市場研究產(chǎn)品定位分析依據(jù)-閱讀頁
2025-07-09 03:44本頁面
【正文】 02002年新城內(nèi)住宅新開工面積為150萬㎡，老城區(qū)開工面積為50萬㎡，因而整個松江城區(qū)前2年開發(fā)約200萬㎡。2003年至2005年開發(fā)量為360萬㎡，年均開發(fā)120萬㎡左右；但2003年是開發(fā)量最為集中的一年。n 供需關(guān)系： 從2002002年的市場狀況而言，供需基本持平，市場有序發(fā)展；但從深層次去看，由于松江城區(qū)房地產(chǎn)起步較晚，市場需求一直未得到正常施放；新城的開發(fā)建設(shè)導(dǎo)致了市場的“井噴”行情，再加上近期的價格上漲空間過大，今后的區(qū)域市場行情值得擔(dān)憂。結(jié)論：區(qū)域內(nèi)項目規(guī)模以1520萬平方米的大規(guī)模個案為主。多層公寓與獨棟、聯(lián)排別墅原來是本區(qū)域主要產(chǎn)品類型。 公寓主力面積案名開盤時間主力面積（㎡）90100100110110120120130130140140150150以下蘭橋2001放生池花苑02/3檀香花園02/5格林威治02/9開元新都02/10景怡苑03/4紫東新苑03/8珠江新城一期03/10南部陽光翠庭04年初華亭綠景苑04/3海德名園04/5兩房三房n 目前該區(qū)域項目中公寓類住宅，主力是二房100 m2左右，三房120130 m2。疊加別墅主力面積案名開盤時間主力面積（m2）160180180200200220220240放生池花苑02/3檀香花園02/5開元新都02/10合眾湖畔02/12晨島花園03/404/5n 主力面積集中在180200 m2。其中聯(lián)排的主力面積集中在200225 m2；雙拼的主力面積集中250275 m2；獨棟的主力面積集中在325350 m2。目前區(qū)域內(nèi)在售的別墅項目只有泰晤士小鎮(zhèn)，、浪琴水岸等內(nèi)雖然有別墅型產(chǎn)品，但是現(xiàn)在還沒有正式對外銷售。別墅總價案名開盤時間主力總價（萬元）608080100100120120140140180180200200220220以上蘭橋2001東明花苑02/1放生池花苑02/3檀香花園02/5格林威治合眾湖畔029景怡苑03/4晨島花園03/4皇騏愛麗舍03/804/5n 區(qū)域內(nèi)目前各項目的主力總價相對集中在聯(lián)排別墅110130萬元，雙拼別墅80100萬元，獨棟別墅主力總價相對集中在200220萬元左右。因此在上海市房地產(chǎn)市場大盤走高和新城樓市啟動之時，老城區(qū)依靠良好的城市基礎(chǔ)，挖掘古城深厚的文化底蘊和特色，結(jié)合舊城改造，形成較為完整的樓市板塊。另外結(jié)合舊城改造，在老城區(qū)中心也形成較大的推案量。由于區(qū)域內(nèi)舊改項目較多，且在 建筑風(fēng)格上缺少統(tǒng)一規(guī)劃，多數(shù)個案建筑品質(zhì)較低，立面簡單粗糙，沒有形成鮮明的建筑風(fēng)格。位于老城北部的方舟休閑廣場住宅部分市場價格已達(dá)到3900元/m2。預(yù)計未來推案量將逐漸平穩(wěn)，舊城改造和近郊區(qū)域的城市化進程成為老城區(qū)房地產(chǎn)的主要推動力量。第二部分產(chǎn)品建議二、項目SWOT優(yōu)化分析優(yōu)勢（Strenth）n “一城九鎮(zhèn)”的發(fā)展戰(zhàn)略，生態(tài)綠地的政策扶持，軌道交通的快速建設(shè)，地面路網(wǎng)的不斷完善，公共設(shè)施的逐步落成，加之松江大學(xué)城的濃郁氛圍，人氣漸旺，都讓松江新城成為上海居住環(huán)境最佳的中等規(guī)模文化旅游園林城市和現(xiàn)代化衛(wèi)星城市的目標(biāo)更顯明朗，指日可待。n 本案位于松江新城高尚住宅區(qū)，又能輻射到大學(xué)城、佘山等大環(huán)境亮點，加之區(qū)域環(huán)境整潔寬敞。西北的河道景觀又可得到利用，因此本項目具備一定的規(guī)劃優(yōu)勢。雖然松江新城的道路網(wǎng)絡(luò)已現(xiàn)雛形，平坦寬闊、四通八達(dá)、縱橫交錯，但是目前新城內(nèi)的交通系統(tǒng)仍然十分落后，僅有的幾條公交線路甚至還滿足不了大學(xué)城市生的出行。因此，2005年開通的9號線成為了居民過分依賴的交通方式。n 就目前來講，松江新城的生活配套是相當(dāng)缺乏的，商業(yè)以沿街鋪面為主，主要集中在老城區(qū)和新城示范區(qū)中央的核心地段。剛剛建成松江商業(yè)廣場也還未招商；只有開元廣場一個集中商業(yè)在建，且離本項目較遠(yuǎn)。n 本項目所處位置距離軌道交通9號線、大學(xué)城以及新城的核心尚有一段距離，另外，由于本項目與自然的佘山風(fēng)景相隔較遠(yuǎn)，從而自然景觀的資源及景觀價值感不高。而且目前地塊周邊的荒涼現(xiàn)狀也可能使意向客戶對本區(qū)域的信心和好感產(chǎn)生動搖。而松江則因其得天獨厚的自然地理環(huán)境和歷史文化底蘊成為了新上海的規(guī)劃發(fā)展藍(lán)圖中的一枝獨秀。因此各方面的綜合利好信息都相應(yīng)的帶動區(qū)域房地產(chǎn)市場利好，使得未來的預(yù)期良好，房地產(chǎn)增值、投資空間廣大。松江科技園區(qū)IC產(chǎn)業(yè)的飛速擴張與崛起勢必導(dǎo)致更多的臺資企業(yè)和其他外資企業(yè)入駐，吸引眾多的高素質(zhì)工作和創(chuàng)業(yè)人員來此，從而也將是本案所在區(qū)域存在更大的升值空間。n “英倫風(fēng)貌”和“歐陸風(fēng)格”的規(guī)劃限制使得建筑創(chuàng)作上的自由度縮小，產(chǎn)品設(shè)計差異化存在困難，創(chuàng)新的難度較高。這一現(xiàn)象暗示投資比例的加大，使市場成長的前景存在不確定性。整個新城區(qū)內(nèi)已售、在售和待售的項目從多層、小高層、公寓到聯(lián)排、獨棟別墅，幾乎涵蓋了住宅市場上所能見到的所有產(chǎn)品類型。n 大面積陽光露臺或退臺花園，每戶面積在30㎡左右。47 /
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