【正文】 預見費根據(jù)項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，取上述各項費用的7％。其中：公共配套設(shè)施建設(shè)費750萬元具體估算過程和建設(shè)資金投入計劃見《總投資估算表》。 建設(shè)資金現(xiàn)金流組織，是按建設(shè)進度計劃。其中： 營業(yè)稅按銷售收入的5%計提；城市建設(shè)維護稅按營業(yè)稅的7%計提；教育附加按營業(yè)稅的3%計提。 銷售收入估算本項目建設(shè)內(nèi)容為大型建筑綜合體，包括單體shopping mall、五星級豪華酒店、甲級寫字樓、townhouse別墅。注：五星級豪華酒店建成后將委托國際知名酒店管理公司經(jīng)營，本次估算視同酒店正常銷售。 經(jīng)濟效益分析 收入、成本、稅金分析 根據(jù)上述篇章的價格定位和銷售方案，項目的總成本為項目建設(shè)資金及運營期間的稅費及財務費用，財務費用11250萬元。該項目財務盈利能力較強，全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）%，高于設(shè)定的目標基準值12%，有豐厚的投資回報。 財務綜合評價本項目經(jīng)計算分析得出全部投資內(nèi)部收益率為31%，均滿足了設(shè)定的目標基準值的要求，經(jīng)濟效益和投資效果較好，盈利能力較強；貸款在第三年即可全部償還，具有較強的清償能力，各年財務狀況很好。 環(huán)境效益分析本項目以形成現(xiàn)代城市開發(fā)區(qū)中心性商業(yè)綜合建筑群為目標，定位在依托獨特的外部環(huán)境、策劃具有高度清晰的現(xiàn)代設(shè)計理念，具有高品位空間環(huán)境的高端建筑群體，最終形成具有時代意念的標志性商務群體建筑。通過本項目的開發(fā)可以提高該區(qū)域土地價格，促進地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展，帶動新項目的投資，如房地產(chǎn)、餐飲、商業(yè)零售、休閑、城市交通等產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。自然風險因素主要包括：火災風險、風暴風險、洪水風險、雪災風險、氣溫風險。政策風險因素又可分為以下幾類：政治環(huán)境風險、經(jīng)濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環(huán)保政策變化風險、建筑安全條例變化風險、審批手續(xù)過程風險、法律風險。包括：建筑材料改變和更新的風險、建筑施工技術(shù)和工藝革新的風險、建筑設(shè)計變動或計算失誤的風險、設(shè)備故障或損壞的風險、建筑生產(chǎn)力因素短缺風險、施工事故風險、市場供求風險。． 投資風險的控制及早地發(fā)現(xiàn)或預測到這些風險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風險。所以回避房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險的辦法快完成開發(fā)項目。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和投資項目的市場信息越多，作出的預測就越精確，從而能進行正確的科學的決策，包括投資項目的選擇、區(qū)位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。聘請有經(jīng)驗的房地產(chǎn)專家進行指導是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費用、提高收益水平，進而降低并控制風險。對于建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題，應用科學的方法進行分析、比較、論證，在設(shè)計和施工中，吸取國內(nèi)外建筑綜合體的建設(shè)經(jīng)驗，采用合理，可行、有效的技術(shù)手段，確保工程萬無一失?！爆F(xiàn)實中那些頂尖的成功人士不是成功了才設(shè)定目標，而是設(shè)定了目標才成功。如果一個人沒有重點地思考，就等于無主要目標，做事的效率必然會十分低下。蓋茨所説：“通向最高管理層的最迅捷的途徑，是主動承擔別人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出眾的創(chuàng)造力和解決問題的能力。一名高效能人士不會到處為自己找借口，開脫責任；相反，無倫出現(xiàn)什么情況，他都會自覺主動地將自己的任務執(zhí)行到底。因此，在工作中，如果我們不能選擇正確的事情去做，那么唯一正確的事情就是停止手頭上的事情，直到發(fā)現(xiàn)正確的事情為止。這樣的時間往往被人們毫不在乎地忽略過去，零碎時間雖短，但倘若一日、一月、一年地不斷積累起來，其總和將是相當可觀的。習慣1向競爭對手學習一位知名的企業(yè)家曾經(jīng)說過，“對手是一面鏡子，可以照見自己的缺陷。如果你要成為一名高效能的職場人士，就應當養(yǎng)成善于借助他人力量的好習慣。他明白在一個企業(yè)中，只有團隊成功，個人才能成功。責任重于一切著名管理大師德魯克認為,你首先表明的是你的工作態(tài)度:你要以高度的責任感對待你的工作,不懈怠你的工作、。專注目標美國明尼蘇達礦業(yè)制造公司(3M)的口號是:,對個人工作也有指導作用?！逼溆靡庖彩且覀冃≌h多聽。杜絕壞的生活習慣習慣有好有壞。釋放自己的憂慮孤獨和憂慮是現(xiàn)代人的通病。學會正確地應對壓力就成了高效能人士必備的一項習慣。做到上下逢源，正確處理“對上溝通”，與同事保持良好的互動交流是我們提高工作效能的一個關(guān)鍵。這是每一個人只要肯做就能做到的，也是一個人走向成功的必由之路。重完善自己的人際關(guān)系網(wǎng)人際能力在一個人的成功中扮演著重要的角色。一名高效能人士的好口才加上禮儀禮節(jié)，往往可以為自己的工作錦上添花，如果我們能夠巧妙運用語言藝術(shù)，對協(xié)調(diào)人際關(guān)系、提高工作效能都將大有裨益。制訂卻實可行的計劃許多成功人士的成功經(jīng)驗告訴我們，認真的做一份計劃不但不會約束我們，還可以讓我們的工作做得更好。環(huán)境能夠改變我們的思維與行為習慣，直接影響到我們的工作效能與生活。到困難找方法一個高效能人士，是最重視找方法的人。及時走出失敗高效能人士不會讓自己永遠徘徊在失敗的陰影之下。這種平常心，對于一名高效能人士來講，是十分重要的。如果你在工作中是一個人心胸開闊、樂于幫助別人成功和愿意與他人分享榮譽的人的話，那么你就不愁沒有朋友。一個滿足于現(xiàn)狀、不思進取的人永遠也無法成為一名高效能人士。這對你工作績效的提高很有幫助。一個人的某一品質(zhì)被認為是好的，他就被一種積極的光環(huán)所籠罩，從而也被賦予其他好的品質(zhì)；如果一個人的某一品質(zhì)被認為是壞的，他就被一種消極的光環(huán)所籠罩，并被賦予其他不好的品質(zhì)。不論多么困難，他們都要鼓勵自己再試一次。不被瑣務纏身高效能人士不會被太多的瑣務纏身。有效決策一個好的決策思想，不是限期完成的，而是在反復思考、不斷推敲的過程中，在相關(guān)事物或其他活動中受啟發(fā)頓悟而產(chǎn)生和迸發(fā)出來的。如果你約束自我，實現(xiàn)了自己制定的計劃，你就一定會成為一個卓有成效的高效能人士。因此，一名高效能人士要時常以“兼聽則明，偏聽則暗”的諫言提醒自己，多方地聽取他人的意見，以確保自己能夠做出正確的決定?！狈▏笞骷矣旯舱f：“語言就是力量。在商業(yè)競爭中，對市場信息尤其是市場關(guān)鍵信息把握的及時性與準確性，對競爭的成敗有著特殊的意義。一個缺乏準備的員工一定是一個差錯不斷的人，縱然有超強的能力，千載難逢的機會，也不能保證獲得成功。工作壓力會給我們的工作帶來種種不良的影響，形成工作狂或者完美主義等錯誤的工作習慣，這會大大地降低一個人的工作績效。合理應對壓力身體是革命的本錢，狀態(tài)是成功的基礎(chǔ)。一位哲人曾經(jīng)説過：“好習慣是一個人在社交場合中所能穿著最佳服飾。保持身體健康充沛的體力和精力是成就偉大事業(yè)的先決條件。及時化解人際關(guān)系矛盾與人際交往是一種藝術(shù),如果你曾為辦公室人際關(guān)系的難題而苦惱,無法忍受主管的反復無常,看不慣主管的假公濟私,那么你要嘗試學習如何與不同的人相處,提高自己化解人際矛盾的能力。如果你不堅持每天進步1%的話,不是要你把事情推給別人或是逃避責任,而是當你焦點集中很清楚自己該做那些事情時,自然就能花更小的力氣,并積極地發(fā)揮專長,成為行業(yè)的能手,一個人要成為一名高效能人士,但卻常常被一些小事搞得垂頭喪氣,整天心情不快,精神憂悶緊張。身處激烈的競爭之中,一名高效能人士應當注意工作中的調(diào)節(jié)與休息,這不但于自己健康有益,對事業(yè)也是大有好處的。用“換位思考”指導人的交往，就是讓我們能夠站在他人的立場上，設(shè)身處地理解他人的情緒，感同身受地明白及體會身邊人的處境及感受，并且盡可能地回應其需要。對手，可以讓你時刻提醒自己：沒有最好的，只有更好。習慣廢除拖延對于一名高效能人士來説，拖延是最具破壞性的，它是一種最危險的惡習，它使人喪失進取心。小部分的努力，可以獲得大的收獲；起關(guān)鍵作用的小部分，通常就能主宰整個組織的產(chǎn)出、盈虧和成敗。杜哈提說，不論他出多小錢的薪水，都不可能找到一個具有兩種能力的人。只要把問題想透徹了，才能找到問題到底是什么，才能找到解決問題最有效的手段。發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵在許多領(lǐng)導者看來，高效能人士應當具備的最重要的能力就是發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵能力，因為這是通向問題解決的必經(jīng)之路。”富蘭克林將自己一生的成就歸功于對“在一定時期內(nèi)不遺余力地做一件事”這一信條的實踐。以下為贈送文檔，祝你事業(yè)有成，財源廣進，身體健康，家庭和睦?。。「咝苋耸康?0個習慣l 在行動前設(shè)定目標有目標未必能夠成功，但沒有目標的肯定不能成功。以下內(nèi)容與本文檔無關(guān)?。?！以下內(nèi)容與本文檔無關(guān)?。。?。 項目建設(shè)本項目建筑工程量較大，施工周期較長。良好的項目管理是重要的保證。這樣極可能避免不必要因素的影響。該項目控制風險的方式包括三項措施：開發(fā)經(jīng)營周期越長項目建成以后的經(jīng)濟形勢就越難預測。房地產(chǎn)市場的社會風險因素主要有城市規(guī)劃風險、區(qū)域發(fā)展風險、公眾干預風險、住客干預風險、治安風險。包括：市場供求風險、財務風險、地價風險、融資風險、管理風險、工程招投標風險、國民經(jīng)濟狀況變化風險。政府的政策對房地產(chǎn)的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大的影響。第八章 風險分析 風險分析為了確保風險分析的質(zhì)量，有必要對投資過程中可能存在的風險因素進行科學的分析，使投資決策者能更好地把握風險的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而采取相應的措施或?qū)Σ邅頊p少風險損失。 社會效益分析天潤柏川SHOPPING MALL項目建成以后，內(nèi)部配套齊全，交通便捷，加之周邊城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施完善，市場升值潛力巨大。綜上所述，該項目建設(shè)在財務上是可行的。 敏感性分析由于某些因素的不確定性和一些數(shù)值預測帶有一定的不準確性，以及在實施過程中一些客觀情況的發(fā)展和變化，故對決定本項目投資經(jīng)濟效果的主要因素銷售價格、投資總額作了提高5%、10%和降低5%、10%的單因素變化對內(nèi)部收益率、稅后利潤、財務凈現(xiàn)值影響的敏感性分析，得出結(jié)果匯總?cè)绺奖恚簭谋碇锌梢钥闯龈饕蛩氐淖兓疾煌潭鹊赜绊憙?nèi)部收益率和投資回收期，其中銷售價格的提高或降低最為敏感，建安成本次之。各年利潤及分配情況詳見“損益表” 財務盈利能力分析靜態(tài)財務分析根據(jù)“損益表”和“投資估算表”計算得出如下靜態(tài)經(jīng)濟效果指標：投資利潤率=(利潤總額/總投資)100%==%全部資金靜態(tài)投資回收期(Pt): 自有資金靜態(tài)投資回收期(Pt): 由以上靜態(tài)輔助經(jīng)濟效果指標也可以看出，該項目的盈利能力是很強的，達到了行業(yè)的平均水平。一般取銷售收入的1％3％。單體shopping mall、甲級寫字樓、townhouse別墅以銷售為主，五星級豪華酒店建成后將委托國際知名酒店管理公司經(jīng)營。 折現(xiàn)率的確定折現(xiàn)率的確定方法是采用機會成本加適當?shù)娘L險調(diào)整值，本次估算年折現(xiàn)率取12%。項目的銷售收入以項目取得預售許可證開始進行銷售，根據(jù)建設(shè)進度和銷售計劃及市場情況進行預測，分5年進行銷售，建成后以酒店經(jīng)營為目的的酒店物業(yè)按照第五年進行正常銷售為前提進行估算。第七章 財務評價及效益分析 估算依據(jù)依據(jù)國家相關(guān)部門法律法規(guī)和山東省德州市建設(shè)工程有關(guān)法律、法規(guī)、條例、標準、規(guī)定文件，參照項目的規(guī)劃設(shè)計，建設(shè)方的開發(fā)計劃和銷售計劃等進行估算。主要包括營業(yè)稅及附加費、所得稅、交易管理費、交易印花稅等。 其他費用其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、施工圖預算或標底編制費、工程合同預算或標底審查費、招標管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等。銷售費用取總銷售收入的3％。主要包括借款和債券的利息、金融機構(gòu)手續(xù)費、代理費、外匯匯兌凈損失以及其他財務費用。 管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。結(jié)合項目的規(guī)劃設(shè)計和當?shù)亟ㄖ袌鰞r格水平，商業(yè)部分結(jié)構(gòu)部分1500元/平方米，安裝裝飾部分1500元/平方米；辦公部分結(jié)構(gòu)部分1500元/平方米，安裝裝飾部分1500元/平方米；townhouse結(jié)構(gòu)部分1000元/平方米，安裝裝飾部分1000元/平方米；酒店部分結(jié)構(gòu)部分1500元/平方米，安裝裝飾部分4000元/平方米。 前期工程費用前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測以及“三通一平”等階段的費用支出，設(shè)計勘查費用取建安費用的2％，可行性研究費用取工程總投資的2％，前期其它費用取建安費用的1％。 估算說明 土地費用土地費用包括向政府交納的地價款、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用和征地拆遷補償費用。三期酒店開工建設(shè)，工程量完成70％。二期townhouse住宅開工，主體結(jié)構(gòu)完工。第一年：完成土地的出讓、征用拆遷、前期規(guī)劃、地質(zhì)勘測、設(shè)計、可行性研究、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地平整、一期商業(yè)、辦公開工建設(shè)，分時施工。7）由銀行提供返租履約擔保服務。3）統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商的“三統(tǒng)一”政策。按商業(yè)物業(yè)項目營銷推廣慣例，我們建議本項目推廣總額度按整體銷售金額的3%，即10575萬元。宣傳形式：報廣、雜志、網(wǎng)絡(luò)。以鞏固市場和擴大市場占有率為原則，充分利用已購客戶口碑式傳播的巨大宣傳效應，進一步挖掘潛在市場，累積更多的客戶資源。同時此階段為townhouse住宅的開盤期、需要營造新的市場熱點，可借助這個機會推陳出新，作第二次的強勢推廣，力爭達到第二次銷售高峰，完成既定目標。第4階段：此階段進入傳統(tǒng)的銷售淡季，同時經(jīng)過前三個階段的強勢推廣，已經(jīng)打下了堅實的市場基礎(chǔ)。進一步擴大本專案商業(yè)的知名度，通過強勢媒體的宣傳，提高本案的口碑，通度產(chǎn)品個性的宣傳，提升流動目標商戶的心理價位，同時大力宣傳本專案的商業(yè)價值的增長空間，促成目標商成交。以主力商戶進駐為主題進行宣傳推廣，以此進入基礎(chǔ)商戶的招商工作，同時開始逐步進入整個招商活動的高潮?？砂才烹u尾酒會或邀請政界名人蒞臨剪彩，提高客戶購買信心。