范金融風(fēng)險(xiǎn)角度出發(fā)，完全可以提高期房按揭貸款的利率或首付款比例，或者干脆不給期房銷售提供按揭貸款。 防范風(fēng)險(xiǎn)歸根到底還是要求金融機(jī)構(gòu)自身具備風(fēng)險(xiǎn)管理的能力，而不是取消房屋預(yù)售制度就能做到。135國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長趙曉 認(rèn)為，央行研究報(bào)告建議取消房屋預(yù)售，主要目的是防范金融風(fēng)險(xiǎn)。1364）為外資大量進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域開辟空間。137清華大學(xué)的劉洪玉認(rèn)為 ，一旦取消預(yù)售制度，留出的開發(fā)資金缺口將刺激外資加速進(jìn)入外資加速進(jìn)入市場，使國內(nèi)大量儲蓄資金以低收益方式放于銀行，而銀行儲蓄資金沉淀本身就是一種損失。加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管嚴(yán)格商品房預(yù)售許可管理 我們認(rèn)為， 這些判斷缺乏客觀依據(jù)。 所謂廣場協(xié)議， 是指 1985年 9月 22日 ，美國、日本、聯(lián)邦德國、法國、英國的財(cái)政部長和中央銀行行長在紐約廣場飯店舉行會議，達(dá)成五國政府 聯(lián)合干預(yù)外匯市場， 誘導(dǎo)美元對主要貨幣的匯率有秩序地貶值，以解決美國巨額貿(mào)易赤字問題的協(xié)議。 143 目前輿論中普遍存在一個(gè)偏頗的前提，就是把1985年 的 “ 廣場協(xié)議 ” 當(dāng)成了日元升值的起點(diǎn)，并由此來分析我國可能面臨的問題。 144 日本在戰(zhàn)后為盡快恢復(fù)經(jīng)濟(jì)和發(fā)展出口產(chǎn)業(yè)，按照美國占領(lǐng)軍幫助制定的 “ 道奇計(jì)劃 ” ，于 1949年將本幣一下子貶到 360日元比 1美元，并執(zhí)行固定匯率。 長期的低匯率使日本很快成了一個(gè)外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家。 1451973年 2月， “ 布雷頓森林體制 ” 解體，日本和其他發(fā)達(dá)國家共同開始實(shí)行浮動匯率。 在這個(gè)階段， 日元升值給日本帶來的，首先是產(chǎn)業(yè)競爭力的大幅度提高。促使日本產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的極大升級。 到 1975年，日本還躍居為世界第一大汽車出口國。 我國面臨的，實(shí)際上是日元第一次升值時(shí)的發(fā)展水平。148二）日本房地產(chǎn)泡沫分析 日本的歷屆政府都把改善國民生活作為自己的政治綱領(lǐng)。 但一段時(shí)間內(nèi)， 一些政治家們過度迎合日本社會急于趕超歐美生活水平的訴求，則為房地產(chǎn)業(yè)的過度擴(kuò)張埋下了伏筆。 150 1990年， 日本政府已經(jīng)意識到過度快速上漲的房地產(chǎn)價(jià)格可能給金融和國民經(jīng)濟(jì)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，開始 大造壓低房地產(chǎn)價(jià)格輿論， 采取措施抑制價(jià)格，調(diào)整市場。 一方面，突然快速抽緊銀根，另一方面，政府主導(dǎo)大造壓低房地產(chǎn)價(jià)格的輿論。151 1990年 9月， 日本國營廣播電視臺 NHK連續(xù)五個(gè)晚上在黃金時(shí)段播放了有關(guān)土地問題的特別節(jié)目， 提出應(yīng)讓日本的地價(jià)下降一半；主張進(jìn)行土地稅制的改革，限制房地產(chǎn)融資。 152 1991年 6月， 宮澤喜一內(nèi)閣提出《生活大國五年計(jì)劃》，進(jìn)一步提出，要 “ 確保國民能用五年的家庭年收入購買一套住房的目標(biāo) ” ，也就是房價(jià)收入比要壓低到五年的政策性價(jià)格目標(biāo)。 這個(gè)循環(huán)構(gòu)成了日本房地產(chǎn) “ 泡沫 ” 從產(chǎn)生到破滅的政策基礎(chǔ)。 由于銀根放松，貨幣供應(yīng)量快速增長， 而大量貨幣的去處就是股票與房地產(chǎn)市場。 但 貨幣政策采取了 “ 硬著陸 ” 的不當(dāng)方式， 央行快速抽緊銀根，通過連續(xù)五次加息，把利率從 ％一下提高到 1990年 8月的 6％。 155 在 “ 泡沫 ” 破滅之際的 1990年，日本地產(chǎn)總價(jià)值約為 20萬億美元，大約是 1955年的 75倍。 156房地產(chǎn) “ 泡沫 ” 破滅后，房價(jià)一落千丈，銀行大量貸款成為不良資產(chǎn)， 經(jīng)濟(jì)衰退就此開始。 157 三）日本房地產(chǎn)興衰的幾點(diǎn)啟示： 一是解決居民住房問題的制度設(shè)想要有長遠(yuǎn)安排。 我國是一個(gè)發(fā)展不平衡的大國，滿足人民群眾的住房需求需要一個(gè)長期的發(fā)展建設(shè)過程。158 二是擴(kuò)大內(nèi)需和促進(jìn)消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)的升級仍要長期堅(jiān)持。 我國已經(jīng)走過了短缺時(shí)代，住房消費(fèi)需求的高漲是社會消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)變化的良性反映， 堅(jiān)定不移地采取鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策需要從長期戰(zhàn)略高度來認(rèn)識。 160 三）從日本的教訓(xùn)， 對我國穩(wěn)定房價(jià)工作回頭看 回顧半年多來以穩(wěn)定房價(jià)為主要內(nèi)容的調(diào)控工作，在政策研究、文件制發(fā)和貫徹實(shí)施的各個(gè)階段，國務(wù)院和各有關(guān)部委非常審慎。 161 一是首先認(rèn)真分析市場出現(xiàn)的問題，并找準(zhǔn)其中的主要問題 。解決供求關(guān)系、結(jié)構(gòu)問題、市場秩序等，都最終表現(xiàn)為商品房價(jià)格的穩(wěn)定。 即采取有效措施，穩(wěn)定房價(jià) ,阻止房價(jià)的非正常上漲；162 三是為妥善解決問題，先把產(chǎn)生問題的原因分析清楚。也有 不合理的原因： 主要表現(xiàn)在市場需求偏大，供求矛盾突出，市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，投機(jī)性購房抬頭，政府行為不規(guī)范，開發(fā)商哄抬房價(jià)等。 166 這次調(diào)控比較成功的方面： 一是中央確定的調(diào)控目標(biāo)和基本政策，堅(jiān)持了 “ 積極穩(wěn)妥、把握力度，突出重點(diǎn)、區(qū)別對待，因地制宜、分類指導(dǎo)，強(qiáng)化法治、加強(qiáng)監(jiān)管 ” 的基本原則，同時(shí)，強(qiáng)調(diào)地方政府在穩(wěn)定房價(jià)問題上的責(zé)任。167 二是調(diào)控貫穿了有保有壓的方針，沒有下猛藥，不搞硬著陸。 168 三是調(diào)控政策具有很強(qiáng)的針對性，下藥較準(zhǔn)，用量適度。 —— 通過 擠壓泡沫 達(dá)到 逼迫投機(jī)性購房退市 的目的， —— 在較短的時(shí)間內(nèi)使 市場節(jié)奏有所放緩 ， —— 供求矛盾緩解， —— 房價(jià)漲幅趨緩， —— 使市場逐步回歸理性。 *第三，強(qiáng)化住房保障工作，努力使沒有能力進(jìn)入市場的最低收入家庭得到基本保障。 ?170 這次調(diào)控能在較短的時(shí)間內(nèi)，取得較明顯的效果，充分說明黨中央、國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的重大 決策是非常及時(shí)的，調(diào)控的目標(biāo)定位、決策部署都是科學(xué)的。171 盡管隨著各項(xiàng)調(diào)控政策的逐步落實(shí)，政策效應(yīng)已經(jīng)得到初步顯現(xiàn)。 要達(dá)到 “ 供求基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定 ” 的調(diào)控目標(biāo)，切實(shí)把穩(wěn)定房價(jià)的初步成果鞏固好，使市場結(jié)構(gòu)進(jìn)一步得到合理調(diào)整，市場行為進(jìn)一步規(guī)范，住房保障工作逐步建立和完善，還有大量工作要做。 *兩個(gè)關(guān)鍵： 一是著力 改善供應(yīng)結(jié)構(gòu) ，增加中低價(jià)位普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房及廉租住房建設(shè)，嚴(yán)格控制高檔商品房開發(fā)；二是切實(shí) 整頓和規(guī)范房地產(chǎn)秩序 ，遏制投機(jī)炒作。 *努力實(shí)現(xiàn) “ 調(diào)整結(jié)構(gòu)、保障供給、分類指導(dǎo)、穩(wěn)定價(jià)格 ” 的宏觀調(diào)控目標(biāo)。 各地要進(jìn)一步把思想行動統(tǒng)一到國務(wù)院調(diào)控房地產(chǎn)市場的各項(xiàng)政策措施上， 促進(jìn)住房價(jià)格基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。各級地方政府要切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)， 堅(jiān)定不移地貫徹落實(shí)國務(wù)院已經(jīng)出臺的政策措施，著力解決當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的突出問題；堅(jiān)定不移地把房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，努力促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。 同時(shí)， 合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，鼓勵(lì)居民正常的住房消費(fèi)需求。 進(jìn)一步完善和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)、銷售辦法，使政策優(yōu)惠真正落實(shí)到符合條件的低收入家庭。 繼續(xù)控制高檔商品住房和政府機(jī)關(guān)辦公樓等非住宅開發(fā)，控制其投資過快增長。 繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)， 增強(qiáng)市場透明度，引導(dǎo)市場理性發(fā)展。 國務(wù)院 18號文件指出：促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展， 是 提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是 促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施； 是 充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴(kuò)大社會就業(yè)的有效途徑。 曾培炎副總理在貫徹 18號文件會議上指出： 從長遠(yuǎn)看，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間很大，是我國經(jīng)濟(jì)增長不可替代的拉動力量。 但市場健康發(fā)展的標(biāo)志不是速度，而是可持續(xù)。 185 基于以上原因，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控一直是國家宏觀調(diào)控的重要組成部分。186 認(rèn)清以上關(guān)系， 才能自覺把行業(yè)的發(fā)展放到國民經(jīng)濟(jì)全局中，放到與相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的大環(huán)境中，服從于、服務(wù)于宏觀調(diào)控大局， 高度關(guān)注市場發(fā)展動態(tài)，切實(shí)抓好各項(xiàng)調(diào)控政策的落實(shí) . 努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場 “ 供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定 ” 的調(diào)控目標(biāo)，唯此，市場才會有持續(xù)健康的發(fā)展。但 少數(shù)開發(fā)企業(yè) 還在囤積土地、結(jié)成價(jià)格聯(lián)盟，消極對抗調(diào)控政策；有的仍在留戀曾一度出現(xiàn)的投機(jī)炒房抬頭、房價(jià)非正常上漲的日子。打擊投機(jī)、穩(wěn)定房價(jià)是這次調(diào)控的重點(diǎn)，目前調(diào)控只是取得初步成效，房價(jià)總體還處于高位，市場結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)十分艱巨， 因此，落實(shí)好出臺的各項(xiàng)調(diào)控政策不能有絲毫放松。 因此，負(fù)責(zé)任的開發(fā)商要 共同珍惜和維護(hù)多年培育發(fā)展起來的市場環(huán)境，齊心協(xié)力解決好市場中存在的突出問題， 在自覺調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、規(guī)范市場行為，努力提供適應(yīng)多數(shù)家庭購買的中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房等方面發(fā)揮應(yīng)有的作用。 重點(diǎn)做好以下幾方面工作：190 （一）繼續(xù)抓好各項(xiàng)調(diào)控政策的落實(shí)工作。 采取有效措施， 加強(qiáng)和改進(jìn)薄弱環(huán)節(jié)的工作。 191 加強(qiáng)對居民住房需求狀況的調(diào)查， 通過需求信息的披露，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 嚴(yán)肅查處 違法違規(guī)開發(fā)和銷售的行為，重點(diǎn)查處內(nèi)部認(rèn)購，發(fā)布虛假廣告、違規(guī)促銷，囤積房源，哄抬房價(jià)以及違反規(guī)劃及控制性要求的行為。積極鼓勵(lì)和倡導(dǎo)企業(yè)開展誠信活動，加強(qiáng)行業(yè)自律。 要 密切關(guān)注市場走勢， 深入研究市場出現(xiàn)的新情況、及時(shí)解決市場發(fā)展中的新問題，加強(qiáng)分類指導(dǎo)。 重點(diǎn)關(guān)注一些市場運(yùn)行情況變動較大地區(qū)的市場走勢，關(guān)注市場成交總量與結(jié)構(gòu)、新開工面積、商品住房價(jià)格等主要指標(biāo)的變動情況， 特別是要注意防止投資規(guī)模和住房價(jià)格漲勢反彈。 一是 抓緊改革土地收益分配辦法，適時(shí)研究完善土地增值稅等有關(guān)稅收征管政策，抑制房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營過高利潤。 194 三是 進(jìn)一步 完善城鎮(zhèn)住房保障體系和供應(yīng)體系，強(qiáng)化各級政府的住房保障職能 。 *加快建立規(guī)范、穩(wěn)定的 廉租住房資金來源渠道 ； *研究 進(jìn)城務(wù)工人員住房政策 。 195 四是完善房地產(chǎn)金融制度。 強(qiáng)化銀行房地產(chǎn)貸款監(jiān)管，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。196 我們相信，只要國務(wù)院的文件精神得到切實(shí)貫徹執(zhí)行，我國的房地產(chǎn)市場一定會得到健康持續(xù)發(fā)展！197