潢川項(xiàng)目市場環(huán)境分析及產(chǎn)品定位報(bào)告-閱讀頁
2025-04-29 04:56本頁面
【正文】 。交通便利，區(qū)位優(yōu)勢顯著。項(xiàng)目建筑形態(tài)為高層，相比通區(qū)域其他樓盤，本項(xiàng)目形象優(yōu)勢十分鮮明，有利于打造地標(biāo)性樓盤，吸吶廣泛的客戶群體。區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)行為活躍，居住氛圍日益濃厚。項(xiàng)目劣勢（W）區(qū)域商業(yè)供給單一，生活配套較為欠缺：本項(xiàng)目地處城市三環(huán)沿線，距離中心城區(qū)有一定距離。項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)（O）項(xiàng)目所處的三環(huán)線沿線區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)活躍，聚集效應(yīng)明顯。盡管本項(xiàng)目所處片區(qū)擁有數(shù)個(gè)在售樓盤，但多為規(guī)模較小、品質(zhì)較低的傳統(tǒng)多層項(xiàng)目，且產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)偏大，市場抗性大，市場影響力有限。區(qū)域市場樓盤大面積、高總價(jià)的產(chǎn)品大大降低其市場影響力。項(xiàng)目威脅點(diǎn)（T）小結(jié)以上對項(xiàng)目進(jìn)行的SWOT分析都是在項(xiàng)目尚未開始具體運(yùn)作的情況下得出的，是從項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀出發(fā)，結(jié)合宏觀環(huán)境，對比競爭樓盤后得出的結(jié)論，其中并未包括項(xiàng)目具體產(chǎn)品的對比與分析，在產(chǎn)品定位的過程中將進(jìn)一步探討。目標(biāo)客戶群定位：結(jié)合本項(xiàng)目地塊、市場需求、市場競爭等三方面的因素分析，我們發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目的客戶群體將主要由二類人群構(gòu)成，第一類是潢川城區(qū)廣泛的中高收入階層；第二類是潢川縣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)有進(jìn)城置業(yè)需求的人群。他們數(shù)量最多，是本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的主要力量。他們大多對目前的城市發(fā)展動向比較了解，其購買決策也較為理性。他們大多以改善居住環(huán)境或結(jié)婚等為主，多考慮自用，其經(jīng)濟(jì)收入較強(qiáng)，對房價(jià)也有一定的承受能力，配套設(shè)施齊全、品質(zhì)較高的樓盤對其有較大吸引力。該類客戶主要集中在項(xiàng)目周邊的臨近鄉(xiāng)鎮(zhèn)，這類客戶人群對本項(xiàng)目所處區(qū)域的生活環(huán)境比較熟悉，有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，并且收入穩(wěn)定，出于改善現(xiàn)有居住條件二次置業(yè)或投資的考慮，對住房有較強(qiáng)的需求，希望通過在縣城置業(yè)購房來融入城市生活，提升生活品質(zhì)。中高品質(zhì)的高性價(jià)比樓盤是本區(qū)域房地產(chǎn)市場一大空白。但受制于項(xiàng)目地塊區(qū)域目前的各項(xiàng)綜合配套不完善、項(xiàng)目內(nèi)部景觀資源缺乏、周邊交通噪音污染等幾個(gè)明顯軟肋，本項(xiàng)目不適宜開發(fā)過于高端的住宅項(xiàng)目。影響因子鑫地花園財(cái)智家園東方半島金潤家園草湖北苑本項(xiàng)目地塊交通便利程度好較好較好較好較好較好生活配套好一般較好一般一般一般噪音及環(huán)境干擾較好一般較好一般一般一般大氣環(huán)境較好較好較好較好較好較好地段升值潛力好較好較好較好較好較好小區(qū)物業(yè)管理較好一般較好一般一般較好建筑質(zhì)量較好好一般較好較好好外部景觀較好一般較好一般一般一般內(nèi)部景觀一般一般較好一般一般一般樓盤附加值較好一般較好一般一般較好樓盤品質(zhì)定位高檔低檔低檔中檔低檔中高檔結(jié)合上表對本項(xiàng)目地塊地產(chǎn)因素的分析，可以發(fā)現(xiàn)：本地塊基本具備了開發(fā)中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因素，且具備一定的升值空間。后期通過有效的策劃包裝來提升產(chǎn)品附加值，加之單套總價(jià)的合理控制，實(shí)現(xiàn)其性價(jià)比提升，增強(qiáng)項(xiàng)目市場競爭力。本項(xiàng)目周邊區(qū)域在推樓盤較多，風(fēng)格也是千差萬別，但是隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展的逐漸成熟，各大樓盤都開始越但是普遍存在風(fēng)格模糊，外立面單調(diào)的問題，但隨著市場的不斷發(fā)展與受眾的不斷進(jìn)步，購房者來越注重產(chǎn)品的細(xì)節(jié)與建筑品質(zhì)，不拘禮于一種刻板的建筑形式風(fēng)格。本項(xiàng)目若要發(fā)揮地塊規(guī)模、企業(yè)品牌、地理區(qū)位及開發(fā)階段的諸多優(yōu)勢，也必須以差異化的建筑風(fēng)格創(chuàng)造別具一格的視覺沖擊力，強(qiáng)勢樹立項(xiàng)目的市場認(rèn)同感。體現(xiàn)了現(xiàn)代生活快節(jié)奏、簡約和實(shí)用，但又富有朝氣的生活氣息。建議建筑外立面建議采取基座、墻身、屋頂?shù)炔课贿m度差異相互協(xié)調(diào)的三段式立面設(shè)計(jì)，建筑材料以面磚、涂料、文化石為主，搭配金屬陽臺欄板、玻璃門窗等，通過陽臺、窗戶的凸凹變化，坡屋頂?shù)鹊木植科鸱?，空調(diào)機(jī)位的隱形處理等細(xì)節(jié)，使建筑穩(wěn)重大方、品位出眾。樓盤價(jià)格是影響項(xiàng)目銷售和開發(fā)利潤的重要因素，科學(xué)合理的價(jià)格定位能夠在保證客戶認(rèn)可的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)利潤的最大化，同時(shí)保證合理有序的銷售推進(jìn)。在價(jià)格定位過程中，我們將以該區(qū)域市場主要競爭樓盤的價(jià)格為主要參照對象，利用科學(xué)的定價(jià)方法得出能夠反映項(xiàng)目品質(zhì)，同時(shí)又能夠?yàn)橄M(fèi)者接受的價(jià)位。一般常用的樓盤定價(jià)方法有：成本定價(jià)法、競爭定價(jià)法、加權(quán)定價(jià)法、差異定價(jià)法、時(shí)間定價(jià)法、可比樓盤量化定價(jià)法等。等較具可比性和代表性的7個(gè)樓盤樓盤作為參照，選定可比樓盤量化定價(jià)法來為本項(xiàng)目住宅進(jìn)行價(jià)格定位。由于影響樓盤的因素很多，不可能都被選為樓盤定級因素，只有在進(jìn)行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素，才能確定為樓盤定級因素。每一因素占不同的權(quán)重，—。注：下述數(shù)據(jù)均根據(jù)我們近日最新調(diào)查資料所得。故將所要建立的回歸方程設(shè)置為：Y=a+bX只要解出式中的待定參數(shù)a與b，該回歸方程即可唯一確定。（6）根據(jù)競爭樓盤可比因素量化法，計(jì)算得出本項(xiàng)目小高層住宅的均價(jià)為2321元/㎡，在此取整為2300元/㎡。同時(shí)，在項(xiàng)目不同的銷售階段，還可以采取較為靈活的價(jià)格策略順利實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，保證利益的最大
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