【正文】 業(yè)樓群地下一層商業(yè)，地下2層為機(jī)房及倉(cāng)庫(kù)，局部做機(jī)動(dòng)車停車位。消防車道沿建筑物周邊布置，滿足消防要求。（3）步行體系及景觀設(shè)計(jì)形成步行廣場(chǎng)，形成良好的集中公共空間，采用大面積，連續(xù)視線的集中景觀區(qū)域。線形空間內(nèi)可設(shè)置群體主題景觀廣場(chǎng)、噴泉、淺水以及各種景觀元素等，結(jié)合主軸步行道及弧形信步道構(gòu)成豐富而生動(dòng)的景觀效果。線形綠化按三主多輔體系布置，三主是指沿三條步行通道的綠色生態(tài)體系，多輔是指沿各個(gè)交通體系均設(shè)置為綠色線形系統(tǒng)。室外部分包括基地周邊的綠帶布置，娛樂(lè)建筑的屋頂花園布置。第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)背景研究 投資環(huán)境分析 宏觀整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)2004年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值136515億元，按可比價(jià)格計(jì)算，%。第一、%%。%。原材料、燃料、%。%。目前我國(guó)會(huì)展業(yè)蓬勃發(fā)展。預(yù)計(jì)到2010年，我國(guó)會(huì)展業(yè)總收入將超過(guò)200億元；2020年，我國(guó)會(huì)展業(yè)總收入將超過(guò)1000億元。會(huì)展業(yè)在帶來(lái)巨大的直接經(jīng)濟(jì)收益的同時(shí)，更為這些地區(qū)和城市的繁榮與發(fā)展提供了強(qiáng)大的動(dòng)力：會(huì)展業(yè)作為人流、物流、技術(shù)流和信息流的重要載體，具有間接拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)升級(jí)的作用，而其產(chǎn)生的社會(huì)效益更是無(wú)法估量。 德州城市概況德州市位于山東省西北部，北緯36176。38176。、東經(jīng)115176。117176。之間，東西寬200公里，南北長(zhǎng)175公里，總面積10341平方公里，占全省總面積的7．53％，位于黃河下游北岸。德州市是華東、華北重要的交通樞紐。京福高速公路貫穿南北，濟(jì)聊、青銀高速公路穿境而過(guò)。德州市轄德城區(qū)、樂(lè)陵市、禹城市和齊河、平原、夏津、武城、陵縣、臨邑、寧津、慶云， 1個(gè)市轄區(qū)、8個(gè)縣，代管2個(gè)縣級(jí)市。全年出生人口6．92萬(wàn)人，出生率12．6‰；死亡人口3．02萬(wàn)人，死亡率5．5‰；人口自然增長(zhǎng)率7．1‰。 德州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r據(jù)德州市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示：2004年全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP），%，為近幾年以來(lái)最高增速，實(shí)現(xiàn)了連續(xù)五年的兩位數(shù)增長(zhǎng)，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到12542元。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重進(jìn)一步上升，二、%，與上年基本持平。預(yù)計(jì)隨著國(guó)內(nèi)需求的穩(wěn)步擴(kuò)大、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的進(jìn)一步實(shí)施，未來(lái)幾年德州市經(jīng)濟(jì)環(huán)境將更加優(yōu)越和趨于完善。城市建設(shè)亮點(diǎn)多、力度大，同比增長(zhǎng)33%。新型農(nóng)村合作醫(yī)療穩(wěn)步推進(jìn)，覆蓋面已達(dá)22%。深入開(kāi)展了省級(jí)文明城市創(chuàng)建活動(dòng)，德城區(qū)順利入選省級(jí)文明城市名單?？梢钥闯?，德州整體經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定的發(fā)展。人均消費(fèi)支出為5888元，%。其中，食品類價(jià)格上漲最多，%； 2005年居民消費(fèi)價(jià)格上升的拉動(dòng)力將強(qiáng)于抑制力，加之2004年價(jià)格上漲的滯后影響，德州市居民消費(fèi)價(jià)格總水平將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)全年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)在105%左右。增長(zhǎng)16%。全市人民生活繼續(xù)改善，2004年人均消費(fèi)支出達(dá)到5888元，%，%，%，文教娛樂(lè)用品及服務(wù)支出占11%。 德州市商業(yè)、酒店、寫字樓、Townhouse市場(chǎng)分析 商業(yè)市場(chǎng)分析目前，德州主要有湖濱大道、解放路、東風(fēng)路、東方紅路等主要商業(yè)街道，天衢購(gòu)物中心、華聯(lián)商廈、德州百貨大樓等較大規(guī)模的商業(yè)設(shè)施。湖濱大道總餐飲商業(yè)面積約22850平方米，在該道路商業(yè)設(shè)施中所占比例較大，％。該道路位于老城區(qū)，硬件條件一般，但是由于年代久遠(yuǎn)，許多工廠、商店、學(xué)校以及政府機(jī)構(gòu)都落戶于此。其中服裝服飾總商業(yè)面積約18400平方米，在該道路商業(yè)設(shè)施中所占比例較大，％，餐飲約10700平方米，％，金融7100平方米，％。其中汽配修理32830平方米，在該街道商業(yè)設(shè)施中所占比例較大，約占43％，餐飲所占比例其次，約占13％。服裝服飾總建筑面積48200平方米，在該街道商業(yè)設(shè)施中所占比例較大，％，其次為娛樂(lè)，總建筑面積約10000平方米，所占比例為13％。天衢購(gòu)物中心是德百集團(tuán)下屬的綜合大型賣場(chǎng)，總投資額近億元，裝修豪華氣派，消費(fèi)環(huán)境舒適宜人，成為德州百貨大樓之后的又一商業(yè)亮點(diǎn)工程。街道名稱天衢購(gòu)物中心業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)面積一層服裝專賣、鞋業(yè)、化妝保健品、手機(jī)7000二層超市、飾品9000三層超市、床上用品、餐飲8000山東德百集團(tuán)華聯(lián)商廈位于市中心繁華地段，西臨德州汽車總站，東臨人民公園。華聯(lián)商廈先后被授予山東省“百城萬(wàn)店無(wú)假貨示范店”、全國(guó)“誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)滿意服務(wù)優(yōu)秀企業(yè)”、“全國(guó)商業(yè)服務(wù)業(yè)安全放心消費(fèi)場(chǎng)所”，還被評(píng)為“省、市消費(fèi)者滿意單位”等眾多榮譽(yù)稱號(hào)。百貨大樓1983年建店，多年的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)打造出金子般的企業(yè)品牌，被譽(yù)為魯西北商界的一顆璀璨的明珠。天潤(rùn)柏川shopping mall和其他商業(yè)相比，具有以下優(yōu)勢(shì)：規(guī)模大，商品品種繁多，可以滿足消費(fèi)者一站式購(gòu)物的需求，吸引更多的消費(fèi)者；建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)由資深專業(yè)人員策劃設(shè)計(jì)，更符合人們購(gòu)物的心理和生理需求，方便人們購(gòu)物；本項(xiàng)目靠近會(huì)展中心，會(huì)展中心舉辦各種活動(dòng)帶來(lái)的人流必然會(huì)加大商業(yè)設(shè)施的需求；辦公、住宅和酒店定位于高檔人群，辦公、住宅和酒店的業(yè)主直接為商業(yè)設(shè)施帶來(lái)消費(fèi)群； 酒店市場(chǎng)分析目前德州市區(qū)內(nèi)由于商務(wù)氛圍較弱，附近也沒(méi)有什么名勝古跡，因此市區(qū)內(nèi)上檔次的酒店、賓館數(shù)量較少，具備星級(jí)酒店、賓館條件的只有五家，具體見(jiàn)下表。市區(qū)內(nèi)的酒店、賓館主要分布在湖濱路、解放路、東風(fēng)路等市區(qū)交通干道上，因?yàn)檫@些交通干道每日經(jīng)過(guò)車流量大，酒店賓館的標(biāo)志非常容易被過(guò)往車輛看到，從而吸引客戶入駐；目前河?xùn)|地區(qū)上檔次的酒店賓館幾乎沒(méi)有。隨著全國(guó)會(huì)展行業(yè)的發(fā)展，德州商務(wù)人員的增加，必然加大對(duì)德州酒店物業(yè)的需求。項(xiàng)目具有以下優(yōu)勢(shì)吸收德州高端商務(wù)人士入住：委托國(guó)際知名酒店經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)，硬件設(shè)施和服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)良，提升物業(yè)附加值；舉辦各種大型商務(wù)活動(dòng)，提升酒店威望；產(chǎn)品設(shè)計(jì)符合高端商務(wù)人士對(duì)高檔酒店的需求；天潤(rùn)柏川國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目為集大型商業(yè)、辦公、高檔住宅為一體的建筑綜合體，各用途物業(yè)為互補(bǔ)性物業(yè)，商業(yè)、辦公、高檔住宅的建設(shè)必然會(huì)加大對(duì)酒店物業(yè)的需求。目前不少開(kāi)發(fā)商已認(rèn)識(shí)到發(fā)展契機(jī)，河?xùn)|地區(qū)在建的辦公類物業(yè)已有一定規(guī)模的供應(yīng)，在建的辦公物業(yè)如下表： 圖表：區(qū)域內(nèi)在建辦公物業(yè)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置項(xiàng)目體量（平米）通途公司商務(wù)樓CBD區(qū)域18000東城國(guó)際大廈CBD區(qū)域眾望工貿(mào)綜合樓天衢東路11000德州齊鑫大廈CBD區(qū)域16000凱楊商貿(mào)樓CBD區(qū)域20000商貿(mào)大廈康博大道26000國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)解放中路30000白天鵝大廈湖濱南路（德百對(duì)面）18000本項(xiàng)目和其他項(xiàng)目相比具有以下優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目靠近新建政府辦公樓，為辦理公務(wù)的方便，可以吸引更多的企業(yè)入??；酒店聘請(qǐng)國(guó)際知名企業(yè)酒店管理公司管理，有一定品牌，可以給寫字樓帶來(lái)聲望，聲望對(duì)于寫字樓來(lái)講可以吸引更多的高端企業(yè)入住；辦公樓配套設(shè)施齊全，智能化標(biāo)準(zhǔn)高，可以滿足企業(yè)對(duì)現(xiàn)代化辦公的需求。目前，德州市住宅供應(yīng)情況如下：圖表：住宅類物業(yè)供應(yīng)總量序號(hào)住宅類物業(yè)名稱位置總建筑面積（平方米）工程狀況1金谷園迎賓路54000現(xiàn)房2天寶家園天衢中路70000現(xiàn)房3紫薇園天衢東路岔河小區(qū)600000現(xiàn)房4嘉誠(chéng)尚東天衢路以南，三八路以北，杏園路以西190000施工5東建德州花園天衢東路河?xùn)|新城280000施工6金地家園天衢東路27000施工7中茂家園河?xùn)|經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)188000施工8高地世紀(jì)城東方紅路與杏園路交界處280000施工9長(zhǎng)河景苑小區(qū)天衢東路河?xùn)|新城100000施工10砂河居?xùn)|風(fēng)路南200000現(xiàn)房11眾望家園新城區(qū)波司登北鄰西100米路北50000施工12新城市花園河?xùn)|經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)230000現(xiàn)房13嘉誠(chéng)名居天衢路110000施工14吉祥苑小區(qū)湖濱北路與大學(xué)北路交界30000施工15金都花園德城區(qū)東風(fēng)東路90000施工16陽(yáng)光花園國(guó)際城東風(fēng)路與德興路交界處450000施工17合計(jì)2949000以上表格為德州市區(qū)住宅類物業(yè)供應(yīng)統(tǒng)計(jì)表，表格顯示：全市現(xiàn)有住宅商品房供應(yīng)面積約為2949000平方米，其中還在施工樓盤建筑面積總體量為1795000平方米，現(xiàn)房樓盤總體量為1154000平米， %，%；市區(qū)內(nèi)共有新樓盤16個(gè)，而其他項(xiàng)目多為公司職工宿舍和集資建房。本項(xiàng)目和德州市目前住宅提供差異化產(chǎn)品，吸引高端人士購(gòu)買，在市場(chǎng)內(nèi)不存在競(jìng)爭(zhēng)。第四章 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 項(xiàng)目板塊定位建成后將成為德州標(biāo)志性建筑和山東頂級(jí)商業(yè)形態(tài)的領(lǐng)軍項(xiàng)目—德州市未來(lái)新城中心商業(yè)娛樂(lè)區(qū)。建設(shè)內(nèi)容包括超市、百貨、電影院、娛樂(lè)設(shè)施、餐飲、5星級(jí)酒店、5A級(jí)寫字樓、高級(jí)服務(wù)式公寓、停車場(chǎng)、店鋪、旅游景區(qū)等配套基礎(chǔ)設(shè)施。客戶群定位Shopping Mall為20到40之間成熟、穩(wěn)重；追求時(shí)尚、個(gè)性人士及高收入人群，以及公務(wù)和商務(wù)消費(fèi)。價(jià)格定位充分考慮市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)及周邊樓盤競(jìng)爭(zhēng)狀況，建議將項(xiàng)目開(kāi)盤均價(jià)定為：住宅：均價(jià)7500元/平米 （5萬(wàn)平方米）寫字樓：均價(jià)8000元/平米 （5萬(wàn)平方米）商業(yè)：均價(jià)15000元/平米 （15萬(wàn)平方米）酒店：持有 （5萬(wàn)平方米）發(fā)展商定位本項(xiàng)目總建筑面積約30萬(wàn)平方米，4年內(nèi)開(kāi)發(fā)銷售完畢，預(yù)計(jì)為企業(yè)帶來(lái)10億元左右的銷售收入。（2）、爭(zhēng)取塑造德州市的第一個(gè)全省性房地產(chǎn)品牌，大幅度提升企業(yè)聲譽(yù)。第1階段：預(yù)熱期分為兩個(gè)時(shí)間段，前一個(gè)時(shí)間段為接受客戶登記，積累客戶資源，進(jìn)行項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)活動(dòng)。宣傳形式：報(bào)紙廣告配合節(jié)點(diǎn)式推廣活動(dòng)不定期發(fā)布新聞、市場(chǎng)分析與營(yíng)銷理念的文章，同時(shí)宣傳北京天潤(rùn)柏川投資管理集團(tuán)、德州天潤(rùn)柏川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與德州天潤(rùn)柏川shopping mall，此階段以軟廣告為主、硬廣告為輔。對(duì)重點(diǎn)區(qū)域比如膠東半島進(jìn)行媒體發(fā)布。推廣重點(diǎn)為第一期，主推賣點(diǎn)為城市新規(guī)劃下的巨大的升值潛力、物業(yè)管理、良好商機(jī)及高檔辦公環(huán)境。本階段的宣傳推廣應(yīng)以本專案商業(yè)前景展現(xiàn)為主，全面提高本案商業(yè)中心的核心地位。第3階段：此階段為銷售旺季、應(yīng)承接開(kāi)盤期強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷態(tài)勢(shì)繼續(xù)升溫市場(chǎng)以消化主力戶型、在本階段應(yīng)全面加強(qiáng)主力商戶與基礎(chǔ)商戶進(jìn)駐的宣傳，營(yíng)造熱烈火爆的招商氛圍。推廣重點(diǎn)為第一期，同時(shí)townhouse住宅開(kāi)始預(yù)熱并進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。宣傳形式：報(bào)廣（維持力度）、雜志、電視、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)。推廣節(jié)奏應(yīng)適當(dāng)減緩，推廣力度相應(yīng)減少，并對(duì)前段營(yíng)銷推廣工作進(jìn)行認(rèn)真總結(jié)，并適當(dāng)做出調(diào)整，為第二次強(qiáng)銷期同時(shí)也是為townhouse住宅正式入市蓄勢(shì)。第5階段：此時(shí)一期項(xiàng)目基本已成為現(xiàn)房，外立面施工完畢，商戶及企業(yè)入駐在即，且已進(jìn)入第二次銷售旺季，對(duì)觀望的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，購(gòu)買時(shí)機(jī)已成熟；但本期仍需要一定力度的報(bào)廣推廣推波助瀾，催化市場(chǎng)。宣傳形式：報(bào)廣、雜志、電視、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告（參考：利用已購(gòu)客戶介紹客戶，使之成為活動(dòng)廣告。第6階段：此時(shí)項(xiàng)目一期商戶及企業(yè)已經(jīng)入駐，二期基本完工，部分配套園林已出效果，項(xiàng)目整體效果凸顯。因已有商戶及企業(yè)入駐，應(yīng)以活動(dòng)推廣為宜、通過(guò)大眾傳播強(qiáng)化市場(chǎng)。第7階段：此階段完全成為現(xiàn)樓、全部入住，剩余樓盤面積有限；同時(shí)項(xiàng)目成功熱銷樓盤的市場(chǎng)形象已無(wú)可質(zhì)疑、且已度過(guò)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，可適當(dāng)降低營(yíng)銷推廣力度，依托前期推廣余勢(shì)鞏固戰(zhàn)果，消化存量樓盤。第8階段：此階段為銷售最后的沖刺，廣告微乎其微，配合具體的促銷活動(dòng)，在嚴(yán)格執(zhí)行掃尾期價(jià)格體系的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)該階段既定的營(yíng)銷目標(biāo)，完成最后的銷售。 營(yíng)銷推廣費(fèi)用預(yù)算根據(jù)本項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況和對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格定位，可以得出本項(xiàng)目的銷售金額為352500萬(wàn)。以下為按照總額10575萬(wàn)元營(yíng)銷推廣預(yù)算初估的媒體預(yù)算的分配情況，并在營(yíng)銷執(zhí)行建議確定后，另做調(diào)整。2）提供20年包租，20年以后可以自己經(jīng)營(yíng)或者由經(jīng)營(yíng)管理公司繼續(xù)包租。4）對(duì)外發(fā)售投資置業(yè)卡，購(gòu)買者可以用卡和卡上的現(xiàn)金優(yōu)先、優(yōu)惠購(gòu)買商鋪和沖抵購(gòu)房款。6）項(xiàng)目提供購(gòu)買5年后無(wú)條件隨時(shí)按照原購(gòu)買價(jià)回購(gòu)物業(yè)。8）返租方式按照月返和年返的方式。經(jīng)營(yíng)管理1）經(jīng)營(yíng)管理單位：（待定） 2）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：百貨、超市3）物業(yè)管理單位：德州天潤(rùn)柏川商業(yè)管理有限公司(籌)第五章 項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度工程建設(shè)期4年，具體開(kāi)發(fā)進(jìn)度如下：項(xiàng)目主體開(kāi)發(fā)建設(shè)分三期，一期開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)和5A級(jí)寫字樓及整個(gè)天潤(rùn)柏川Shopping Mall基礎(chǔ)處理、二期為townhouse、三期為五星級(jí)酒店。完成整個(gè)天潤(rùn)柏川Shopping Mall基礎(chǔ)處理，商業(yè)部分工程量完成20％，辦公部分的工程量完成40％。商業(yè)部分工作量完成40％，辦公部分內(nèi)外裝修和設(shè)備安裝，竣工。進(jìn)行部分綠化、基礎(chǔ)設(shè)施和附屬設(shè)施的建設(shè)。二期townhouse設(shè)備安裝、內(nèi)外裝修完成。第四年：三期酒店主體結(jié)構(gòu)完成，設(shè)備安裝、內(nèi)外裝修完成；進(jìn)行部分綠化、基礎(chǔ)設(shè)施和附屬設(shè)施的建設(shè)，項(xiàng)目進(jìn)行綜合驗(yàn)收。 估算范圍本估算包括項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研、策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、取得土地使用權(quán)、建筑施工等完成該項(xiàng)目所需投入工程建設(shè)資金和正常運(yùn)營(yíng)資金。項(xiàng)目用地位于德州新城區(qū)，目前該地塊現(xiàn)狀為部分住戶，剩余部分為農(nóng)田。根據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)的調(diào)查了解和項(xiàng)目區(qū)位用地的具體情況及當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)，項(xiàng)目需向政府交納的地價(jià)款約20萬(wàn)/畝，需拆遷居民320戶，根據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策，拆遷一戶需補(bǔ)