【正文】 償金約16萬元，征地補償費為26000元/畝，青苗補償費1600元/畝，耕地占用平衡2000元/畝，管理費600元/畝，測繪費200元/畝。 基礎設施建設費用基礎設施建設是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、小區(qū)、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設施等建設費用以及各項設施與市政設施干線、干管、干道的接口費用。 建筑安裝工程費建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設備采購費用和安裝工程費用等。建筑安裝工程費總價97500萬元。初步測算按照總建筑面積的5％配備公共配套設施，平均造價按照500元/平方米，公共配套設施建設費750萬元。主要包括：行政管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、房地產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、技術轉讓費、技術開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費攤銷、業(yè)務招待費、壞帳損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費用。 財務費用財務費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。本項目貸款20000萬元人民幣，募集資金25000萬元，資金成本取9％，財務費用為11250萬元。主要包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費、銷售機構的折舊費、修理費、物料消耗、廣告費、宣傳費、代銷手續(xù)費、銷售服務費及預售許可證申領費等。 開發(fā)期稅費項目所負擔的與房地產(chǎn)投資有關的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。根據(jù)項目當?shù)卣募?，項目開發(fā)期稅費主要包括城市基礎設施配套費及配套補助費、城市規(guī)劃技術服務費、墻體材料節(jié)能費、拆遷管理費、綠化建設費、建筑工程勞保費、工程交易服務費、施工圖設計審查費、工程質量監(jiān)督費等費用。本次測算取建安工程費的2％，為1950萬元。 稅費項目負擔的各種稅金和地方政府和有關部門征收的費用，根據(jù)當?shù)赜嘘P法律法規(guī)標準估算。 投資估算結果本可行性研究對投資進行了估算。 資金籌措，詳見資金使用計劃與籌措表。 基礎數(shù)據(jù)的選取 項目計算期的確定為便于分析、研究，按照國家計劃委員會關于項目評估和建設部關于房地產(chǎn)開發(fā)項目評估的有關評估方法和評估規(guī)范，財務經(jīng)濟分析和計算均以一年為計算單位，資金支出、經(jīng)營收入以及財務利息的現(xiàn)金流均采用期末慣例法計算。項目建設計算期為4年，共分4個計算期。 流轉稅、費的確定根據(jù)國家和德州市政府有關法規(guī)，%計算。 所得稅的確定所得稅按利潤的33%計提。 年貸款利率的確定%，％，本項目考慮股東融資，考慮項目的具體情況，本次估算年貸款利率取9%。項目定位于德州及其周邊地區(qū)高端市場，收入水平高的企業(yè)家、經(jīng)理人及其它高收入者，產(chǎn)品設計適合高端市場，是德州市、乃至山東省的重點工程。根據(jù)項目人員對當?shù)厥袌龅恼{(diào)研和本項目的具體特點，初定銷售價格如下：單體shopping mall建筑面積15萬平方米，銷售均價15000元/平方米；五星級豪華酒店建筑面積5萬平方米，銷售均價10000元/平方米；甲級寫字樓建筑面積5萬平方米，銷售均價8500元/平方米；townhouse別墅建筑面積5萬平方米，銷售均價7000元/平方米；銷售總價為352500萬元。 銷售成本估算房地產(chǎn)銷售一般包括三個階段：為使?jié)撛诘淖鈶艋蛸徺I者了解物業(yè)狀況而進行的宣傳、溝通階段；就有關價格或租金及合同條件而進行的談判階段；雙方協(xié)商一致后的簽約階段。項目為以商業(yè)為主的大型綜合物業(yè)，定位于高端市場，銷售費用較高，取銷售收入的3％，即10575萬元。；所得稅按33％計征，未考慮優(yōu)惠政策。動態(tài)財務分析根據(jù)前述已給的條件和計算的結果，進行全部投資現(xiàn)金流量表計算分析、得出如下經(jīng)濟效果指標：全部資金現(xiàn)金流量計算得出指標如下:財務內(nèi)部收益率（FIRR）: 31%動態(tài)投資回收期(Pt): 2年 財務凈現(xiàn)值(FNPV Ic=12%): 自有資金現(xiàn)金流量計算得出指標如下:財務內(nèi)部收益率（FIRR）: 17%動態(tài)投資回收期(Pt): 財務凈現(xiàn)值(FNPV Ic=12%): 從上述指標可以看出，無論是從整個項目角度，還是從投資者的角度看項目都能被接受。詳見“現(xiàn)金流量表（全部投資）”和“現(xiàn)金流量表（自有資金）” 盈虧平衡分析 保本點分析可以將項目的開發(fā)總成本分為固定成本和變動成本 ，項目規(guī)模30萬平方米，％（營業(yè)稅5%、城市維護建設稅7%、教育費附加3%、%、%），（％）＝，項目利潤為零，建設方可實現(xiàn)利  盈虧臨界銷量 固定成本 盈虧臨界銷量= 房屋平均售價—單位變動成本—單位銷售稅金及附加 平均售價=總銷售收入/總可售面積 = /30萬平方米 =11750元/平方米 固定成本=開發(fā)總成本—前期工程費—銷售費用== 變動成本=開發(fā)總成本—固定成本 == 單位變動成本=變動成本/總建筑面積 = =單位銷售稅金及附加=銷售稅金及附加/總建筑面積= /30=711元/平方米盈虧臨界銷量=（） = =由此可以看出，％，項目便可實現(xiàn)盈利。但在最不利的情況下，財務內(nèi)部收益率仍高于設定的目標基準收益率10%，說明該項目具有較強的抗風險能力。敏感性分析計算表明，在最為敏感性因素銷售價格降低10%的情況下，%，仍高于當前社會銀行綜合貸款利率8%和目標收益率12%，說明該項目具有較強的抗風險能力。而且給投資者帶來很大效益，使其投資得到較高回報，具有較強的吸引力。項目建設竣工以后，對于德州新區(qū)的城市景觀發(fā)揮極大的積極作用，可提高周邊的人文環(huán)境，提升區(qū)域土地價值，將會產(chǎn)生顯著的環(huán)境效益影響。該項目建設完成后，可滿足市場需求，為投資者提供豐厚回報，為使用人提供一個安全、高雅、現(xiàn)代化的商務、辦公、購物和生活環(huán)境。項目的建設還將有利于提升整個德州城市的形象水準，為地區(qū)發(fā)展拓寬渠道，促進本地區(qū)總體規(guī)劃早日實現(xiàn)，社會效益巨大。自然風險是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場中商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。所以，應該密切關注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發(fā)的風險。經(jīng)濟風險因國民經(jīng)濟狀況變化風素主要是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關的不確定因素。房地產(chǎn)技術風險是指由于科學技術的進步、技術結構以及相關變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。社會風險因素主要是指由于人文社會環(huán)境因素的變化對房地產(chǎn)市場的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營的投資者帶來損失的可能性。內(nèi)部決策和管理風險是指由于開發(fā)商策劃失誤、決策失誤或經(jīng)營管理不善導致預期的收入水平不能夠實現(xiàn)，包括投資方式、地點、類型風險選擇、人、財、物組織管理風險等。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風險的認識和管理。其次，開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預測。針對該項目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進行、采用招投標的辦法和建設單位簽訂具有法律效應的承包合同，以保證資金的充分供應，與建筑材料等物資供應賞簽訂施工材料供應合同。通過市場調(diào)查，獲得盡可能多的信息。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風險。從投資開發(fā)來看，項目全過程的投資、進度和質量是重點。第九章 研究結論與建議 研究結論 在經(jīng)過經(jīng)濟效益，社會效益，環(huán)境效益綜合分析后，可以得出本項目可行性研究結論：項目具有較好的社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益，項目可行。工程建設中應多聽取有關專家的意見和建議，有關設計、論證、施工要緊密配合。因為本項目施工質量要求較高，投資較大，建議建設方采用招標方式擇優(yōu)選取有類似施工經(jīng)驗單位進行現(xiàn)場施工，在嚴把質量關，保證工程質量的前提下合理科學控制建設成本，努力降低造價，確保工程建設按期完成。：“成功就是目標的達成，其他都是這句話的注釋。：“一次做好一件事的人比同時涉獵多個領域的人要好得多。培養(yǎng)重點思維從重點問題突破，是高效能人士思考的一項重要習慣。相反，如果他抓住了主要矛盾，解決問題就變得容易多了。正如微軟總裁兼首席軟件設計師比爾?！卑褑栴}想透徹把問題想透徹，是一種很好的思維品質。不找借口美國成功學家格蘭特納說過這樣的話：“如果你有為自己系鞋帶的能力，你就有上天摘星星的機會！”一個人對待生活和工作是否負責是決定他能否成功的關鍵。要事第一創(chuàng)設遍及全美的事務公司的亨瑞。這兩種能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度來做事。運用20/80法則二八法則向人們揭示了這樣一個真理，即投入與產(chǎn)出、努力與收獲、原因和結果之間，普遍存在著不平衡關系。合理利用零碎時間所謂零碎時間，是指不構成連續(xù)的時間或一個事務與另一事務銜接時的空余時間。凡事在事業(yè)上有所成就的人，幾乎都是能有效地利用零碎時間的人。一旦開始遇事推托，就很容易再次拖延，直到變成一種根深崹蒂固的習慣。如果沒有了對手，缺陷也不會自動消失。”習慣1善于借助他人力量年輕人要成就一番事業(yè)，養(yǎng)成良好的合作習慣是不可少的，尤其是在現(xiàn)代職場中，靠個人單打獨斗的時代已經(jīng)過去了，只有同別人展開良好的合作，才會使你的事業(yè)更加順風順水。習慣1換位思考在人際的相處和溝通里，“換位思考”扮演著相當重要的角色。樹立團隊精神一個真正的高效能人士，是不會依仗自己業(yè)務能力比別人更優(yōu)秀而傲慢地拒絕合作，或者合作時不積極，傾向于一個人孤軍奮戰(zhàn)。善于休息休息可以使一個人的大腦恢復活力,提高一個人的工作效能。,坦然面對批評,并且從中找尋有價值、可參考的成分,進而學習、改進、你將獲得意想不到的成功。不斷學習一個人,如果每天都能提高1%,很多時候,它們之間的區(qū)別就在于你是否每天都在提高你自己。一名高效能人士應當及時擺脫小事困擾,積極地面對工作和生活。有效溝通人與人之間的交往需要溝通,在公司,一個高效能人士絕不會是一個性格孤僻的人,相反他應當是一個能設身處地為別人著想充分理解對方能夠與他人進行桌有成效的溝通的人。積極傾聽西方有句諺語說：“上帝給我們兩只耳朵，卻只給了一張嘴巴。善于傾聽，是一個高效能人士的一項最基本的素質。保持身體健康，遠離亞健康是每一名高效能人士必須遵守的鐵律。好的習慣是你的朋友，他會幫助你成功。”而壞習慣則是你的敵人，他只會讓你難堪、丟丑、添麻煩、損壞健康或事業(yè)失敗。在紛繁復雜的現(xiàn)代社會，只有保持內(nèi)心平靜的人，才能保證身體健康和高效能的工作。健康，尤其是心理健康，已成為職場人士和企業(yè)持續(xù)發(fā)展的必備保障。掌握工作與生活的平衡真正的高效能人士都不是工作狂，他們善于掌握工作與生活平衡。及時和同事及上下級交流工作正確處理自己與上下級各類同事的關系，及時和同事、上下級交流工作，是高效能人士的一項重要習慣。注重準備工作一個善于做準備的人，是距離成功最近的人。守時如果你想成為一名真正的高效能人士，就必須認清時間的價值，認真計劃，準時做每一件事。高效地搜集并消化信息當今世界是一個以大量資訊作為基礎來開展工作的社會。一個高效能人士應當對事物保持敏感，這樣才能在工作中贏得主動。結果發(fā)現(xiàn)，大家認同的杰出人物，其核心能力并不是他的專業(yè)優(yōu)勢，相反，出色的人際策略卻是他們成功的關鍵歷練說話技巧有人說：“眼睛可以容納一個美麗的世界，而嘴巴則能描繪一個精彩的世界。”的確，精妙、高超的語言藝術魅力非凡，世界上歐美等發(fā)達國家把“舌頭、金錢、電腦”并列為三大法寶，口才披公認為現(xiàn)代職場人士必備素質之一。善于集思廣益、博采眾議一件事物往往存在著多個方面，要想全面、客觀地了解一個事物，必須兼聽各方面的意見，只有集思廣益，博采眾長，才能了解一件事情的本來面目，才能采取最佳的處理方法。善于授權善于授權，舉重若輕才是管理者正確的工作方式：舉輕若重，事必躬親只會讓自己越陷越深，把自己的時間和精力浪費于許多毫無價值的決定上面。當然，同許多其他重要的事情一樣，執(zhí)行計劃并不是一件簡單容易的事。經(jīng)常和成功人士在一起心理學研究表明，環(huán)境可以讓一個人產(chǎn)生特定的思維習慣，甚至是行為習慣。和成功人士在一起，有助于我們在身邊形成一個“成功”的氛圍，在這個氛圍中我們可以向身邊的成功的人士學習正確的思維方法，感受他們的熱情，了解并掌握他們處理問題的方法。一個高效的決策者的價值在于“做正確的事”，同時幫助各管理層的主管“把事情做正確”，把決策落實。他們相信凡事都會有方法解決，而且是總有更好的方法。其含義主要是說高效能人士要充分重視時間的價值，不浪費時間會做那些不值得去做的事情。相反他們總是把所有的“失敗”都看作“尚未成功”在遭遇一次次失敗的時候，他們會始終以一種積極的心態(tài)來面對。保持一顆平常心無倫做事還是做人，除了要善于抓住時機，懂得運用必要的技巧之外，還需要保持一顆平常人的心態(tài)。給人留下好的第一印象外表漂亮的人更受人歡迎，更容易獲得他人的青睞，這就是“光環(huán)效應”的作用。擁有雙贏思維對于職場人士來講，這種雙贏的本質是有感染力的。如果你的周圍充滿了對你的成功感興趣而又希望你成功的人，你在工作中就會充滿與別人合作的熱情。追求綽約，超越自我追求完美不僅是一種重要的工作態(tài)度，也是一種重要的生活標準，是我們工作效能和生活質量的重