潢川項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析及產(chǎn)品定位報(bào)告-在線瀏覽
2025-06-01 04:56本頁面
【正文】 總體的理性調(diào)整，將有助于促進(jìn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰，首先迫使低水平開發(fā)的樓盤，作出利益犧牲，而一些高水平開發(fā)的高性價(jià)比樓盤，則會(huì)因其產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)出其應(yīng)有的市場(chǎng)價(jià)值。；，%；，%。%，其中住宅投資36546萬元。絕對(duì)數(shù)據(jù)的高度增長(zhǎng)依然顯示出潢川縣房地產(chǎn)業(yè)任然存在巨大發(fā)展空間。□固定資產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增勢(shì)強(qiáng)勁。%；，%，其中：，%□城市化進(jìn)程加快，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展。一是城市建設(shè)步伐加快，潢河沿岸治理二期北岸、天文科技館、第二水廠、愛國康居示范村等重點(diǎn)工程基本完成。二是市容市貎明顯改觀。集中整治城區(qū)主次干道，實(shí)施綠化、亮化、美化工程，交通、經(jīng)營(yíng)秩序和環(huán)境衛(wèi)生狀況有了明顯好轉(zhuǎn)。二、微觀環(huán)境分析項(xiàng)目概況□地理位置本項(xiàng)目位于潢川縣縣城東北角，三環(huán)路與312國道交匯處——七中轉(zhuǎn)盤，扼守城市東大門。西臨三環(huán)路，貫連106國道，上行前往鄭州、北京，東靠旱湖路，進(jìn)中心城區(qū)，連接106國道，下行前往湖北、湖南、廣州。□周邊居住環(huán)境地塊周邊居住氛圍較為濃厚，鄰近范圍內(nèi)散布著數(shù)個(gè)近年開發(fā)的商品房住宅樓及區(qū)域原住民的私房，三環(huán)路沿線分布著數(shù)個(gè)已經(jīng)啟動(dòng)的在售樓盤項(xiàng)目。小結(jié)項(xiàng)目地塊自身?xiàng)l件較好，對(duì)內(nèi)對(duì)外交通非常便利；項(xiàng)目所屬區(qū)域有一定居住氛圍，但周邊目前無大型商業(yè)配套，生活配套設(shè)施有待進(jìn)一步完善，但從片區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和利好政策來看，地塊所處區(qū)域也存在很大的發(fā)展空間。典型樓盤有：東方半島、財(cái)智家園、金潤(rùn)家園和草湖北苑。項(xiàng)目概況該項(xiàng)目位于潢川縣航空橋南，緊鄰航空路，毗鄰縣城政務(wù)區(qū)，周邊生活配套較為齊全。為潢川縣目前最具規(guī)模與影響力的大盤，目前在售樓棟為多層住宅。產(chǎn)品構(gòu)成其主要產(chǎn)品為面積在98137㎡區(qū)間內(nèi)3室2廳1衛(wèi)和3室2廳2衛(wèi)。項(xiàng)目的建筑密度與容積率較低，保證了其產(chǎn)品的整體品質(zhì)感較高。地理位置優(yōu)越，該項(xiàng)目毗鄰潢川縣委縣政府、縣衛(wèi)生局、縣建委等政府機(jī)關(guān)單位，城市規(guī)劃、交通和配套等在區(qū)域樓盤中具有一定的優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)品戶型較為合理，98104㎡的小三房和130137㎡的舒適型三房基本做到了動(dòng)靜分區(qū)與干濕分離，產(chǎn)品具有較高的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。大面積的人工水景和小區(qū)廣場(chǎng)設(shè)計(jì)，提升了項(xiàng)目品質(zhì)。劣勢(shì)分析產(chǎn)品種類缺陷，盡管戶型設(shè)計(jì)較為合理，但是戶型種類偏少，導(dǎo)致了其目標(biāo)客戶群較為狹窄，無法滿足各類不同類型的市場(chǎng)需求?！踅饾?rùn)家園 由2棟19層高層組成，產(chǎn)品為118142㎡之間的3室2廳1衛(wèi)，項(xiàng)目總體量不大。產(chǎn)品構(gòu)成戶型功能分區(qū)較好，但是單套面積偏大，且只有1個(gè)衛(wèi)生間，顯然無法滿足當(dāng)前不斷變化的市場(chǎng)需求，產(chǎn)品性價(jià)比不高。如142㎡做成3室3廳1衛(wèi)，戶型面積浪費(fèi)嚴(yán)重。銷售情況尚未開盤，目前正處在登記認(rèn)籌收取定金階段。優(yōu)勢(shì)分析建筑形態(tài)優(yōu)勢(shì)，隨著城區(qū)土地的供應(yīng)趨緊，高層住宅必將逐步取代傳統(tǒng)多層成為市場(chǎng)主流，因此其最新的高層規(guī)劃具有前瞻性。樓盤規(guī)模較小，項(xiàng)目只有2棟高層，難以營(yíng)造內(nèi)部景觀，也無法實(shí)現(xiàn)社區(qū)配套?！踟?cái)智家園總建筑面積8682㎡，建筑形態(tài)為多層。產(chǎn)品構(gòu)成產(chǎn)品主要由57142㎡的普通平層及173264㎡復(fù)式樓構(gòu)成，為一梯兩戶板式多層。銷售情況銷售均價(jià)1800元/㎡，目前銷售率約達(dá)40%，但與大批的客戶登記形成鮮明對(duì)比的是，目前該項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)較為空曠冷清。工程進(jìn)度工程進(jìn)度處于樁基施工階段。優(yōu)勢(shì)分析隨著城區(qū)土地資源日益稀缺，多層以其相對(duì)較低的建筑密度與容積率將會(huì)提升其產(chǎn)品居住品質(zhì)，市場(chǎng)接受度較高臨街立面較好，較為完整，具有一定的氣魄。劣勢(shì)分析產(chǎn)品缺陷,盡管其多層產(chǎn)品建筑公攤面積較小,具有一定的舒適性,但該項(xiàng)目單套戶型設(shè)計(jì)面積過大,2室2廳1衛(wèi)的戶型面積已達(dá)到112㎡,3室2廳1衛(wèi)的戶型面積甚至已超過140㎡,產(chǎn)品總價(jià)過高,市場(chǎng)抗性大的致命劣勢(shì)將是其后期銷售過程中無法回避的現(xiàn)實(shí)。對(duì)本項(xiàng)目的影響地理位置和區(qū)位臨近本項(xiàng)目，且1800元/㎡的銷售均價(jià)在區(qū)域較具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，將會(huì)成為本項(xiàng)目的主要銷售競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于縣三環(huán)路與草湖路交匯處，由4棟多層組成，社區(qū)內(nèi)部配套較為欠缺。產(chǎn)品構(gòu)成戶型面積區(qū)間較廣，為93151㎡的2室2廳1衛(wèi)和3室2廳1衛(wèi)。宣傳力度不夠，包裝效果平庸，難以吸引受眾關(guān)注，尤其是項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置售樓部毫不起眼。對(duì)本項(xiàng)目的影響樓盤規(guī)模與本項(xiàng)目接近，雖然建筑形態(tài)差異較大，但地理位置臨近本項(xiàng)目，且其先開發(fā)、先入為主的市場(chǎng)地位亦會(huì)影響本項(xiàng)目。一個(gè)是環(huán)境優(yōu)美、門檻相對(duì)較低的城市三環(huán)路沿線區(qū)域，一個(gè)是發(fā)展相對(duì)成熟的潢川縣城中心區(qū)域。□本項(xiàng)目所處區(qū)域樓盤的規(guī)模普遍較小。□項(xiàng)目所處片區(qū)樓盤建筑形態(tài)較為單一，基本以傳統(tǒng)多層為主流?！醣卷?xiàng)目所屬片區(qū)樓盤在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上流于傳統(tǒng)粗放，以大面積戶型產(chǎn)品為主，主力產(chǎn)品主要為110—140㎡之間的3室2廳戶型，形成了高單價(jià)、高總價(jià)局面，進(jìn)入門檻高，銷售阻力大。項(xiàng)目所處的片區(qū)樓盤規(guī)模普遍不大，先天資質(zhì)并不出眾，且基本無樓盤形象包裝策劃概念，導(dǎo)致其產(chǎn)品附加值低，缺乏市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，本項(xiàng)目可在樓盤產(chǎn)品附加值上做文章，通過售樓部包裝、工地圍墻廣告、戶外廣告及相關(guān)平面廣告來提升樓盤品質(zhì)與檔次，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力
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