【正文】 ........86第三節(jié) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析 ............................................................................93第十章 社會(huì)影響分析 ........................................................................95第十一章 財(cái)務(wù)分析表 .......................................................................101金華庭商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告1第一章 申報(bào)單位簡(jiǎn)介及項(xiàng)目概況第一節(jié) 申報(bào)單位概況一、項(xiàng)目申報(bào)單位概況本項(xiàng)目建設(shè)單位為某置業(yè)有限公司。公司注冊(cè)資本金：壹仟萬元；法定代表人： 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)：暫定級(jí)資質(zhì){荊房開暫【2022 】047 號(hào)}第二節(jié) 項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目名稱： 金華庭商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目二、建設(shè)性質(zhì)：舊城改造及普通商品房開發(fā)三、建設(shè)單位：某置業(yè)有限公司四、建設(shè)地點(diǎn)：本項(xiàng)目擬選址在某市龍口鎮(zhèn)主干道東風(fēng)大道路旁，東臨工農(nóng)渠，南臨東風(fēng)大道，西靠龍口鎮(zhèn)信用社，北臨龍口鎮(zhèn)紅洲村，地勢(shì)整體較為平整。目標(biāo)客戶主要為當(dāng)?shù)鼐用?，?xiàng)目產(chǎn)品主要為中、小型普通商品住宅 195 套。符合2022 年建筑節(jié)水 20%的目標(biāo)要求優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn) 節(jié)能評(píng)估報(bào)告節(jié)地 節(jié)地率 20% 本項(xiàng)目節(jié)地率 30% 優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn) 十二五規(guī)劃綱要資源利用節(jié)材 綜合節(jié)材率降 10%再生材料(3R 材料)的使用量占所用材料的 30%；建(構(gòu))筑物拆除時(shí)，材料的總回收率達(dá)40%優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn) 十二五規(guī)劃綱要抗震 抗震設(shè)防烈度 6 度 本項(xiàng)目按 6 度標(biāo)準(zhǔn)設(shè)防 符合標(biāo)準(zhǔn) 高層建筑設(shè)計(jì)規(guī)范防雷 住宅小區(qū)二類等級(jí)設(shè) 防雷系統(tǒng) 按二類等級(jí)設(shè)防 達(dá)標(biāo) 高層建筑設(shè)計(jì)規(guī)范建筑安全 消防 耐火等級(jí)：地上和地下二級(jí) 地上一級(jí) 達(dá)標(biāo) 高層消規(guī)廢氣《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》()表 2 二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)限值CO、NO HC 含量極少 達(dá)標(biāo)排放 環(huán)評(píng)批復(fù)廢水《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB89781996)表 4中三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)COD、BOD SS 全年總排放量 達(dá)標(biāo)排放 環(huán)評(píng)批復(fù)噪聲GB123482022《工業(yè)企業(yè)廠界環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》“2 類標(biāo)準(zhǔn)”60 分貝以下 達(dá)標(biāo)排放 環(huán)評(píng)批復(fù)環(huán)景影響固體廢物 無害化處理 零排放 達(dá)標(biāo)排放 環(huán)評(píng)批復(fù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率 10% 本項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率 41% 優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)(第三版)行業(yè)影響 不能形成行業(yè)壟斷 本項(xiàng)目市場(chǎng)占有率不到 1% 不會(huì)形成市場(chǎng)壟斷 市場(chǎng)調(diào)查經(jīng)濟(jì)影響 區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響 當(dāng)?shù)刂еa(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)能力強(qiáng) 符合 市場(chǎng)調(diào)查社會(huì)對(duì)區(qū)域社會(huì)影響 利大于弊本項(xiàng)目為小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)社會(huì)環(huán)境影響程度小 影響小 社會(huì)調(diào)查金華庭商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告11核準(zhǔn)項(xiàng)目 細(xì)化指標(biāo) 核準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn) 本項(xiàng)目擬用值 評(píng)價(jià) 評(píng)價(jià)依據(jù)當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)可接受性 接受度高 接受程度高 符合要求 社會(huì)調(diào)查影響風(fēng)險(xiǎn)防范措施 有風(fēng)險(xiǎn)防范措施 四條社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)防范措施有措施且措施可操作性強(qiáng)社會(huì)調(diào)查二、建議做好征地拆遷補(bǔ)償工作：一要深入宣傳發(fā)動(dòng)，讓廣大群眾理解支持拆遷；二要全面落實(shí)政策，做到公平公正公開；三要妥善處理矛盾，切實(shí)幫助群眾解決實(shí)際困難；四要依法依規(guī)操作，讓該地塊的拆遷成為法治公正的典范。全鎮(zhèn)共有糧棉油種植面積 萬畝。2022 年，全鎮(zhèn)社會(huì)生產(chǎn)總值達(dá)到 41356 萬元，比“十一五”初期增長(zhǎng) %，農(nóng)民人均收入達(dá)到 4870 元，增長(zhǎng) %，國(guó)地稅入庫(kù)稅金 萬元，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 10450 萬元，均比“十一五”初期有大幅增長(zhǎng)。三是扶持優(yōu)勢(shì)企業(yè)做大做強(qiáng)，為企業(yè)提高優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)，使他們擴(kuò)大注資力度，做到“引得進(jìn)、留得住、能發(fā)展” 。一是進(jìn)一步抓好“一卡通” 、村財(cái)鎮(zhèn)代理、專項(xiàng)資金管理等工作，僅 2022 年，全鎮(zhèn)通過 “惠農(nóng)一卡通”就發(fā)放各類支農(nóng)惠農(nóng)資金 439 萬元。五是文化活動(dòng)設(shè)施不斷完善，完善了文化中心，增加了農(nóng)村文化活動(dòng)設(shè)施，各村均建成了農(nóng)家書屋，藏書都在 1000 冊(cè)以上，極大豐富了農(nóng)民文化生活。城鎮(zhèn)居民最低生活保障實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保，動(dòng)態(tài)管理。 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性(一) 符合中央的政策精神黨的十七屆五中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃的建議》 ，明確了今后五年我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的奮斗目標(biāo)和行動(dòng)綱領(lǐng)，提出了在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化深入發(fā)展中同步推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，是“十二五”時(shí)期的一項(xiàng)重大任務(wù)，必須堅(jiān)持把解決好農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民問題作為全黨工作重中之重，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，堅(jiān)持工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村和多予少取放活方針，加大強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)力度，夯實(shí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)，提高農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化水平和農(nóng)民生活水平，金華庭商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告17建設(shè)農(nóng)民幸福生活的美好家園。 “十二五” 時(shí)期，必須抓住機(jī)遇，加快改變農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展滯后的局面，扎實(shí)穩(wěn)步推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見》加強(qiáng)宅基地規(guī)劃和管理，大力節(jié)約村莊建設(shè)用地，向農(nóng)民免費(fèi)提供經(jīng)濟(jì)安全適用、節(jié)地節(jié)能節(jié)材的住宅設(shè)計(jì)圖樣。建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村，省委省政府提出要樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，把解決好“三農(nóng) ”問題作為全黨工作的重中之重，堅(jiān)持“多予、少取、放活”和 “工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村” 的方針，努力改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件，提高農(nóng)民生活質(zhì)量，促使農(nóng)村整體面貌出現(xiàn)較大改觀，逐步把農(nóng)村建設(shè)成為“ 生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”的社會(huì)主義新農(nóng)村。舊村改造能夠促進(jìn)農(nóng)村城市化發(fā)展。伴隨某市龍口鎮(zhèn)數(shù)十年社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展變遷，構(gòu)筑宜住型、高品位人文休閑空間，臥龍輔城區(qū)在參與某中心城區(qū)差異化發(fā)展的同時(shí)，加快基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，提升發(fā)展實(shí)力，盡快形成產(chǎn)業(yè)特色；特色鄉(xiāng)鎮(zhèn)和其他建制鎮(zhèn)根據(jù)各自的區(qū)位、資源、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等，建成各具特色的商品集散型、特色旅游型、工業(yè)主導(dǎo)型、生態(tài)宜居型城鎮(zhèn)，不斷提高小城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)集聚力和就業(yè)凝聚力。三是加快城市配套設(shè)施建設(shè)。一是狠抓防洪保安，重點(diǎn)抓好東荊河堤整險(xiǎn)加固工程、某圍堤整險(xiǎn)加固工程、下內(nèi)荊河防洪排澇工程、四湖中區(qū)增容新堤電排站等項(xiàng)目；二是狠抓排灌體系建設(shè)，重點(diǎn)抓好隔北灌區(qū)、蓮花泵站更新改造、中小河流治理、城市防洪排澇等項(xiàng)目；三是保障供水安全，繼續(xù)抓好 萬人的農(nóng)村安全飲水工程；四是加強(qiáng)水環(huán)境保護(hù)，重點(diǎn)抓好某湖泊治理、水利血防、水土保持、水污染防治等項(xiàng)目。加快“ 某岸邊是家鄉(xiāng)”濕地生態(tài)旅游城和濱江度假村為代表的生態(tài)旅游、以湘鄂西蘇區(qū)革命紀(jì)念公園和瞿家灣革命舊址群為代表的紅色旅游、以悅兮?半島溫泉和三國(guó)文化為主體的溫泉文化旅游、以新農(nóng)村建設(shè)觀光休閑為代表的鄉(xiāng)村一日游項(xiàng)目建設(shè)力度，構(gòu)筑立體旅游格局。逐步形成由物流園區(qū)、配送中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)物流集散中心組成的市域三級(jí)物流體系。居者有其屋，是大部分中國(guó)人家庭觀念的使然，根深蒂固的傳統(tǒng)居家思想，使得中國(guó)現(xiàn)有的住房狀況和住房水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到人們生活的需求。棚戶改造大大改善了當(dāng)?shù)刂械褪杖牒屠щy群體的居住環(huán)境，提高了他們的生活質(zhì)量。住宅價(jià)格已達(dá)到 14001800 元/m 2。三是加快城鎮(zhèn)住房、特別是經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。本項(xiàng)目為了響應(yīng)市委市政府的號(hào)召，加大棚戶區(qū)改造的力度，改善龍口集鎮(zhèn)面貌及職工居住環(huán)境，將小城鎮(zhèn)危舊房改造開發(fā)成商品房項(xiàng)目，符合當(dāng)?shù)卣?guī)劃要求。在全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資領(lǐng)域，111 月，總計(jì)投資額為 64772 億元，同比增長(zhǎng) %，增速比 2022 年 111 月下降13。金華庭商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告33”　　隨后，盡管中央再度從嚴(yán)調(diào)控政策，使各方預(yù)期再度發(fā)生變化，但市場(chǎng)已經(jīng)改變了明顯回落的軌跡，再次進(jìn)入震蕩微漲階段。業(yè)界觀點(diǎn)認(rèn)為，2022 年，通過強(qiáng)化和完善調(diào)控政策，取法其上，將爭(zhēng)取房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸；得乎其中，將實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)中有進(jìn)；避乎其下，要防止房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈和“硬著陸” 。本項(xiàng)目定位本項(xiàng)目為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，形象定位于道路環(huán)境整治及棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，建成小型節(jié)能生態(tài)多層住宅社區(qū)，目標(biāo)客戶主要為某市龍口鎮(zhèn)居民，項(xiàng)目產(chǎn)品主要為中、小套型普通商品住宅 195 套。舊城區(qū)城市更新過程不僅可改善其基礎(chǔ)設(shè)施，更顯著的是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的開放，城市土地有償使用制度的實(shí)施，土地級(jí)差效應(yīng)的發(fā)揮，優(yōu)化了土地利用結(jié)構(gòu)，提高了其綜合服務(wù)功能。五、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)價(jià)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》 、 《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》以及《湖北省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理辦法》就房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入等做了相應(yīng)的規(guī)定?？删偷亟鉀Q；土石方供應(yīng)要在合理利用土地的前提下與村民協(xié)商解決，主要資源利用數(shù)量預(yù)測(cè)如下：土地資源：規(guī)劃征地面積為 16285 平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為住宅用地，項(xiàng)目建設(shè)單位以公開競(jìng)價(jià)的方式取得該地塊土地使用權(quán)。(二) 具體措施能源系統(tǒng)：充分考慮綠色能源的使用，綠色能源的使用率應(yīng)達(dá)到一定的水平，在住宅樓可引入太陽能照明系統(tǒng)等，多使用可再生能源，同時(shí)要避免能源使用的浪費(fèi)。綠色建筑材料系統(tǒng)：項(xiàng)目建設(shè)采用的建筑材料中，應(yīng)盡量使用可重復(fù)利用材料、可循環(huán)利用和再生材料(3R 材料) ，3R 材料的使用量應(yīng)占所用材料的 30%；建(構(gòu))筑物拆除時(shí)，材料的總回收率達(dá)40%；項(xiàng)目建設(shè)中不得使用對(duì)人體健康有害的建筑材料或產(chǎn)品，應(yīng)選用無毒、無害、無放射性、無揮發(fā)性有機(jī)物、對(duì)環(huán)境污染小、有益于人體健康的建筑材料和產(chǎn)品。住宅居民生活用水標(biāo)準(zhǔn)：每人每日平均用水 150L，小時(shí)變化系數(shù)取 ，每戶約 人，經(jīng)測(cè)算每年約用水 33696 噸。3，商業(yè)用電，以 100 平米需用 600W 光源，每天工作 8 小時(shí)，金華庭商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告47本項(xiàng)目商用面積為 平方米，年用電量約 。架空樓板類型：水泥砂漿(20mm)+鋼筋混凝土(120mm)+ 擠塑聚苯板(30mm)+ 水泥砂漿 (20mm)。居民生活用燃具的同時(shí)工作系數(shù)取 ，液化氣小時(shí)用氣量為：Q=195=41m3/h按天均用氣時(shí)間 3 小時(shí)測(cè)算，則年均用氣量為 44280 立方米/年。每年約 3655 噸經(jīng)具體測(cè)算年耗水量為 4 萬立方米。本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)直接節(jié)水率 20%；中水回用率 30%；雨水利用率 30%；非傳統(tǒng)水源利用率 30%。光環(huán)境系統(tǒng)：采光應(yīng)盡量使用自然光，燈具全部使用節(jié)能燈具；通過高、中、低、遠(yuǎn)、近、虛、實(shí)等不同照明形式，在不同區(qū)域按不同要求，合理配置路燈、草坪燈、地?zé)?、形成豐富多彩、溫馨宜人的立體照明系統(tǒng)。三、資源節(jié)約要求及措施(一) 要求：根據(jù)國(guó)家可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和“ 十二五” 規(guī)劃綱要，在建設(shè)中應(yīng)重點(diǎn)貫徹執(zhí)行“節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材” 八字方針，加強(qiáng)工程項(xiàng)目生態(tài)環(huán)境建設(shè)，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的統(tǒng)一。環(huán)境友好型社會(huì)是一種人與自然和諧共生的社會(huì)形態(tài)，其核心內(nèi)涵是人類的生產(chǎn)和消費(fèi)活動(dòng)與自然生態(tài)系統(tǒng)協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。本項(xiàng)目為龍口鎮(zhèn)的舊城區(qū)改造，該地段以其深厚的歷史沉淀，一直承載著當(dāng)?shù)氐纳藤Q(mào)中心區(qū)功能。同時(shí)某市人民政府于 2022 年 3 月 2 日印發(fā)《關(guān)于某市漢洪公路沿線村莊環(huán)境綜合整治獎(jiǎng)補(bǔ)辦法的通知》(洪政發(fā)〔2022〕2 號(hào)) 和某市人民政府辦公室 2022 年 10 月 25 日關(guān)于印發(fā)《某市農(nóng)村危房改造工作實(shí)施方案的通知》(洪政辦發(fā)〔2022〕97 號(hào)) ，積極引導(dǎo)社會(huì)力量參與危舊房改造。但年底有呈井噴之勢(shì)，以此我們?nèi)匀豢闯龇康禺a(chǎn)銷售面積的走勢(shì)和發(fā)展前景?！　?022 年繼續(xù)實(shí)行嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策　　目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型要求主動(dòng)降低過快的增長(zhǎng)速度，宏觀經(jīng)濟(jì)也開始企穩(wěn)，這種局面減弱了宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)調(diào)控的矛盾，使樓市調(diào)控獲得了空間。目前，全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)實(shí)現(xiàn) %的預(yù)期目標(biāo)已經(jīng)沒有疑問，國(guó)民經(jīng)濟(jì)也出現(xiàn)了積極的變化，例如，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)連續(xù) 9 年增收；工業(yè)增加值增速?gòu)?9 月開始反彈；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有所改善，比重約為%、 %和 %，第三產(chǎn)業(yè)增速有所加快；人均收入快速增長(zhǎng)，居民消費(fèi)先降后升，成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重要的驅(qū)動(dòng)力量?！　?022 年樓市調(diào)控初步控制了房?jī)r(jià)快速上漲的局面　　2022 年為鞏固樓市調(diào)控效果，中央多次重申抑制不合理需求的宗旨，堅(jiān)持限購(gòu)等房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，加大了差別化住房信貸等政策的實(shí)施力度。如下表所示：2022 年某市住房保障目標(biāo)任務(wù)單位：套（戶）名稱 目標(biāo)任務(wù)合計(jì) 5190金華庭商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告30一、新增租賃住房補(bǔ)貼 100二、實(shí)物建房 5090（一）保障性住房 640 廉租住房 200 經(jīng)濟(jì)適用住房 / 公共租賃住房 440 限價(jià)商品住房 /（二）各類棚戶區(qū)改造 4450 城市棚戶區(qū) 220 國(guó)有工礦棚戶區(qū) / 國(guó)有林區(qū)（場(chǎng)）棚戶區(qū)（危舊房） / 國(guó)有墾區(qū)危房 4230 其中：大同湖農(nóng)場(chǎng) 998 大沙湖農(nóng)場(chǎng) 2241 小港農(nóng)場(chǎng) 991某市棚戶區(qū)改造 2022 年目標(biāo)任務(wù) 5190 套，現(xiàn)有部分簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議戶數(shù)。加強(qiáng)宏觀調(diào)控，不斷擴(kuò)大土地有償使用范圍，結(jié)合城市規(guī)劃和發(fā)展，對(duì)商業(yè)性用地實(shí)行公開招標(biāo)、競(jìng)標(biāo)，優(yōu)化土地資源配置。正建成一個(gè)