【正文】 7 1公司管理成本 100 200 300 300 300 300 300 1800 稅費(fèi) 300 4000 3500 3200 2020 4200 17200 2招商銷售獎(jiǎng)勵(lì)（ 1%） 100 800 800 500 400 200 2800 3000 500 3500 2推介與廣告（ 1%） 600 800 800 500 300 200 3200 2財(cái)務(wù)費(fèi)用（按10%） 100 1500 2500 2500 2500 2500 1500 13100 合 計(jì) 1900 24008 76322 54337 48950 19698 7500 232715 財(cái)務(wù)預(yù)算表 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 合 計(jì) 投 入 1900 24008 76322 54337 48950 19698 7500 232715 銷售回籠 5000 65500 56000 53000 28500 79750 280750 自有資金 1900 6300 1800 10000 融 資 13000 12020 25000 還 款 25000 25000 年度贏余 0 292 2978 1663 4050 8802 47250 58035 注：收入為正，支出為負(fù)。 四、社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益 本項(xiàng)目由于屬區(qū)域性成片開發(fā)，且所涉行業(yè)為商貿(mào)餐飲、娛樂、賓館、物流、加工業(yè)等行業(yè)，其開發(fā)進(jìn)程恰與某地市的未來發(fā)展同步，可以預(yù)見將獲得顯著的社會(huì)效益和可觀的經(jīng)濟(jì)效益。 觸發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈上下游產(chǎn)業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè)的發(fā)展 本項(xiàng)目以商貿(mào)、服務(wù)業(yè)為龍頭，其經(jīng)濟(jì)能量將通過產(chǎn)業(yè)鏈傳遞到上、下游產(chǎn)業(yè)和相關(guān)服務(wù)業(yè)（如加工業(yè)、餐飲業(yè)、賓館、地產(chǎn)等）。 有效地改善就業(yè)狀況 未來幾年內(nèi)將有數(shù)以億計(jì)的農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移到城市，社會(huì)就業(yè)形勢(shì)十分嚴(yán)峻。 促進(jìn)招商引資 投資環(huán)境改善，市場繁榮，必將促進(jìn)某地市的外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時(shí)，本項(xiàng)目建成之后，由于商業(yè)功能的健全，將使某地市的消費(fèi)變輸出為輸入，從而強(qiáng)化某地市的中心城市地位。 第六篇 營銷計(jì)劃 一、營銷策略 本項(xiàng)目延聘上海著名房產(chǎn)營銷策劃公司 ——上海華燕置業(yè)策劃有限公司擔(dān)任本項(xiàng)目的全程營銷策劃。 在批發(fā)市場項(xiàng)目上，我們與浙江萬事利集團(tuán)等建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，充分利用他們的社會(huì)資源和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行運(yùn)作。招商的切入 時(shí)機(jī)、招商的前期調(diào)研與策劃是決定招商成功與否的主要因素之一。為此，本項(xiàng)目擬將現(xiàn)代營銷組合原理移植到項(xiàng)目招商的全過程之中。為招商服務(wù)的市場調(diào)研，其任務(wù)主要是某地市市場情況，如相關(guān)市場分布規(guī)模、商品品類、租金價(jià)位，商品品牌代理商與主要分銷商的實(shí)力、銷售額、目前的銷售情況和潛在的消費(fèi)能力，消費(fèi)者的需求等。 組織招商班子。招商工作可以委托某家富有招商運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)且熟悉該地區(qū)市場的商務(wù)顧問承擔(dān)，也可以招聘有招商實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人員具體實(shí)施。對(duì)招商人員進(jìn)行集中培訓(xùn)，包括儀表、接待、招商日記、談判與溝通技巧，招商策略等，以利提交招商成功率。在確定項(xiàng)目賣點(diǎn)的基礎(chǔ)上，制訂由粗而細(xì)，由稀而密的廣告宣傳計(jì)劃。廣告宣傳前期以介紹開發(fā)商的實(shí)力與信用、項(xiàng)目的實(shí)施規(guī)模與配套條件為主。廣告宣傳可通過效果圖、模型、軟性文章、傳媒廣告、活頁廣告和戶外廣告等多種形式。特別需要以富有誘惑力的廣告詞來呼喚對(duì)象的潛在意識(shí)。 制作一份《招商手冊(cè)或招商說明書》（邀請(qǐng)函）。 市場內(nèi)部分區(qū)平面圖（產(chǎn)權(quán)圖與經(jīng)營圖）。市場的營銷或租賃價(jià)格需要參考當(dāng)?shù)睾椭苓叧鞘械氖袌鰞r(jià)位，營銷方式既要有明確的標(biāo)準(zhǔn)，又要有相對(duì)的靈活性，價(jià)格在周邊城市中具有競爭力。 招商計(jì)劃與該區(qū)域開發(fā)建設(shè)進(jìn)度的協(xié)調(diào)性，使招商、 造市、 城區(qū)管理同步進(jìn)行。 第八篇 管理團(tuán)隊(duì) 安徽省新都建設(shè)股份有限公司（下簡稱本公司）由五個(gè)發(fā)起人：蘇州市農(nóng)工商房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、秦偉 .趙國毅、張群 .秦蘇驊。 本公司決策和管理層文化素質(zhì)較高，經(jīng)營理念超前，具有豐富的市場運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，并已組建了一個(gè)在資本運(yùn)作、資源整合、招商引資、市場開發(fā)、市場營造、市場管理等方面具有較強(qiáng)能力的專業(yè)人才班子。 團(tuán)隊(duì)主要成員介紹如下： 秦 強(qiáng)：上海同濟(jì)大學(xué)本科畢業(yè)；復(fù)旦大學(xué)、交通大學(xué)房地產(chǎn)研究生畢業(yè)。 秦 偉：浙江省優(yōu)秀企業(yè)家，浙江金華恒興（恒盛）化纖有限公司董事長、蘇州國成投資有限公司董事長、蘇州恒通化纖母粒有限公司董事長、本公司董事。 劉東寧：研究生學(xué)歷，曾擔(dān)任多家著名外企總經(jīng)理，具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，資深策劃師，現(xiàn)任本公司總經(jīng)理。 陸小紅：全國注冊(cè)市場總監(jiān)，公司市 場部經(jīng)理?，F(xiàn)任批發(fā)市場項(xiàng)目公司總經(jīng)理，具有豐富的市場開發(fā)、市場招商和市場培育的成功經(jīng)驗(yàn)，在江浙已成功的開發(fā)了數(shù)個(gè)大型批發(fā)市場。 延聘由浙江著名規(guī)劃師吳偉進(jìn)領(lǐng)銜的浙江浙華建筑設(shè)計(jì)事物所為本項(xiàng)目總體規(guī)劃及單體設(shè)計(jì)。 我們 企業(yè)的宗旨是：誠信為本。 團(tuán)隊(duì)的精神是：以人為本，重視員工，堅(jiān)持公司、員工、客戶、合作伙伴共同發(fā)展。 1 政策風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策 由于局部地區(qū)房地產(chǎn)過熱，央行會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信貸政策作進(jìn)一步的調(diào)正，以致影響到房地產(chǎn)的經(jīng)營活動(dòng)和方式。 1）制訂周詳?shù)臐L動(dòng)開發(fā)實(shí)施計(jì)劃，并付諸計(jì)劃一定的彈性，出售與出租相結(jié)合，保證有足 夠的資金回籠和穩(wěn)定的現(xiàn)金流。 3）引進(jìn)境外投資基金。 本項(xiàng)目屬招商引資項(xiàng)目，享受中西部引進(jìn)中外合資企業(yè)優(yōu)惠政策。 二、市場風(fēng)險(xiǎn)與對(duì)策 對(duì)于市場風(fēng)險(xiǎn)我們采取的方法是： 依靠本案的成本優(yōu)勢(shì)、政策優(yōu)勢(shì)縮短開發(fā)周期，搶占市場。 營造市場 :充分利用現(xiàn)有的社會(huì)資源去廣東 ,江浙招商 ,同時(shí)引導(dǎo)當(dāng)?shù)厣碳夜餐瑺I造和培育市場。 第十篇 說 明 本商業(yè)計(jì)劃書僅供公司董事會(huì)成員和經(jīng)過選擇的合作伙伴，在對(duì)本項(xiàng)目參與討論時(shí)使用。其中任何內(nèi)容在未經(jīng)本公司董事會(huì)許可的情況下，不準(zhǔn)向他人泄露。 香港美聯(lián)物業(yè)、上海華燕置業(yè)、上海優(yōu)瑞、美國國際標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目研究院和本公司市場部為本項(xiàng)目作了大量的市場調(diào)研和項(xiàng)目可行性分析；新加坡 CPG，加拿大 Y+W，加拿大華凱國際建筑設(shè)計(jì)，浙江浙華建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所為本項(xiàng)目總體規(guī)劃與定位提出了寶貴意見 ,在此一并表示感謝。因此，本計(jì)劃書僅供投資者在 評(píng)估項(xiàng)目時(shí)