【正文】 8第三章 項(xiàng)目市場背景研究 10 投資環(huán)境分析 10 德州市商業(yè)、酒店、寫字樓、Townhouse市場分析 14第四章 項(xiàng)目營銷策劃方案 24 項(xiàng)目板塊定位 24 項(xiàng)目宣傳推廣方案 25 營銷推廣費(fèi)用預(yù)算 27 項(xiàng)目的銷售和經(jīng)營 29第五章 項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度 31第六章 投資估算及資金籌措 32 估算依據(jù) 32 估算范圍 32 估算說明 32 投資估算結(jié)果 35 資金籌措 35第七章 財(cái)務(wù)評價(jià)及效益分析 36 估算依據(jù) 36 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選取 36 銷售收入估算 37 銷售成本估算 38 經(jīng)濟(jì)效益分析 38 盈虧平衡分析 39 敏感性分析 40 財(cái)務(wù)綜合評價(jià) 41 環(huán)境效益分析 41 社會效益分析 41第八章 風(fēng)險(xiǎn)分析 42 風(fēng)險(xiǎn)分析 42． 投資風(fēng)險(xiǎn)的控制 43第九章 研究結(jié)論與建議 44 研究結(jié)論 44 項(xiàng)目建設(shè) 44第一章 總論 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：大型商用樓盤建設(shè)項(xiàng)目天潤柏川SHOPPING MALL（暫定名）投資方：北京天潤柏川投資擔(dān)保有限公司開發(fā)商：德州天潤柏川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（暫定名）商業(yè)管理：德州天潤柏川商業(yè)管理有限公司設(shè)計(jì)單位：中國建筑設(shè)計(jì)研究院天潤柏川SHOPPING MALL位于中國山東省德州市河?xùn)|新區(qū)商業(yè)娛樂區(qū)N700009地塊，大型綜合性一站式購物休閑商業(yè)中心，擬建設(shè)大型單體shopping mall、五星級豪華酒店、5A級寫字樓、townhouse別墅，占地面積內(nèi)紅線209239平方米（314畝），外紅線291152平方米（437畝），總建筑面積30萬平方米，總建筑面積30萬平方米。德州市政府?dāng)M在老城區(qū)東面建設(shè)河?xùn)|新區(qū)和技術(shù)開發(fā)區(qū)。第二章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思想本設(shè)計(jì)以形成現(xiàn)代城市開發(fā)區(qū)中心性商業(yè)綜合建筑群為目標(biāo)，定位在依托獨(dú)特的外部環(huán)境、策劃具有高度清晰的現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念，具有高品位空間環(huán)境的高端建筑群體，最終形成具有時(shí)代意念的標(biāo)志性商務(wù)群體建筑?，F(xiàn)代信息建筑的理論，是一種先進(jìn)的群體設(shè)計(jì)理論，其基本思想為基于功能運(yùn)行的時(shí)間和空間秩序來組織和穿插空間，使建筑在功能和形態(tài)意向上均體現(xiàn)出具有多層意味的信息交流的感受。（三）群體結(jié)構(gòu)，以純凈的寫字樓和商務(wù)區(qū)為中心，各部分既呼應(yīng)又各有特色，而以豐富的商業(yè)娛樂建筑細(xì)部為聯(lián)系，通過建筑體量的配合和細(xì)部的呼應(yīng)，形成不同空間之間的感受響應(yīng)，從周邊欣賞建筑開始，到進(jìn)入建筑，建筑的各個(gè)部分如同不同的舞臺，將使用者帶入各個(gè)不同的場景，隨建筑的性質(zhì)組織設(shè)計(jì)的氣氛，不斷感受到同質(zhì)異構(gòu)的空間副主題，隨空間和時(shí)間的變化，建筑空間反映出各種不同的氣氛，高度呼應(yīng)的空間，使使用者強(qiáng)烈感受到建筑綜合體的高度信息感受。作為德州新城的建筑，設(shè)計(jì)應(yīng)表達(dá)出如下與城市背景的協(xié)調(diào)理念：文脈延承：長期的歷史沉淀形成了德州的建筑氣質(zhì)和風(fēng)格，各個(gè)階段的建筑中包含著城市不同時(shí)期歷史的記憶，在這些記憶中，積淀了城市的各個(gè)時(shí)代建筑文化特色，成為都市中珍貴的建筑文化脈絡(luò)。從開發(fā)的角度，設(shè)計(jì)按照周邊開發(fā)情整體發(fā)展的特點(diǎn)，以及未來使用者的特點(diǎn)進(jìn)行協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)。這種原則決定了本方案的總體框架。各部分的功能間產(chǎn)生豐富的聯(lián)系。方案由中心步行廣場連接起來，形成清晰的功能組織序列。各功能入口主要沿周邊布置，與中心廣場呼應(yīng)， 兼顧了辦公和商業(yè)建筑和酒店建筑的使用性質(zhì)，地段特點(diǎn)，服務(wù)半徑和景觀效果等多種因素。集中綠化系統(tǒng)是指綠色庭院布置，分為室內(nèi)與室外兩類。%。 據(jù)測算，會展產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)帶動系數(shù)高達(dá)1∶9，即場館收入為1時(shí)，其他交通、住宿、餐飲、娛樂、購物等相關(guān)收入則為9。4539。從德州到濟(jì)南國際空港僅需一小時(shí)，到天津海港也只用兩個(gè)小時(shí)。圖表：德州市2001年2002年2003年2004年GDP（億元）GDP增長率（%）上述統(tǒng)計(jì)資料表明，2004年德州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展顯示出了強(qiáng)大的活力，GDP增長速度連續(xù)五年超過10%，繼續(xù)保持了近幾年快速增長的發(fā)展趨勢。教育、文化、體育、廣播電視等也取得了不同程度的進(jìn)步。%；，%；，%。道路兩側(cè)門市房較多，大多是經(jīng)營五金建材、服裝服飾的小門臉，規(guī)模較大的商業(yè)數(shù)量十分有限。由專業(yè)資深商業(yè)咨詢公司全程策劃，引進(jìn)國外先進(jìn)管理模式，將以低成本、低毛利、高銷量的經(jīng)營手段，迅速成為德州商業(yè)界的名牌。圖表：市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有酒店項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置規(guī)模（平米）德州大酒店德州市東方紅路30000美麗華大酒店德州市解放中路60000貴都大酒店德州市湖濱中路40000喜來登大酒店德州市湖濱北路20000希森大酒店德州市東風(fēng)路15000從上表可以看出，目前市區(qū)內(nèi)上檔次的酒店、賓館總量不到200000平米。 Townhouse市場分析德州市目前住宅類物業(yè)發(fā)展態(tài)勢較好，許多項(xiàng)目都正在進(jìn)行銷售，而且售價(jià)也節(jié)節(jié)攀升；住宅類物業(yè)以多層為主，小高層為輔，戶型偏大，主力戶型都在100平方米以上；本部門僅對市內(nèi)目前新推出的項(xiàng)目進(jìn)行分析，而其他項(xiàng)目多為公司職工宿舍和集資建房，與本項(xiàng)目不具可比性，因此不再本報(bào)告考慮的范圍之內(nèi)。生活、休閑、購物緊密相連。重點(diǎn)在于形象推廣及節(jié)點(diǎn)式活動推廣，突出項(xiàng)目良好的商業(yè)氛圍及完善的辦公環(huán)境及對項(xiàng)目進(jìn)行廣泛的宣傳推廣，迅速提高項(xiàng)目的知名度；后一時(shí)間段作為開盤期的過渡，應(yīng)適當(dāng)加大投入，重點(diǎn)推廣地段德州市河?xùn)|新區(qū)商業(yè)娛樂區(qū)核心地位、交通交通網(wǎng)路發(fā)達(dá)及城市新規(guī)劃下巨大的升值潛力。宣傳形式：報(bào)廣、戶外廣告、雜志、電視、電臺、網(wǎng)絡(luò)（參考：在樓盤預(yù)售及正式開盤前，設(shè)計(jì)一個(gè)別開生面、形式獨(dú)特的揭幕儀式）。宣傳形式：報(bào)廣、雜志、電視、電臺、網(wǎng)絡(luò)。宣傳形式：報(bào)廣、雜志、網(wǎng)絡(luò)。本項(xiàng)目媒體費(fèi)用分配比例明細(xì)金額（萬元）比例營銷資料6%現(xiàn)場包裝6%戶外33%活動14%報(bào)紙253824%雜志3%網(wǎng)絡(luò)4234%電臺4234%電視1%展會5%合計(jì)10575100% 項(xiàng)目的銷售和經(jīng)營銷售方式1）本項(xiàng)目以產(chǎn)權(quán)式商鋪、酒店、寫字樓的形式對外發(fā)售。9）項(xiàng)目可以把頭三年的租金一次性返還給客戶，用于沖抵首付款和房款。第三年：商業(yè)部分全部完工。根據(jù)國家和地方法律法規(guī)，對于住戶拆遷需支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，征用農(nóng)田需辦理相關(guān)法律手續(xù)，并支付征地及相關(guān)費(fèi)用。 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。 銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。 不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，取上述各項(xiàng)費(fèi)用的7％。 建設(shè)資金現(xiàn)金流組織，是按建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃。 銷售收入估算本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容為大型建筑綜合體，包括單體shopping mall、五星級豪華酒店、甲級寫字樓、townhouse別墅。 經(jīng)濟(jì)效益分析 收入、成本、稅金分析 根據(jù)上述篇章的價(jià)格定位和銷售方案，項(xiàng)目的總成本為項(xiàng)目建設(shè)資金及運(yùn)營期間的稅費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用11250萬元。 財(cái)務(wù)綜合評價(jià)本項(xiàng)目經(jīng)計(jì)算分析得出全部投資內(nèi)部收益率為31%，均滿足了設(shè)定的目標(biāo)基準(zhǔn)值的要求，經(jīng)濟(jì)效益和投資效果較好，盈利能力較強(qiáng)；貸款在第三年即可全部償還，具有較強(qiáng)的清償能力，各年財(cái)務(wù)狀況很好。通過本項(xiàng)目的開發(fā)可以提高該區(qū)域土地價(jià)格，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動新項(xiàng)目的投資，如房地產(chǎn)、餐飲、商業(yè)零售、休閑、城市交通等產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。政策風(fēng)險(xiǎn)因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策改革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)、建筑安全條例變化風(fēng)險(xiǎn)、審批手續(xù)過程風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。． 投資風(fēng)險(xiǎn)的控制及早地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險(xiǎn)。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場信息越多，作出的預(yù)測就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時(shí)機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。對于建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題，應(yīng)用科學(xué)的方法進(jìn)行分析、比較、論證，在設(shè)計(jì)和施工中，吸取國內(nèi)外建筑綜合體的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，采用合理，可行、有效的技術(shù)手段，確保工程萬無一失。如果一個(gè)人沒有重點(diǎn)地思考，就等于無主要目標(biāo)，做事的效率必然會十分低下。一名高效能人士不會到處為自己找借口，開脫責(zé)任；相反，無倫出現(xiàn)什么情況，他都會自覺主動地將自己的任務(wù)執(zhí)行到底。這樣的時(shí)間往往被人們毫不在乎地忽略過去，零碎時(shí)間雖短，但倘若一日、一月、一年地不斷積累起來，其總和將是相當(dāng)可觀的。如果你要成為一名高效能的職場人士，就應(yīng)當(dāng)養(yǎng)成善于借助他人力量的好習(xí)慣。責(zé)任重于一切著名管理大師德魯克認(rèn)為,你首先表明的是你的工作態(tài)度:你要以高度的責(zé)任感對待你的工作,不懈怠你的工作、。”其用意也是要我們小説多聽。釋放自己的憂慮孤獨(dú)和憂慮是現(xiàn)代人的通病。做到上下逢源，正確處理“對上溝通”，與同事保持良好的互動交流是我們提高工作效能的一個(gè)關(guān)鍵。重完善自己的人際關(guān)系網(wǎng)人際能力在一個(gè)人的成功中扮演著重要的角色。制訂卻實(shí)可行的計(jì)劃許多成功人士的成功經(jīng)驗(yàn)告訴我們，認(rèn)真的做一份計(jì)劃不但不會約束我們，還可以讓我們的工作做得更好。到困難找方法一個(gè)高效能人士，是最重視找方法的人。這種平常心，對于一名高效能人士來講，是十分重要的。一個(gè)滿足于現(xiàn)狀、不思進(jìn)取的人永遠(yuǎn)也無法成為一名高效能人士。一個(gè)人的某一品質(zhì)被認(rèn)為是好的，他就被一種積極的光環(huán)所籠罩，從而也被賦予其他好的品質(zhì)；如果一個(gè)人的某一品質(zhì)被認(rèn)為是壞的，他就被一種消極的光環(huán)所籠罩，并被賦予其他不好的品質(zhì)。不被瑣務(wù)纏身高效能人士不會被太多的瑣務(wù)纏身。如果你約束自我，實(shí)現(xiàn)了自己制定的計(jì)劃，你就一定會成為一個(gè)卓有成效的高效能人士?！狈▏笞骷矣旯舱f：“語言就是力量。一個(gè)缺乏準(zhǔn)備的員工一定是一個(gè)差錯(cuò)不斷的人，縱然有超強(qiáng)的能力，千載難逢的機(jī)會，也不能保證獲得成功。合理應(yīng)對壓力身體是革命的本錢，狀態(tài)是成功的基礎(chǔ)。保持身體健康充沛的體力和精力是成就偉大事業(yè)的先決條件。如果你不堅(jiān)持每天進(jìn)步1%的話,不是要你把事情推給別人或是逃避責(zé)任,而是當(dāng)你焦點(diǎn)集中很清楚自己該做那些事情時(shí),自然就能花更小的力氣,并積極地發(fā)揮專長,成為行業(yè)的能手,一個(gè)人要成為一名高效能人士,但卻常常被一些小事搞得垂頭喪氣,整天心情不快,精神憂悶緊張。用“換位思考”指導(dǎo)人的交往，就是讓我們能夠站在他人的立場上，設(shè)身處地理解他人的情緒，感同身受地明白及體會身邊人的處境及感受，并且盡可能地回應(yīng)其需要。習(xí)慣廢除拖延對于一名高效能人士來説，拖延是最具破壞性的，它是一種最危險(xiǎn)的惡習(xí)，它使人喪失進(jìn)取心。杜哈提說，不論他出多小錢的薪水，都不可能找到一個(gè)具有兩種能力的人。發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵在許多領(lǐng)導(dǎo)者看來，高效能人士應(yīng)當(dāng)具備的最重要的能力就是發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵能力，因?yàn)檫@是通向問題解決的必經(jīng)之路。以下為贈送文檔，祝你事業(yè)有成，財(cái)源廣進(jìn)，身體健康，家庭和睦?。。「咝苋耸康?0個(gè)習(xí)慣l 在行動前設(shè)定目標(biāo)有目標(biāo)未必能夠成功，但沒有目標(biāo)的肯定不能成功。 項(xiàng)目建設(shè)本項(xiàng)目建筑工程量較大，施工周期較長。這樣極可能避免不必要因素的影響。房地產(chǎn)市場的社會風(fēng)險(xiǎn)因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、住客干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、治安風(fēng)險(xiǎn)。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。 社會效益分析天潤柏川SHOPPING MALL項(xiàng)目建成以后，內(nèi)部配套齊全，交通便捷，加之周邊城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施完善，市場升值潛力巨大。 敏感性分析由于某些因素的不確定性和一些數(shù)值預(yù)測帶有一定的不準(zhǔn)確性，以及在實(shí)施過程中一些客觀情況的發(fā)展和變化，故對決定本項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效果的主要因素銷售價(jià)格、投資總額作了提高5%、10%和降低5%、10%的單因素變化對內(nèi)部收益率、稅后利潤、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值影響的敏感性分析，得出結(jié)果匯總?cè)绺奖恚簭谋碇锌梢钥闯龈饕蛩氐淖兓疾煌潭鹊赜绊憙?nèi)部收益率和投資回收期，其中銷售價(jià)格的提高或降低最為敏感，建安成本次之。一般取銷售收入的1％3％。 折現(xiàn)率的確定折現(xiàn)率的確定方法是采用機(jī)會成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值，本次估算年折現(xiàn)率取12%。第七章 財(cái)務(wù)評價(jià)及效益分析 估算依據(jù)依據(jù)國家相關(guān)部門法律法規(guī)和山東省德州市建設(shè)工程有關(guān)法律、法規(guī)、條例、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定文件，參照項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，建設(shè)方的開發(fā)計(jì)劃和銷售計(jì)劃等進(jìn)行估算。 其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)、工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。結(jié)合項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和當(dāng)?shù)亟ㄖ袌鰞r(jià)格水平，商業(yè)部分結(jié)構(gòu)部分1500元/平方米，安裝裝飾部分1500元/平方米；辦公部分結(jié)構(gòu)部分1500元/平方米，安裝裝飾部分1500元/平方米；townhouse結(jié)構(gòu)部分1000元/平方米，安裝裝飾部分1000元/平方米；酒店部分結(jié)構(gòu)部分1500元/平方米，安裝裝飾部