【正文】 保持一顆平常心無倫做事還是做人，除了要善于抓住時(shí)機(jī)，懂得運(yùn)用必要的技巧之外，還需要保持一顆平常人的心態(tài)。善于授權(quán)善于授權(quán)，舉重若輕才是管理者正確的工作方式：舉輕若重，事必躬親只會(huì)讓自己越陷越深，把自己的時(shí)間和精力浪費(fèi)于許多毫無價(jià)值的決定上面。及時(shí)和同事及上下級(jí)交流工作正確處理自己與上下級(jí)各類同事的關(guān)系，及時(shí)和同事、上下級(jí)交流工作，是高效能人士的一項(xiàng)重要習(xí)慣。積極傾聽西方有句諺語說：“上帝給我們兩只耳朵，卻只給了一張嘴巴?！绷?xí)慣1善于借助他人力量年輕人要成就一番事業(yè)，養(yǎng)成良好的合作習(xí)慣是不可少的，尤其是在現(xiàn)代職場中，靠個(gè)人單打獨(dú)斗的時(shí)代已經(jīng)過去了，只有同別人展開良好的合作，才會(huì)使你的事業(yè)更加順風(fēng)順?biāo)?。不找借口美國成功學(xué)家格蘭特納說過這樣的話：“如果你有為自己系鞋帶的能力，你就有上天摘星星的機(jī)會(huì)！”一個(gè)人對(duì)待生活和工作是否負(fù)責(zé)是決定他能否成功的關(guān)鍵。因?yàn)楸卷?xiàng)目施工質(zhì)量要求較高，投資較大，建議建設(shè)方采用招標(biāo)方式擇優(yōu)選取有類似施工經(jīng)驗(yàn)單位進(jìn)行現(xiàn)場施工，在嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，保證工程質(zhì)量的前提下合理科學(xué)控制建設(shè)成本，努力降低造價(jià)，確保工程建設(shè)按期完成。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和管理。項(xiàng)目的建設(shè)還將有利于提升整個(gè)德州城市的形象水準(zhǔn)，為地區(qū)發(fā)展拓寬渠道，促進(jìn)本地區(qū)總體規(guī)劃早日實(shí)現(xiàn)，社會(huì)效益巨大。；所得稅按33％計(jì)征，未考慮優(yōu)惠政策。項(xiàng)目建設(shè)計(jì)算期為4年，共分4個(gè)計(jì)算期。主要包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。根據(jù)對(duì)當(dāng)?shù)赝恋厥袌龅恼{(diào)查了解和項(xiàng)目區(qū)位用地的具體情況及當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)，項(xiàng)目需向政府交納的地價(jià)款約20萬/畝，需拆遷居民320戶，根據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策，拆遷一戶需補(bǔ)償金約16萬元，征地補(bǔ)償費(fèi)為26000元/畝，青苗補(bǔ)償費(fèi)1600元/畝，耕地占用平衡2000元/畝，管理費(fèi)600元/畝，測繪費(fèi)200元/畝。經(jīng)營管理1）經(jīng)營管理單位：（待定） 2）經(jīng)營業(yè)態(tài)：百貨、超市3）物業(yè)管理單位：德州天潤柏川商業(yè)管理有限公司(籌)第五章 項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度工程建設(shè)期4年，具體開發(fā)進(jìn)度如下：項(xiàng)目主體開發(fā)建設(shè)分三期，一期開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)和5A級(jí)寫字樓及整個(gè)天潤柏川Shopping Mall基礎(chǔ)處理、二期為townhouse、三期為五星級(jí)酒店。第7階段：此階段完全成為現(xiàn)樓、全部入住，剩余樓盤面積有限；同時(shí)項(xiàng)目成功熱銷樓盤的市場形象已無可質(zhì)疑、且已度過營銷風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，可適當(dāng)降低營銷推廣力度，依托前期推廣余勢鞏固戰(zhàn)果，消化存量樓盤。第3階段：此階段為銷售旺季、應(yīng)承接開盤期強(qiáng)勢營銷態(tài)勢繼續(xù)升溫市場以消化主力戶型、在本階段應(yīng)全面加強(qiáng)主力商戶與基礎(chǔ)商戶進(jìn)駐的宣傳，營造熱烈火爆的招商氛圍?？蛻羧憾ㄎ籗hopping Mall為20到40之間成熟、穩(wěn)重；追求時(shí)尚、個(gè)性人士及高收入人群，以及公務(wù)和商務(wù)消費(fèi)。市區(qū)內(nèi)的酒店、賓館主要分布在湖濱路、解放路、東風(fēng)路等市區(qū)交通干道上，因?yàn)檫@些交通干道每日經(jīng)過車流量大，酒店賓館的標(biāo)志非常容易被過往車輛看到，從而吸引客戶入駐；目前河?xùn)|地區(qū)上檔次的酒店賓館幾乎沒有。其中服裝服飾總商業(yè)面積約18400平方米，在該道路商業(yè)設(shè)施中所占比例較大，％，餐飲約10700平方米，％，金融7100平方米，％?？梢钥闯觯轮菡w經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定的發(fā)展。德州市轄德城區(qū)、樂陵市、禹城市和齊河、平原、夏津、武城、陵縣、臨邑、寧津、慶云， 1個(gè)市轄區(qū)、8個(gè)縣，代管2個(gè)縣級(jí)市。會(huì)展業(yè)在帶來巨大的直接經(jīng)濟(jì)收益的同時(shí)，更為這些地區(qū)和城市的繁榮與發(fā)展提供了強(qiáng)大的動(dòng)力：會(huì)展業(yè)作為人流、物流、技術(shù)流和信息流的重要載體，具有間接拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)升級(jí)的作用，而其產(chǎn)生的社會(huì)效益更是無法估量。室外部分包括基地周邊的綠帶布置，娛樂建筑的屋頂花園布置。由城市廣場、步行階梯、陽光通廊和弧形信步道組成的三個(gè)步行主軸，形成了功能多樣，層次豐富的半室外共享空間——城市與建筑的過渡空間。并進(jìn)一步?jīng)Q定次級(jí)設(shè)計(jì)，如景觀和細(xì)部設(shè)計(jì)的方法，本設(shè)計(jì)原則是對(duì)整體設(shè)計(jì)體系的遵從，著力于發(fā)展與整體和諧的建筑環(huán)境。之后的建筑，在對(duì)這條文脈的繼承中生成，在新時(shí)期的建筑手段，建筑材料中，更豐富的理解和解譯本設(shè)計(jì)的建筑氣質(zhì)，統(tǒng)一于城市的建筑氣氛中，又使城市的風(fēng)格表達(dá)的更加豐富。國內(nèi)外同類商務(wù)建筑逐漸接受并進(jìn)行此類思想理念的深入研究與異化轉(zhuǎn)化。德州新區(qū)擬建設(shè)高職學(xué)校、醫(yī)療中心、商務(wù)中心、文化中心、行政中心、新城綠地、會(huì)展中心、商業(yè)娛樂區(qū)、國際汽車城、新城綜合市場，將新區(qū)建設(shè)于城市的一個(gè)小中心。占地面積：內(nèi)紅線209239平方米（314畝）、外紅線291152平方米（437畝）總建筑面積：30萬平方米其中單體shopping mall：15萬平方米五星級(jí)豪華酒店：5萬平方米5A級(jí)寫字樓：5萬平方米townhouse別墅：5萬平方米經(jīng)營方式：大型shopping mall、5A級(jí)寫字樓、townhouse別墅以銷售為主，五星級(jí)豪華酒店委托國際知名酒店管理公司管理經(jīng)營。協(xié)調(diào)，信息與生態(tài)空間為本設(shè)基本 理念原則。（一）設(shè)計(jì)主題和理念與時(shí)代背景，城市背景，開發(fā)背景的協(xié)調(diào)。整合景觀：設(shè)計(jì)應(yīng)在整體空間架構(gòu)中生成。按平面結(jié)構(gòu)，主題分為東西兩區(qū)，分別為西部的商業(yè)區(qū)和東部的居住區(qū)，按縱向結(jié)構(gòu)，分為辦公區(qū)，酒店區(qū)（高層區(qū)），商業(yè)及娛樂區(qū)，低層居住區(qū)（多層部分），地下功能區(qū)。 （4）綠色生態(tài)系統(tǒng) 建筑群體內(nèi)設(shè)線形綠化，集中綠化兩級(jí)生態(tài)系統(tǒng)。中國貿(mào)促會(huì)近日公布的研究報(bào)告顯示，未來5至15年內(nèi)，中國會(huì)展業(yè)年均增長率將保持在15%至20%左右。京滬、德石、濟(jì)邯三條鐵路在這里交匯，5條國道、14條省道在境內(nèi)縱橫交錯(cuò)。就業(yè)再就業(yè)工作成效顯著。解放路位于德州市西側(cè)，是貫穿市區(qū)南北的一條主干道路。商場外觀造型新穎、規(guī)模宏大、內(nèi)部設(shè)施先進(jìn)、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美，是一座購物、娛樂、休閑的綜合性大型購物中心街道名稱百貨大樓業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)營業(yè)面積地下家電、自行車、廚具6000一層超市、手機(jī)、化妝品、飾品、煙酒10000二層童裝、皮鞋、箱包8000三層休閑裝、羊絨制品8000四層職業(yè)裝、羽絨服8000五層文體用品、床上用品、餐飲6000天潤柏川shopping mall為大型單體shopping mall，商業(yè)規(guī)模大，業(yè)態(tài)分布均衡，統(tǒng)一管理，可以吸引德州市周邊范圍的消費(fèi)人群購物，消費(fèi)者在目的消費(fèi)的同時(shí)產(chǎn)生隨機(jī)性消費(fèi)。 市場定位功能定位采用Shopping Mall的商業(yè)地產(chǎn)模式建設(shè)。以主力商戶進(jìn)駐為主題進(jìn)行宣傳推廣，以此進(jìn)入基礎(chǔ)商戶的招商工作，同時(shí)開始逐步進(jìn)入整個(gè)招商活動(dòng)的高潮。以鞏固市場和擴(kuò)大市場占有率為原則，充分利用已購客戶口碑式傳播的巨大宣傳效應(yīng)，進(jìn)一步挖掘潛在市場，累積更多的客戶資源。7）由銀行提供返租履約擔(dān)保服務(wù)。 估算說明 土地費(fèi)用土地費(fèi)用包括向政府交納的地價(jià)款、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用和征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用。主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。第七章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及效益分析 估算依據(jù)依據(jù)國家相關(guān)部門法律法規(guī)和山東省德州市建設(shè)工程有關(guān)法律、法規(guī)、條例、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定文件，參照項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，建設(shè)方的開發(fā)計(jì)劃和銷售計(jì)劃等進(jìn)行估算。一般取銷售收入的1％3％。 社會(huì)效益分析天潤柏川SHOPPING MALL項(xiàng)目建成以后，內(nèi)部配套齊全，交通便捷，加之周邊城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施完善，市場升值潛力巨大。房地產(chǎn)市場的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)因素主要有城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、住客干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、治安風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目建設(shè)本項(xiàng)目建筑工程量較大，施工周期較長。發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵在許多領(lǐng)導(dǎo)者看來，高效能人士應(yīng)當(dāng)具備的最重要的能力就是發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵能力，因?yàn)檫@是通向問題解決的必經(jīng)之路。習(xí)慣廢除拖延對(duì)于一名高效能人士來説，拖延是最具破壞性的，它是一種最危險(xiǎn)的惡習(xí)，它使人喪失進(jìn)取心。如果你不堅(jiān)持每天進(jìn)步1%的話,不是要你把事情推給別人或是逃避責(zé)任,而是當(dāng)你焦點(diǎn)集中很清楚自己該做那些事情時(shí),自然就能花更小的力氣,并積極地發(fā)揮專長,成為行業(yè)的能手,一個(gè)人要成為一名高效能人士,但卻常常被一些小事搞得垂頭喪氣,整天心情不快,精神憂悶緊張。合理應(yīng)對(duì)壓力身體是革命的本錢，狀態(tài)是成功的基礎(chǔ)。”法國大作家雨果也說：“語言就是力量。不被瑣務(wù)纏身高效能人士不會(huì)被太多的瑣務(wù)纏身。一個(gè)滿足于現(xiàn)狀、不思進(jìn)取的人永遠(yuǎn)也無法成為一名高效能人士。到困難找方法一個(gè)高效能人士，是最重視找方法的人。重完善自己的人際關(guān)系網(wǎng)人際能力在一個(gè)人的成功中扮演著重要的角色。釋放自己的憂慮孤獨(dú)和憂慮是現(xiàn)代人的通病。責(zé)任重于一切著名管理大師德魯克認(rèn)為,你首先表明的是你的工作態(tài)度:你要以高度的責(zé)任感對(duì)待你的工作,不懈怠你的工作、。這樣的時(shí)間往往被人們毫不在乎地忽略過去，零碎時(shí)間雖短，但倘若一日、一月、一年地不斷積累起來，其總和將是相當(dāng)可觀的。如果一個(gè)人沒有重點(diǎn)地思考，就等于無主要目標(biāo)，做事的效率必然會(huì)十分低下。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項(xiàng)目的市場信息越多，作出的預(yù)測就越精確，從而能進(jìn)行正確的科學(xué)的決策，包括投資項(xiàng)目的選擇、區(qū)位的選擇、時(shí)機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。政策風(fēng)險(xiǎn)因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、土地使用制度改革風(fēng)險(xiǎn)、住房制度改革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策改革風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)、建筑安全條例變化風(fēng)險(xiǎn)、審批手續(xù)過程風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。 財(cái)務(wù)綜合評(píng)價(jià)本項(xiàng)目經(jīng)計(jì)算分析得出全部投資內(nèi)部收益率為31%，均滿足了設(shè)定的目標(biāo)基準(zhǔn)值的要求，經(jīng)濟(jì)效益和投資效果較好，盈利能力較強(qiáng)；貸款在第三年即可全部償還，具有較強(qiáng)的清償能力，各年財(cái)務(wù)狀況很好。 銷售收入估算本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容為大型建筑綜合體，包括單體shopping mall、五星級(jí)豪華酒店、甲級(jí)寫字樓、townhouse別墅。 不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，取上述各項(xiàng)費(fèi)用的7％。 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。第三年：商業(yè)部分全部完工。本項(xiàng)目媒體費(fèi)用分配比例明細(xì)金額（萬元）比例營銷資料6%現(xiàn)場包裝6%戶外33%活動(dòng)14%報(bào)紙253824%雜志3%網(wǎng)絡(luò)4234%電臺(tái)4234%電視1%展會(huì)5%合計(jì)10575100% 項(xiàng)目的銷售和經(jīng)營銷售方式1）本項(xiàng)目以產(chǎn)權(quán)式商鋪、酒店、寫字樓的形式對(duì)外發(fā)售。宣傳形式：報(bào)廣、雜志、電視、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)。重點(diǎn)在于形象推廣及節(jié)點(diǎn)式活動(dòng)推廣，突出項(xiàng)目良好的商業(yè)氛圍及完善的辦公環(huán)境及對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行廣泛的宣傳推廣，迅速提高項(xiàng)目的知名度；后一時(shí)間段作為開盤期的過渡，應(yīng)適當(dāng)加大投入，重點(diǎn)推廣地段德州市河?xùn)|新區(qū)商業(yè)娛樂區(qū)核心地位、交通交通網(wǎng)路發(fā)達(dá)及城市新規(guī)劃下巨大的升值潛力。 Townhouse市場分析德州市目前住宅類物業(yè)發(fā)展態(tài)勢較好，許多項(xiàng)目都正在進(jìn)行銷售，而且售價(jià)也節(jié)節(jié)攀升；住宅類物業(yè)以多層為主，小高層為輔，戶型偏大，主力戶型都在100平方米以上；本部門僅對(duì)市內(nèi)目前新推出的項(xiàng)目進(jìn)行分析，而其他項(xiàng)目多為公司職工宿舍和集資建房，與本項(xiàng)目不具可比性，因此不再本報(bào)告考慮的范圍之內(nèi)。由專業(yè)資深商業(yè)咨詢公司全程策劃，引進(jìn)國外先進(jìn)管理模式，將以低成本、低毛利、高銷量的經(jīng)營手段，迅速成為德州商業(yè)界的名牌。%；，%；，%。圖表：德州市2001年2002年2003年2004年GDP（億元）GDP增長率（%）上述統(tǒng)計(jì)資料表明，2004年德州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展顯示出了強(qiáng)大的活力，GDP增長速度連續(xù)五年超過10%，繼續(xù)保持了近幾年快速增長的發(fā)展趨勢。4539。%。各功能入口主要沿周邊布置，與中心廣場呼應(yīng)， 兼顧了辦公和商業(yè)建筑和酒店建筑的使用性質(zhì)，地段特點(diǎn)，服務(wù)半徑和景觀效果等多種因素。各部分的功能間產(chǎn)生豐富的聯(lián)系。從開發(fā)的角度，設(shè)計(jì)按照周邊開發(fā)情整體發(fā)展的特點(diǎn)，以及未來使用者的特點(diǎn)進(jìn)行協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)。（三）群體結(jié)構(gòu)，以純凈的寫字樓和商務(wù)區(qū)為中心，各部分既呼應(yīng)又各有特色，而以豐富的商業(yè)娛樂建筑細(xì)部為聯(lián)系，通過建筑體量的配合和細(xì)部的呼應(yīng)，形成不同空間之間的感受響應(yīng)，從周邊欣賞建筑開始，到進(jìn)入建筑，建筑的各個(gè)部分如同不同的舞臺(tái)，將使用者帶入各個(gè)不同的場景，隨建筑的性質(zhì)組織設(shè)計(jì)的氣氛，不斷感受到同質(zhì)異構(gòu)的空間副主題，隨空間和時(shí)間的變化，建筑空間反映出各種不同的氣氛，高度呼應(yīng)的空間，使使用者強(qiáng)烈感受到建筑綜合體的高度信息感受。第二章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思想本設(shè)計(jì)以形成現(xiàn)代城市開發(fā)區(qū)中心性商業(yè)綜合建筑群為目標(biāo)，定位在依托獨(dú)特的外部環(huán)境、策劃具有高度清晰的現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念，具有高品位空間環(huán)境的高端建筑群體，最終形成具有時(shí)代意念的標(biāo)志性商務(wù)群體建筑。大型商用樓盤建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總論 1 項(xiàng)目概況 1 項(xiàng)目建設(shè)背景 2 財(cái)務(wù)分析 3 不確定性分析 4 結(jié)論 4第二章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 5 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思想 5 設(shè)計(jì)依據(jù) 5 規(guī)劃設(shè)計(jì)主題與設(shè)計(jì)原則理念 5 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 8第三章 項(xiàng)目市場背景研究 10