【正文】 秀美的山水名區(qū)。預計未來二、三年龍口鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場以改善型自住和購買首套房的剛性需求為主，經(jīng)調(diào)查龍口鎮(zhèn)及相鄰鎮(zhèn)區(qū)的在售和已售樓盤，一些中、高檔精品小區(qū)的銷售情況很好，經(jīng)向相關樓盤的銷售人員調(diào)查和分析得出，其主要是因為近年來龍口鎮(zhèn)的經(jīng)濟迅速，很大一部分在龍口鎮(zhèn)及相鄰鎮(zhèn)區(qū)投資辦廠做生意的老板、外出打工的建筑包工頭、種糧大戶和本地人，他們的收入大大提高后，有比較強烈的改善型自住要求。住宅價格已達到 14001800 元/m 2。二、某市經(jīng)濟社會及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃符合性分析金華庭商住小區(qū)建設項目申請報告29《某市國民經(jīng)濟與社會發(fā)展“十二五” 規(guī)劃綱要 》及《某市住房建設“ 十二五”規(guī)劃綱要》 均對某市的住房建設做出了以下發(fā)展規(guī)劃：科學規(guī)劃，合理布局，配套建設，建立業(yè)主自治和專業(yè)管理相結合的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理體制，加快房地產(chǎn)業(yè)商品化、市場化、現(xiàn)代化發(fā)展步伐，努力把房地產(chǎn)業(yè)培育發(fā)展成為縣域經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)。加強宏觀調(diào)控，不斷擴大土地有償使用范圍，結合城市規(guī)劃和發(fā)展，對商業(yè)性用地實行公開招標、競標，優(yōu)化土地資源配置。加快建立健全規(guī)范、公開、有序的房地產(chǎn)交易市場體系。三是加快城鎮(zhèn)住房、特別是經(jīng)濟適用住房建設。積極拓展住房信貸業(yè)務，增強居民的實際購買能力。如下表所示：2022 年某市住房保障目標任務單位：套（戶）名稱 目標任務合計 5190金華庭商住小區(qū)建設項目申請報告30一、新增租賃住房補貼 100二、實物建房 5090（一）保障性住房 640 廉租住房 200 經(jīng)濟適用住房 / 公共租賃住房 440 限價商品住房 /（二）各類棚戶區(qū)改造 4450 城市棚戶區(qū) 220 國有工礦棚戶區(qū) / 國有林區(qū)（場）棚戶區(qū)（危舊房） / 國有墾區(qū)危房 4230 其中：大同湖農(nóng)場 998 大沙湖農(nóng)場 2241 小港農(nóng)場 991某市棚戶區(qū)改造 2022 年目標任務 5190 套，現(xiàn)有部分簽訂拆遷補償安置協(xié)議戶數(shù)。本項目的開發(fā)與建設，將產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益和社會效益，同時也將促進某市國民經(jīng)濟和社會的發(fā)展。本項目為了響應市委市政府的號召，加大棚戶區(qū)改造的力度，改善龍口集鎮(zhèn)面貌及職工居住環(huán)境，將小城鎮(zhèn)危舊房改造開發(fā)成商品房項目，符合當?shù)卣?guī)劃要求。2022 年我國房地產(chǎn)市場的供求矛盾或許會減弱，預期改變釋放的剛性需求和城市化進程催生的新增需求，會激發(fā)市場的供給信心；與此同時，中央已經(jīng)明確了 2022 年繼續(xù)實行嚴格的房地產(chǎn)調(diào)控政策的基調(diào)。　　2022 年樓市調(diào)控初步控制了房價快速上漲的局面　　2022 年為鞏固樓市調(diào)控效果，中央多次重申抑制不合理需求的宗旨，堅持限購等房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，加大了差別化住房信貸等政策的實施力度。與此同時，保障性住房建設計劃提前超額完成。在全國房地產(chǎn)開發(fā)投資領域，111 月，總計投資額為 64772 億元，同比增長 %，增速比 2022 年 111 月下降13。金華庭商住小區(qū)建設項目申請報告32　　住房城鄉(xiāng)建設部的數(shù)據(jù)顯示，2022 年 1 至 10 月，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程新開工 722 萬套，基本建成 505 萬套，已經(jīng)提前超額完成年初設定的“新開工 700 萬套以上、基本建成 500 萬套”的目標。目前，全年經(jīng)濟增長實現(xiàn) %的預期目標已經(jīng)沒有疑問，國民經(jīng)濟也出現(xiàn)了積極的變化，例如，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)連續(xù) 9 年增收；工業(yè)增加值增速從 9 月開始反彈；三次產(chǎn)業(yè)結構有所改善，比重約為%、 %和 %，第三產(chǎn)業(yè)增速有所加快；人均收入快速增長，居民消費先降后升，成為經(jīng)濟增長重要的驅動力量?！　?022 年房地產(chǎn)市將是供求階段性釋放的時期　　近期，住房市場的一些指標有回轉的走勢，年底的這種“翹尾”行情引發(fā)了市場的猜想和討論:2022 年，供求關系、價格變化會是怎樣的局面？　　如果從一年的短期基本面來看，2022 年或許是供求階段性釋放、供求矛盾減弱的時期。金華庭商住小區(qū)建設項目申請報告33”　　隨后，盡管中央再度從嚴調(diào)控政策，使各方預期再度發(fā)生變化，但市場已經(jīng)改變了明顯回落的軌跡，再次進入震蕩微漲階段。與此同時，開發(fā)商前期“以價換量”的銷售積累了相應資金，在市場需求有所釋放之后，其購地和開發(fā)地產(chǎn)的信心相應增加?！　?022 年繼續(xù)實行嚴格的房地產(chǎn)調(diào)控政策　　目前，我國經(jīng)濟轉型要求主動降低過快的增長速度，宏觀經(jīng)濟也開始企穩(wěn)，這種局面減弱了宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)調(diào)控的矛盾，使樓市調(diào)控獲得了空間。隨后，12 月 25 日，住房和城鄉(xiāng)建設部也明確表示，2022 年將繼續(xù)實行嚴格的房地產(chǎn)調(diào)控政策，同步實行差別化的住房信貸和稅收政策，支持合理自住及改善性需求。業(yè)界觀點認為，2022 年，通過強化和完善調(diào)控政策，取法其上，將爭取房地產(chǎn)市場理性回歸；得乎其中，將實現(xiàn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)中有進；避乎其下，要防止房地產(chǎn)市場反彈和“硬著陸” 。二、某市房地產(chǎn)市場運行情況某市房地產(chǎn)2022 年某樓市入網(wǎng)銷售項目總數(shù)為 83 個，新增商品房面積 平方米，新增商品房開發(fā)項目 30 個，新增項目開發(fā)面積 平方米，新增可銷售套數(shù) 3659 套，新增可銷售面積 平方米。但年底有呈井噴之勢，以此我們?nèi)匀豢闯龇康禺a(chǎn)銷售面積的走勢和發(fā)展前景。二是價格波動比較平穩(wěn)，2022 年在國家地方出臺的相關政策打壓下，市場價格選擇在 2200—3000 元/平方米的價格區(qū)間中波動、盤整，說明我市樓盤價格下跌空間有限，從開發(fā)商角度來說，成本支撐使他們沒有以降價促銷量的動力。本項目定位本項目為房地產(chǎn)開發(fā)項目，形象定位于道路環(huán)境整治及棚戶區(qū)改造項目，建成小型節(jié)能生態(tài)多層住宅社區(qū)，目標客戶主要為某市龍口鎮(zhèn)居民，項目產(chǎn)品主要為中、小套型普通商品住宅 195 套。三、項目資本金政策及評價2022 年 12 月國務院辦公廳印發(fā)了《關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》(國辦發(fā)〔2022〕131 號)提出 13 條意見促進房地產(chǎn)市場發(fā)展，2022 年 5 月國務院將普通商品住房投資項目最低資本金比例從 35%下調(diào)至 20%，本項目投資全部由開發(fā)商自籌，項目資本金為 100%，比例遠高 20%最低要求，符合項目資本金政策要求。同時某市人民政府于 2022 年 3 月 2 日印發(fā)《關于某市漢洪公路沿線村莊環(huán)境綜合整治獎補辦法的通知》(洪政發(fā)〔2022〕2 號) 和某市人民政府辦公室 2022 年 10 月 25 日關于印發(fā)《某市農(nóng)村危房改造工作實施方案的通知》(洪政辦發(fā)〔2022〕97 號) ，積極引導社會力量參與危舊房改造。本項目作為龍口的舊城區(qū)，以其深厚的歷史沉淀，一直承載著當?shù)氐纳藤Q(mào)中心區(qū)功能。舊城區(qū)城市更新過程不僅可改善其基礎設施，更顯著的是隨著房地產(chǎn)市場的開放，城市土地有償使用制度的實施，土地級差效應的發(fā)揮，優(yōu)化了土地利用結構，提高了其綜合服務功能。三、項目資本金政策及評價2022 年 12 月國務院辦公廳印發(fā)了 《關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》(國辦發(fā)〔2022〕131 號 )提出 13 條意見促進房地金華庭商住小區(qū)建設項目申請報告38產(chǎn)市場發(fā)展，2022 年 5 月國務院將普通商品住房投資項目最低資本金比例從 35%下調(diào)至 20%，本項目投資資金由開發(fā)商自籌 2600 萬元，項目資本金為 100%，比例遠高 20%最低要求，符合項目資本金政策要求。本項目為龍口鎮(zhèn)的舊城區(qū)改造，該地段以其深厚的歷史沉淀，一直承載著當?shù)氐纳藤Q(mào)中心區(qū)功能。舊城區(qū)城市更新過程不僅可改善其基礎設施，更顯著的是隨著房地產(chǎn)市場的開放，城市土地有償使用制度的實施，土地級差效應的發(fā)揮，優(yōu)化了土地利用結構，提高了其綜合服務功能。五、行業(yè)準入標準及評價《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》 、 《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》以及《湖北省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法》就房地產(chǎn)行業(yè)的準入等做了相應的規(guī)定。金華庭商住小區(qū)建設項目申請報告40第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析一、概述湖北省某市被批準為濕地自然保護區(qū)，同時按國家要求建設為“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型”兩型社會地區(qū)。環(huán)境友好型社會是一種人與自然和諧共生的社會形態(tài)，其核心內(nèi)涵是人類的生產(chǎn)和消費活動與自然生態(tài)系統(tǒng)協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。鋼材、商品砼等原材料可在當?shù)厥袌鲑徺I，通過汽車、船等運輸方式運至現(xiàn)場，因此，材料采購較為方便?？删偷亟鉀Q；土石方供應要在合理利用土地的前提下與村民協(xié)商解決，主要資源利用數(shù)量預測如下：土地資源：規(guī)劃征地面積為 16285 平方米，規(guī)劃用地性質為住宅用地，項目建設單位以公開競價的方式取得該地塊土地使用權。電力資源：本項目電力全部由某市龍口鎮(zhèn)供電公司提供，主要用于家庭照明、空調(diào)和小區(qū)路燈照明等，正常年用電量為 萬度電，某市供電公司可滿足用電需求，不會對全市用電構成重要影響。三、資源節(jié)約要求及措施(一) 要求：根據(jù)國家可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和“ 十二五” 規(guī)劃綱要，在建設中應重點貫徹執(zhí)行“節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材” 八字方針，加強工程項目生態(tài)環(huán)境建設，從而帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益的統(tǒng)一。具體目標：到 2022 年，全國城鎮(zhèn)新建建筑實現(xiàn)節(jié)能 50%；既有建筑節(jié)能改造逐步開展，大城市應完成改造面積的 25%，中等城市完成 15%，小城市完成 10%；城鄉(xiāng)新增建設用地占用耕地的增長幅度要在現(xiàn)有的基礎上力爭減少 20%，建筑建造和使用過程的節(jié)水率在現(xiàn)有基礎上提高 20%以上；新建筑對不可再生資源的總消耗比2022 年再下降 10%。(二) 具體措施能源系統(tǒng)：充分考慮綠色能源的使用，綠色能源的使用率應達到一定的水平，在住宅樓可引入太陽能照明系統(tǒng)等，多使用可再生能源，同時要避免能源使用的浪費。大氣環(huán)境系統(tǒng)：采用自然通風，設置有通風換氣設施；禁止使用對臭氧層產(chǎn)生破環(huán)作用的氟利昂類產(chǎn)品。光環(huán)境系統(tǒng)：采光應盡量使用自然光，燈具全部使用節(jié)能燈具；通過高、中、低、遠、近、虛、實等不同照明形式，在不同區(qū)域按不同要求，合理配置路燈、草坪燈、地燈、形成豐富多彩、溫馨宜人的立體照明系統(tǒng)。綠化系統(tǒng)：加強道路綠化，設置綠化帶，充分利用綠地以外金華庭商住小區(qū)建設項目申請報告43其他可利用的地面進行綠化；提倡垂直綠化，以喬木為綠化骨架，喬、灌、草互相結合，形成具有一定面積的立體種植。綠色建筑材料系統(tǒng)：項目建設采用的建筑材料中，應盡量使用可重復利用材料、可循環(huán)利用和再生材料(3R 材料) ，3R 材料的使用量應占所用材料的 30%；建(構)筑物拆除時，材料的總回收率達40%；項目建設中不得使用對人體健康有害的建筑材料或產(chǎn)品，應選用無毒、無害、無放射性、無揮發(fā)性有機物、對環(huán)境污染小、有益于人體健康的建筑材料和產(chǎn)品。該項目可實現(xiàn)節(jié)地 30%，高于 2022 年節(jié)地率 20%目標要求。本項目可實現(xiàn)直接節(jié)水率 20%；中水回用率 30%；雨水利用率 30%；非傳統(tǒng)水源利用率 30%。建筑節(jié)材本項目通過推廣應用高性能、低能耗、可再生循環(huán)利用的建筑材料，因地制宜，就地取材；提高建筑品質，延長建筑使用壽命等建筑節(jié)材措施，可實現(xiàn)再生材料(3R 材料) 的使用量占所用材料的 30%；建(構 )筑物拆除時，材料的總回收率達 40%；可充分滿足 2022 年新建筑對不可再生資源的總消耗比 2022 年下降 10%目標要求。住宅居民生活用水標準：每人每日平均用水 150L，小時變化系數(shù)取 ，每戶約 人，經(jīng)測算每年約用水 33696 噸。綠化用水量：小區(qū)綠化澆灑用水標準取 ，綠化率為30%，則每年澆灑用水量約 噸。每年約 3655 噸經(jīng)具體測算年耗水量為 4 萬立方米。1，住宅生活照明用電按每戶每天 5KW 計算，本項目住宅樓共195 戶，每年需要用電約 351000KW。3，商業(yè)用電，以 100 平米需用 600W 光源，每天工作 8 小時，金華庭商住小區(qū)建設項目申請報告47本項目商用面積為 平方米，年用電量約 。經(jīng)具體測算年耗電量約為 萬 KW。居民生活用燃具的同時工作系數(shù)取 ，液化氣小時用氣量為：Q=195=41m3/h按天均用氣時間 3 小時測算，則年均用氣量為 44280 立方米/年。具體如下表：地上 總建筑面 積 需鋼筋數(shù)（噸） 需混凝土量（立方米）項目 層數(shù) 住宅面積(㎡)商業(yè)面積(㎡)地下室小計(㎡)結構形式 參數(shù) 小計 參數(shù) 小計A 棟 6 　 磚混 B 棟 6 3421 　 框架 C 棟 6 　 723 磚混 D 棟 6 　 360 磚混 金華庭商住小區(qū)建設項目申請報告49E 棟 6 　 511 磚混 F 棟 5 2468 　 磚混 G 棟 5 　 磚混 H 棟 5 　 磚混 I 棟 5 699 　 磚混 小 計 　 0 　 　 　 第二節(jié) 節(jié)能措施和效果分析一 、 建 筑 圍 護 結 構 節(jié) 能 工 程 方 案 圍 護 結 構 構 造外墻類型：水泥砂漿(20mm)+加氣混凝土砌塊(B05 級)(250mm)+水泥砂漿 (20mm)。架空樓板類型：水泥砂漿(20mm)+鋼筋混凝土(120mm)+ 擠塑聚苯板(30mm)+ 水泥砂漿 (20mm)。