【正文】 路已在前文提到。同時(shí)以此為主題和其他設(shè)計(jì)理念進(jìn)行綜合，形成更高品質(zhì)的建筑空間。這種處理方式也是信息化時(shí)代建筑的一種良好的處理手段，被稱為信息化時(shí)期的新古典主義風(fēng)格或者新精美主義風(fēng)格，作為對(duì)德州新城建筑的一種響應(yīng)，優(yōu)美的體型和精致的細(xì)節(jié)，延續(xù)了新區(qū)精美的氣質(zhì)特征，而潔凈單純的外型，則不形成強(qiáng)烈的異特征，作為新建筑自身的一種“無”的做法，外在純凈，細(xì)部精美，對(duì)新區(qū)的現(xiàn)代建筑風(fēng)格既尊重，又表達(dá)了新建筑自身的新的現(xiàn)代建筑元素，將新的精美風(fēng)格補(bǔ)充入城市，成為城市新時(shí)代層面的一個(gè)新的元素。在設(shè)計(jì)中，信息理論的設(shè)計(jì)概念分為四個(gè)層面進(jìn)行設(shè)計(jì)研究。信息設(shè)計(jì)主題，基于現(xiàn)代信息建筑的設(shè)計(jì)理念逐漸成為中心商務(wù)建筑的思想基礎(chǔ)。3．德州市人民政府關(guān)于同意建設(shè)“德州天潤(rùn)柏川SHOPING MALL”的函。 結(jié)論項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益俱佳，項(xiàng)目可行。 財(cái)務(wù)分析 計(jì)算依據(jù)營(yíng)業(yè)稅率：%所得稅率：33%銷售費(fèi)率：3%(以銷售收入為基數(shù))折現(xiàn)率：12%貸款利率：9%開發(fā)周期：4年總投資: 建筑面積: 30萬平方米單位建筑面積投資: 5988元/平方米。 項(xiàng)目建設(shè)背景德州市位于黃河下游，山東省西北部，是山東省的北大門。項(xiàng)目地塊四面臨路，周邊道路狀況較好，交通便捷度較好。大型商用樓盤建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一章 總論 1 項(xiàng)目概況 1 項(xiàng)目建設(shè)背景 2 財(cái)務(wù)分析 3 不確定性分析 4 結(jié)論 4第二章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 5 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思想 5 設(shè)計(jì)依據(jù) 5 規(guī)劃設(shè)計(jì)主題與設(shè)計(jì)原則理念 5 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 8第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)背景研究 10 投資環(huán)境分析 10 德州市商業(yè)、酒店、寫字樓、Townhouse市場(chǎng)分析 14第四章 項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案 24 項(xiàng)目板塊定位 24 項(xiàng)目宣傳推廣方案 25 營(yíng)銷推廣費(fèi)用預(yù)算 27 項(xiàng)目的銷售和經(jīng)營(yíng) 29第五章 項(xiàng)目工程建設(shè)進(jìn)度 31第六章 投資估算及資金籌措 32 估算依據(jù) 32 估算范圍 32 估算說明 32 投資估算結(jié)果 35 資金籌措 35第七章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及效益分析 36 估算依據(jù) 36 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選取 36 銷售收入估算 37 銷售成本估算 38 經(jīng)濟(jì)效益分析 38 盈虧平衡分析 39 敏感性分析 40 財(cái)務(wù)綜合評(píng)價(jià) 41 環(huán)境效益分析 41 社會(huì)效益分析 41第八章 風(fēng)險(xiǎn)分析 42 風(fēng)險(xiǎn)分析 42． 投資風(fēng)險(xiǎn)的控制 43第九章 研究結(jié)論與建議 44 研究結(jié)論 44 項(xiàng)目建設(shè) 44第一章 總論 項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：大型商用樓盤建設(shè)項(xiàng)目天潤(rùn)柏川SHOPPING MALL（暫定名）投資方：北京天潤(rùn)柏川投資擔(dān)保有限公司開發(fā)商：德州天潤(rùn)柏川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（暫定名）商業(yè)管理：德州天潤(rùn)柏川商業(yè)管理有限公司設(shè)計(jì)單位：中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院天潤(rùn)柏川SHOPPING MALL位于中國(guó)山東省德州市河?xùn)|新區(qū)商業(yè)娛樂區(qū)N700009地塊，大型綜合性一站式購(gòu)物休閑商業(yè)中心，擬建設(shè)大型單體shopping mall、五星級(jí)豪華酒店、5A級(jí)寫字樓、townhouse別墅，占地面積內(nèi)紅線209239平方米（314畝），外紅線291152平方米（437畝），總建筑面積30萬平方米，總建筑面積30萬平方米。項(xiàng)目位于新區(qū)，新區(qū)為統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)區(qū)域，新區(qū)內(nèi)建有大學(xué)城、商務(wù)中心、文化中心、行政中心、集中綠地，自然和人文環(huán)境較好，地理位置優(yōu)越。德州市政府?dāng)M在老城區(qū)東面建設(shè)河?xùn)|新區(qū)和技術(shù)開發(fā)區(qū)。資金來源：自有資金、機(jī)構(gòu)投資、銀行貸款、民間投資方式籌措解決。第二章 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思想本設(shè)計(jì)以形成現(xiàn)代城市開發(fā)區(qū)中心性商業(yè)綜合建筑群為目標(biāo)，定位在依托獨(dú)特的外部環(huán)境、策劃具有高度清晰的現(xiàn)代設(shè)計(jì)理念，具有高品位空間環(huán)境的高端建筑群體，最終形成具有時(shí)代意念的標(biāo)志性商務(wù)群體建筑。4．德州市城市規(guī)劃局的“規(guī)劃設(shè)計(jì)條件”?，F(xiàn)代信息建筑的理論，是一種先進(jìn)的群體設(shè)計(jì)理論，其基本思想為基于功能運(yùn)行的時(shí)間和空間秩序來組織和穿插空間，使建筑在功能和形態(tài)意向上均體現(xiàn)出具有多層意味的信息交流的感受。（一）規(guī)劃意念：設(shè)計(jì)運(yùn)用中心廣場(chǎng)空間作為空間連接的主題，形成一個(gè)信息廣場(chǎng)，同時(shí)，采用玻璃廊道，孤形信步道為信息副軸，分別以快速和舒緩為不同的節(jié)奏，與廣場(chǎng)交相呼應(yīng)。（三）群體結(jié)構(gòu)，以純凈的寫字樓和商務(wù)區(qū)為中心，各部分既呼應(yīng)又各有特色，而以豐富的商業(yè)娛樂建筑細(xì)部為聯(lián)系，通過建筑體量的配合和細(xì)部的呼應(yīng)，形成不同空間之間的感受響應(yīng)，從周邊欣賞建筑開始，到進(jìn)入建筑，建筑的各個(gè)部分如同不同的舞臺(tái)，將使用者帶入各個(gè)不同的場(chǎng)景，隨建筑的性質(zhì)組織設(shè)計(jì)的氣氛，不斷感受到同質(zhì)異構(gòu)的空間副主題，隨空間和時(shí)間的變化，建筑空間反映出各種不同的氣氛，高度呼應(yīng)的空間，使使用者強(qiáng)烈感受到建筑綜合體的高度信息感受。協(xié)調(diào)協(xié)調(diào)是設(shè)計(jì)的整體氛圍要求，設(shè)計(jì)作為一個(gè)群體設(shè)計(jì)項(xiàng)目，坐落于德州新城這樣一個(gè)建筑環(huán)境優(yōu)美的大環(huán)境中，設(shè)計(jì)本身的協(xié)調(diào)感是設(shè)計(jì)品質(zhì)的最重要的基礎(chǔ)。作為德州新城的建筑，設(shè)計(jì)應(yīng)表達(dá)出如下與城市背景的協(xié)調(diào)理念：文脈延承：長(zhǎng)期的歷史沉淀形成了德州的建筑氣質(zhì)和風(fēng)格，各個(gè)階段的建筑中包含著城市不同時(shí)期歷史的記憶，在這些記憶中，積淀了城市的各個(gè)時(shí)代建筑文化特色，成為都市中珍貴的建筑文化脈絡(luò)。人文氛圍建筑的人文氛圍的形成有兩個(gè)因素，一是商業(yè)群體建筑的內(nèi)涵，既屬于建筑種類的內(nèi)涵。從開發(fā)的角度，設(shè)計(jì)按照周邊開發(fā)情整體發(fā)展的特點(diǎn)，以及未來使用者的特點(diǎn)進(jìn)行協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)。其空間在廣場(chǎng)的導(dǎo)引展開主體交流結(jié)束的空間基本序列中變化，服從主序列，并生成次序列。這種原則決定了本方案的總體框架。設(shè)計(jì)手法中體量簡(jiǎn)明，高層寫字樓與高層酒店，采用簡(jiǎn)潔的立面劃分，與精美的細(xì)部結(jié)合，運(yùn)用現(xiàn)代簡(jiǎn)潔手法闡釋建筑的個(gè)性意象。各部分的功能間產(chǎn)生豐富的聯(lián)系。通過外環(huán)組織交通。方案由中心步行廣場(chǎng)連接起來，形成清晰的功能組織序列。同時(shí)屋頂平臺(tái)又自然形成了一個(gè)避難層，為主樓及群房的人員安全疏散提供了有力的條件。各功能入口主要沿周邊布置，與中心廣場(chǎng)呼應(yīng)， 兼顧了辦公和商業(yè)建筑和酒店建筑的使用性質(zhì)，地段特點(diǎn)，服務(wù)半徑和景觀效果等多種因素。公共景觀的組織以一條階梯主軸為主，兩條休閑廊為輔，穿插進(jìn)一系列活躍的空間元素，組織較豐富的主體空間。集中綠化系統(tǒng)是指綠色庭院布置，分為室內(nèi)與室外兩類。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值20744億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值72387億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值43384億元，%。%。%。 據(jù)測(cè)算，會(huì)展產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)系數(shù)高達(dá)1∶9，即場(chǎng)館收入為1時(shí)，其他交通、住宿、餐飲、娛樂、購(gòu)物等相關(guān)收入則為9。2439。4539。德州市北依北京、天津，南鄰省會(huì)濟(jì)南，西接山西煤炭基地，東連勝利油田及膠東半島，處于華北、華東兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)連結(jié)帶和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、黃河三角洲以及“大京九”經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶交匯區(qū)內(nèi)，兼具沿海與內(nèi)陸雙重優(yōu)勢(shì)。從德州到濟(jì)南國(guó)際空港僅需一小時(shí)，到天津海港也只用兩個(gè)小時(shí)。其中德城區(qū)10%，陵縣、臨邑縣各10%，齊河縣11%，樂陵市13%，人口所占比例較大。圖表：德州市2001年2002年2003年2004年GDP（億元）GDP增長(zhǎng)率（%）上述統(tǒng)計(jì)資料表明，2004年德州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展顯示出了強(qiáng)大的活力，GDP增長(zhǎng)速度連續(xù)五年超過10%，繼續(xù)保持了近幾年快速增長(zhǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。中心城區(qū)干道整治、美化亮化、小街小巷便民改造等工程進(jìn)展順利，并且已大部分完工；新城區(qū)河?xùn)|大街、新河路等施工速度明顯加快，教育中心、醫(yī)療中心等主體建筑已完工。教育、文化、體育、廣播電視等也取得了不同程度的進(jìn)步。 居民消費(fèi)水平%。%；，%；，%。湖濱大道是貫穿德州市南北的中軸路，道路硬件設(shè)施良好，人流車流較大，屬于德州市的形象道路，因此道路兩側(cè)多市政配套設(shè)施，如：各類金融機(jī)構(gòu)、公園、醫(yī)院等，許多上檔次的酒店飯店也落戶于此，如：德州大酒店。道路兩側(cè)門市房較多，大多是經(jīng)營(yíng)五金建材、服裝服飾的小門臉，規(guī)模較大的商業(yè)數(shù)量十分有限。東方紅路位于德州市中部，是貫穿德州市區(qū)東西向的中軸路，德成區(qū)政府、德州市政府市政協(xié)、市國(guó)土資源局、市人民醫(yī)院、招商局等許多政府部門和市政配套設(shè)施都落戶在此條道路上；此外，東方紅路還是連接德州市區(qū)和開發(fā)區(qū)的一條重要交通道路，隨著開發(fā)區(qū)的建設(shè)發(fā)展，此道路的交通運(yùn)輸作用將會(huì)越來越大。由專業(yè)資深商業(yè)咨詢公司全程策劃，引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)管理模式，將以低成本、低毛利、高銷量的經(jīng)營(yíng)手段，迅速成為德州商業(yè)界的名牌。街道名稱華聯(lián)商廈業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)營(yíng)業(yè)面積一層大型超市，家用電器5000二層鐘表首飾，照相器材，針棉織品，運(yùn)動(dòng)套裝4000三層新潮男女服裝4000四層鞋城羽絨服裝4000五層五金勞保用品，自行車，文化體育用品3000德州百貨大樓是山東德百集團(tuán)核心企業(yè)之一，位于市區(qū)最繁華的商業(yè)中心，北鄰風(fēng)景秀麗的德州中心廣場(chǎng)，是目前魯西北、冀東南規(guī)模最大、檔次最高、服務(wù)最優(yōu)、設(shè)施最先進(jìn)的百貨商場(chǎng)。圖表：市區(qū)內(nèi)現(xiàn)有酒店項(xiàng)目名稱項(xiàng)目位置規(guī)模（平米）德州大酒店德州市東方紅路30000美麗華大酒店德州市解放中路60000貴都大酒店德州市湖濱中路40000喜來登大酒店德州市湖濱北路20000希森大酒店德州市東風(fēng)路15000從上表可以看出，目前市區(qū)內(nèi)上檔次的酒店、賓館總量不到200000平米。德州政府大力建設(shè)河?xùn)|新區(qū)，未來新區(qū)必然會(huì)成為德州城市的分中心，目前德州河?xùn)|新區(qū)沒有大型、高檔的酒店設(shè)施，天潤(rùn)柏川國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目位于規(guī)劃建設(shè)的會(huì)展中心南部，按照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)施工，委托國(guó)際知名酒店經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)，建成后將成為德州，乃至山東的地標(biāo)性建筑。 Townhouse市場(chǎng)分析德州市目前住宅類物業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)較好，許多項(xiàng)目都正在進(jìn)行銷售，而且售價(jià)也節(jié)節(jié)攀升；住宅類物業(yè)以多層為主，小高層為輔，戶型偏大，主力戶型都在100平方米以上；本部門僅對(duì)市內(nèi)目前新推出的項(xiàng)目進(jìn)行分析，而其他項(xiàng)目多為公司職工宿舍和集資建房，與本項(xiàng)目不具可比性，因此不再本報(bào)告考慮的范圍之內(nèi)?？梢灶A(yù)見本項(xiàng)目的住宅產(chǎn)品會(huì)取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。生活、休閑、購(gòu)物緊密相連。通過運(yùn)作本項(xiàng)目，企業(yè)2008年至少達(dá)到以下兩個(gè)指標(biāo)：（1）、企業(yè)爭(zhēng)取當(dāng)?shù)轮菔惺袌?chǎng)領(lǐng)先者，在開發(fā)規(guī)模、資金實(shí)力、人才資源、機(jī)制創(chuàng)新等方面爭(zhēng)當(dāng)?shù)轮菔蓄I(lǐng)跑者。重點(diǎn)在于形象推廣及節(jié)點(diǎn)式活動(dòng)推廣，突出項(xiàng)目良好的商業(yè)氛圍及完善的辦公環(huán)境及對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行廣泛的宣傳推廣，迅速提高項(xiàng)目的知名度；后一時(shí)間段作為開盤期的過渡，應(yīng)適當(dāng)加大投入，重點(diǎn)推廣地段德州市河?xùn)|新區(qū)商業(yè)娛樂區(qū)核心地位、交通交通網(wǎng)路發(fā)達(dá)及城市新規(guī)劃下巨大的升值潛力。第2階段：經(jīng)過了預(yù)熱期，累計(jì)了一定量的客戶，已經(jīng)初步樹立起項(xiàng)目的市場(chǎng)形象，同時(shí)前期準(zhǔn)備工作基本就緒，此階段應(yīng)趁熱打鐵，進(jìn)一步加大推廣力度，在開盤前后這一個(gè)月集中優(yōu)勢(shì)，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行第一輪掃蕩。宣傳形式：報(bào)廣、戶外廣告、雜志、電視、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)（參考：在樓盤預(yù)售及正式開盤前，設(shè)計(jì)一個(gè)別開生面、形式獨(dú)特的揭幕儀式）。賣點(diǎn)為自然環(huán)境、物業(yè)管理、地段、交通、配套。宣傳形式：報(bào)廣、雜志、電視、電臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)。并事先告之，若介紹成功公司將提成一定數(shù)額的“介紹獎(jiǎng)金”做為鼓勵(lì)）。宣傳形式：報(bào)廣、雜志、網(wǎng)絡(luò)。在盡量保障項(xiàng)目投資回報(bào)的前提下，以較低價(jià)格拍賣尾盤滯銷單位，迅速回籠資金，并可為山東天潤(rùn)柏川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司后續(xù)開發(fā)的其他項(xiàng)目蓄勢(shì)。本項(xiàng)目媒體費(fèi)用分配比例明細(xì)金額（萬元）比例營(yíng)銷資料6%現(xiàn)場(chǎng)包裝6%戶外33%活動(dòng)14%報(bào)紙253824%雜志3%網(wǎng)絡(luò)4234%電臺(tái)4234%電視1%展會(huì)5%合計(jì)10575100% 項(xiàng)目的銷售和經(jīng)營(yíng)銷售方式1）本項(xiàng)目以產(chǎn)權(quán)式商鋪、酒店、寫字樓的形式對(duì)外發(fā)售。5）每年平均回報(bào)率10%。9）項(xiàng)目可以把頭三年的租金一次性返還給客戶，用于沖抵首付款和房款。第二年：進(jìn)行一期商業(yè)、辦公施工。第三年：商業(yè)部分全部完工。第六章 投資估算及資金籌措 估算依據(jù)本項(xiàng)目總投資估算根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)、相關(guān)文件、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、進(jìn)度計(jì)劃、地價(jià)水平、建造成本等情況按照正常程序和水平進(jìn)行估算。根據(jù)國(guó)家和地方法律法規(guī)，對(duì)于住戶拆遷需支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，征用農(nóng)田需辦理相關(guān)法律手續(xù)，并支付征地及相關(guān)費(fèi)用。該項(xiàng)目經(jīng)初步測(cè)算。 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場(chǎng)等。管理費(fèi)用按建設(shè)投入的10％計(jì)取。 銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、土地使用稅、市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、電話初裝費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。 不可預(yù)見費(fèi)不可