【正文】 幸福路（先鋒道與科學(xué)路之間） 共 132 個(gè)臨街商鋪，其中服飾 29 家，鞋箱包 15 家，布藝 17 家， 銀行金融 3 家，五金電器 17 家， 電動(dòng)車(chē) 28 家，工藝品 8 家，美容美發(fā) 5 家，餐飲 4家，音像文化 2 家，醫(yī)藥 3 其它 5 家。幸福路文化路以北（項(xiàng)目以西）形成以娜琳、寶林、凱萊、向陽(yáng)、紅房子等多個(gè)大中型商場(chǎng)合圍，以服裝、鞋、箱包為主營(yíng)，并包含了電玩城、小吃亭等的多功能休閑步行街，成為青山區(qū)消費(fèi)人群購(gòu)物休閑的主要去處。一五 。 公司擁有資產(chǎn)總額46.5 億元，占地面積 2020 萬(wàn)平方米，廠區(qū)占地 275 萬(wàn)平方米。公司現(xiàn)有員工 23000 多人，其中專業(yè)技術(shù)管理人員 6100 多人。全廠占地 ,廠內(nèi)自有鐵路 47公里 .現(xiàn)有職工 。各類專業(yè)技術(shù)人員 5375 人 ,其中研究員級(jí)高級(jí)工程師 13 人 ,高級(jí)職稱專業(yè)人員 406 人 . 內(nèi)蒙古北方重工業(yè)集團(tuán) 內(nèi)蒙古北方重工業(yè)集團(tuán)有限公司始建于 1954 年，是國(guó)家“一五”期間的156 個(gè)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一，隸屬于中國(guó)兵器工業(yè)集團(tuán)公司，國(guó)家特大型企業(yè)，共有成員單位 42 個(gè)。 內(nèi)蒙華電包頭第二熱電廠 內(nèi)蒙華電包頭第二熱電廠位于內(nèi)蒙古自治區(qū)包頭市青山區(qū)廠前路，始建于1956 年，是國(guó)家“一五”計(jì)劃期間興建的 156 項(xiàng)重點(diǎn)工程之一，固定資產(chǎn) 億元，員工 2494 人。 中國(guó)核工業(yè)集團(tuán)公司二 O 二廠 中國(guó)核工業(yè)集團(tuán)公司二 O 二廠創(chuàng)建于 1958 年，是我國(guó)核工業(yè)創(chuàng)業(yè)之初的“五廠三礦”之一。 包頭供電局 包頭供電局是國(guó)家大型一檔企業(yè)，在冊(cè)職工 2400 多人。 第二部分：項(xiàng)目篇 一、項(xiàng)目簡(jiǎn)述 項(xiàng)目地處幸福路于文化路交匯處娜琳商廈原地塊，南臨文化路，西靠幸福路步行街，東面怡馨休閑中心。 青山區(qū)沒(méi)有真正意義上的中高端商業(yè)品牌，本案具備資源優(yōu)勢(shì)。凱旋國(guó)際廣場(chǎng)”、凱萊商廈以及九星等商業(yè)項(xiàng)目在售；將分 流投資客群與經(jīng)營(yíng)戶。 該類客戶投資方面有豐富經(jīng)驗(yàn)，消費(fèi)心態(tài)上為得旺鋪不惜一擲千金。對(duì)返租回報(bào)等促銷(xiāo)措施需求不太高。 第二類： 針對(duì)步行街一層內(nèi)鋪 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí) ，大型企事業(yè)單位的高層管理人士，營(yíng)商有成的中小型企業(yè)老板，有一定經(jīng)營(yíng)規(guī)模的個(gè)體商戶。 第三類： 針對(duì)商場(chǎng)二至四層小面積商鋪 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)一般，但有穩(wěn)定收入及一定積蓄的工薪階層和中小型個(gè)體戶；原娜琳商廈經(jīng)營(yíng)戶。是本案 的主力投資客群，需要重點(diǎn)考慮。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位 檔次定位 與同處維多利購(gòu)物中心的王府井百貨形成差異化與互補(bǔ)性，以中檔為主，兼顧中低檔。 經(jīng)營(yíng)功能定位 樓層 面積 (平米 ) 樓層功能定位 功能及經(jīng)營(yíng)范圍 底店 2641 都市名店 主要為了樹(shù)立整個(gè)購(gòu)物中心的定位形象，帶旺整個(gè)購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)氛圍。以及能帶動(dòng)人氣提升品質(zhì)的休閑餐飲。 商場(chǎng)二層 4200 女裝（休閑、淑女、仕女、內(nèi)衣、兒童天地） 商場(chǎng)三層 4200 男裝（休閑、運(yùn)動(dòng)、針織） 商場(chǎng)四層 4200 美食動(dòng)感街 帶動(dòng)客流由下而上，增強(qiáng)三層流量，購(gòu)物休閑互補(bǔ)，主要經(jīng)營(yíng)休閑餐飲、電玩娛樂(lè)、室內(nèi)溜冰場(chǎng)等。 入口底店需要體現(xiàn)商街定位，并能吸引人氣入內(nèi)，帶旺整個(gè)商街。吸引時(shí)尚、城市白領(lǐng)、成功人士聚集消費(fèi)從整體上提升經(jīng)營(yíng)品位，與步行街業(yè)態(tài)形成鏈狀的互動(dòng)式消費(fèi)。因此其設(shè)計(jì)裝修應(yīng)體現(xiàn)本案時(shí)尚、現(xiàn)代的定位要求。門(mén)廳入口處，扶梯起步處重點(diǎn)部分則用國(guó)產(chǎn)高檔石材料和部分進(jìn)口石材作拼花處理（或 80*80 高級(jí)拋光面磚） 照明 商場(chǎng)照明設(shè)計(jì)是整個(gè)設(shè)計(jì)的重要組成部分，其亮度、色線等影響整個(gè)商鋪的格調(diào)。因此建議，采用飛利浦光源，在色彩上有所改善，建立在兩支日光管中增加一支微黃色的燈管，以改善日光燈管感偏冷的感覺(jué)。 縮減步行街一層內(nèi)鋪進(jìn)深 過(guò)道的重新分割，縮短商鋪進(jìn)深，同時(shí)增加可銷(xiāo)售的鋪位數(shù)量。根據(jù)我司的經(jīng)驗(yàn)，同等面積、同等位置的情況下，銷(xiāo)售較為理想的鋪型、鋪位，其進(jìn)深與面寬比值為 。 五、項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略 青山區(qū)域商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格一覽 青山區(qū)域商鋪售價(jià)一覽表（單位：元 /平米） 東海凱旋國(guó)際廣場(chǎng) 九星國(guó)際廣場(chǎng) 凱萊購(gòu)物廣場(chǎng) 街鋪 28800 20200 12500 商場(chǎng)一層 10000 5300 5400 商場(chǎng)二層 以上出租 4300 4700 商場(chǎng)三層 4300 3600 青 山區(qū)域商鋪?zhàn)饨鹨挥[表（單位：元 /平米 /月，按套內(nèi)面積計(jì)算） 凱萊購(gòu)物廣場(chǎng) 寶林商廈 聯(lián)華商城 街鋪 —— 250 230 商場(chǎng)一層 110 165 100 商場(chǎng)二層 110 120 85 商場(chǎng)三層 110 —— —— 項(xiàng)目各樓層租金預(yù)測(cè)表（單位：元 /平米 /月） 樓層 實(shí)用率 樓層系數(shù) 套內(nèi)面積均價(jià) 建筑面積均價(jià) 街鋪 55% 280 150 步行街一層 55% 1 160 83 商場(chǎng)二層 55% 0.55 88 60 商場(chǎng)三層 55% 68 38 商場(chǎng)四層 55% 45 25 項(xiàng)目樓層定價(jià)系數(shù) 樓層 樓層系數(shù) 參照對(duì)象 街鋪 參考東海凱旋城一層街鋪 28800/平米 步行街一層 1 商場(chǎng)二層 0.55 根據(jù)一般商業(yè)項(xiàng)目一、二層樓層系數(shù)（ ） 商場(chǎng)三層 根據(jù)一般商業(yè)項(xiàng)目一、三層樓層系數(shù)（ .56） 商場(chǎng)四層 根據(jù)一般商業(yè)項(xiàng)目頂層作餐飲，則一、四層樓層系數(shù)（ 5） 項(xiàng)目各樓層價(jià)格定位 根據(jù)市場(chǎng)狀況，發(fā)展商的開(kāi)發(fā)成本、獲利要求，確定本項(xiàng)目商鋪目標(biāo)均價(jià)初步定為：底店街鋪 30000 元 /平米，步行街一層內(nèi)鋪 13000 元 /平米，商場(chǎng)二層7000 元 /平米，三層 5500 元 /平米，四層 3500 元 /平米。應(yīng)充分考慮其對(duì)于總價(jià)承受與資金周轉(zhuǎn)的需要，建議發(fā)展商盡量縮小單元銷(xiāo)售面積，以降低總價(jià)。 超小面積銷(xiāo)售 — — 將 14 層的商場(chǎng)劃分為小面積商鋪出售產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行返租銷(xiāo)售。該方式對(duì)開(kāi)發(fā)商快速資金回籠有非常大的作用。 招商優(yōu)惠政策 招商理念：設(shè)立優(yōu)惠的招商政策獲取強(qiáng)勢(shì)品牌的進(jìn)駐，通過(guò)租期減免的手段吸引中小商鋪的進(jìn)入先期形成旺場(chǎng)。 形象定位上則有所差異，以鎖定本案目標(biāo)商戶，有利于順利招商，形成鮮明的主題商業(yè)氛圍。極大促進(jìn)整體商業(yè)價(jià)值。 以租帶售策略 開(kāi)發(fā)商將鋪位出售給投資者或商戶后，開(kāi)發(fā)商按一定的回報(bào)率，將鋪位從投資者手上取回經(jīng)營(yíng)權(quán)利。而作為投資者、經(jīng)營(yíng)者也能從統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式當(dāng)中獲得優(yōu)越的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，從而保障經(jīng)營(yíng)利益，達(dá)到“三贏”的效果。 例：二層商鋪，以 10 平米商鋪計(jì)算。在后 期經(jīng)營(yíng)的招租期間可向租戶收取進(jìn)場(chǎng)費(fèi)用，從而抵消返租出租時(shí)部分空置鋪的租金損失，減低發(fā)展商承擔(dān)的資金風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)炒作區(qū)域商圈，使投資者認(rèn)識(shí)到青山區(qū)缺乏較高檔次的綜合型購(gòu)物中心的巨大商機(jī)，從而提升本案商業(yè)價(jià)值。 （ 4）炒作發(fā)展商品牌 維多利商廈實(shí)力雄厚，在呼市與包頭都有極好的聲譽(yù)，借勢(shì)維多利品牌宣傳，能夠樹(shù)立買(mǎi)家與商戶信心，將有利于項(xiàng)目的后續(xù)招商。 （ 6）“板塊營(yíng)銷(xiāo)”建議 把商場(chǎng)按樓層 劃分為四大消費(fèi)主題板塊，進(jìn)行命名推廣： ◆“時(shí)尚天地”板塊推廣 一層商鋪招商定位為時(shí)尚飾品及箱包皮具； ◆“霓裳麗影”板塊推廣 二樓定位為“霓裳麗影”板塊，招商推廣偏重于引進(jìn)精品女性服飾用品； ◆“魅力紳士”板塊推廣 維多利廣場(chǎng)把第三層開(kāi)拓為男士專區(qū)，主要針對(duì)精品男裝進(jìn)行招商； ◆“美食動(dòng)感特區(qū)”板塊推廣 在四樓設(shè)置“美食特區(qū)”，發(fā)展飲食娛樂(lè)功能，針對(duì)有特色，能吸引消費(fèi)群的飲食娛樂(lè)項(xiàng)目進(jìn)行招