【正文】 （包括開發(fā)貸款和個(gè)人消費(fèi)貸款通過(guò)預(yù)售轉(zhuǎn)入開發(fā)環(huán)節(jié)）； 而美國(guó)，開發(fā)資金主要來(lái)自信托、基金、債市等直接融資渠道，銀行貸款僅占其總負(fù)債的 10%左右。 121 從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家看，預(yù)售作為一種商業(yè)模式是客觀存在的。 2023年上海市政府決定提高預(yù)售條件，就曾導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)階段性的供不應(yīng)求， 房?jī)r(jià)隨之上升。 多數(shù)開發(fā)企業(yè)資金壓力明顯加大，一些中、小企業(yè)將因資金鏈斷裂而被迫退出市場(chǎng)，在提高產(chǎn)業(yè)集中度的同時(shí)，有可能帶來(lái)樓盤爛尾、拖欠工程款、合同糾紛等現(xiàn)象的大量出現(xiàn)， 也會(huì)影響金融安全。因此，總體上弊大于利。 國(guó)資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長(zhǎng)趙曉 認(rèn)為，取消預(yù)售 本質(zhì)上是對(duì)愿意購(gòu)買期房的消費(fèi)者消費(fèi)權(quán)的一種侵犯， 有悖于房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。商品房預(yù)售存在的風(fēng)險(xiǎn)和不規(guī)范，不在于這種方式的本身，只能是監(jiān)管上的問(wèn)題。 國(guó)資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長(zhǎng)趙曉、西南證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員段海瑞 都認(rèn)為，基于人民幣升值的預(yù)期和國(guó)內(nèi)巨大的市場(chǎng)需求，境外資金十分關(guān)注中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。五）有關(guān)政策建議139強(qiáng)化商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理 142一）我國(guó)目前和 “廣場(chǎng)協(xié)議 ”前后的日本面臨的不是同一發(fā)展階段。 這種割斷歷史的孤立分析是相當(dāng)有害的。 1969年到 1971年 ，日本的國(guó)際貿(mào)易順差不斷擴(kuò)大。1971年， 由于美國(guó)突然公布 “ 新經(jīng)濟(jì)政策” ，停止美元與黃金掛鉤，日本被迫于同年 11月將日元對(duì)美元大幅度升值為 306： 1。 日本企業(yè)被迫轉(zhuǎn)向提高質(zhì)量、改進(jìn)技術(shù)、樹立品牌和節(jié)約資源等方面。147 從這個(gè)意義上說(shuō)， 日元升值給日本帶來(lái)的，是轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式、促進(jìn)結(jié)構(gòu)升級(jí)的動(dòng)力和壓力；是受益而不是受害。149 從住房政策分析： 上個(gè)世紀(jì) 80年代初， 日本急于趕超歐美生活水平，提出 “ 向二十一世紀(jì)新城鎮(zhèn)目標(biāo)邁進(jìn) ” 計(jì)劃，鼓勵(lì)人們 “ 住大房子、好房子 ” ，由此，地方開始加快舊區(qū)改造工作并進(jìn)行大拆大建， 房地產(chǎn)投資規(guī)模急劇擴(kuò)張，地價(jià)快速上漲。 前期 過(guò)度迎合社會(huì)急于趕超歐美心理， 鼓勵(lì)住大房子、好房子的政策急劇 吹大了需求，膨脹了價(jià)格； 后期 同樣過(guò)度迎合社會(huì)心理 ，讓國(guó)民買到便宜房子的政策宣言又一舉 刺破了 “ 泡沫 ” ， 完全打亂了社會(huì)價(jià)格預(yù)期。 154 1990年 日本政府意識(shí)到快速上漲的房地產(chǎn)價(jià)格可能給金融和國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，開始采取措施抑制價(jià)格和調(diào)整市場(chǎng)。 但是到 1992年， 日本股票和土地價(jià)格下降造成的資產(chǎn)損失相當(dāng)于當(dāng)年國(guó)民生產(chǎn)總值的 90％， 由此日本經(jīng)濟(jì)也進(jìn)入了長(zhǎng)期停滯不前的 “ 失去的十年 ”時(shí)期。 日本房地產(chǎn) “ 泡沫 ” 破滅的原因之一是政府 急于在一個(gè)短時(shí)期內(nèi)改善整個(gè)社會(huì)的住房條件 而大量提供政策性住房。 九十年代日本經(jīng)濟(jì)停滯不前的 最大教訓(xùn)是政策搖擺不定，沒有把擴(kuò)大內(nèi)需、擴(kuò)張消費(fèi)和促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的政策堅(jiān)持始終。 堅(jiān)持按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，始終貫穿著科學(xué)務(wù)實(shí)態(tài)度，牢牢把握著解決當(dāng)前的問(wèn)題，是為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加持續(xù)健康發(fā)展這個(gè)主線。所以把部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)非正常上漲或有此苗頭作為當(dāng)前的主要問(wèn)題； 二是從統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)入手，確定這次調(diào)控要達(dá)到的主要目的 。163 四是針對(duì)問(wèn)題和原因?qū)ΠY下藥： 1）首先 強(qiáng)化地方政府 在穩(wěn)定房?jī)r(jià)問(wèn)題上的 責(zé)任； 2）其次是采取積極穩(wěn)妥措施，從加強(qiáng)供應(yīng)與需求的雙向調(diào)控，側(cè)重抑制不合理需求入手；加上整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序 三管齊下； 164 —— 調(diào)控供給 ：重點(diǎn)放在調(diào)整市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中低價(jià)位和中小套型的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房供給，逐步滿足普通居民家庭的住房需求； —— 調(diào)控需求 ：重點(diǎn)是遏制投機(jī)性需求，控制投資性需求，合理引導(dǎo)改善性住房需求，控制拆遷帶來(lái)的住房被動(dòng)性需求；165 —— 整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序 : 重點(diǎn)是 加快建立并開通城市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)， 全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地 掌握 房地產(chǎn)市場(chǎng)的 供求 真實(shí)情況，加大市場(chǎng)的透明度， 同時(shí)查處開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)違規(guī)銷售、惡意哄抬房?jī)r(jià)等行為，讓百姓明明白白消費(fèi)、清清楚楚購(gòu)房。 國(guó)務(wù)院《通知》和七部委文件提的都是 穩(wěn)定房?jī)r(jià)，并明確要求 防止市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落 ，使得調(diào)控以來(lái)市場(chǎng) 總體表現(xiàn)平穩(wěn)。169 *其次， 把穩(wěn)定 房?jī)r(jià)的另一個(gè)工作重點(diǎn)放在 改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、著力增加適合普通居民購(gòu)買的中低價(jià)位和中小戶型普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房上 ，努力讓有能力進(jìn)入市場(chǎng)的工薪家庭買得起房。 有關(guān)政策措施具有較強(qiáng)的針對(duì)性，得到了各地和社會(huì)各界的普遍支持， 既有利于解決當(dāng)前存在的突出矛盾和問(wèn)題，又為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展打下了基礎(chǔ)， 充分體現(xiàn)了貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的客觀要求。 172 八、結(jié)束語(yǔ)八、結(jié)束語(yǔ)173 在國(guó)務(wù)院經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)上，溫家寶總理對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，強(qiáng)調(diào)： *兩個(gè)堅(jiān)定不移： 一是堅(jiān)定不移落實(shí)中央已確定的調(diào)控政策，解決好突出問(wèn)題；二是堅(jiān)定不移把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)其健康發(fā)展。175 國(guó)務(wù)院副總理 曾培炎 在遼寧考察了房地產(chǎn)市場(chǎng)，從以下方面作了強(qiáng)調(diào)： 當(dāng)前各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策效果開始顯現(xiàn)， 市場(chǎng)形勢(shì)總體趨好。177 要繼續(xù)遏制投機(jī)性需求，控制投資性需求。加快廉租住房制度建設(shè)，重點(diǎn)幫助困難居民解決住房問(wèn)題。 180 從去年以來(lái)，國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，一年多來(lái)， 不斷看到有人對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位發(fā)出質(zhì)疑， 一些業(yè)內(nèi)人士也感到茫然，懷疑國(guó)家一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，是否表明國(guó)務(wù)院在 2023年下發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱 18號(hào)文件）關(guān)于 “ 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) ” 的認(rèn)識(shí)和提法有了變化 ?181 其實(shí)，辨正地看， 房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位和加強(qiáng)調(diào)控并不矛盾，它是一個(gè)事物密切關(guān)聯(lián)的兩個(gè)方面。183 正是房地產(chǎn)業(yè)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)地位，以及其與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、與解決居民住房問(wèn)題的密切關(guān)系， 使得保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，也是社會(huì)問(wèn)題，一直受到國(guó)務(wù)院的重視和關(guān)注， 184 98年以來(lái)國(guó)家出臺(tái)了一系列政策，加快了市場(chǎng)的培育和規(guī)范。 但一系列調(diào)控政策的出臺(tái)都是著眼于解決市場(chǎng)發(fā)展中的突出問(wèn)題，進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)推動(dòng)作用。 希望這些開發(fā)商早日覺醒。189 針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，下一步要按照家寶總理關(guān)于 “ 堅(jiān)定不移地貫徹落實(shí)已經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施 ,解決好突出問(wèn)題；堅(jiān)定不移地把房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)其健康發(fā)展 ” 的要求，結(jié)合貫徹中央對(duì)下半年經(jīng)濟(jì)工作提出的 “ 穩(wěn)定政策、分類指導(dǎo)、調(diào)整結(jié)構(gòu)、深化改革、協(xié)調(diào)發(fā)展 ” 指導(dǎo)原則，繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。 重點(diǎn) 督促地方加強(qiáng)規(guī)劃和土地的引導(dǎo)和調(diào)控作用，抓緊做好明后兩年普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目安排和土地供應(yīng)計(jì)劃的制定公布工作，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，著力增加中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)。 要結(jié)合房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和信用檔案建設(shè)，進(jìn)一步 完善預(yù)（銷）售房屋的即時(shí)合同備案和實(shí)名制購(gòu)房制度。 建立定期市場(chǎng)分析報(bào)告和信息發(fā)布制度。 二是 加快研究發(fā)展節(jié)能省地型住宅的相關(guān)政策，制定住宅建設(shè)導(dǎo)則，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，創(chuàng)新資源節(jié)約和循環(huán)利用住宅發(fā)展模式，提升住宅品質(zhì)，引導(dǎo)科學(xué)的住房投資和消費(fèi)觀念。 *研究制定鼓勵(lì)和 支持普通住宅建設(shè)及住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)政策。 五是繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)稅費(fèi)歸并、后移及物業(yè)稅開征的綜合研究工作， 通過(guò)稅收調(diào)節(jié)，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)。 規(guī)范發(fā)展 房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券等融資方式。 *進(jìn)一步明晰 經(jīng)濟(jì)適用住房定位 ，完善價(jià)格形成機(jī)制、監(jiān)管機(jī)制和實(shí)現(xiàn)方式。 193 （三）深化房地產(chǎn)體制改革。192 （二）加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，關(guān)注市場(chǎng)變化。 同時(shí)，要 繼續(xù)整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序， 嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入，切實(shí)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。 要按照國(guó)務(wù)院的要求，切實(shí)抓好 財(cái)稅、金融、土地、城市規(guī)劃 等各項(xiàng)調(diào)控政策的落實(shí)和細(xì)化工作，嚴(yán)格把好土地和金融兩道閘門。 188 如果放松調(diào)控，今年內(nèi)現(xiàn)有政策效應(yīng)不能達(dá)到預(yù)期，或出現(xiàn)房?jī)r(jià)反彈， 不排除調(diào)控政策還要加強(qiáng)，市場(chǎng)發(fā)展的不確定性還將增加。 187 大多數(shù)開發(fā)企業(yè) 能夠認(rèn)清這些道理，支持調(diào)控政策實(shí)施。 近兩年在市場(chǎng)的快速發(fā)展中，由于對(duì)調(diào)控缺乏經(jīng)驗(yàn)， 部分地區(qū) 出現(xiàn)投資增幅過(guò)大，影響到經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展； 部分地區(qū) 房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，加重了城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房負(fù)擔(dān)，加大了社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整難度； 部分城市 房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，助長(zhǎng)了投機(jī)行為，容易形成泡沫，影響金融安全和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。 182 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。179 要繼續(xù)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序， 嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)市場(chǎng)準(zhǔn)入，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，嚴(yán)肅查處開發(fā)和銷售中的各種違法違規(guī)行為。178 要加快調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)， 切實(shí)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品房，以及經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房的供應(yīng)。176 保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，關(guān)系國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的全局，關(guān)系廣大人民群眾的切身利益。 174 國(guó)辦發(fā)曾培炎主持召開的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析會(huì)議紀(jì)要明確提出： *根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)和土地市場(chǎng)的形勢(shì)， 下一步要繼續(xù)推進(jìn)和落實(shí)已經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施，不再出臺(tái)新的調(diào)控政策。但我們應(yīng)該清醒地認(rèn)識(shí)到，當(dāng)前調(diào)控成效還是初步的，市場(chǎng)尚在發(fā)展變化中，需要冷靜觀察，密切關(guān)注走勢(shì)，注意穩(wěn)定政策不松懈。 要求各地抓緊開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調(diào)查，建立保障對(duì)象檔案，切實(shí)落實(shí)以財(cái)政預(yù)算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金的規(guī)定， 著力擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面。 *首先 采取經(jīng)濟(jì)手段加法律手段重錘打擊最容易形成泡沫、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)破壞力最大的市場(chǎng)投機(jī)行為。 國(guó)家的 統(tǒng)一政策 解決或防范普遍性問(wèn)題，地方的調(diào)控措施則針對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況，有什么問(wèn)題解決什么問(wèn)題，尚未暴露問(wèn)題的則未雨綢繆、注意防范，不搞一刀切。房?jī)r(jià)上漲有 合理的原因： 如城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)較快，居民生活水平不斷提高，對(duì)住房需求迅速增加；土地價(jià)格上升，建筑材料價(jià)格上漲，加之商品房品質(zhì)提高，配套設(shè)施和環(huán)境改善以及精裝修，帶來(lái)商品房開發(fā)建設(shè)成本增加等。 因房?jī)r(jià)問(wèn)題是市場(chǎng)運(yùn)行狀況的綜合反映，表現(xiàn)得也最為直接和敏感。159 三是 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題的調(diào)控要 堅(jiān)持積極穩(wěn)妥的原則，注意把握力度，著眼于軟著陸，切忌下猛藥，造成大起大落。 指望中短期內(nèi)就能滿足大多數(shù)人住房需求的良好愿望，往往會(huì)和經(jīng)濟(jì)規(guī)律發(fā)生矛盾。 1993年 日本 經(jīng)濟(jì)年增長(zhǎng)率 從 1990年的 ％急劇下滑為 ％。 貨幣政策 180度大轉(zhuǎn)彎使得房地產(chǎn)市場(chǎng) 來(lái)不及調(diào)整而迅速崩潰。 153 貨幣政策方面分析： “ 廣場(chǎng)協(xié)議 ” 后日本為緩解本幣升值的影響，1986年 1月起連續(xù) 5次降低貼現(xiàn)率 ， 1987年達(dá)到％的戰(zhàn)后最低水平 。 這一連續(xù)節(jié)目成了社會(huì)價(jià)格預(yù)期的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。 但這個(gè)政策采取了 “ 硬著陸 ” 的不當(dāng)方式。其中最具代表性的有六十年代初池田內(nèi)閣的《國(guó)民收入倍增計(jì)劃》，七十年代田中內(nèi)閣的《社會(huì)經(jīng)濟(jì)基本計(jì)劃》（日本列島改造論）、八十年代中曾根內(nèi)閣的《 80年代社會(huì)經(jīng)濟(jì)的展望和方針》等。就國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力說(shuō)，我國(guó)目前的發(fā)展階段與日本這個(gè)時(shí)期的水平相當(dāng)；和 “ 廣場(chǎng)協(xié)議 ” 時(shí)的日本不在同一發(fā)展階段上。在既沒有鐵礦石，也沒有能源的日本，鋼鐵業(yè)一舉成為了優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。146 日元升值的這個(gè)第一階段，正是我們應(yīng)當(dāng)高度關(guān)注的階段。這個(gè)固定匯率一直執(zhí)行了 22年。 因協(xié)議在廣場(chǎng)飯店簽署，故該協(xié)議又被稱為 “廣場(chǎng)協(xié)議”。完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)每套商品房預(yù)售全過(guò)程的跟蹤管理140 七、關(guān)于日本的房地產(chǎn)泡沫破滅七、關(guān)于日本的房地產(chǎn)泡沫破滅141 一段時(shí)期來(lái)，在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格過(guò)快上漲現(xiàn)象和人民幣趨于升值的背景下，一些輿論提出，我國(guó)正面臨日本在 1985年 “廣場(chǎng)協(xié)議 ”后的情況， 房地產(chǎn)業(yè)將因人民幣升值而出現(xiàn)大量 “泡沫 ”，國(guó)民經(jīng)濟(jì)已被房地產(chǎn)價(jià)格的快速膨脹所脅持，日本 10年衰退的教訓(xùn)有可能在中國(guó)重演。積極拓展房地產(chǎn)融資渠道138目前已有海外資金以直接投資或參股、間接投資以及外資貸款等多種渠道進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。央行、專家、開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為， 中國(guó)缺乏發(fā)達(dá)的多層次房地產(chǎn)融資市場(chǎng)，融資渠道狹窄，開發(fā)經(jīng)營(yíng)資金主要依賴銀行貸款。但是防范風(fēng)險(xiǎn)要靠金融機(jī)構(gòu)自身具備風(fēng)險(xiǎn)管理的能力，而不能靠取