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鎮(zhèn)江房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-閱讀頁

2025-06-25 11:46本頁面
  

【正文】 鐵時(shí)代的飛躍,實(shí)現(xiàn) 59分鐘輕取上海, 20 分鐘抵達(dá)南京。 為完整人生而選擇 以天然氧吧,饋贈(zèng)親愛的家人,也犒賞辛勞的自己。無論休閑度假,還是頤養(yǎng)天年,無論享受人生,還是共筑愛巢,碧水南山—— 可以容納一生的夢(mèng)想和幸福。因此我們?cè)趯?duì)產(chǎn)品類型進(jìn)行深入分析后建議如下: 二房二廳戶占總戶數(shù)的 65%,建筑面積為 80~ 100平方米 三房二廳戶占總戶數(shù)的 35%,建筑面積為 100~ 120平方米 E戶型, 2室 2廳 1衛(wèi), H2戶型, 2室 2廳 1衛(wèi), D戶型, 3室 2廳 2衛(wèi), G1戶型, 3室 2廳 2衛(wèi), 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案指標(biāo)及分析 項(xiàng)目 SWOT 分析 交通便利 項(xiàng)目位于莊泉路以南南徐大道以北。與鎮(zhèn)江城鐵站僅五分鐘車程,便于出行。 生活便利 項(xiàng)目毗鄰萬達(dá)、常發(fā)廣場(chǎng),與大市口相距也僅 10分鐘車程,周圍設(shè)有南山一號(hào)等多所高級(jí)會(huì)所,較好的地理位置充分滿足客戶購(gòu)物、健身、休閑、娛樂需求。項(xiàng)目周邊有潤(rùn)州區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園、朱方路小學(xué)、鎮(zhèn)江市實(shí)驗(yàn)初中、鎮(zhèn)江中學(xué)以及江科大南校區(qū),提供了便利高質(zhì)量的教育環(huán)境,更形成了良好的人文環(huán)境,加之項(xiàng)目與鎮(zhèn)江最高水平的醫(yī)院鎮(zhèn)江市第一人民醫(yī)院僅 20分鐘車程,保證了住戶的高質(zhì)量生活。隨著鎮(zhèn)江東區(qū)污染日益嚴(yán)重,離污染區(qū)較遠(yuǎn)的西區(qū)尤其是南山周邊越來越成為鎮(zhèn)江市民安家立戶的首選之地。同時(shí),該地區(qū)土地稀缺,新進(jìn)出競(jìng)爭(zhēng)者地威脅很小。公司創(chuàng)始于 20xx年,注冊(cè)資金 500萬元,擁有各類專業(yè)管理、技術(shù)、在冊(cè)服務(wù)人員 800余名,公司物業(yè)服務(wù)資質(zhì)為國(guó)家壹級(jí)企業(yè),主要服務(wù)項(xiàng)目有中華美食文化博覽城、元泰商務(wù)中心、安徽省滁州中學(xué)、長(zhǎng)慶大廈、百仕達(dá)大廈、泰翔大廈、書香國(guó)際公寓、太湖半島國(guó)際廣場(chǎng)?金領(lǐng)嘉園、嘉禾廣場(chǎng)小區(qū)、東林苑小區(qū)、梅里水晶城、紫金英郡、明園星都、香梅人家、君域嘉園、明瑞花園、玉洲名園、卡摩爾、三個(gè)工業(yè)園區(qū)、三個(gè)物業(yè)顧問項(xiàng)目等?? 目前管理的大廈、小區(qū)、工業(yè)園區(qū)以高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的服務(wù),深得廣大業(yè)主的一致好評(píng),也得到了上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和社會(huì)各方面的廣泛贊譽(yù)。地塊附近已有國(guó)信宜和、景天花園、萬科南山醫(yī)技冠城國(guó)際等大盤,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 目前潤(rùn)州區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn),區(qū)內(nèi)居民的消費(fèi)能力逐漸增強(qiáng),該項(xiàng)目具有較好的市場(chǎng)環(huán)境。 近期央行下發(fā)了標(biāo)題是《中國(guó)人民銀行關(guān)于下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率和調(diào)整存貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的通知》的文件,通知其中明確了“個(gè) 人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限仍為基準(zhǔn)利率的 ”,目前 5年期存款最新基準(zhǔn)利率為 %,如果 5年期貸款利率打 7折,其利率則變?yōu)?%,將出現(xiàn)存款利率低于貸款利率的局面,從而促使更多消費(fèi)者選擇一投資房產(chǎn)的形式,來是自己的人民幣保值。 近期國(guó)務(wù)院頒發(fā)了 《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,提出 二套以上住房貸款嚴(yán)格堅(jiān)持首付不低于 40%,這一條款大大 抑制投資和投機(jī)性住房。一部分由項(xiàng)目法人通過自籌解決,另一部分由銀行貸款構(gòu)成,為 7200萬元。 ( 2) 投資估算編制依據(jù) 項(xiàng)目法人提供的基本設(shè)計(jì)方案和部分基礎(chǔ)資料。 本項(xiàng)目的工程造價(jià)估算參照近期本市部分同類工程竣工決算的主要指標(biāo),并考慮費(fèi)用調(diào)整因素。 設(shè)備及安裝工程以參考同類工程進(jìn)行估算。 1 土地費(fèi)用 根據(jù)發(fā)展商提供的數(shù)據(jù),項(xiàng)目土地取得費(fèi)用為 20xx 萬,另外有拆遷費(fèi)用 100 萬元 /畝,共計(jì): 20xx0000+1000000*30=5000萬 折合樓面地價(jià)為 1000元 /平米。 共計(jì): 30*50000+1000000*30=3150萬元 3 建筑安裝工程費(fèi) 根據(jù)類似工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)估算確定,綜合型物業(yè) 土建安裝工程費(fèi)用按 2400 元 /㎡ 計(jì) (含地下部分)。 共計(jì): 50 50000=250萬元 5 配套建設(shè)費(fèi) 項(xiàng)目的基礎(chǔ)配套及景觀工程費(fèi)用,含道路建設(shè)、水電配套、照明配套、景觀等,按 100元 /㎡計(jì)。參照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均水平,并結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn),管理費(fèi)用按前述 25項(xiàng)之和的 3%取值。 共計(jì): 16377 = 8 營(yíng)銷費(fèi)用 即用于本項(xiàng)目銷售的廣告宣傳費(fèi)、市場(chǎng)推廣費(fèi)和銷售代理費(fèi)等。(銷售收入總額: 60000萬元 ) 。擬定本項(xiàng)目銀行貸款 13200萬元,按年利息率 6%計(jì)算,貸款期 。 項(xiàng)目總投資合計(jì): ,單位成本價(jià)格為 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 內(nèi)容 單價(jià) 面積 總價(jià) (元 /㎡ ) (㎡ ) (萬元) 一 樓面地價(jià) 含土地出讓金、拆遷費(fèi) 1000 50000 5000 二 前期費(fèi)用 含勘察、圖紙、施工水電 等 30 50000 150 三 建安 框剪結(jié)構(gòu)(含地下) 2400 50000 120xx 四 報(bào)建及其他 —— 50 50000 250 五 配套建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)及景觀配套 100 50000 500 六 管理費(fèi)用 (二 +三 +四 +五) *3% 50000 477 七 不可預(yù)見費(fèi) (二 +三 +四 +五 +六)*% 50000 八 營(yíng)銷費(fèi)用 銷售額的 3% 360 50000 1800 九 財(cái)務(wù)費(fèi)用 按 6%年利率 50000 十 合計(jì) (一 )~(九 ) 50000 建設(shè)項(xiàng)目所需 220xx萬元資金,擬定其來源如下: (1) 建設(shè)單位自籌資金 8800 萬元,其中用于固定資產(chǎn)投資 8200 萬元,用作鋪底流動(dòng)資金 60O 萬元。前幾年建有 38 畝住宅和 30 畝商鋪。 (2) 銀行貸款可靠性分析 由于該項(xiàng)目具有資源優(yōu)勢(shì),市場(chǎng)前景看好,某某某建設(shè)公司在當(dāng)?shù)匦抛u(yù)良好,且鎮(zhèn)江市農(nóng)業(yè)銀行有貸款的意向,為項(xiàng)目提供 13200 萬元的貸款是可靠的。 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有兩個(gè)渠道:一是自有資金,二是銀行借貸資金。 本項(xiàng)目資金籌措情況如下表所示: 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位:萬元 項(xiàng) 目 20xx年 下半年 20xx年 上半年 20xx年 下半年 20xx年 上半年 20xx年 下半年 合 計(jì) 一、總投資 220xx 固定資產(chǎn)投資 21400 流動(dòng)資金 600 600 二、資金籌措 220xx 自籌資金 8800 借款 6600 6600 13200 其中:長(zhǎng)期借款 6600 6600 13200 短期借款 1 、銀行貸款的償還 申請(qǐng)銀行貸款 13200 萬元,以半年為計(jì)息期,年利率為 6%。 按照等額還本利息照付的方式還款。 項(xiàng)目建設(shè)期為 18個(gè)月,計(jì)劃 20xx年 7月動(dòng)工, 20xx年 12 月完工交付使用。 建設(shè)部頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》(第二版); 國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制度和有關(guān)法規(guī) 。 國(guó)家和江蘇省有關(guān)稅、費(fèi)征收政策。 項(xiàng)目計(jì)算期為 ( ),建設(shè)期為 ( ( ) 銷售價(jià)格按照建設(shè)成本及營(yíng)銷部門提供的數(shù)據(jù)確定; 營(yíng)業(yè)稅:稅率為 5%; 城市維護(hù)建設(shè)稅:按實(shí)際繳納增值稅 7%計(jì)算; 教育費(fèi)附加:按實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅的 3%計(jì)算; 所得稅:稅率為 33%。 本項(xiàng)目衛(wèi) 50000 平米的 住宅樓 ,很少有開發(fā)商說要分幾期開發(fā),如果有也可能就是這棟樓原先是個(gè)死盤,被人再接手,然后命名為某某項(xiàng)目的二次開發(fā), 所以該項(xiàng)目不考慮分期開發(fā)。在 鎮(zhèn)江 市場(chǎng)上一個(gè)規(guī)模 5 萬平米的中檔項(xiàng)目,其運(yùn)作資金需要 1 個(gè)多 億,一個(gè)開發(fā)商有實(shí)力一下在兩三年內(nèi)將如此數(shù)目的資金注入到一個(gè)項(xiàng)目上。 銷售 的考慮 這是最實(shí)在的考慮。據(jù)一個(gè)反方向的例子,如果說為了保證公司的發(fā)展和項(xiàng)目的正常開發(fā),給銷售的任務(wù)就是一年半內(nèi)銷售完項(xiàng)目并回籠資金 18個(gè)億。如果一個(gè)公司的銷售能力也是如此。現(xiàn)在考慮到分期間的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)問題,一個(gè)分期銷售到 50%的時(shí)候,下一個(gè) 分期才能夠推向市場(chǎng),那么這個(gè)項(xiàng)目就要分為 3期。 產(chǎn)品的考慮 如果一個(gè)小的項(xiàng)目不同產(chǎn)品可以放在銷售,起到一種搭配的作用,是有利于項(xiàng)目銷售的,但是對(duì)于一個(gè)大的項(xiàng)目來說,沒有種產(chǎn)品的規(guī)模很大,那么就不可以放在一期進(jìn)行同步銷售。為了主題明確,精力集中,多數(shù)的情況還是將不同的產(chǎn)品進(jìn)行分期的。商務(wù)類的辦公樓、 商業(yè) 、 酒店 歸為一期。 該項(xiàng)目只是用于住宅使用,歸為一期即可。其奧妙就在于,一個(gè)大項(xiàng)目起初期推向市場(chǎng)時(shí),價(jià)格往往是保本價(jià),但隨著人氣的聚集,價(jià)格并也開始瘋長(zhǎng)?,F(xiàn)在市場(chǎng)的 消費(fèi)者 也基本上接受了這一定式。當(dāng)然如果你營(yíng)銷技巧很高,能讓購(gòu)房者在的持續(xù)銷售的情況下也能接受不斷的提升價(jià)格,那 就可以不分期 。對(duì)于一個(gè)占地 10萬平米以上的地塊來說,一般都會(huì)在地塊中出現(xiàn)規(guī)劃路,按照規(guī)劃路對(duì)地塊的切分進(jìn)行分期也是最常見的分期方法。 而該項(xiàng)目所建住宅建筑面積為 5萬平米,不需要考慮分期進(jìn)行開發(fā)。大盤開發(fā)起始于城市化、郊區(qū)化的大力發(fā)展 。 該樓盤規(guī)模適中,風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小,一次開發(fā)或許可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),建設(shè)時(shí)間價(jià)值及各種不確定性因素帶來的風(fēng)險(xiǎn) 。然后建立系統(tǒng)的財(cái)務(wù) 分析 。利潤(rùn)的多少完全看所獲得收入與付出成本間的差額。 根據(jù)前述項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度和建設(shè)內(nèi)容,項(xiàng)目建設(shè)期各年的資金使用計(jì)劃為: 20xx年下半年 需投入建設(shè)資金 , 20xx年上半年 需投入建設(shè)資金 , 20xx年下半年 需投入建設(shè)資金 ,合計(jì) 220xx萬元。 ,編制了以下資金使用計(jì)劃表。) 20xx鎮(zhèn)江房?jī)r(jià)行情 (由圖可知鎮(zhèn)江房?jī)r(jià)處于上升階段) 鎮(zhèn)江房產(chǎn)報(bào)道:目前鎮(zhèn)江房地市場(chǎng)以“中小戶型、低總價(jià)”適合剛需群體的優(yōu)質(zhì)房源供應(yīng)充足,“風(fēng)景城邦”、“恒 大綠洲”、“永隆城市廣場(chǎng)”、“圣地雅格”、“亞東?樸園”、“恒美嘉園”、“潤(rùn)城國(guó)際”、“金橋花園”、“云河灣”、“科苑華庭”、“中冶藍(lán)灣”??等樓盤皆有高性價(jià)比房源推出,其中尤以“科苑華庭”推出的墅質(zhì)小高層及“中冶藍(lán)灣”花墅洋房?jī)r(jià)格適中,鎮(zhèn)江房?jī)r(jià)走勢(shì)引起強(qiáng)烈關(guān)注,目前認(rèn)購(gòu)雀躍。即將開盤的綠地中央廣場(chǎng)僅需 萬起購(gòu)三房吸引 不少青年置業(yè)群體認(rèn)籌。其中常發(fā)廣場(chǎng)領(lǐng)域清盤,推出了“不分樓層一口價(jià) 6550 元 /平,再送 8 萬元車位”巨惠活動(dòng),引發(fā)了一波罕見的搶樓行動(dòng)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,房?jī)r(jià)仍將呈上升趨勢(shì),因?yàn)橥恋爻杀?、建安成本、人工成本仍處于上升通道中,作為?zhèn)江這樣的三線城市也正處在城市化進(jìn)程提速階段,若調(diào)控松動(dòng),房?jī)r(jià)仍將反彈。 : 營(yíng)業(yè)項(xiàng)目 銷售收入(萬 元) 計(jì)算依據(jù) 住宅樓銷售 51000 公開銷售均價(jià) 120xx 元 /㎡ ,85%售房率 停車場(chǎng)出租 48/a 200元 /㎡ 12月 200個(gè),出租率 100% 停車場(chǎng)銷售 80 100000 元 /個(gè) 100 個(gè),銷售率 80% 根據(jù)上述基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及測(cè)算,進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算,主要結(jié)果如下所示 。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)詳細(xì)數(shù)據(jù)見: 附表 1:銷售收入及稅金測(cè)算表 附表 2:損益表 附表 3:現(xiàn)金流量表(自有資金) 償債能力分析主要考查項(xiàng)目的借款償債能力,本項(xiàng)目考慮銀行貸款總額為 ,在項(xiàng)目計(jì)算期第一年開始貸款,貸款利率為 6%,貸款時(shí)間為 年。 計(jì)算過程詳見附表 4: 還本付息表 附表 5;資金來源與運(yùn)用表 通過以上財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析表明 :本項(xiàng)目可以為業(yè)主帶來一定的經(jīng)濟(jì)效益,實(shí)現(xiàn)收入 萬元,項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %,稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值( ic=10%)為 。 盈虧平衡分析在財(cái)務(wù)管理中又稱量、本、利分析,是指在一定的市場(chǎng)生產(chǎn)能力條件下,通過分析擬建項(xiàng)目的產(chǎn)出(量)、成本(本)和收益(利)之間的關(guān)系,來判斷項(xiàng)目?jī)?yōu)劣及盈利能力的一種方法。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究中,所謂盈虧平衡分析指要找出預(yù)計(jì)銷售收入恰好能彌補(bǔ)成本時(shí)的銷售量又稱保本銷售量。 盈虧平衡分析表如下: 盈虧平衡分析表 項(xiàng)目名 稱 :碧水南山 住宅小區(qū) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)值 備注 盈虧平衡點(diǎn)( BEP) % % 一般 BEP(%)=70%,則項(xiàng)目相當(dāng)安全或者說可以承受較大的風(fēng)險(xiǎn) 盈虧平衡產(chǎn)量 (Q*) m2 25170 盈虧平衡銷售單價(jià)( P*) 萬 元 盈虧平衡單位產(chǎn)品變動(dòng)成本 ( V*) 萬 元 盈虧平衡點(diǎn) =總固定成本 /( 1單位變動(dòng)成本 /單位銷售價(jià)格) 安全邊際率 % % 安全邊際率越高,盈利機(jī)會(huì)大,抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。 就直接成本而言,在其他條件不變情況下,直接成本上升 27%時(shí),也能保持盈虧平衡。本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,不同于生產(chǎn)性項(xiàng)目,他的主要特點(diǎn)是建設(shè)周期、投資回收期相對(duì)較短,在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期會(huì)為當(dāng)?shù)鼐用裨黾右欢ǖ木蜆I(yè)機(jī)會(huì),如餐飲業(yè)。 對(duì)所在地基礎(chǔ)設(shè)施及文化、教育、衛(wèi)生的影響 是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一個(gè)特點(diǎn)。 1政策風(fēng)險(xiǎn)及防范 近期國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)各項(xiàng)政策變動(dòng)頻繁,宏觀調(diào)控政
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