【正文】 143 16甘 肅 1 7 38 67 12廣 西 5 14 80 141 18貴 州 0 7 16 48 1海 南 7 28 96 54 1河 北 1 17 91 141 17河 南 2 15 13 173 5黑 龍 江 2 13 59 9 4湖 北 2 16 10 27 78湖 南 6 14 106 172 21吉 林 4 12 48 85 9江 西 0 6 57 108 1遼 寧 8 25 131 13 50內(nèi) 蒙 古 2 3 25 71 23寧 夏 0 3 1 21 4青 海 0 3 1 21 4山 東 8 32 152 179 30山 西 0 15 70 127 5陜 西 4 1 69 87 7四 川 3 19 97 145 30天 津 1 1 35 29 5西 藏 0 1 2 17 9新 疆 4 10 54 104 18云 南 6 30 82 31 11浙 江 7 46 19 374 97重 慶 3 12 40 50 4總 計(jì) 175 635 2840 42 754表 202全 國(guó) 星 級(jí) 酒 店 地 區(qū) 分 布 情 況 表資料來(lái)源：《中國(guó)旅游統(tǒng)計(jì)年鑒 2022》從星級(jí)酒店的比例來(lái)看，五星、四星高檔酒店約占酒店總數(shù)量的 9％，三星級(jí)酒店約占酒店總數(shù)量的 32％，一星、二星中低檔酒店約占酒店的 60％；而從酒店客房比重來(lái)看，三星級(jí)酒店的客房比重高達(dá)近 39％。截止 2022 年我國(guó)星級(jí)酒店規(guī)模及客房情況見(jiàn)表 所示。由于我國(guó)星級(jí)酒店的供給迅速增加，我國(guó)星級(jí)酒店出租率和行業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)在 1992 年達(dá)到一個(gè)高點(diǎn)后，至 1998－2022 年一直處于下降過(guò)程中，酒店出租率在1998 年達(dá)到 52％左右的低點(diǎn)后開(kāi)始回升，酒店行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)在經(jīng)歷 1998－2022年四年連續(xù)虧損后，于 2022 年開(kāi)始實(shí)現(xiàn)盈利。圖 星 級(jí) 酒 店 出 租 率 及 利 潤(rùn) 波 動(dòng) 情 況50004000300020221000010002022300040001996 1997 1998 1999 2022 2022 202235404550556065酒 店 業(yè) 利 潤(rùn) （ 萬(wàn) 元 ） 出 租 率 （ ％ ）資料來(lái)源： 《中國(guó)旅游統(tǒng)計(jì)年鑒》 、 《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒 》國(guó)際公認(rèn)星級(jí)酒店盈虧平衡點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)值為酒店出租率 60％，我國(guó)目前星級(jí)酒店出租率剛剛超過(guò) 60％，還遠(yuǎn)低于 1992 年接近 95％的歷史最高出租率，也明顯低于香港2022 年接近 90％的酒店出租率，從酒店出租率上開(kāi)看，還有提高的空間。從酒店出租率、酒店房?jī)r(jià)、酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)情況分析，我國(guó)酒店行業(yè)目前行業(yè)景氣度尚不高，但自 2022 年開(kāi)始應(yīng)當(dāng)已經(jīng)步入了一個(gè)正在緩慢上升的行業(yè)景氣周期。12圖 2022年 星 級(jí) 酒 店 經(jīng) 營(yíng) 情 況105051015五 星 四 星 三 星 二 星 一 星%%%%%%%%%人 均 利 潤(rùn) (千 元 /人 ) 每 間 客 房 收 入 (萬(wàn) 元 /間 ) 客 房 出 租 率資料來(lái)源： 《2022 年中國(guó)星級(jí)飯店統(tǒng)計(jì)公報(bào)》造成高星級(jí)酒店與其他星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)效益出現(xiàn)如此大的差異的原因除了因高星級(jí)酒店管理水平高、服務(wù)質(zhì)量好、具有國(guó)際銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)的支持等因素外，很重要的一個(gè)原因是高星級(jí)酒店國(guó)有成份較少、市場(chǎng)化程度高，如在五星級(jí)酒店中外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)占 62％，而在全國(guó)星級(jí)酒店中有 67％是國(guó)有或集體經(jīng)濟(jì)成份，相當(dāng)大一部分國(guó)有酒店是作為政府部門(mén)、國(guó)家機(jī)關(guān)和國(guó)有大中企業(yè)的接待單位而存在，這一部分酒店缺少經(jīng)營(yíng)壓力、市場(chǎng)觀念淡薄、管理粗放、冗員眾多，很多只能依靠主辦單位的補(bǔ)貼維持經(jīng)營(yíng)，從而出現(xiàn)了大面積、高金額的虧損。根據(jù) 2022 年中國(guó)星級(jí)酒店統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，在星級(jí)酒店中，國(guó)有星級(jí)酒店的出租率最低，而港澳臺(tái)投資的酒店出租率最高。 525456586062646668國(guó) 有 集 體 外 商 投 資 港 澳 臺(tái) 資 聯(lián) 營(yíng) 私 營(yíng)圖 2022年 不 同 注 冊(cè) 類(lèi) 型 酒 店 出 租 率 情 況 (%)資料來(lái)源： 《2022 年中國(guó)星級(jí)飯店統(tǒng)計(jì)公報(bào)》13 酒店業(yè)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn) 屬于資本密集型和勞動(dòng)密集型行業(yè)興建星級(jí)酒店不僅需要支付土地取得成本、土建費(fèi)用和各項(xiàng)前期費(fèi)用，同時(shí)還需要投入大量資金進(jìn)行裝修和配套設(shè)施、配套設(shè)備的建設(shè)，需要的投資額很大，屬于資金密集型行業(yè)；同時(shí)，酒店業(yè)作為服務(wù)行業(yè)，又需要大量的服務(wù)人員，也屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)。 對(duì)經(jīng)營(yíng)管理的要求高星級(jí)酒店為給客人提供安全、舒適、方面的環(huán)境，同時(shí)取得比較好的經(jīng)濟(jì)效益，就必須在服務(wù)質(zhì)量保證和監(jiān)控、成本費(fèi)用控制、員工管理和激勵(lì)、市場(chǎng)分析和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等多個(gè)方面建立比較成功的管理模式，由于星級(jí)酒店為客人提供的服務(wù)種類(lèi)多、標(biāo)準(zhǔn)高、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、企業(yè)員工眾多，這一切都對(duì)星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)管理提出了較高的要求。我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，伴隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，旅游業(yè)得到了快速的發(fā)展，旅游服務(wù)總收入自 1995 年至2022 年一直保持 10％以上的增長(zhǎng)率，高于 GDP 的增長(zhǎng)，占 GDP 的比重也穩(wěn)步上升，至 2022 年我國(guó)旅游總收入已經(jīng)達(dá)到 5500 億元，占 GDP 的 ％。我國(guó)近年來(lái)來(lái)入境旅游人數(shù)及收入增長(zhǎng)迅速，1991 年－2022 年旅游外匯收入年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到 14％以上，見(jiàn)圖 。表 “九五”期間我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游情況根據(jù)我國(guó)旅游業(yè)發(fā)展的“十五”規(guī)劃，到 2022 年我國(guó)將接待海外旅游者 11,20012,000 萬(wàn)人次，年均增長(zhǎng) 6％－8％；實(shí)現(xiàn)國(guó)際旅游收入 240－260 億美元，年均增長(zhǎng)8％－10％；實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入 5350－5850 億元，年均增長(zhǎng) 11％－13％。旅游業(yè)將是我國(guó)增長(zhǎng)最快的產(chǎn)業(yè)之一。我國(guó)星級(jí)酒店數(shù)量自 1992－2022 年一直保持 15％以上的增長(zhǎng)速度，使得酒店行業(yè)利潤(rùn)率迅速下降，甚至在 1998 年－2022 年連續(xù)四年出現(xiàn)了行業(yè)整體虧損的局面，根據(jù)我們前面對(duì)酒店行業(yè)景氣度的分析，我國(guó)酒店行業(yè)目前已經(jīng)走出低谷，目前已步入緩慢上升的趨勢(shì)中。表 2022 年 1－8 月中國(guó)酒店業(yè)表現(xiàn)入住率 平均房間收入　至 2022年 8 月(%)相對(duì) 2022年變化(%)相對(duì) 2022年變化(%)至 2022年 8 月(元) 相對(duì) 2022年變化(%)相對(duì) 2022年變化(%)中國(guó)所有酒店 41 5 567 67 20中國(guó)主要城市 76 49 4 681 76 18中國(guó)次要城市 70 29 9 352 40 21中國(guó)地域性城市 26 6 371 42 37資料來(lái)源：德勤“酒店業(yè)評(píng)測(cè)調(diào)查”我國(guó)酒店數(shù)量分布不平衡，三星以上酒店在京、滬、穗等一線大城市和東南沿海比重很大，在中西部地區(qū)比重較??；同時(shí)，中西部星級(jí)酒店的房?jī)r(jià)也明顯低于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，因此隨著中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)中西部地區(qū)星級(jí)酒店的需求將進(jìn)一步增長(zhǎng)，酒店出租率和酒店價(jià)格也將得到一定的提高，中西部地區(qū)酒店業(yè)將會(huì)以高于全國(guó)平均水平的速度增長(zhǎng)。29636438539001002003004002022年 2022年 2022年 2022年圖 烏 魯 木 齊 近 年 來(lái) 國(guó) 內(nèi) 旅 游 情 況國(guó) 內(nèi) 旅 游 人 數(shù) (萬(wàn) 人 ) 國(guó) 內(nèi) 旅 游 收 入 (億 元 )資料來(lái)源： 《烏魯木齊統(tǒng)計(jì)年鑒 2022》 ， 《烏魯木齊 2022 年統(tǒng)計(jì)公報(bào)》烏魯木齊市在國(guó)內(nèi)旅游迅速發(fā)展的同時(shí)，海外游客入境旅游也得到了一定的增長(zhǎng)。圖 烏 魯 木 齊 國(guó) 際 旅 游 情 況0202204000060000800001000001202201400001600001993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2022年2022年2022年05000100001500020220250003000035000國(guó) 際 旅 游 人 數(shù) (人 ) 旅 游 外 匯 收 入 (萬(wàn) 元 )資料來(lái)源： 《烏魯木齊統(tǒng)計(jì)年鑒 2022》2022 年“非典”過(guò)后，2022 年烏魯木齊旅游業(yè)呈現(xiàn)處欣欣向榮的景象。 烏魯木齊酒店基本情況目前烏魯木齊市擁有星級(jí)酒店 81 家，其中五星級(jí)酒店 6 家，四星級(jí)酒店 8 家，三星級(jí)及以下酒店 67 家。根據(jù) 2022 年旅游設(shè)施普查，烏魯木齊市在 2022 年旅游酒店擁有客房 10335 間，床位 20220 張，客房和床位數(shù)均接近全疆的 50％。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家旅游局 2022 的抽樣調(diào)查，有 42％的國(guó)外游客是于游覽觀光為目的，其次為商務(wù)和探親訪友，國(guó)外游客的住宿目的見(jiàn)圖 。從國(guó)內(nèi)旅游客人的地區(qū)來(lái)源來(lái)看突出表現(xiàn)為以下特點(diǎn)：空間距離越近，人數(shù)越多，表現(xiàn)在是否開(kāi)通直達(dá)列車(chē)，如山西、甘肅、四川、河南等?。唤?jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高的省區(qū)，人數(shù)越多，如廣東、浙江、江蘇、山東等省；人文環(huán)境差異越大，人數(shù)越多，如廣東、浙江、江蘇等東南省區(qū)的游客明顯較東北、華北地區(qū)多。根據(jù) 2022－2022年的情況，在考慮團(tuán)隊(duì)客人折扣因素后，烏魯木齊三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)間實(shí)際價(jià)格旺季約在 240 元／間左右，平季約在 200 元／間左右，淡季約在 160／間左右，全年平均價(jià)格約在 190 元／間左右。根據(jù)烏魯木齊酒店業(yè)人士估計(jì)，烏魯木齊酒店出租率應(yīng)在 60％－62％左右，其中在 9 三個(gè)月旺季酒店出租率在95％左右，在 10 三個(gè)月平季中酒店出租率約在 65％左右，在 11－4 月六個(gè)月淡季中出租率約在 40％左右。表 新疆維吾爾自治區(qū)旅游接待人數(shù)及收入預(yù)測(cè)指標(biāo)2022 年 2022 2022 2020項(xiàng)目 2022年 上限 下限 上限 下限 上限 下限 上限 下限國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)(萬(wàn)人) 1434 年增長(zhǎng)率(%) 　 14 12 10 8 7 6 6 5國(guó)內(nèi)旅游收入(億元) 年增長(zhǎng)率(%) 　 18 16 14 12 11 9 9 8海外旅游人數(shù)(萬(wàn)人) 104 年增長(zhǎng)率(%) 　 14 12 10 8 7 6 6 5旅游外匯收入(億美元) 19年增長(zhǎng)率(%) 　 18 16 14 12 11 9 9 8旅游總?cè)藬?shù)(萬(wàn)人) 旅游業(yè)總收入(億元) 152 144 285 260 459 419 674 644相當(dāng)于 GDP(%) 8 7 10 9 11 10 12 11注：美元折合人民幣按 1: 計(jì)算資料來(lái)源：《新疆維吾爾自治區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃》由于烏魯木齊是新疆旅游重點(diǎn)地區(qū)和旅游集散地，接待游客占全疆的 50％以上，而旅游客人是星級(jí)酒店最重要的客源，因此旅游人數(shù)的增長(zhǎng)率能夠大致地反映酒店客源的增長(zhǎng)，因此，烏魯木齊酒店客源將隨著旅游人數(shù)的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)年增長(zhǎng)率應(yīng)當(dāng)不低于 10％，考慮到自 2022 年年開(kāi)始，烏魯木齊星級(jí)酒店增加較少，預(yù)計(jì)近年來(lái)烏魯木齊酒店出租率應(yīng)當(dāng)同全國(guó)其他地區(qū)一樣有所上升。飯店距機(jī)場(chǎng) 8 公里，距火車(chē)站 10 公里，距市中心 2 公里。⑵翼龍大酒店翼龍大酒店為中石化獨(dú)山子煉油廠投資設(shè)立的三星級(jí)涉外酒店，位于烏魯木齊克拉瑪依西路 20 號(hào)附一號(hào)，距烏魯木齊國(guó)際機(jī)場(chǎng) 16 公里，距火車(chē)站 8 公里。在健身娛樂(lè)設(shè)施方面，有健身房、夜總會(huì)、桑拿浴室；在餐飲設(shè)施方面，設(shè)有可接待 150 人的中餐廳和清真餐廳。獨(dú)山子大酒店擁有客房 168 間，房間類(lèi)型有標(biāo)準(zhǔn)間、豪華標(biāo)準(zhǔn)間和商務(wù)套房；在會(huì)議設(shè)施方面，有可接待 100 人的大會(huì)議室一間，可接待 30 人的中會(huì)議室二間，可接待 12 人的小會(huì)議室一間；在健身娛樂(lè)設(shè)施方面，有臺(tái)球室、乒乓球室、夜總會(huì)、KTV 室和桑拿浴室；在餐飲設(shè)施方面，設(shè)有可接待 160 人的中餐廳和可接待 50 人的西餐廳。酒店的入住率和收益在起初的 5 到 10 年之間，也就是起步期階段基本上增長(zhǎng)都非常迅速，并且在開(kāi)業(yè)后 8 到 15 年之間（中期）收益都會(huì)維持相當(dāng)高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降（衰退期）。②具有顯著的成本費(fèi)用優(yōu)勢(shì)酒店的成本費(fèi)用是影響酒店經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要因素，對(duì)于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息費(fèi)用、家具及固定設(shè)施和其他日常運(yùn)營(yíng)成本等都是重要的成本費(fèi)用因素。從目前的預(yù)計(jì)來(lái)看，僅通過(guò)桑拿浴室、酒店大廳和 KVT（二期）的出租承包收入每年就能取得 236 萬(wàn)元的收入（其中，桑拿浴室 86 萬(wàn)元租賃費(fèi)已經(jīng)與承租方簽訂協(xié)議），已經(jīng)超過(guò)每年 180 萬(wàn)元的經(jīng)營(yíng)權(quán)費(fèi)用。XXX 酒店還擁有 100 余個(gè)停車(chē)位，這在烏魯木齊三星級(jí)酒店是絕無(wú)僅有的，能夠?yàn)榫频耆胱】腿颂峁┍憷耐＼?chē)服務(wù)，更能夠?yàn)椴惋?、KTV、桑拿提供便利的條件。這部分餐飲客房收入能夠?yàn)?XXX 酒店提供部分穩(wěn)定的客源，降低酒店的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。22⑵劣勢(shì)①缺少酒店行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)本項(xiàng)目發(fā)起人－新疆洲際工貿(mào)公司以往未涉足酒店行業(yè)，尚缺少酒店行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。③酒店星級(jí)尚未評(píng)定XXX 酒店尚未開(kāi)業(yè)，酒店星級(jí)也未評(píng)定，在酒店星級(jí)評(píng)定前，作為未定級(jí)酒店在一定程度上會(huì)影響酒店客源和酒店房間價(jià)格。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，如果國(guó)際航空“落地簽證”等問(wèn)題得到妥善解決，由于新疆距離歐洲的航空距離優(yōu)勢(shì)，很可能成為消費(fèi)能力較強(qiáng)的歐洲游客的旅游熱點(diǎn)地區(qū)。③新疆經(jīng)濟(jì)的發(fā)展隨著國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，新疆經(jīng)濟(jì)得到了迅速的發(fā)展，2022 以來(lái)國(guó)家計(jì)劃建設(shè)的中－哈輸油管道、獨(dú)山子石化和烏魯木齊石化擴(kuò)建工程將使新疆成為我國(guó)未來(lái)的石化化工重點(diǎn)地區(qū)，這些都