【正文】 區(qū)，按縱向結構，分為辦公區(qū)，酒店區(qū)（高層區(qū)），商業(yè)及娛樂區(qū)，低層居住區(qū)（多層部分），地下功能區(qū)。根據規(guī)劃結構，地塊空間關系采用圍合，分合高低結合，形成生動有序的體量關系。方案由中心步行廣場連接起來，形成清晰的功能組織序列。由城市廣場、步行階梯、陽光通廊和弧形信步道組成的三個步行主軸，形成了功能多樣，層次豐富的半室外共享空間——城市與建筑的過渡空間。同時又將建筑的各個不同的功能區(qū)有機的聯系起來。 現代社會各界對于健康環(huán)境的關注超過了以往任何時期，而半室外空間良好的自然通風，在為人員密集的大型集會、文化、健身、娛樂活動提供了便利的同時，它又有力的保護了人們的健康。同時屋頂平臺又自然形成了一個避難層，為主樓及群房的人員安全疏散提供了有力的條件。（2） 交通組織與停車辦公樓群地下2層，為主要停車場，地下2層結合人防設置。機動車沿南北路入地下停車場。商業(yè)樓群地下一層商業(yè)，地下2層為機房及倉庫，局部做機動車停車位。各功能入口主要沿周邊布置，與中心廣場呼應， 兼顧了辦公和商業(yè)建筑和酒店建筑的使用性質，地段特點，服務半徑和景觀效果等多種因素。消防車道沿建筑物周邊布置，滿足消防要求。機動車停車通過地上和地下結合解決。（3）步行體系及景觀設計形成步行廣場，形成良好的集中公共空間，采用大面積，連續(xù)視線的集中景觀區(qū)域。公共景觀的組織以一條階梯主軸為主，兩條休閑廊為輔，穿插進一系列活躍的空間元素，組織較豐富的主體空間。線形空間內可設置群體主題景觀廣場、噴泉、淺水以及各種景觀元素等，結合主軸步行道及弧形信步道構成豐富而生動的景觀效果。 （4）綠色生態(tài)系統(tǒng) 建筑群體內設線形綠化，集中綠化兩級生態(tài)系統(tǒng)。線形綠化按三主多輔體系布置，三主是指沿三條步行通道的綠色生態(tài)體系，多輔是指沿各個交通體系均設置為綠色線形系統(tǒng)。集中綠化系統(tǒng)是指綠色庭院布置，分為室內與室外兩類。室外部分包括基地周邊的綠帶布置，娛樂建筑的屋頂花園布置。室內包括各入口廳堂布置，商業(yè)，寫字樓主題空間布置，空中休閑廳布置，居住建筑會所布置，如上位置的設計均圍繞生態(tài)建筑為主題進行設計。第三章 項目市場背景研究 投資環(huán)境分析 宏觀整體經濟形勢2004年國內生產總值136515億元，按可比價格計算，%。其中，第一產業(yè)增加值20744億元，%；第二產業(yè)增加值72387億元，%；第三產業(yè)增加值43384億元，%。第一、%%。%（見表1），%。%。%。原材料、燃料、%。%。%。%。目前我國會展業(yè)蓬勃發(fā)展。中國貿促會近日公布的研究報告顯示，未來5至15年內，中國會展業(yè)年均增長率將保持在15%至20%左右。預計到2010年，我國會展業(yè)總收入將超過200億元；2020年，我國會展業(yè)總收入將超過1000億元。 據測算，會展產業(yè)的經濟帶動系數高達1∶9，即場館收入為1時，其他交通、住宿、餐飲、娛樂、購物等相關收入則為9。會展業(yè)在帶來巨大的直接經濟收益的同時，更為這些地區(qū)和城市的繁榮與發(fā)展提供了強大的動力：會展業(yè)作為人流、物流、技術流和信息流的重要載體，具有間接拉動經濟升級的作用，而其產生的社會效益更是無法估量。會展經濟的發(fā)展必然會加大對商務旅游地產的需求。 德州城市概況德州市位于山東省西北部，北緯36176。2439。38176。039。、東經115176。4539。117176。2439。之間，東西寬200公里，南北長175公里，總面積10341平方公里，占全省總面積的7．53％，位于黃河下游北岸。德州市北依北京、天津，南鄰省會濟南，西接山西煤炭基地，東連勝利油田及膠東半島，處于華北、華東兩大經濟區(qū)連結帶和環(huán)渤海經濟圈、黃河三角洲以及“大京九”經濟開發(fā)帶交匯區(qū)內，兼具沿海與內陸雙重優(yōu)勢。德州市是華東、華北重要的交通樞紐。京滬、德石、濟邯三條鐵路在這里交匯，5條國道、14條省道在境內縱橫交錯。京福高速公路貫穿南北，濟聊、青銀高速公路穿境而過。從德州到濟南國際空港僅需一小時，到天津海港也只用兩個小時。德州市轄德城區(qū)、樂陵市、禹城市和齊河、平原、夏津、武城、陵縣、臨邑、寧津、慶云， 1個市轄區(qū)、8個縣，代管2個縣級市。2004年末全市總人口549．3萬人，下降O．26％；非農業(yè)人口130．33萬人，增長4．24％。全年出生人口6．92萬人，出生率12．6‰；死亡人口3．02萬人，死亡率5．5‰；人口自然增長率7．1‰。其中德城區(qū)10%，陵縣、臨邑縣各10%，齊河縣11%，樂陵市13%，人口所占比例較大。 德州市經濟發(fā)展狀況據德州市統(tǒng)計局統(tǒng)計結果顯示：2004年全市實現國內生產總值（GDP），%，為近幾年以來最高增速，實現了連續(xù)五年的兩位數增長，人均國內生產總值達到12542元。其中，%；，%；，%。產業(yè)結構繼續(xù)優(yōu)化，非農產業(yè)比重進一步上升，二、%，與上年基本持平。圖表：德州市2001年2002年2003年2004年GDP（億元）GDP增長率（%）上述統(tǒng)計資料表明，2004年德州市經濟發(fā)展顯示出了強大的活力，GDP增長速度連續(xù)五年超過10%，繼續(xù)保持了近幾年快速增長的發(fā)展趨勢。預計隨著國內需求的穩(wěn)步擴大、經濟結構調整的進一步實施，未來幾年德州市經濟環(huán)境將更加優(yōu)越和趨于完善。，同比增長17%；，%；夏糧總產創(chuàng)歷史最高水平，增長20%；規(guī)模以上工業(yè)增加值、%、%%；，%，是1998年以來的最高增幅；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到4532元，%；農民人均現金收入達到1860元，%。城市建設亮點多、力度大，同比增長33%。中心城區(qū)干道整治、美化亮化、小街小巷便民改造等工程進展順利，并且已大部分完工；新城區(qū)河東大街、新河路等施工速度明顯加快，教育中心、醫(yī)療中心等主體建筑已完工。新型農村合作醫(yī)療穩(wěn)步推進，覆蓋面已達22%。就業(yè)再就業(yè)工作成效顯著。深入開展了省級文明城市創(chuàng)建活動，德城區(qū)順利入選省級文明城市名單。教育、文化、體育、廣播電視等也取得了不同程度的進步?？梢钥闯?，德州整體經濟健康穩(wěn)定的發(fā)展。 德州市居民消費狀況居民收入水平2004年德州城市居民人均可支配收入8049元，%。人均消費支出為5888元，%。 居民消費水平%。其中，食品類價格上漲最多，%； 2005年居民消費價格上升的拉動力將強于抑制力，加之2004年價格上漲的滯后影響，德州市居民消費價格總水平將呈現穩(wěn)中有升的態(tài)勢，預計全年居民消費價格指數在105%左右。居民消費結構2004年消費品市場穩(wěn)中見旺。，增長16%。，%；，%；，%。全市人民生活繼續(xù)改善，2004年人均消費支出達到5888元，%，%，%，文教娛樂用品及服務支出占11%。 德州市近年房地產開發(fā)狀況近年來，德州市房地產市場蓬勃發(fā)展，從下圖可以看到，近幾年來，德州市商品房施工面積及竣工面積總體上呈現上升的趨勢，上升幅度逐年加大。 德州市商業(yè)、酒店、寫字樓、Townhouse市場分析 商業(yè)市場分析目前，德州主要有湖濱大道、解放路、東風路、東方紅路等主要商業(yè)街道，天衢購物中心、華聯商廈、德州百貨大樓等較大規(guī)模的商業(yè)設施。湖濱大道是貫穿德州市南北的中軸路，道路硬件設施良好，人流車流較大，屬于德州市的形象道路，因此道路兩側多市政配套設施，如：各類金融機構、公園、醫(yī)院等，許多上檔次的酒店飯店也落戶于此，如：德州大酒店。湖濱大道總餐飲商業(yè)面積約22850平方米，在該道路商業(yè)設施中所占比例較大，％。解放路位于德州市西側，是貫穿市區(qū)南北的一條主干道路。該道路位于老城區(qū)，硬件條件一般，但是由于年代久遠，許多工廠、商店、學校以及政府機構都落戶于此。道路兩側門市房較多，大多是經營五金建材、服裝服飾的小門臉，規(guī)模較大的商業(yè)數量十分有限。其中服裝服飾總商業(yè)面積約18400平方米，在該道路商業(yè)設施中所占比例較大，％，餐飲約10700平方米，％，金融7100平方米，％。東風路是貫穿德州市區(qū)東西的主干道，交通硬件設施良好，車流人流承載能力強，道路兩側分布了許多商業(yè)網點和德州市政府的職能部門，如：德州汽車總站、德州聯通分公司、市郵政局、德州市氣象局、希森大酒店等，可以說東風路將在德州今后快速發(fā)展過程中起著非常重要的作用。其中汽配修理32830平方米，在該街道商業(yè)設施中所占比例較大，約占43％，餐飲所占比例其次，約占13％。東方紅路位于德州市中部，是貫穿德州市區(qū)東西向的中軸路，德成區(qū)政府、德州市政府市政協、市國土資源局、市人民醫(yī)院、招商局等許多政府部門和市政配套設施都落戶在此條道路上；此外，東方紅路還是連接德州市區(qū)和開發(fā)區(qū)的一條重要交通道路，隨著開發(fā)區(qū)的建設發(fā)展，此道路的交通運輸作用將會越來越大。服裝服飾總建筑面積48200平方米，在該街道商業(yè)設施中所占比例較大，％，其次為娛樂，總建筑面積約10000平方米，所占比例為13％。德州天衢購物中心位于德州市天衢路與德興路路口交界處，營業(yè)面積24000平方米，員工1800余人，經營業(yè)態(tài)包括超級市場和百貨商場，它隸屬于山東德百集團，是德州市一個大型綜合購物廣場。天衢購物中心是德百集團下屬的綜合大型賣場，總投資額近億元，裝修豪華氣派，消費環(huán)境舒適宜人，成為德州百貨大樓之后的又一商業(yè)亮點工程。由專業(yè)資深商業(yè)咨詢公司全程策劃，引進國外先進管理模式，將以低成本、低毛利、高銷量的經營手段，迅速成為德州商業(yè)界的名牌。街道名稱天衢購物中心業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)營業(yè)面積一層服裝專賣、鞋業(yè)、化妝保健品、手機7000二層超市、飾品9000三層超市、床上用品、餐飲8000山東德百集團華聯商廈位于市中心繁華地段，西臨德州汽車總站，東臨人民公園。經營范圍包括：一樓大型超市，家用電器；二樓鐘表首飾，照相器材，針棉織品，運動套裝；三樓新潮男女服裝；四樓鞋城羽絨服裝；五樓五金勞保用品，自行車，文化體育用品。華聯商廈先后被授予山東省“百城萬店無假貨示范店”、全國“誠信經營滿意服務優(yōu)秀企業(yè)”、“全國商業(yè)服務業(yè)安全放心消費場所”，還被評為“省、市消費者滿意單位”等眾多榮譽稱號。街道名稱華聯商廈業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)營業(yè)面積一層大型超市，家用電器5000二層鐘表首飾，照相器材，針棉織品，運動套裝4000三層新潮男女服裝4000四層鞋城羽絨服裝4000五層五金勞保用品，自行車，文化體育用品3000德州百貨大樓是山東德百集團核心企業(yè)之一，位于市區(qū)最繁華的商業(yè)中心，北鄰風景秀麗的德州中心廣場，是目前魯西北、冀東南規(guī)模最大、檔次最高、服務最優(yōu)、設施最先進的百貨商場。百貨大樓1983年建店，多年的誠信經營打造出金子般的企業(yè)品牌，被譽為魯西北商界的一顆璀璨的明珠。商場外觀造型新穎、規(guī)模宏大、內部設施先進、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美，是一座購物、娛樂、休閑的綜合性大型購物中心街道名稱百貨大樓業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)營業(yè)面積地下家電、自行車、廚具6000一層超市、手機、化妝品、飾品、煙酒10000二層童裝、皮鞋、箱包8000三層休閑裝、羊絨制品8000四層職業(yè)裝、羽絨服8000五層文體用品、床上用品、餐飲6000天潤柏川shopping mall為大型單體shopping mall，商業(yè)規(guī)模大，業(yè)態(tài)分布均衡，統(tǒng)一管理，可以吸引德州市周邊范圍的消費人群購物，消費者在目的消費的同時產生隨機性消費。天潤柏川shopping mall和其他商業(yè)相比，具有以下優(yōu)勢：規(guī)模大，商品品種繁多，可以滿足消費者一站式購物的需求，吸引更多的消費者；建筑產品設計由資深專業(yè)人員策劃設計，更符合人們購物的心理和生理需求，方便人們購物；本項目靠近會展中心，會展中心舉辦各種活動帶來的人流必然會加大商業(yè)設施的需求；辦公、住宅和酒店定位于高檔人群，辦公、住宅和酒店的業(yè)主直接為商業(yè)設施帶來消費群； 酒店市場分析目前德州市區(qū)內由于商務氛圍較弱，附近也沒有什么名勝古跡，因此市區(qū)內上檔次的酒店、賓館數量較少，具備星級酒店、賓館條件的只有五家，具體見下表。圖表：市區(qū)內現有酒店項目名稱項目位置規(guī)模（平米）德州大酒店德州市東方紅路30000美麗華大酒店德州市解放中路60000貴都大酒店德州市湖濱中路40000喜來登大酒店德州市湖濱北路20000希森大酒店德州市東風路15000從上表可以看出，目前市區(qū)內上檔次的酒店、賓館總量不到200000平米。市區(qū)內的酒店、賓館主要分布在湖濱路、解放路、東風路等市區(qū)交通干道上，因為這些交通干道每日經過車流量大，酒店賓館的標志非常容易被過往車輛看到，從而吸引客戶入駐；目前河東地區(qū)上檔次的酒店賓館幾乎沒有。項目名稱標準間價格（元/間）星級德州大酒店298三星美麗華大酒店400四星貴都大酒店398四星喜來登大酒店258四星級標準希森大酒店198三星級標準市區(qū)內的酒店基本上以三、四星級酒店為主，美麗華大酒店是德州市內檔次最高的酒店，為四星級；貴都大酒店對外宣稱是四星級酒店，從其硬件設施及服務標準來看也名副其實；四星級酒店的標準間價格基本在400元左右/間/天；其他檔次的酒店根據自身的硬件條件以及軟件服務標準，標準間的價格也有所不同，如上表所示。隨著全國會展行業(yè)的發(fā)展，德州商務人員的增加，必然加大對德州酒店物業(yè)的需求。德州政府大