【正文】 發(fā)展模式,成為最受客戶、最受投資者、最受員工、最受合作伙伴歡迎,最受社會尊重的企業(yè)。公司物業(yè)服務通過全國首批IS09002質(zhì)量體系認證。截止目前,萬科已經(jīng)形成萬科廣場、萬科紅、萬科大廈、萬科2049四大商業(yè)產(chǎn)品線,在全國在建、規(guī)劃18個購物中心項目,商業(yè)面積達150萬平方米。上榜理由:2011年萬科以剛需產(chǎn)品贏得市場,輕松越過千億門濫。中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會發(fā)布的《中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》中國房地產(chǎn)企業(yè)500強榜單出爐,萬科集團榜上有名,排名第1。縱觀我國歷年的經(jīng)濟發(fā)展變化,房地產(chǎn)業(yè)從2005年開始進入加速發(fā)展車道,直接導致國家經(jīng)濟過熱,所以中央政府在2007年開始采取緊縮貨幣政策以試圖給經(jīng)濟降溫, 同時調(diào)整經(jīng)濟發(fā)展模式,其中最有效的手段就是減少對房地產(chǎn)的投資,促進其他產(chǎn)業(yè)如高新技術產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。(1)政治和法律環(huán)境因素政府的總體調(diào)控政策仍然力圖達到一種平衡,希望穩(wěn)定預期,國家短期內(nèi)不會允許房價的深度下跌,雖然房地產(chǎn)遭到打壓,但未來二三十年內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)仍將是國家經(jīng)濟發(fā)展的主要產(chǎn)業(yè)。(3)社會和文化因素房地產(chǎn)市場的火爆吸引了大量的行內(nèi)外競爭者,目前產(chǎn)業(yè)內(nèi)競爭更趨白熱化。SWOT分析是目前最常用的管理方法之一,根據(jù)分析結(jié)果可以制定相應的發(fā)展戰(zhàn)略、計劃以及對策等。(1)優(yōu)勢分析:①品牌一良好的品牌口碑萬科是中國房地產(chǎn)的龍頭企業(yè),主營住宅物業(yè)發(fā)展,競爭優(yōu)勢明顯,其綜合競爭力、市場占有率和品牌價值排名第一。這就可以滿足不同消費群體對于萬科優(yōu)勢的認同:一方面可以有利于吸引潛在消費者來購買,另一方面也可以有利于形成較高的住戶滿意度和忠誠度。萬科根據(jù)整個項目的生命周期設立組織結(jié)構(gòu),這樣使得專業(yè)分工更強,各線集中精力執(zhí)行專門的任務,每一個過程都得到高度關注。通過創(chuàng)新研究部的努力,萬科有幾十項專利正在申報。:實現(xiàn)從營銷的萬科往技術的萬科轉(zhuǎn)型。如今承擔CSR(社會責任)也是一種能力,而且是很重要的發(fā)展能力,講環(huán)保,講可持續(xù)發(fā)展,如今不僅是一種責任,也是一種能力,一種競爭力。這一策略固然給萬科帶來了巨大的收益,其不足之處也很明顯。(3)機會分析:①目前,中國的城市化率還很低,城市化進程正在如火如荼的進行中,這必然加大對城市的住房需求,商品房的剛性需求大。同時,國內(nèi)緊縮的貨幣政策使得房地產(chǎn)公司融資困難,這必然導致大量房地產(chǎn)公司到國外融資,國外融資以美元計價,由于人民幣在不斷升值,所以融資成本相比較低。④隨著市場的円益成熟,消費者的房地產(chǎn) 發(fā)商品牌意識必將逐步提高。但是近幾年房產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱勢頭,目前國家正在積極進行經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整,大力發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)。④合生創(chuàng)展、富力地產(chǎn)、雅居樂地產(chǎn)等一些競爭對手公司高速擴張,發(fā)展迅速,削弱了萬科的競爭優(yōu)勢,對其未來增長構(gòu)成有力威脅。 資產(chǎn)負債表利用會計平衡原則,即“資產(chǎn)=負債+所有者權(quán)益”這一平衡公式,將合乎會計原則的資產(chǎn)、負債、股東權(quán)益交易科目分為“資產(chǎn)”和“負債及股東權(quán)益”兩大區(qū)塊,在經(jīng)過分錄、轉(zhuǎn)帳、分類帳、試算、調(diào)整等等會計程序后,以特定R期的靜態(tài)企業(yè)情況為基準,濃縮成一張報表。伴隨著資產(chǎn)總額的增加,公司的負債和股東權(quán)益也在不斷的增長,兩者共同構(gòu)成資產(chǎn)增加的主要資金來源。存貨激增的同時,短期負債也出現(xiàn)大幅上升,持有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物卻大幅減少。(2)利潤表分析26 3萬科企業(yè)股份有限公司的財務報表分析研究 利潤表是反映企業(yè)一定會計期間(如月度、季度、半年度或年度)生產(chǎn)經(jīng)營成果的會計報表。從反映企業(yè)經(jīng)營資金運動的角度看,它是一種反映企業(yè)經(jīng)營資金動態(tài)表現(xiàn)的報表,主要提t(yī)共!關企業(yè)經(jīng)營成果方面的信息,屬于動態(tài),計報表銷售收入趨勢5,CKX)^CX}) 一一,7,CX)0,CX)0.(X),.6,CX)0,(X) 。資產(chǎn)總額增長了 %,說明萬科還在不斷擴大規(guī)模,庫存現(xiàn)金也有所下降,這說明資產(chǎn)變現(xiàn)能力減弱。萬科企業(yè)從09年到11年現(xiàn)金比率和現(xiàn)金流量比率都在逐年遞減,再一次說明了企業(yè)的短期償債能力存在一定 3萬科企業(yè)股份有限公司的財務報表分析研究 但經(jīng)營活動現(xiàn)金流入與2009年相比還是大幅增加的,現(xiàn)金流入比較充裕,總體看來,萬科發(fā)展勢頭良好。萬科的現(xiàn)金流在近五年波動較大,受經(jīng)濟環(huán)境影響較大,但結(jié)合以上特點可以判斷萬科的財務風險較小。一般認為這個比值至少應維持在1: 1以上,才算財務狀況良好。同時2011年的銷售毛利率為39. 78%,。作為一個分析的工具,現(xiàn)金流量表的主要作用是決定公司短期生存能力,特別是繳付帳單的能力。 現(xiàn)金流量趨勢1CX)900(X)0.(X) 穴 / \700CK)) □/ V OLAjwwll. WW g ) —.i —\ .....現(xiàn)金流量趨勢400000. (X) ..暑— —.....□—.......— 30D(X) w39。公司整體財務穩(wěn)健。短期銀行貸款及一年以內(nèi)到期的銀行貸款僅為121. 3億元。萬科在披露的財務報表中不斷重申其堅持多年的經(jīng)營戰(zhàn)略,主要包括:堅持小戶型和裝修房。推動住宅產(chǎn)業(yè)化和綠色建筑。另外,2013年居民消費價格漲幅目標控制在3. 5%左右,這一數(shù)據(jù)也充分說明,房地產(chǎn)市場“去投資化”的樓市調(diào)控政策應該還會繼續(xù)從嚴執(zhí)行,樓市投資性、投機性需求在今年仍然不會有機可乘。雖然近期關于萬科發(fā)展精裝修過程中出現(xiàn)的問題引發(fā)了一些爭議,萬科并沒有因為這些小插曲而終止其前期制定的經(jīng)營策略。穩(wěn)健的投資策略萬科的周轉(zhuǎn)率一直在同行業(yè)處于領先水平。采取高速周轉(zhuǎn)的市場策略。雖然近幾年公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率有所下滑,但始終超出行業(yè)的均值和中值。應該來說,萬科在精裝修標準化研發(fā)這個環(huán)節(jié)是相對嚴謹?shù)?近期一些問題的出現(xiàn),無論責任歸于何方,在今后萬科都應該會在執(zhí)行層面認真考慮精裝修標準化的具體落實,預防執(zhí)行環(huán)節(jié)各類問題的發(fā)生。 發(fā)商要想獲得比較好的發(fā)展預期,只能從圍繞著以“自住需求”中小戶型這個核心來 發(fā)及推盤,在2013年甚至更長一段時間內(nèi)而言,不要期望由于房價反彈及持續(xù)快速上漲而帶來的房地產(chǎn)市場溢價收益空間。眾所周知,房地產(chǎn)業(yè)具有本地化和小型化的特點,傳統(tǒng)的經(jīng)營方法非常依賴開發(fā)當?shù)氐娜穗H關系網(wǎng),很難在全國范圍內(nèi)形成一個知名的房地產(chǎn)開發(fā)商和品牌,然而萬科卻做到了這一切,獨特的經(jīng)營方法和理念使其在國內(nèi)市場上不斷做大做強。重視合作。受房地產(chǎn)市場低迷,觀望氣息濃厚的影響,公司采取了新一輪的促銷策略,另外相關高成本的項目進入結(jié)算期,全年毛利率較上年下滑將較為明顯。%,%,總體財務狀況較穩(wěn)健。報告期內(nèi),公司進一步展 成本優(yōu)化措施,加強標準化規(guī)范手段,深入丌展成本對標,提高集中采購度水平,以充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢。其組成內(nèi)容與資產(chǎn)負債表和損益表相一致。(3)現(xiàn)金流量表分析現(xiàn)金流量表是一份顯示于指定時期(一般為一個月、一季,主要是一年的年報)的現(xiàn)金流入和流出的財務報告。但應注意的是,在利用流動比率和速動比率評價公司的短期償債能力時,還應當結(jié)合應收賬款周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率進行綜合考慮。一般情況下,流動比率在2: 1左右表示企業(yè)財務狀況比較穩(wěn)定,萬科企業(yè)的流動,呈現(xiàn)逐年遞減趨勢,說明短期償債能力較差,財務風險增大。萬科現(xiàn)在處于企業(yè)生命周期中的成熟期,經(jīng)營活動提供了充足的現(xiàn)金可以償還債務、分配股利。建議萬科應進一步優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu),適度控制好存貨數(shù)量,并采取一定的促銷手段,為企業(yè)籌措資金。另外流動資產(chǎn)中貨幣資金比例也較高,說明短期償債能力較強。它全面揭示了企業(yè)在某一特定時期實現(xiàn)的各種收入、發(fā)生的各種費用、成本或支出,以及企業(yè)實現(xiàn)的利潤或發(fā)生的虧損情況。一年內(nèi)到期的非流動負債大幅上升,說明萬科近期的還款壓力很大。②結(jié)構(gòu)分析表33萬科近三年負債結(jié)構(gòu)及變動表 項目名I 2011年 2010年 2009年^ 余額(萬元)百分比余額(萬元)~百分比余額(萬元)百分比(%) (%) (%)短期借 172,444 147,800 118825 款 應付賬 2,974,581 1692377 1630004 ! 預收款 11,110,171 7440519 3173480 M 一年內(nèi) 2,184, 1530569 744041 到期的非流動負債 長期借 2,097,196 2479049 11. 50 1750279 款流動負 15180743 12965079 6805827 _m 流動比 1. 86 1. 58 1. 91 。①趨勢分析根據(jù)力39。⑥政府討價還價能力較強以及土地出讓方式使獲取土地的難度加大,成本較高。②目前城市房屋的空置化率過高,不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。另外萬科的品牌形象十分豐富,這也為進一步塑造和強化品牌創(chuàng)造了條件。③由于一線城市房價上漲過快,國家出臺了一系列針對一線城市的房地產(chǎn)調(diào)控措施,這必然導致投資者加大對二、三線城市房地產(chǎn)的炒作。國家對貨幣政策持續(xù)收緊,資本市場低迷,使得房地產(chǎn)公司現(xiàn)金非常緊張,如果持續(xù)下去,勢必導致部分房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流斷裂,甚至出現(xiàn)中小房地產(chǎn)公司的倒閉潮。④各城市顧客評價不一。②與政府的關系一般,對以房地產(chǎn)為主導業(yè)務的萬科來說,土地資源和土地成本的限制,是影響萬科地產(chǎn)經(jīng)營效益的重要因素,不同于許多從國企改制過來的房地產(chǎn)企業(yè),萬科在管理上少了許多國企通病,但在某種程度上缺乏政府的“關愛”。這兩個中心是發(fā)動機,也是培訓中心。⑥經(jīng)營管理模式萬科的增長方式由規(guī)模速度增長向質(zhì)量效益增長轉(zhuǎn)變,重點關注項目的質(zhì)量和贏利能力,這將有助于公司在市場調(diào)整期的平穩(wěn)快速增長。⑤研究開發(fā)能力萬科專門設立了創(chuàng)新研究部門,不斷地創(chuàng)新,開發(fā)出更多的新產(chǎn)品。萬科不僅通過上市進行融資,而且萬科公司還向社會公開發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券,可轉(zhuǎn)換債券也是公司取得流動資金的重要渠道。在房地產(chǎn)深度調(diào)整的時候,品牌就是信心。企業(yè)內(nèi)部環(huán)境的優(yōu)勢和劣勢是企業(yè)獨有的信息,而外部環(huán)境的機會和威脅則是市場中每個企業(yè)所共有的信息。(4)技術環(huán)境因素購買者對住宅品質(zhì)的要求在不斷提高,以環(huán)保、節(jié)能為主題的綠色生態(tài)住宅逐漸興起,技術的變化也影響著中國的房地產(chǎn)行業(yè)。(2)經(jīng)濟因素房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢往往與我國宏觀經(jīng)濟的發(fā)展正相關,我國目前經(jīng)濟發(fā)展仍然呈高速發(fā)展態(tài)勢,這會進一步帶動房地產(chǎn)行業(yè)的恢復和飛速發(fā)展。為了避免經(jīng)濟的快速下滑,使房地產(chǎn)重新進入了快速發(fā)展的軌道。與房地產(chǎn)相關的產(chǎn)業(yè)有鋼鐵、建材、機械、化工、陶瓷、紡織、家電等一系列產(chǎn)業(yè),拉動房地產(chǎn)也就等同于間接拉動其他相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,因此,最近幾年國家把房地產(chǎn)也定位為國家的支柱產(chǎn)業(yè),過度依賴對房地產(chǎn)業(yè)的投資來拉動整個經(jīng)濟。不管旺市、淡市,超過250個樓盤同期運作,頂著全球最大的專業(yè)住宅 發(fā)企業(yè)的王冠,發(fā)揮著規(guī)模效應,并始終從容應對震蕩起伏的市場,保持著行業(yè)領頭羊的地位。2010年被評為最順勢而為的千億航母。同時也是國內(nèi)第一家聘請第三方機構(gòu),每年進行全方位客戶滿意度調(diào)查的住宅企業(yè)。 經(jīng)過多年努力,萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競爭優(yōu)勢:“萬科”成為行業(yè)第一個全國馳名商標,旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費者的接受和喜愛。同時,公司堅持規(guī)范經(jīng)營,不追求高利潤率,過去2005年以來公司累計納稅額超過500億元,且每年的納稅額均高于凈利潤。多次獲得《投資者關系》等國際權(quán)威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關系等獎項。近三年來,年均住宅銷售規(guī)模在6萬套以上,2011年公司實現(xiàn)銷售面積1075萬平米,銷售金額1215億元,2012年銷售額超過1400億,這個數(shù)字,大約相當于美國四大住宅公司高峰時的總和,//科的銷售規(guī)模多年來持續(xù)居全球同行業(yè)首位。比率分析法所使用的各種數(shù)據(jù),都是過去的資料,還有很多數(shù)據(jù)都是估計和判斷出來的,用這些數(shù)據(jù)進行分析難免會出現(xiàn)偏差。不同分析人員對企業(yè)財務風險的認識往往各有差異,因此即使在對待同一指標高低的看法時也必然存在差異,有人比較激進,認為只有高風險才有高收益,有人則相對保守,傾向于公司的穩(wěn)健經(jīng)營。因此,分析人員必須自己關注財務報表的可靠性,對于可能存在的問題保持足夠的謹慎。2. 4. 2財務報表的可靠性問題只有根據(jù)符合規(guī)范的、可靠的財務報表,才能得出正確的分析結(jié)論。而每個企業(yè)因為有其獨特的會計環(huán)境和會計政策,編制的財務報表也會存在差異,影響財務數(shù)據(jù)的可比性,繼而影響到財務報表分析的準確性。 (2)杜邦分析法主要是依據(jù)幾種財務指標之間的關系進行分析,而這些指標結(jié)果具有短期性,有可能助長管理者的功利心理