【正文】 有待提尚。②中國房地產(chǎn)行業(yè)集中度仍較低,萬科將通過整合行業(yè)資源提高市場占有率。由于萬科提前釆取了措施回籠資金,因此對于手握大量現(xiàn)金的萬科來說,此時是兼并中小房地產(chǎn)公司,擴大市場占有率的大好時機。一旦美元走強,那么人民幣將被迫P!乏值,大量的房地產(chǎn)公司將因無力還款而倒閉,這對于萬科這樣的大的房地產(chǎn)公司來說也是進一步擴大市場占有率的絕佳機會。而萬科是早于市場介入開發(fā)房地產(chǎn)的公司之一,可以享受二、三線房地產(chǎn)炒作帶來的好處。而萬科向來以軟性服務(wù)著稱,這迎合了中高檔房產(chǎn)消費者的需求。(4)威脅分析:①房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè),房地產(chǎn) 發(fā)離不開金融機構(gòu)的支持。房地產(chǎn)業(yè)也不再定位為國家經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),這會導(dǎo)致針對房地產(chǎn)業(yè)的傾斜政策作出不利調(diào)整。③目前國家大力發(fā)展保障性住房,而且隨著城市化進程的結(jié)束和人口老齡化的出現(xiàn),對房屋的剛性需求將逐漸減弱,房地產(chǎn)的暴利時代將結(jié)束。⑤中高檔房地產(chǎn)市場上消費者對開發(fā)商的品牌意識逐漸加強,對產(chǎn)品的設(shè)計要求也有所提高,開發(fā)商必須加大對科研的投入,以滿足日益時尚和個性化的消費者的口味。3. 3財務(wù)分析3. (1)資產(chǎn)負債表分析 資產(chǎn)負債表(the Balance Sheet)亦稱財務(wù)狀況表,反映企業(yè)在某一特定FI期(如月末、季末、年末)全部資產(chǎn)、負債和所有者權(quán)益情況的會計報表,它表明權(quán)益在某一特定日期所擁有或控制的經(jīng)濟資源、所承擔(dān)的現(xiàn)有義務(wù)和所有者對凈資產(chǎn)的要求權(quán),它是一張揭示企業(yè)在一定時點財務(wù)狀況的靜態(tài)報表。其報表功用除了企業(yè)內(nèi)部除錯、經(jīng)營方向、防止/端外,也可讓所有閱讀者于最短時間了解企業(yè)經(jīng)營狀況。科披露的2009年度、2010年度、2011年度資產(chǎn)負債表,編制資產(chǎn)負債表的趨勢分析表,如下圖: 表31資產(chǎn),債趨勢分析表 項目 2011年(%) 2010年(%) 2009年(%) 2009年實際數(shù)(元)貨幣資金 164. 41 23, 001,923, 830. 80應(yīng)收賬款 一 713,191,存貨 148. 01 100. 00 90,085, 294, 305. 52流動資產(chǎn)合計 157. 70 ~ 130, 323, 279, 449. 37非流動資產(chǎn)合 7,285,275,計 資產(chǎn)總計 137,608, 554, 829. 39短期借款 124. 38 100. 00 1,188, 256,應(yīng)付賬款 182. 49 16, 300, 047, 905. 75—年內(nèi)到期的 7,440,414,非流動負債 流動負債合計 294. 93 190. 50 100. 00 68, 058, 279, 849. 28長期借款 119. 82 141. 64 17, 502, 798, 應(yīng)付債券 100. 98 100. 47 100. 00 5, 793, 735, 805. 14其他非流動負 8,408, 非流動負債合 24, 141,762,計 負債合計 247. 70 174. 68 100. 00 92, 200, 042, 375. 32股東權(quán)益合計 149. 38 100. 00 45, 408, 512, 454. 07從總體來看,公司的資產(chǎn)總額在近三年內(nèi)有顯著增加,截止到2011年底,公司資產(chǎn)總額增加到296,208,440,030. 05元,相對于2009年增長了 115. 25%。同時根據(jù)表中所提供數(shù)據(jù),計算可知股東權(quán)益相對于2009年增長了 49. 38%,這意味著,投資者投入公司的資本不但得到了保值,而且得到了增值。 資產(chǎn)負 77. 1 債率 負債總 17922958 16105135 9220004 計20111231 201012—31 變動幅度短期借款 172, 444 147, 800 16. 67% 應(yīng)付賬款 2, 974, 581 1,692, 377 75. 76% 預(yù)收款項 11, 110,171 7,440, 519 49. 32% 一年內(nèi)到期的非流動 2,184,582 1,530,569 42. 73%負債 萬科負債結(jié)構(gòu)中主要以長期借款為主,原因主要在于房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在以銀行融資為主的單一融資渠道,長期借款的籌資費用也比較低。應(yīng)付賬款增加是由于工程量的增加。流動比例近三年都大于1,說明資產(chǎn)流動性較好,有足夠的能力償還流動負債。企業(yè)一定會計期間的經(jīng)營成果既可能表現(xiàn)為盈利,也可能表現(xiàn)為虧損,因此,利潤表也被稱為損益表。利潤表是根據(jù)“收入一費用=利潤”的基本關(guān)系來編制的,其具體內(nèi)容取決于收入、費用、利潤等會計要素及其內(nèi)容,利潤表項目是收入、費用和利潤要素內(nèi)容的具體體現(xiàn)。5,000,CX}0.(X3 4,CKX),OOaOO i □ = 銷德收入趨勢3,000, CX)0.(X) : 2,CX}0,(X) : i,(X)0,m0XK)丨!) t p 2008年 2009年 2010 年 2011 年圖31萬科近四年銷售收入趨勢圖凈利潤趨勢1,400, (X) —1,200,000. CO1,000, (X)0008CX),00CX00 □....... 600,(X)0CX) 凈利潤趨勢4oaooacx)200,( ,2008 年 2009 年 2010 年 201 _1 年圖32萬科近四年凈利潤趨勢圖由圖三和圖四可知最近四年萬科的銷售收入和凈利潤快速穩(wěn)定增長,盡管業(yè)績增長27 3萬科企業(yè)股份有限公司的財務(wù)報表分析研究 表32資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)分析表 20111231 20101231 20091231^ 余額(萬元) 百分余額(萬元) 百分余額(萬元) 百分比(%) 比(《 比(%)稱貨幣 3423951 3781693 2300192 資金 應(yīng)收 2974581 1692377 713,19 賬款 存貨 20833549 70. 3 13333345 9008529 流動 282,646,65 20552073 13032327 資產(chǎn) 非流 1356179 1011682 728528 動資資產(chǎn) 296,208,44 21563755 13760855總計 項 H 20111231 20101231 變動幅度 資產(chǎn)總額 29620844 21563755 37. 36% 存貨 20833549 13333345 56. 25% 貨幣資金 3423951 3781693 %應(yīng)收賬款 2974581 1692377 75. 76% %,%,%,流動資產(chǎn)比例很高,資產(chǎn)增值主要依賴于流動資產(chǎn)的增加,資產(chǎn)的變現(xiàn)能力較強。在資產(chǎn)總額中存貨的比例最高,2010年存貨比例下降,但2011年存貨上升了 %,主要原因是2010年大量開工的項目陸續(xù)梭工以及新獲取項目以及在建開發(fā)產(chǎn)品的增加。萬科擁有巨大的存貨量,這既是未來發(fā)展的保障,又是萬科風(fēng)險的主要來源,而2011年存貨的大量積存主要受國家地產(chǎn)調(diào)控政策的影響,也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最大的風(fēng)險因素。25 財政部財政科學(xué)研究所會計專業(yè)碩士論文 而現(xiàn)金比率和現(xiàn)金流量比率從現(xiàn)金的角度,更直觀的反映了企業(yè)的短期償還債務(wù)能力,其數(shù)值越高,企業(yè)的短期償債能力就越強,反之則越低。綜上分析,萬科內(nèi)部產(chǎn)生現(xiàn)金能力強,現(xiàn)金流質(zhì)量高。但萬科的發(fā)展仍具有成長期的特點,仍有持續(xù)而大規(guī)模的投資,此外萬科有很強的融資能力。(1)償債能力分析表34彳2債能力指標(biāo)表項H 財務(wù)比率 2009 2010 2011短期彳2:債能力 流動比率 速動比率 0^ 0^ 0. 22現(xiàn)金比率 0^ 0^ 0. 12 現(xiàn)金流景比率 0. 14 0. 02 0. 02長期債能力 資產(chǎn)負債率 67% % %現(xiàn)金總負債比 . 5 ①短期償債能力分析從相關(guān)指標(biāo)中著出,流動比率、速動比率、現(xiàn)金比率和現(xiàn)金流量比率較上年都呈下降趨勢,這說明公司的短期償債能力在減弱。相對于流動比率,速動比率剔除了存貨等非速動資產(chǎn)的影響,能更好體現(xiàn)企業(yè)的變現(xiàn)能力和償債能力。但萬科企業(yè)的速動比率都遠低于1,且從09年到11年速動比率亦呈遞減趨勢,說明企業(yè)的短期償債能力在變?nèi)?因此公司的經(jīng)營面臨一定的風(fēng)險。29 財政部財政科學(xué)研究所會計專業(yè)碩士論文 勢頭強勁,2011年受國家政策調(diào)控的影響,盈利能力開始減弱,2011年銷售增長率為%,%,凈利潤增速小于銷售收入。銷售凈利率為16. 16%,比上年下降了 1. 27個百分點,主要因為市場景氣度下滑,企業(yè)打折促銷行為增加。這份報告顯示資產(chǎn)負債表(Balance Sheet)及損益表(IneStatement/Profit and Loss Account)如何影響現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物,以及根據(jù)公司的經(jīng)營、投資和融資角度作出分析?，F(xiàn)金流量表是反映一家公司在一定時期現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出動態(tài)狀況的報表。通過現(xiàn)金流量表,可以概括反映經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動對企業(yè)現(xiàn)金流入流出的影響,對于評價企業(yè)的實現(xiàn)利潤、財務(wù)狀況及財務(wù)管理,要比傳統(tǒng)的損益表提供更好的基礎(chǔ)。 / 100CX)000 i □ T— — 2009年 2010 年 2011 年圖33萬科近四年掙現(xiàn)金流景趨勢圖根據(jù)萬科披露的企業(yè)年報,2010年的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入比2009年增加了 53%,可以認為經(jīng)營活動現(xiàn)金流入增長非常迅速,企業(yè)在經(jīng)營活動中創(chuàng)造現(xiàn)金的能力大大增強,經(jīng)營活動現(xiàn)金流入作為企業(yè)最主要的資金來源,增強了企業(yè)自身“造血”功能,使得企業(yè)具有較強的償債能力和到期支付能力,大大增強了風(fēng)險抵抗能力,有利于企業(yè)穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展,而經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量卻大幅減少,主要原因是購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金流量增加,2010年購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金流量比2009年增加了 92%,284研究結(jié)論和建議4. 1研究結(jié)論萬科企業(yè)股份有限公司自1991年深交所上市以來,一直保持了健康和持續(xù)發(fā)展的強勁態(tài)勢,實現(xiàn)了公司成立多年以來連續(xù)跨越式的發(fā)展,企業(yè)的綜合實力和影響力進一步得到鞏固和提局。公司成本優(yōu)化的努力成果,將在未來逐步顯現(xiàn)。%,比年初下降22. 4個百分點,處于行業(yè)低端。期木賬面現(xiàn)金268. 8億元,比年初上升34. 5%。期內(nèi)經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流入98億元,現(xiàn)金回籠情況良好。但公司良好的銷售表現(xiàn)將促使公司加快拿地、 工節(jié)奏,而成本控制對于毛利率的拉動也將于明后兩年逐步體現(xiàn),公司未來存在較好的業(yè)績釋放空間。堅持快速周轉(zhuǎn)和較少的土地儲備。穩(wěn)健的投資策略。這些經(jīng)營戰(zhàn)略是萬科多年來不斷取得成功、坐穩(wěn)國內(nèi)房地產(chǎn)老大位置的重要秘訣,也對萬科未來的發(fā)展道路定了基調(diào)。(1)堅持小戶型和裝修房房地產(chǎn)市場的過熱和房地產(chǎn)價格的居高不下使得政府頻頻出臺相關(guān)調(diào)控政策,以抑制房價過高過快的增長,前段時間剛剛結(jié)束的“兩會”上,中央政府將2013年GDP增速目標(biāo)仍維持在7. 5%這一水平,與2012年一致,這足以說明中央針對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控及整個國民經(jīng)濟進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整而付出的代價已經(jīng)有了充分的心理準(zhǔn)備,中央不會因為短期內(nèi)經(jīng)濟的增長而重啟房地產(chǎn)的救市措施。有關(guān)專家指出,以自住需求為主的小戶型市場仍將是2013年房地產(chǎn)市場的主要特征。在同行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)中,萬科的平均戶型最小,最先實現(xiàn)基本裝修交房。筆者認為,萬科在做精裝修產(chǎn)品的時候,肯定有自己的標(biāo)準(zhǔn),比如什么樣產(chǎn)品等級用什么樣配置的精裝修,也就是說,萬科的產(chǎn)品精裝修概念設(shè)計階段應(yīng)該是一個標(biāo)準(zhǔn)化的流程,這些標(biāo)準(zhǔn)化是為今后在各個樓盤快速復(fù)制執(zhí)行奠定基礎(chǔ)。(2)堅持快速周轉(zhuǎn)和較少的土地儲備。在資產(chǎn)不斷擴大的同時,萬科依然崇尚高周轉(zhuǎn)模式,以提高資產(chǎn)的運營效率,從而提高年回報率。從市場角度而言,小戶型套房和精裝修房雖然毛利率相對高端地產(chǎn)要低,但是萬科通過做大眾需求產(chǎn)品來提高銷售速度,加快周轉(zhuǎn)率,通過快速周轉(zhuǎn)來抵消低毛利率造成的收益率損失