【正文】 項(xiàng)目宣傳推廣方案分為8個(gè)階段：預(yù)熱期；開盤期；強(qiáng)銷期；調(diào)整期；續(xù)銷期；調(diào)整期；鞏固期；掃尾期。對(duì)于大型商業(yè)購(gòu)物環(huán)境，既要有一定的消費(fèi)能力，也要有相當(dāng)?shù)捏w力。 市場(chǎng)定位功能定位采用Shopping Mall的商業(yè)地產(chǎn)模式建設(shè)。德州市新增住宅物業(yè)呈如下分布：住宅類物業(yè)價(jià)格水平以及檔次如下表：序號(hào)住宅類物業(yè)名稱價(jià)格檔次容積率物業(yè)類型1金谷園2500中普通住宅2天寶家園2000中低普通住宅3紫薇園中普通住宅4嘉誠(chéng)尚東中普通住宅5東建德州花園2000中普通住宅6金地家園高公寓7中茂家園中普通住宅8高地世紀(jì)城中高普通住宅9長(zhǎng)河景苑小區(qū)普通住宅10砂河居中低普通住宅11眾望家園2200中普通住宅12新城市花園中普通住宅13嘉誠(chéng)名居普通住宅14吉祥苑小區(qū)1700中低普通住宅15金都花園2900高高檔住宅16陽光花園國(guó)際城2500中高普通住宅目前德州市住宅多為普通住宅，產(chǎn)品設(shè)計(jì)、設(shè)備設(shè)施、檔次上不能滿足高收入人士對(duì)住宅產(chǎn)品的需求。 辦公市場(chǎng)分析德州市區(qū)內(nèi)在用的辦公樓中高檔物業(yè)稀少，一般為單位自建的辦公樓，檔次、設(shè)備設(shè)施、外觀、聲望方面都較差，隨著德州城市的建設(shè)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，德州的寫字樓市場(chǎng)必然會(huì)迎來一個(gè)快速發(fā)展期。項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格（元/間）星級(jí)德州大酒店298三星美麗華大酒店400四星貴都大酒店398四星喜來登大酒店258四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)希森大酒店198三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)市區(qū)內(nèi)的酒店基本上以三、四星級(jí)酒店為主，美麗華大酒店是德州市內(nèi)檔次最高的酒店，為四星級(jí)；貴都大酒店對(duì)外宣稱是四星級(jí)酒店，從其硬件設(shè)施及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來看也名副其實(shí)；四星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格基本在400元左右/間/天；其他檔次的酒店根據(jù)自身的硬件條件以及軟件服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)間的價(jià)格也有所不同，如上表所示。商場(chǎng)外觀造型新穎、規(guī)模宏大、內(nèi)部設(shè)施先進(jìn)、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美，是一座購(gòu)物、娛樂、休閑的綜合性大型購(gòu)物中心街道名稱百貨大樓業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)面積地下家電、自行車、廚具6000一層超市、手機(jī)、化妝品、飾品、煙酒10000二層童裝、皮鞋、箱包8000三層休閑裝、羊絨制品8000四層職業(yè)裝、羽絨服8000五層文體用品、床上用品、餐飲6000天潤(rùn)柏川shopping mall為大型單體shopping mall，商業(yè)規(guī)模大，業(yè)態(tài)分布均衡，統(tǒng)一管理，可以吸引德州市周邊范圍的消費(fèi)人群購(gòu)物，消費(fèi)者在目的消費(fèi)的同時(shí)產(chǎn)生隨機(jī)性消費(fèi)。經(jīng)營(yíng)范圍包括：一樓大型超市，家用電器；二樓鐘表首飾，照相器材，針棉織品，運(yùn)動(dòng)套裝；三樓新潮男女服裝；四樓鞋城羽絨服裝；五樓五金勞保用品，自行車，文化體育用品。德州天衢購(gòu)物中心位于德州市天衢路與德興路路口交界處，營(yíng)業(yè)面積24000平方米，員工1800余人，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括超級(jí)市場(chǎng)和百貨商場(chǎng)，它隸屬于山東德百集團(tuán)，是德州市一個(gè)大型綜合購(gòu)物廣場(chǎng)。東風(fēng)路是貫穿德州市區(qū)東西的主干道，交通硬件設(shè)施良好，車流人流承載能力強(qiáng)，道路兩側(cè)分布了許多商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和德州市政府的職能部門，如：德州汽車總站、德州聯(lián)通分公司、市郵政局、德州市氣象局、希森大酒店等，可以說東風(fēng)路將在德州今后快速發(fā)展過程中起著非常重要的作用。解放路位于德州市西側(cè)，是貫穿市區(qū)南北的一條主干道路。 德州市近年房地產(chǎn)開發(fā)狀況近年來，德州市房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，從下圖可以看到，近幾年來，德州市商品房施工面積及竣工面積總體上呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)，上升幅度逐年加大。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)2004年消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)中見旺。 德州市居民消費(fèi)狀況居民收入水平2004年德州城市居民人均可支配收入8049元，%。就業(yè)再就業(yè)工作成效顯著。，同比增長(zhǎng)17%；，%；夏糧總產(chǎn)創(chuàng)歷史最高水平，增長(zhǎng)20%；規(guī)模以上工業(yè)增加值、%、%%；，%，是1998年以來的最高增幅；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到4532元，%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入達(dá)到1860元，%。其中，%；，%；，%。2004年末全市總?cè)丝?49．3萬人，下降O．26％；非農(nóng)業(yè)人口130．33萬人，增長(zhǎng)4．24％。京滬、德石、濟(jì)邯三條鐵路在這里交匯，5條國(guó)道、14條省道在境內(nèi)縱橫交錯(cuò)。2439。039。會(huì)展經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然會(huì)加大對(duì)商務(wù)旅游地產(chǎn)的需求。中國(guó)貿(mào)促會(huì)近日公布的研究報(bào)告顯示，未來5至15年內(nèi)，中國(guó)會(huì)展業(yè)年均增長(zhǎng)率將保持在15%至20%左右。%。%（見表1），%。室內(nèi)包括各入口廳堂布置，商業(yè)，寫字樓主題空間布置，空中休閑廳布置，居住建筑會(huì)所布置，如上位置的設(shè)計(jì)均圍繞生態(tài)建筑為主題進(jìn)行設(shè)計(jì)。 （4）綠色生態(tài)系統(tǒng) 建筑群體內(nèi)設(shè)線形綠化，集中綠化兩級(jí)生態(tài)系統(tǒng)。機(jī)動(dòng)車停車通過地上和地下結(jié)合解決。機(jī)動(dòng)車沿南北路入地下停車場(chǎng)。同時(shí)又將建筑的各個(gè)不同的功能區(qū)有機(jī)的聯(lián)系起來。按平面結(jié)構(gòu)，主題分為東西兩區(qū)，分別為西部的商業(yè)區(qū)和東部的居住區(qū)，按縱向結(jié)構(gòu)，分為辦公區(qū)，酒店區(qū)（高層區(qū)），商業(yè)及娛樂區(qū)，低層居住區(qū)（多層部分），地下功能區(qū)。 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（1） 規(guī)劃總體結(jié)構(gòu)：本案占地209239平方米，由4組較大的功能分區(qū)組成相對(duì)獨(dú)立的組群區(qū)域，主要為商業(yè)區(qū)，高層辦公區(qū)，酒店區(qū)和居住區(qū)。同時(shí)利用構(gòu)架等與退臺(tái)配合，虛實(shí)變化，使立面更顯生動(dòng)。（三）群體中各個(gè)單體的建筑內(nèi)涵的協(xié)調(diào)，包括建筑秩序的明確，建筑風(fēng)格的清晰，單體建筑各細(xì)部的呼應(yīng)，不同建筑部分間收放配合和單體整體空間的流暢。整合景觀：設(shè)計(jì)應(yīng)在整體空間架構(gòu)中生成。過多的裝飾和復(fù)雜的建筑構(gòu)成方式對(duì)于群體建筑風(fēng)格并不合適，我們?cè)谠O(shè)計(jì)中希望尋求一種樸素大氣的建筑風(fēng)格，使用合理的建筑材料進(jìn)行協(xié)調(diào)組織，在經(jīng)濟(jì)上較低的投入，而達(dá)到良好的效果，使整體風(fēng)格在較高的設(shè)計(jì)基調(diào)中作到和諧統(tǒng)一。德州的人文精神表現(xiàn)為一種樸素，平和的人文氣質(zhì)，商業(yè)建筑則應(yīng)表達(dá)出較強(qiáng)的宣傳特性。對(duì)步行空間的強(qiáng)調(diào)是德州生活感受中最重要的部分之一，本方案將步行空間引入建筑中，將德州的步行感受轉(zhuǎn)為建筑中的空間，建筑成為步行的背景，跌落的空間層次成為步行的街景。（一）設(shè)計(jì)主題和理念與時(shí)代背景，城市背景，開發(fā)背景的協(xié)調(diào)?，F(xiàn)代信息建筑的理論有更豐富的內(nèi)容和內(nèi)涵，在設(shè)計(jì)的具體操作中，可更深入而本質(zhì)的對(duì)此類建筑理念進(jìn)行表達(dá)和創(chuàng)作，從而表現(xiàn)在建筑整體的深層次美感和功能系統(tǒng)的組織中。（二）建筑意象，采用純凈的形體作為建筑的主題形象，而以精美細(xì)致的紋理作為建筑的細(xì)部，反映出明快而精美的現(xiàn)代高層建筑氣質(zhì)。同時(shí)，新的設(shè)計(jì)手段不斷增加，為此種理論的實(shí)踐提供了更成熟的基礎(chǔ)。協(xié)調(diào)，信息與生態(tài)空間為本設(shè)基本 理念原則。2. 公司對(duì)“德州天潤(rùn)柏川大型綜合性一站式購(gòu)物休閑商業(yè)中心”建筑設(shè)計(jì)相關(guān)條件要求。本項(xiàng)目有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。天潤(rùn)柏川SHOPPING MALL為大型綜合性一站式購(gòu)物休閑商業(yè)中心，包括大型單體shopping mall、五星級(jí)豪華酒店、5A級(jí)寫字樓、townhouse別墅，項(xiàng)目的投資建設(shè)將對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、提高人們生活質(zhì)量發(fā)揮巨大作用，主要表現(xiàn)在以下幾方面：為德州市及周邊地區(qū)提供休閑購(gòu)物、文化娛樂、辦公、商務(wù)會(huì)議的場(chǎng)所，可以促進(jìn)新區(qū)城市功能的盡快完善；項(xiàng)目輻射德州及周邊地區(qū)，為提高該區(qū)域人們物質(zhì)文化生活提供便利條件；項(xiàng)目吸引大量人流購(gòu)物消費(fèi)，對(duì)拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮巨大作用；項(xiàng)目設(shè)計(jì)理念科學(xué)、先進(jìn)，建筑標(biāo)準(zhǔn)高檔，建成后將成為德州市的形象工程，對(duì)提高城市形象起到積極促進(jìn)作用；本項(xiàng)目開發(fā)需要國(guó)民經(jīng)濟(jì)中許多行業(yè)和部門直接或間接提供物質(zhì)資料 ，從而“波及”和拉動(dòng)當(dāng)?shù)匾陨闲袠I(yè)發(fā)展；本項(xiàng)目的開發(fā)為當(dāng)?shù)貒?guó)民經(jīng)濟(jì)許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場(chǎng)所；可直接或間接帶動(dòng)提升60多個(gè)部門和行業(yè)的發(fā)展，尤其對(duì)服務(wù)業(yè)的拉動(dòng)效應(yīng)大；本項(xiàng)目的開發(fā)在安置人員就業(yè)，吸納農(nóng)村富余勞動(dòng)力就業(yè)方面發(fā)揮著巨大作用；項(xiàng)目開發(fā)成功，每年將會(huì)向德州政府繳納各種稅金達(dá)1億元；本項(xiàng)目的建設(shè)將為德州人民帶來全新的體驗(yàn)式消費(fèi)理念。占地面積：內(nèi)紅線209239平方米（314畝）、外紅線291152平方米（437畝）總建筑面積：30萬平方米其中單體shopping mall：15萬平方米五星級(jí)豪華酒店：5萬平方米5A級(jí)寫字樓：5萬平方米townhouse別墅：5萬平方米經(jīng)營(yíng)方式：大型shopping mall、5A級(jí)寫字樓、townhouse別墅以銷售為主，五星級(jí)豪華酒店委托國(guó)際知名酒店管理公司管理經(jīng)營(yíng)。 區(qū)域狀況項(xiàng)目位于河?xùn)|新區(qū)商業(yè)娛樂區(qū)，河?xùn)|中心區(qū)位于德州老城區(qū)與經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)之間，西起岔河風(fēng)景區(qū)，東至新興路（含金融一條街），北起花園路，南至東方路南側(cè)6號(hào)到路線，總面積10平方公里。項(xiàng)目定位德州市及周邊地區(qū)高端市場(chǎng)，建成后將成為德州市乃至山東省形象工程、標(biāo)志性建筑。地塊東至新興路、南至新河路、西至河?xùn)|大道、北至16號(hào)線，土地面積209239平方米，矩形，形狀規(guī)則，可利用程度好。德州新區(qū)擬建設(shè)高職學(xué)校、醫(yī)療中心、商務(wù)中心、文化中心、行政中心、新城綠地、會(huì)展中心、商業(yè)娛樂區(qū)、國(guó)際汽車城、新城綜合市場(chǎng)，將新區(qū)建設(shè)于城市的一個(gè)小中心。 財(cái)務(wù)指標(biāo)稅后利潤(rùn): 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值: (折現(xiàn)率12%)內(nèi)部收益率: 31% 不確定性分析在銷售價(jià)格、建安成本、銷售率上升10%或下降10%的情況下,項(xiàng)目依然有較高的收益水平,高于銀行貸款利率8%,也高于基準(zhǔn)收益率12%。 設(shè)計(jì)依據(jù)。5．有關(guān)規(guī)范文件：（1）《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（JGJ3789）；（2）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（修訂、GBJ1687）；（3）《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB5006797）；（4）《汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ10098）；（5）《建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度的規(guī)定》；（6）《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5003894）； 規(guī)劃設(shè)計(jì)主題與設(shè)計(jì)原則理念信息?協(xié)調(diào)?生態(tài)空間創(chuàng)造現(xiàn)代信息建筑的生態(tài)化空間，是本設(shè)計(jì)的主題。國(guó)內(nèi)外同類商務(wù)建筑逐漸接受并進(jìn)行此類思想理念的深入研究與異化轉(zhuǎn)化。各個(gè)建筑的獨(dú)立交通，外圍車流與入口的交通組織，共同形成多層次的空間系統(tǒng)。（四）硬件體系，在設(shè)備環(huán)境設(shè)計(jì)中，強(qiáng)調(diào)信息設(shè)備的使用，在可視空間環(huán)境，水環(huán)境，光環(huán)境，空氣環(huán)境，聲環(huán)境，設(shè)備管理，人流管理，設(shè)備使用等方面，加強(qiáng)信息管理控制系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，使建筑表現(xiàn)出杰出的信息建筑使用層面的涵義，與外在信息感受豐富的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，單體和群體關(guān)系的整體呼應(yīng)，共同實(shí)現(xiàn)建筑功能方面的高度信息化體驗(yàn)。協(xié)調(diào)的理念從3個(gè)層次進(jìn)行理解。之后的建筑，在對(duì)這條文脈的繼承中生成，在新時(shí)期的建筑手段，建筑材料中，更豐富的理解和解譯本設(shè)計(jì)的建筑氣質(zhì)，統(tǒng)一于城市的建筑氣氛中，又使城市的風(fēng)格表達(dá)的更加豐富。二是個(gè)性建筑有別于社會(huì)其他同類建筑的特征?？傮w布置為集中圍合型，商業(yè)娛樂部分和寫字樓，酒店自然形成圍合的界面，居住區(qū)自成體系，又與商業(yè)區(qū)做形式和形態(tài)的呼應(yīng)，各個(gè)功能部分即分又合，按功能結(jié)合成組布置。各部分形成廣場(chǎng)—分軸線—分功能—次軸線—次功能的次序，按主—分—次三個(gè)層次組織空間。并進(jìn)一步?jīng)Q定次級(jí)設(shè)計(jì)，如景觀和細(xì)部設(shè)計(jì)的方法，本設(shè)計(jì)原則是對(duì)整體設(shè)計(jì)體系的遵從，著力于發(fā)展與整體和諧的建筑環(huán)境。單體細(xì)部形式，采用多層次的組織節(jié)奏，室內(nèi)外空間互相呼應(yīng)，使單體內(nèi)每一處空間都充滿生機(jī)與活力。交流的空間成為建筑的重要特征。與線形集中綠地結(jié)合布置周邊景觀，中央?yún)^(qū)布置步行景觀系統(tǒng)，通過水系與綠地設(shè)置主景觀系統(tǒng)，爭(zhēng)取戶戶有景，步移景易的高層次低層住宅景觀。由城市廣場(chǎng)、步行階梯、陽光通廊和弧形信步道組成的三個(gè)步行主軸，形成了功能多樣，層次豐富的半室外共享空間——城市與建筑的過渡空間。（2） 交通組織與停車辦公樓群地下2層，為主要停車場(chǎng)，地下2層結(jié)合人防設(shè)置。消防車道沿建筑物周邊布置，滿足消防要求。線形空間內(nèi)可設(shè)置群體主題景觀廣場(chǎng)、噴泉、淺水以及各種景觀元素等，結(jié)合主軸步行道及弧形信步道構(gòu)成豐富而生動(dòng)的景觀效果。室外部分包括基地周邊的綠帶布置，娛樂建筑的屋頂花園布置。第一、%%。原材料、燃料、%。目前我國(guó)會(huì)展業(yè)蓬勃發(fā)展。會(huì)展業(yè)在帶來巨大的直接經(jīng)濟(jì)收益的同時(shí)，更為這些地區(qū)和城市的繁榮與發(fā)展提供了強(qiáng)大的動(dòng)力：會(huì)展業(yè)作為人流、物流、技術(shù)流和信息流的重要載體，具有間接拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)升級(jí)的作用，而其產(chǎn)生的社會(huì)效益更是無法估量。38176。117176。德州市是華東、華北重要的交通樞紐。德州市轄德城區(qū)、樂陵市、禹城市和齊河、平原、夏津、武城、陵縣、臨邑、寧津、慶云， 1個(gè)市轄區(qū)、8個(gè)縣，代管2個(gè)縣級(jí)市。 德州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r據(jù)德州市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示：2004年全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP），%，為近幾年以來最高增速，實(shí)現(xiàn)了連續(xù)五年的兩位數(shù)增長(zhǎng)，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到12542元。預(yù)計(jì)隨著國(guó)內(nèi)需求的穩(wěn)步擴(kuò)大、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的進(jìn)一步實(shí)施，未來幾年德州市經(jīng)濟(jì)環(huán)境將更加優(yōu)越和趨于完善。新型農(nóng)村合作醫(yī)療穩(wěn)步推進(jìn)，覆蓋面已達(dá)22%?？梢钥闯?，德州整體經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定的發(fā)展。其中，食品類價(jià)格上漲最多，%； 2005年居民消費(fèi)價(jià)格上升