【正文】 的拉動(dòng)力將強(qiáng)于抑制力，加之2004年價(jià)格上漲的滯后影響，德州市居民消費(fèi)價(jià)格總水平將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)全年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)在105%左右。全市人民生活繼續(xù)改善，2004年人均消費(fèi)支出達(dá)到5888元，%，%，%，文教娛樂(lè)用品及服務(wù)支出占11%。湖濱大道總餐飲商業(yè)面積約22850平方米，在該道路商業(yè)設(shè)施中所占比例較大，％。其中服裝服飾總商業(yè)面積約18400平方米，在該道路商業(yè)設(shè)施中所占比例較大，％，餐飲約10700平方米，％，金融7100平方米，％。服裝服飾總建筑面積48200平方米，在該街道商業(yè)設(shè)施中所占比例較大，％，其次為娛樂(lè)，總建筑面積約10000平方米，所占比例為13％。街道名稱天衢購(gòu)物中心業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)面積一層服裝專賣、鞋業(yè)、化妝保健品、手機(jī)7000二層超市、飾品9000三層超市、床上用品、餐飲8000山東德百集團(tuán)華聯(lián)商廈位于市中心繁華地段，西臨德州汽車總站，東臨人民公園。百貨大樓1983年建店，多年的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)打造出金子般的企業(yè)品牌，被譽(yù)為魯西北商界的一顆璀璨的明珠。市區(qū)內(nèi)的酒店、賓館主要分布在湖濱路、解放路、東風(fēng)路等市區(qū)交通干道上，因?yàn)檫@些交通干道每日經(jīng)過(guò)車流量大，酒店賓館的標(biāo)志非常容易被過(guò)往車輛看到，從而吸引客戶入駐；目前河?xùn)|地區(qū)上檔次的酒店賓館幾乎沒(méi)有。項(xiàng)目具有以下優(yōu)勢(shì)吸收德州高端商務(wù)人士入?。何袊?guó)際知名酒店經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)，硬件設(shè)施和服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)良，提升物業(yè)附加值；舉辦各種大型商務(wù)活動(dòng)，提升酒店威望；產(chǎn)品設(shè)計(jì)符合高端商務(wù)人士對(duì)高檔酒店的需求；天潤(rùn)柏川國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目為集大型商業(yè)、辦公、高檔住宅為一體的建筑綜合體，各用途物業(yè)為互補(bǔ)性物業(yè)，商業(yè)、辦公、高檔住宅的建設(shè)必然會(huì)加大對(duì)酒店物業(yè)的需求。目前，德州市住宅供應(yīng)情況如下：圖表：住宅類物業(yè)供應(yīng)總量序號(hào)住宅類物業(yè)名稱位置總建筑面積（平方米）工程狀況1金谷園迎賓路54000現(xiàn)房2天寶家園天衢中路70000現(xiàn)房3紫薇園天衢東路岔河小區(qū)600000現(xiàn)房4嘉誠(chéng)尚東天衢路以南，三八路以北，杏園路以西190000施工5東建德州花園天衢東路河?xùn)|新城280000施工6金地家園天衢東路27000施工7中茂家園河?xùn)|經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)188000施工8高地世紀(jì)城東方紅路與杏園路交界處280000施工9長(zhǎng)河景苑小區(qū)天衢東路河?xùn)|新城100000施工10砂河居?xùn)|風(fēng)路南200000現(xiàn)房11眾望家園新城區(qū)波司登北鄰西100米路北50000施工12新城市花園河?xùn)|經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)230000現(xiàn)房13嘉誠(chéng)名居天衢路110000施工14吉祥苑小區(qū)湖濱北路與大學(xué)北路交界30000施工15金都花園德城區(qū)東風(fēng)東路90000施工16陽(yáng)光花園國(guó)際城東風(fēng)路與德興路交界處450000施工17合計(jì)2949000以上表格為德州市區(qū)住宅類物業(yè)供應(yīng)統(tǒng)計(jì)表，表格顯示：全市現(xiàn)有住宅商品房供應(yīng)面積約為2949000平方米，其中還在施工樓盤(pán)建筑面積總體量為1795000平方米，現(xiàn)房樓盤(pán)總體量為1154000平米， %，%；市區(qū)內(nèi)共有新樓盤(pán)16個(gè)，而其他項(xiàng)目多為公司職工宿舍和集資建房。第四章 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 項(xiàng)目板塊定位建成后將成為德州標(biāo)志性建筑和山東頂級(jí)商業(yè)形態(tài)的領(lǐng)軍項(xiàng)目—德州市未來(lái)新城中心商業(yè)娛樂(lè)區(qū)?？蛻羧憾ㄎ籗hopping Mall為20到40之間成熟、穩(wěn)重；追求時(shí)尚、個(gè)性人士及高收入人群，以及公務(wù)和商務(wù)消費(fèi)。（2）、爭(zhēng)取塑造德州市的第一個(gè)全省性房地產(chǎn)品牌，大幅度提升企業(yè)聲譽(yù)。宣傳形式：報(bào)紙廣告配合節(jié)點(diǎn)式推廣活動(dòng)不定期發(fā)布新聞、市場(chǎng)分析與營(yíng)銷理念的文章，同時(shí)宣傳北京天潤(rùn)柏川投資管理集團(tuán)、德州天潤(rùn)柏川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與德州天潤(rùn)柏川shopping mall，此階段以軟廣告為主、硬廣告為輔。推廣重點(diǎn)為第一期，主推賣點(diǎn)為城市新規(guī)劃下的巨大的升值潛力、物業(yè)管理、良好商機(jī)及高檔辦公環(huán)境。第3階段：此階段為銷售旺季、應(yīng)承接開(kāi)盤(pán)期強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷態(tài)勢(shì)繼續(xù)升溫市場(chǎng)以消化主力戶型、在本階段應(yīng)全面加強(qiáng)主力商戶與基礎(chǔ)商戶進(jìn)駐的宣傳，營(yíng)造熱烈火爆的招商氛圍。宣傳形式：報(bào)廣（維持力度）、雜志、電視、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)。第5階段：此時(shí)一期項(xiàng)目基本已成為現(xiàn)房，外立面施工完畢，商戶及企業(yè)入駐在即，且已進(jìn)入第二次銷售旺季，對(duì)觀望的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)已成熟；但本期仍需要一定力度的報(bào)廣推廣推波助瀾，催化市場(chǎng)。第6階段：此時(shí)項(xiàng)目一期商戶及企業(yè)已經(jīng)入駐，二期基本完工，部分配套園林已出效果，項(xiàng)目整體效果凸顯。第7階段：此階段完全成為現(xiàn)樓、全部入住，剩余樓盤(pán)面積有限；同時(shí)項(xiàng)目成功熱銷樓盤(pán)的市場(chǎng)形象已無(wú)可質(zhì)疑、且已度過(guò)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，可適當(dāng)降低營(yíng)銷推廣力度，依托前期推廣余勢(shì)鞏固戰(zhàn)果，消化存量樓盤(pán)。 營(yíng)銷推廣費(fèi)用預(yù)算根據(jù)本項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況和對(duì)本項(xiàng)目的價(jià)格定位，可以得出本項(xiàng)目的銷售金額為352500萬(wàn)。2）提供20年包租，20年以后可以自己經(jīng)營(yíng)或者由經(jīng)營(yíng)管理公司繼續(xù)包租。6）項(xiàng)目提供購(gòu)買(mǎi)5年后無(wú)條件隨時(shí)按照原購(gòu)買(mǎi)價(jià)回購(gòu)物業(yè)。經(jīng)營(yíng)管理1）經(jīng)營(yíng)管理單位：（待定） 2）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：百貨、超市3）物業(yè)管理單位：德州天潤(rùn)柏川商業(yè)管理有限公司(籌)第五章 項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度工程建設(shè)期4年，具體開(kāi)發(fā)進(jìn)度如下：項(xiàng)目主體開(kāi)發(fā)建設(shè)分三期，一期開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)和5A級(jí)寫(xiě)字樓及整個(gè)天潤(rùn)柏川Shopping Mall基礎(chǔ)處理、二期為townhouse、三期為五星級(jí)酒店。商業(yè)部分工作量完成40％，辦公部分內(nèi)外裝修和設(shè)備安裝，竣工。二期townhouse設(shè)備安裝、內(nèi)外裝修完成。 估算范圍本估算包括項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研、策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、取得土地使用權(quán)、建筑施工等完成該項(xiàng)目所需投入工程建設(shè)資金和正常運(yùn)營(yíng)資金。根據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)的調(diào)查了解和項(xiàng)目區(qū)位用地的具體情況及當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)，項(xiàng)目需向政府交納的地價(jià)款約20萬(wàn)/畝，需拆遷居民320戶，根據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策，拆遷一戶需補(bǔ)償金約16萬(wàn)元，征地補(bǔ)償費(fèi)為26000元/畝，青苗補(bǔ)償費(fèi)1600元/畝，耕地占用平衡2000元/畝，管理費(fèi)600元/畝，測(cè)繪費(fèi)200元/畝。 建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。初步測(cè)算按照總建筑面積的5％配備公共配套設(shè)施，平均造價(jià)按照500元/平方米，公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)750萬(wàn)元。 財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)?shù)卣募?xiàng)目開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)主要包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)及配套補(bǔ)助費(fèi)、城市規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)、墻體材料節(jié)能費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、建筑工程勞保費(fèi)、工程交易服務(wù)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)審查費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)等費(fèi)用。 稅費(fèi)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府和有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用，根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法律法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。 資金籌措，詳見(jiàn)資金使用計(jì)劃與籌措表。項(xiàng)目建設(shè)計(jì)算期為4年，共分4個(gè)計(jì)算期。 所得稅的確定所得稅按利潤(rùn)的33%計(jì)提。項(xiàng)目定位于德州及其周邊地區(qū)高端市場(chǎng)，收入水平高的企業(yè)家、經(jīng)理人及其它高收入者，產(chǎn)品設(shè)計(jì)適合高端市場(chǎng)，是德州市、乃至山東省的重點(diǎn)工程。 銷售成本估算房地產(chǎn)銷售一般包括三個(gè)階段：為使?jié)撛诘淖鈶艋蛸?gòu)買(mǎi)者了解物業(yè)狀況而進(jìn)行的宣傳、溝通階段；就有關(guān)價(jià)格或租金及合同條件而進(jìn)行的談判階段；雙方協(xié)商一致后的簽約階段。；所得稅按33％計(jì)征，未考慮優(yōu)惠政策。詳見(jiàn)“現(xiàn)金流量表（全部投資）”和“現(xiàn)金流量表（自有資金）” 盈虧平衡分析 保本點(diǎn)分析可以將項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)總成本分為固定成本和變動(dòng)成本 ，項(xiàng)目規(guī)模30萬(wàn)平方米，％（營(yíng)業(yè)稅5%、城市維護(hù)建設(shè)稅7%、教育費(fèi)附加3%、%、%），（％）＝，項(xiàng)目利潤(rùn)為零，建設(shè)方可實(shí)現(xiàn)利  盈虧臨界銷量 固定成本 盈虧臨界銷量= 房屋平均售價(jià)—單位變動(dòng)成本—單位銷售稅金及附加 平均售價(jià)=總銷售收入/總可售面積 = /30萬(wàn)平方米 =11750元/平方米 固定成本=開(kāi)發(fā)總成本—前期工程費(fèi)—銷售費(fèi)用== 變動(dòng)成本=開(kāi)發(fā)總成本—固定成本 == 單位變動(dòng)成本=變動(dòng)成本/總建筑面積 = =單位銷售稅金及附加=銷售稅金及附加/總建筑面積= /30=711元/平方米盈虧臨界銷量=（） = =由此可以看出，％，項(xiàng)目便可實(shí)現(xiàn)盈利。敏感性分析計(jì)算表明，在最為敏感性因素銷售價(jià)格降低10%的情況下，%，仍高于當(dāng)前社會(huì)銀行綜合貸款利率8%和目標(biāo)收益率12%，說(shuō)明該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。項(xiàng)目建設(shè)竣工以后，對(duì)于德州新區(qū)的城市景觀發(fā)揮極大的積極作用，可提高周邊的人文環(huán)境，提升區(qū)域土地價(jià)值，將會(huì)產(chǎn)生顯著的環(huán)境效益影響。項(xiàng)目的建設(shè)還將有利于提升整個(gè)德州城市的形象水準(zhǔn)，為地區(qū)發(fā)展拓寬渠道，促進(jìn)本地區(qū)總體規(guī)劃早日實(shí)現(xiàn)，社會(huì)效益巨大。政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品交換者與經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)因國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變化風(fēng)素主要是指一系列與經(jīng)濟(jì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要是指由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，從而給從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的投資者帶來(lái)?yè)p失的可能性。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和管理。針對(duì)該項(xiàng)目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來(lái)保證遷址工作的順利進(jìn)行、采用招投標(biāo)的辦法和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的承包合同，以保證資金的充分供應(yīng)，與建筑材料等物資供應(yīng)賞簽訂施工材料供應(yīng)合同。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。第九章 研究結(jié)論與建議 研究結(jié)論 在經(jīng)過(guò)經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益，環(huán)境效益綜合分析后，可以得出本項(xiàng)目可行性研究結(jié)論：項(xiàng)目具有較好的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益，項(xiàng)目可行。因?yàn)楸卷?xiàng)目施工質(zhì)量要求較高，投資較大，建議建設(shè)方采用招標(biāo)方式擇優(yōu)選取有類似施工經(jīng)驗(yàn)單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)施工，在嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，保證工程質(zhì)量的前提下合理科學(xué)控制建設(shè)成本，努力降低造價(jià)，確保工程建設(shè)按期完成。：“成功就是目標(biāo)的達(dá)成，其他都是這句話的注釋。培養(yǎng)重點(diǎn)思維從重點(diǎn)問(wèn)題突破，是高效能人士思考的一項(xiàng)重要習(xí)慣。正如微軟總裁兼首席軟件設(shè)計(jì)師比爾。不找借口美國(guó)成功學(xué)家格蘭特納說(shuō)過(guò)這樣的話：“如果你有為自己系鞋帶的能力，你就有上天摘星星的機(jī)會(huì)！”一個(gè)人對(duì)待生活和工作是否負(fù)責(zé)是決定他能否成功的關(guān)鍵。這兩種能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度來(lái)做事。合理利用零碎時(shí)間所謂零碎時(shí)間，是指不構(gòu)成連續(xù)的時(shí)間或一個(gè)事務(wù)與另一事務(wù)銜接時(shí)的空余時(shí)間。一旦開(kāi)始遇事推托，就很容易再次拖延，直到變成一種根深崹蒂固的習(xí)慣?！绷?xí)慣1善于借助他人力量年輕人要成就一番事業(yè)，養(yǎng)成良好的合作習(xí)慣是不可少的，尤其是在現(xiàn)代職場(chǎng)中，靠個(gè)人單打獨(dú)斗的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，只有同別人展開(kāi)良好的合作，才會(huì)使你的事業(yè)更加順風(fēng)順?biāo)?shù)立團(tuán)隊(duì)精神一個(gè)真正的高效能人士，是不會(huì)依仗自己業(yè)務(wù)能力比別人更優(yōu)秀而傲慢地拒絕合作，或者合作時(shí)不積極，傾向于一個(gè)人孤軍奮戰(zhàn)。,坦然面對(duì)批評(píng),并且從中找尋有價(jià)值、可參考的成分,進(jìn)而學(xué)習(xí)、改進(jìn)、你將獲得意想不到的成功。一名高效能人士應(yīng)當(dāng)及時(shí)擺脫小事困擾,積極地面對(duì)工作和生活。積極傾聽(tīng)西方有句諺語(yǔ)說(shuō)：“上帝給我們兩只耳朵，卻只給了一張嘴巴。保持身體健康，遠(yuǎn)離亞健康是每一名高效能人士必須遵守的鐵律。”而壞習(xí)慣則是你的敵人，他只會(huì)讓你難堪、丟丑、添麻煩、損壞健康或事業(yè)失敗。健康，尤其是心理健康，已成為職場(chǎng)人士和企業(yè)持續(xù)發(fā)展的必備保障。及時(shí)和同事及上下級(jí)交流工作正確處理自己與上下級(jí)各類同事的關(guān)系，及時(shí)和同事、上下級(jí)交流工作，是高效能人士的一項(xiàng)重要習(xí)慣。守時(shí)如果你想成為一名真正的高效能人士，就必須認(rèn)清時(shí)間的價(jià)值，認(rèn)真計(jì)劃，準(zhǔn)時(shí)做每一件事。一個(gè)高效能人士應(yīng)當(dāng)對(duì)事物保持敏感，這樣才能在工作中贏得主動(dòng)?！钡拇_，精妙、高超的語(yǔ)言藝術(shù)魅力非凡，世界上歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家把“舌頭、金錢(qián)、電腦”并列為三大法寶，口才披公認(rèn)為現(xiàn)代職場(chǎng)人士必備素質(zhì)之一。善于授權(quán)善于授權(quán)，舉重若輕才是管理者正確的工作方式：舉輕若重，事必躬親只會(huì)讓自己越陷越深，把自己的時(shí)間和精力浪費(fèi)于許多毫無(wú)價(jià)值的決定上面。經(jīng)常和成功人士在一起心理學(xué)研究表明，環(huán)境可以讓一個(gè)人產(chǎn)生特定的思維習(xí)慣，甚至是行為習(xí)慣。一個(gè)高效的決策者的價(jià)值在于“做正確的事”，同時(shí)幫助各管理層的主管“把事情做正確”，把決策落實(shí)。其含義主要是說(shuō)高效能人士要充分重視時(shí)間的價(jià)值，不浪費(fèi)時(shí)間會(huì)做那些不值得去做的事情。保持一顆平常心無(wú)倫做事還是做人，除了要善于抓住時(shí)機(jī)，懂得運(yùn)用必要的技巧之外，還需要保持一顆平常人的心態(tài)。擁有雙贏思維對(duì)于職場(chǎng)人士來(lái)講，這種雙贏的本質(zhì)是有感染力的。追求綽約，超越自我追求完美不僅是一種重要的工作態(tài)度，也是一種重要的生活標(biāo)準(zhǔn)，是我們工作效能和生活質(zhì)量的重