【正文】 （包括開發(fā)貸款和個人消費貸款通過預售轉入開發(fā)環(huán)節(jié)）； 而美國，開發(fā)資金主要來自信托、基金、債市等直接融資渠道，銀行貸款僅占其總負債的 10%左右。 121 從市場經(jīng)濟國家看，預售作為一種商業(yè)模式是客觀存在的。 2023年上海市政府決定提高預售條件，就曾導致市場出現(xiàn)階段性的供不應求， 房價隨之上升。 多數(shù)開發(fā)企業(yè)資金壓力明顯加大，一些中、小企業(yè)將因資金鏈斷裂而被迫退出市場，在提高產(chǎn)業(yè)集中度的同時，有可能帶來樓盤爛尾、拖欠工程款、合同糾紛等現(xiàn)象的大量出現(xiàn)， 也會影響金融安全。因此，總體上弊大于利。 國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長趙曉 認為，取消預售 本質上是對愿意購買期房的消費者消費權的一種侵犯， 有悖于房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。商品房預售存在的風險和不規(guī)范，不在于這種方式的本身，只能是監(jiān)管上的問題。 國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長趙曉、西南證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員段海瑞 都認為，基于人民幣升值的預期和國內(nèi)巨大的市場需求，境外資金十分關注中國房地產(chǎn)市場。五）有關政策建議139強化商業(yè)銀行風險管理 142一）我國目前和 “廣場協(xié)議 ”前后的日本面臨的不是同一發(fā)展階段。 這種割斷歷史的孤立分析是相當有害的。 1969年到 1971年 ，日本的國際貿(mào)易順差不斷擴大。1971年， 由于美國突然公布 “ 新經(jīng)濟政策” ，停止美元與黃金掛鉤，日本被迫于同年 11月將日元對美元大幅度升值為 306： 1。 日本企業(yè)被迫轉向提高質量、改進技術、樹立品牌和節(jié)約資源等方面。147 從這個意義上說， 日元升值給日本帶來的，是轉變增長方式、促進結構升級的動力和壓力；是受益而不是受害。149 從住房政策分析： 上個世紀 80年代初， 日本急于趕超歐美生活水平，提出 “ 向二十一世紀新城鎮(zhèn)目標邁進 ” 計劃，鼓勵人們 “ 住大房子、好房子 ” ，由此，地方開始加快舊區(qū)改造工作并進行大拆大建， 房地產(chǎn)投資規(guī)模急劇擴張，地價快速上漲。 前期 過度迎合社會急于趕超歐美心理， 鼓勵住大房子、好房子的政策急劇 吹大了需求，膨脹了價格； 后期 同樣過度迎合社會心理 ，讓國民買到便宜房子的政策宣言又一舉 刺破了 “ 泡沫 ” ， 完全打亂了社會價格預期。 154 1990年 日本政府意識到快速上漲的房地產(chǎn)價格可能給金融和國民經(jīng)濟帶來的風險，開始采取措施抑制價格和調整市場。 但是到 1992年， 日本股票和土地價格下降造成的資產(chǎn)損失相當于當年國民生產(chǎn)總值的 90％， 由此日本經(jīng)濟也進入了長期停滯不前的 “ 失去的十年 ”時期。 日本房地產(chǎn) “ 泡沫 ” 破滅的原因之一是政府 急于在一個短時期內(nèi)改善整個社會的住房條件 而大量提供政策性住房。 九十年代日本經(jīng)濟停滯不前的 最大教訓是政策搖擺不定，沒有把擴大內(nèi)需、擴張消費和促進消費結構轉變的政策堅持始終。 堅持按經(jīng)濟規(guī)律辦事，始終貫穿著科學務實態(tài)度，牢牢把握著解決當前的問題，是為了促進房地產(chǎn)市場更加持續(xù)健康發(fā)展這個主線。所以把部分城市出現(xiàn)房價非正常上漲或有此苗頭作為當前的主要問題； 二是從統(tǒng)一思想認識入手，確定這次調控要達到的主要目的 。163 四是針對問題和原因對癥下藥： 1）首先 強化地方政府 在穩(wěn)定房價問題上的 責任； 2）其次是采取積極穩(wěn)妥措施，從加強供應與需求的雙向調控，側重抑制不合理需求入手；加上整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序 三管齊下； 164 —— 調控供給 ：重點放在調整市場供應結構，增加中低價位和中小套型的普通商品房和經(jīng)濟適用住房供給，逐步滿足普通居民家庭的住房需求； —— 調控需求 ：重點是遏制投機性需求，控制投資性需求，合理引導改善性住房需求，控制拆遷帶來的住房被動性需求；165 —— 整頓規(guī)范市場秩序 : 重點是 加快建立并開通城市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)， 全面、及時、準確地 掌握 房地產(chǎn)市場的 供求 真實情況，加大市場的透明度， 同時查處開發(fā)商和中介機構違規(guī)銷售、惡意哄抬房價等行為，讓百姓明明白白消費、清清楚楚購房。 國務院《通知》和七部委文件提的都是 穩(wěn)定房價，并明確要求 防止市場出現(xiàn)大起大落 ，使得調控以來市場 總體表現(xiàn)平穩(wěn)。169 *其次， 把穩(wěn)定 房價的另一個工作重點放在 改善住房供應結構、著力增加適合普通居民購買的中低價位和中小戶型普通商品房和經(jīng)濟適用住房上 ，努力讓有能力進入市場的工薪家庭買得起房。 有關政策措施具有較強的針對性，得到了各地和社會各界的普遍支持， 既有利于解決當前存在的突出矛盾和問題，又為促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展打下了基礎， 充分體現(xiàn)了貫徹落實科學發(fā)展觀和構建社會主義和諧社會的客觀要求。 172 八、結束語八、結束語173 在國務院經(jīng)濟形勢分析會上，溫家寶總理對當前房地產(chǎn)市場調控工作，強調： *兩個堅定不移： 一是堅定不移落實中央已確定的調控政策，解決好突出問題；二是堅定不移把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，促進其健康發(fā)展。175 國務院副總理 曾培炎 在遼寧考察了房地產(chǎn)市場，從以下方面作了強調： 當前各項房地產(chǎn)調控政策效果開始顯現(xiàn)， 市場形勢總體趨好。177 要繼續(xù)遏制投機性需求，控制投資性需求。加快廉租住房制度建設，重點幫助困難居民解決住房問題。 180 從去年以來，國家加強了對房地產(chǎn)市場的調控，一年多來， 不斷看到有人對房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位發(fā)出質疑， 一些業(yè)內(nèi)人士也感到茫然，懷疑國家一系列調控政策的出臺，是否表明國務院在 2023年下發(fā)的《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱 18號文件）關于 “ 房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè) ” 的認識和提法有了變化 ?181 其實，辨正地看， 房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位和加強調控并不矛盾，它是一個事物密切關聯(lián)的兩個方面。183 正是房地產(chǎn)業(yè)的國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)地位，以及其與相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展、與解決居民住房問題的密切關系， 使得保持房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，既是經(jīng)濟問題，也是社會問題，一直受到國務院的重視和關注， 184 98年以來國家出臺了一系列政策，加快了市場的培育和規(guī)范。 但一系列調控政策的出臺都是著眼于解決市場發(fā)展中的突出問題，進一步發(fā)揮房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟的持續(xù)推動作用。 希望這些開發(fā)商早日覺醒。189 針對當前房地產(chǎn)市場形勢，下一步要按照家寶總理關于 “ 堅定不移地貫徹落實已經(jīng)出臺的各項宏觀調控措施 ,解決好突出問題；堅定不移地把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，促進其健康發(fā)展 ” 的要求，結合貫徹中央對下半年經(jīng)濟工作提出的 “ 穩(wěn)定政策、分類指導、調整結構、深化改革、協(xié)調發(fā)展 ” 指導原則，繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場調控工作。 重點 督促地方加強規(guī)劃和土地的引導和調控作用，抓緊做好明后兩年普通商品住房和經(jīng)濟適用住房項目安排和土地供應計劃的制定公布工作，優(yōu)化住房供應結構，著力增加中低價位、中小戶型普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應。 要結合房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和信用檔案建設，進一步 完善預（銷）售房屋的即時合同備案和實名制購房制度。 建立定期市場分析報告和信息發(fā)布制度。 二是 加快研究發(fā)展節(jié)能省地型住宅的相關政策，制定住宅建設導則，推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，創(chuàng)新資源節(jié)約和循環(huán)利用住宅發(fā)展模式，提升住宅品質，引導科學的住房投資和消費觀念。 *研究制定鼓勵和 支持普通住宅建設及住房租賃市場發(fā)展的相關政策。 五是繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場各個環(huán)節(jié)稅費歸并、后移及物業(yè)稅開征的綜合研究工作， 通過稅收調節(jié)，引導住房合理消費。 規(guī)范發(fā)展 房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券等融資方式。 *進一步明晰 經(jīng)濟適用住房定位 ，完善價格形成機制、監(jiān)管機制和實現(xiàn)方式。 193 （三）深化房地產(chǎn)體制改革。192 （二）加強市場調研，關注市場變化。 同時，要 繼續(xù)整頓規(guī)范市場秩序， 嚴格市場準入，切實加強市場監(jiān)管。 要按照國務院的要求，切實抓好 財稅、金融、土地、城市規(guī)劃 等各項調控政策的落實和細化工作，嚴格把好土地和金融兩道閘門。 188 如果放松調控，今年內(nèi)現(xiàn)有政策效應不能達到預期，或出現(xiàn)房價反彈， 不排除調控政策還要加強，市場發(fā)展的不確定性還將增加。 187 大多數(shù)開發(fā)企業(yè) 能夠認清這些道理，支持調控政策實施。 近兩年在市場的快速發(fā)展中，由于對調控缺乏經(jīng)驗， 部分地區(qū) 出現(xiàn)投資增幅過大，影響到經(jīng)濟社會持續(xù)協(xié)調發(fā)展； 部分地區(qū) 房價上漲過快，加重了城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房負擔，加大了社會經(jīng)濟運行成本和經(jīng)濟結構調整難度； 部分城市 房價持續(xù)上漲，助長了投機行為，容易形成泡沫，影響金融安全和經(jīng)濟穩(wěn)定。 182 實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。179 要繼續(xù)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序， 嚴格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構市場準入，加強市場監(jiān)管，嚴肅查處開發(fā)和銷售中的各種違法違規(guī)行為。178 要加快調整住房供應結構， 切實增加中低價位、中小套型普通商品房，以及經(jīng)濟適用住房和廉租房的供應。176 保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，關系國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的全局，關系廣大人民群眾的切身利益。 174 國辦發(fā)曾培炎主持召開的房地產(chǎn)市場形勢分析會議紀要明確提出： *根據(jù)當前房地產(chǎn)和土地市場的形勢， 下一步要繼續(xù)推進和落實已經(jīng)出臺的各項宏觀調控措施，不再出臺新的調控政策。但我們應該清醒地認識到，當前調控成效還是初步的，市場尚在發(fā)展變化中，需要冷靜觀察，密切關注走勢，注意穩(wěn)定政策不松懈。 要求各地抓緊開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調查，建立保障對象檔案，切實落實以財政預算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金的規(guī)定， 著力擴大廉租住房制度覆蓋面。 *首先 采取經(jīng)濟手段加法律手段重錘打擊最容易形成泡沫、對房地產(chǎn)市場破壞力最大的市場投機行為。 國家的 統(tǒng)一政策 解決或防范普遍性問題，地方的調控措施則針對當?shù)厥袌銮闆r，有什么問題解決什么問題，尚未暴露問題的則未雨綢繆、注意防范，不搞一刀切。房價上漲有 合理的原因： 如城鎮(zhèn)人口增長較快，居民生活水平不斷提高，對住房需求迅速增加；土地價格上升，建筑材料價格上漲，加之商品房品質提高，配套設施和環(huán)境改善以及精裝修，帶來商品房開發(fā)建設成本增加等。 因房價問題是市場運行狀況的綜合反映，表現(xiàn)得也最為直接和敏感。159 三是 對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題的調控要 堅持積極穩(wěn)妥的原則，注意把握力度，著眼于軟著陸，切忌下猛藥，造成大起大落。 指望中短期內(nèi)就能滿足大多數(shù)人住房需求的良好愿望，往往會和經(jīng)濟規(guī)律發(fā)生矛盾。 1993年 日本 經(jīng)濟年增長率 從 1990年的 ％急劇下滑為 ％。 貨幣政策 180度大轉彎使得房地產(chǎn)市場 來不及調整而迅速崩潰。 153 貨幣政策方面分析： “ 廣場協(xié)議 ” 后日本為緩解本幣升值的影響，1986年 1月起連續(xù) 5次降低貼現(xiàn)率 ， 1987年達到％的戰(zhàn)后最低水平 。 這一連續(xù)節(jié)目成了社會價格預期的轉折點。 但這個政策采取了 “ 硬著陸 ” 的不當方式。其中最具代表性的有六十年代初池田內(nèi)閣的《國民收入倍增計劃》，七十年代田中內(nèi)閣的《社會經(jīng)濟基本計劃》（日本列島改造論）、八十年代中曾根內(nèi)閣的《 80年代社會經(jīng)濟的展望和方針》等。就國際競爭力說，我國目前的發(fā)展階段與日本這個時期的水平相當；和 “ 廣場協(xié)議 ” 時的日本不在同一發(fā)展階段上。在既沒有鐵礦石，也沒有能源的日本，鋼鐵業(yè)一舉成為了優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。146 日元升值的這個第一階段，正是我們應當高度關注的階段。這個固定匯率一直執(zhí)行了 22年。 因協(xié)議在廣場飯店簽署，故該協(xié)議又被稱為 “廣場協(xié)議”。完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，實現(xiàn)對每套商品房預售全過程的跟蹤管理140 七、關于日本的房地產(chǎn)泡沫破滅七、關于日本的房地產(chǎn)泡沫破滅141 一段時期來，在我國房地產(chǎn)業(yè)市場出現(xiàn)價格過快上漲現(xiàn)象和人民幣趨于升值的背景下，一些輿論提出，我國正面臨日本在 1985年 “廣場協(xié)議 ”后的情況， 房地產(chǎn)業(yè)將因人民幣升值而出現(xiàn)大量 “泡沫 ”，國民經(jīng)濟已被房地產(chǎn)價格的快速膨脹所脅持，日本 10年衰退的教訓有可能在中國重演。積極拓展房地產(chǎn)融資渠道138目前已有海外資金以直接投資或參股、間接投資以及外資貸款等多種渠道進入房地產(chǎn)市場。央行、專家、開發(fā)商、中介機構普遍認為， 中國缺乏發(fā)達的多層次房地產(chǎn)融資市場，融資渠道狹窄，開發(fā)經(jīng)營資金主要依賴銀行貸款。但是防范風險要靠金融機構自身具備風險管理的能力，而不能靠取