【正文】 窗：90～100系列深灰色亞光鋁合金窗框料，淺鍍膜玻璃；（2）門： 陽臺、上屋面門：亞光鋁合金料，透明玻璃；房間門：乙級木質(zhì)防火門；管道井門：丙級木質(zhì)防火門；人防部分：各類專用門。設(shè)備管井： 每層樓層處用與樓板相同耐火極限的混凝土封堵。八、結(jié)構(gòu)設(shè)計（一）結(jié)構(gòu)設(shè)計依據(jù)混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范（GB500102002）多層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程（JGJ32002）建筑抗震設(shè)計規(guī)范（GB500112001，2008年版）建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范（GB500072002）建筑樁基技術(shù)規(guī)范（JGJ942008）建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范（GB500092001，2006年版）人民防空地下室設(shè)計規(guī)范（GB500382005）已頒布的各有關(guān)規(guī)范、規(guī)程等?；狙海篠1=㎡地震作用：本地區(qū)地震基本烈度為七度，設(shè)計地震分組為第二組。（三）結(jié)構(gòu)設(shè)計工程概況根據(jù)建設(shè)方的設(shè)計要求，規(guī)劃全部布置二層為商鋪，部分住宅頂層作躍層處理，結(jié)合用地。外墻及分戶墻厚度200mm。填充墻用M5混合砂漿砌筑。（四）結(jié)構(gòu)計算在本工程的初步設(shè)計階段，我們進行了試計算。計算采用總剛度振型分解法計算水平作用。 倍。 經(jīng)分析，主要計算參數(shù)均在現(xiàn)行規(guī)范的合理范圍內(nèi)（五）供配電設(shè)計：負荷等級：本工程為二類多層及建筑，消防負荷、商業(yè)的備用照明等用電負荷等級為二級；空調(diào)等用電負荷等級為二級負荷。利用柱內(nèi)主筋為接地引下線。建筑內(nèi)配線采用三相五線制，接地線一律專放。（七）可視對講系統(tǒng)：單元入口處設(shè)可視對講單元機（內(nèi)置攝像頭），住戶內(nèi)設(shè)置可視對講戶內(nèi)機。辦公室內(nèi)設(shè)置電視終端；商鋪每戶設(shè)一個電視終端；商場每層設(shè)置分配器箱，電視終端由二次裝修根據(jù)用戶需要設(shè)置。有線電視系統(tǒng)僅預(yù)留管線，具體由當(dāng)?shù)赜芯€電視部門設(shè)計。電話及寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)僅預(yù)留管線，具體由當(dāng)?shù)仉娦挪块T設(shè)計。九、給排水設(shè)計（一）設(shè)計依據(jù)建筑提供的條件圖及甲方提供的相關(guān)資料。（三）室外給水設(shè)計水源：分別從開發(fā)區(qū)市政給水管引入兩根DN150供水管，在小區(qū)四周形成環(huán)狀。室外消防給水系統(tǒng)：室外消防給水系統(tǒng)設(shè)計為兩路分別從淮海路、堿河路引入市政管網(wǎng)并形成環(huán)狀，若當(dāng)?shù)赜惺姓鹚?，則由室外消火栓提供室外消防用水。（四）室外排水設(shè)計本工程采用雨、污分流制系統(tǒng)，本基地雨、污水分別排至溝渠。雨水排水采用有組織雨水，暴雨強度q=（1+ClgP）/（t+b）n，屋面雨水設(shè)計重現(xiàn)期P取5年，場地雨水設(shè)計重現(xiàn)期P取2年。（五）建筑給水排水設(shè)計生活給水系統(tǒng)設(shè)計：住宅部分生活給水系統(tǒng)豎向分區(qū)為：6F為I區(qū)，由I區(qū)變頻泵加壓供水。消防給水系統(tǒng)設(shè)計：本工程為民用建筑。熱水系統(tǒng)：住宅部分：生活熱水采用太陽能熱水器供給，排水系統(tǒng)排水系統(tǒng)采用污、廢合流制，排水立管設(shè)置專用通氣立管，H型結(jié)合透氣管每隔二層與伸頂通氣管相連，空調(diào)冷凝水排至室外散水，屋面雨水經(jīng)管道排至室外檢查井，并入室外雨水系統(tǒng)排至市政雨水管網(wǎng)。消防管采用消防給水涂塑鋼管卡箍連接。（七）隔振與防噪水泵進出水管及水泵基礎(chǔ)均采用減震以及柔性接頭，水泵選用優(yōu)質(zhì)泵，排水管選用柔性鑄鐵管以改變普通UPVC管帶來的噪音問題。節(jié)能方法：生活給水選用變頻供水設(shè)備。室外消防水由室外消火栓解決。（二）設(shè)計內(nèi)容：住宅設(shè)分體空調(diào)；（三）設(shè)計參數(shù)：室外設(shè)計參數(shù)：（**市）夏季：℃， ℃。 最冷月日平均相對濕度：67% （四）管材：（1）空調(diào)風(fēng)管采用復(fù)合玻鎂風(fēng)管,重量輕,強度高,不燃,隔聲。DN＞70時。（五）保溫：空調(diào)水管保溫采用福樂斯橡塑管殼，管徑DN≤100時，壁厚29㎜，管徑＞100時，壁厚36㎜。十一、消防專篇（一）建筑消防設(shè)計總平面消防：主樓設(shè)1818m的消防登高操作場地；裙房四周道路可兼作消防車道，建筑與周邊其他建筑的距離均大于13米，滿足防火間距要求。兩個疏散出口間距大于5m，樓梯通至屋頂?shù)目罩谢▓@，作為屋面疏散平臺；設(shè)備管井與線纜孔洞防火：管井在每層樓層處用與樓板相同耐火極限的混凝土封堵，檢修門均為丙級防火門；幕墻防火：每層梁和上翻板總高度為1000，樓層處均設(shè)防火阻燃材料作為層間防火分隔；墻體及裝修防火：墻體材料均采用不小于3h的空心磚及GRC輕型墻板，裝修材料均按建筑內(nèi)部裝修防火設(shè)計規(guī)范（GB5022295修訂版）進行選材和設(shè)計，并不低于B1級耐火材料。消防滅火系統(tǒng)有：室內(nèi)、外消火栓系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)，超細干粉自動滅火系統(tǒng)及建筑滅火器。室外消火栓給水系統(tǒng)由于本建筑有兩路水源，在本建筑物內(nèi)的給水環(huán)狀管上接出六套室外消火栓，并利用市政道路上的原有市政消火栓，供城市消防車取水，向著火樓加壓供水滅火。消火栓箱內(nèi)DN65消火栓，箱內(nèi)配Ф19水槍DN6525尼龍襯膠水帶和啟動消防泵按鈕。自動噴水滅火系統(tǒng)：系統(tǒng)豎向分為兩個區(qū)，1F～6F為低區(qū)，7F～19F為高區(qū)。消防水池室外設(shè)一座地下消防專用水池。（Ｑ＝35L/S）。即在室外設(shè)500Ｔ消防水池。管材 采用熱鍍鋅鋼管，立管采用厚壁鍍鋅鋼管。.其它滅火設(shè)備依《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》，在各場所消火栓箱下配置磷酸銨鹽干粉滅火器。（三）電氣消防設(shè)計消防電源：1）本工程消防設(shè)備負荷等級為一級。3）消防配電線路采用NHYJV1KV型耐火電纜防火橋架內(nèi)敷設(shè)，或穿鋼管敷設(shè)。應(yīng)急照明：1）本工程安全出口、疏散走道等處設(shè)消防疏散指示標(biāo)志，自帶蓄電池，應(yīng)急90分鐘。采用自帶蓄電池的應(yīng)急燈具，應(yīng)急90分鐘。火災(zāi)自動報警系統(tǒng)：1）保護等級：本工程為一類高層建筑，按一級保護對象進行消防設(shè)計。消防控制室設(shè)于一層。消防泵房、變配電室等處設(shè)置消防專用電話，手動報警按鈕處同時設(shè)置消防對講電話插孔。消防電話、消防廣播與其它線路分管敷設(shè)。十二、節(jié)能環(huán)保措施（一）建筑節(jié)能設(shè)計本設(shè)計屋面采用保溫隔熱處理，鋼筋混凝土屋面保溫材料為擠塑聚苯板，K≤。外墻為200厚非承重煤矸石空心磚，外貼30厚擠塑聚苯乙烯泡沫塑料板，K≤。 本工程所選用的一切內(nèi)裝修材料，均應(yīng)符合《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》（GB503252006）的要求。變電所低壓側(cè)設(shè)置無功補償裝置。采用高效節(jié)能光源和高效節(jié)能燈具。所有整流器要求采用電子型或節(jié)能電感型。（三）暖通節(jié)能環(huán)保設(shè)計所有通風(fēng)、空調(diào)設(shè)備均選用高效低噪型。吊頂式風(fēng)機支吊架采用吊式阻尼彈簧減震器。新風(fēng)機，空調(diào)器送回風(fēng)管均設(shè)消聲器。十三、項目實施進度安排本項目計劃在11個月左右的時間內(nèi)建成。第1月：編制可行性研究報告并報批。第2月：綜合管網(wǎng)設(shè)計。第2月：報建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。第38月：完成投資25％，開始預(yù)售。第11月：單體工程驗收。十四、投資估算與資金籌措（一）投資估算根據(jù)建設(shè)單位提供的某新區(qū)商貿(mào)城建設(shè)項目土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項目設(shè)計方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性研究財務(wù)評價有關(guān)取費要求，估算總投資造價見項目投資估算表和項目總投資估算表。十五、經(jīng)濟效益分析（一）銷售價格根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預(yù)測，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，商業(yè)用房銷售價格平均按每平方米6000元。（三）稅費率本報告采用的各種稅費率見下表。6000元／平方米﹦。利稅總額﹦銷售總收入﹣開發(fā)總成本 ﹦﹣ ﹦18188萬元經(jīng)估算項目稅收及附加為6784萬元。商品房投資利潤率=利潤總額/總投資100％ =11440/40000100％=％商品房資本金凈利稅率=利稅總額/資本金100％ =18188/40000100％=％稅后投資回收期=總投資/利潤總額100％﹢建設(shè)期=40000/11440100％﹢=（五）清償能力分析2015年還貸，一次償還貸款20000萬元及一年利息1599萬元，共21599萬元；還貸來源為售房收入。（六）資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析在項目計算期內(nèi)，各期資金的來源與運用是平衡有余的。十六、風(fēng)險分析及對策本項目主要應(yīng)加強市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項目市場銷售風(fēng)險。從財務(wù)評價分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1％，將比基本方案增加凈現(xiàn)值139萬元，％；反之，利潤減少，銷售收益率下降。做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風(fēng)險，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可選擇采用：(1)一次性付款方式；(2)分期付款方式；(3)七成銀行按揭方式；(4)建筑分期付款+銀行按揭；(5)特惠免息分期付款；(旬。十七、工程招標(biāo)根據(jù)中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會第九號令，建設(shè)項目可行性研究報告增加招標(biāo)內(nèi)容，本工程項目應(yīng)按國家有關(guān)文件和政策進行工程招標(biāo)。前者稱為工程項目的建設(shè)全過程總承包或“交鑰匙工程承包”，簡稱總承包；后者稱為單項工作內(nèi)容承包。（二）招標(biāo)組織形式招標(biāo)的組織形式有自行招標(biāo)和委托招標(biāo)兩種形式。本項目的業(yè)主擬自行招標(biāo)，這需要按照《工程建設(shè)項目招標(biāo)試行辦法》（國家發(fā)展計劃委員會第5號令）的規(guī)定向項目審批部門報送書面材料。公開招標(biāo)公開招標(biāo)又稱無限競爭性招標(biāo)。這種招標(biāo)方式的優(yōu)點是，業(yè)主可以在較廣的范圍內(nèi)選擇承包實施單位，投標(biāo)競爭激烈，因此有利于將工程項目的建設(shè)任務(wù)交于可靠的承包商實施，并取得有競爭性的報價。邀請招標(biāo)邀請招標(biāo)亦稱有限競爭性招標(biāo)，是指業(yè)主向預(yù)先選擇的若干家具備相應(yīng)資質(zhì)、符合投標(biāo)條件的單位發(fā)出邀請函，將招標(biāo)工程的情況、工作范圍和實施條件等做出簡要說明，請他們參加投標(biāo)競爭，被邀請單位同意參加投標(biāo)后，從招標(biāo)單位獲取招標(biāo)文件，并按規(guī)定要求進行投標(biāo)報價。議標(biāo)議標(biāo)是指招標(biāo)單位與兩家或兩家以上具備相應(yīng)資質(zhì)，符合投標(biāo)件的單位，分別就承包范圍內(nèi)的有關(guān)事宜進行協(xié)商，直到與某一單位達成協(xié)議，將合同工程委托他去完成。議標(biāo)方式僅適用于不宜公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)的特殊工程或限定條件下的工作內(nèi)容，而且必須報請建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)后才能采用。這樣業(yè)主能取得有競爭力的合同。招標(biāo)范圍本項目招標(biāo)內(nèi)容主要是土建工程、設(shè)備采購與安裝，以及與之配套的管網(wǎng)工程、小區(qū)道路、綠化工程等配套設(shè)施的勘察設(shè)計、施工、監(jiān)理。表141 招標(biāo)基本情況表招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)勘察√√√設(shè)計√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理√√√設(shè)備√√√重要材料√√√十八、結(jié)論與建議（一）結(jié)論通過對某新區(qū)商貿(mào)城建設(shè)項目市場需求、建設(shè)方案、投資估算、財務(wù)評價等方面的反復(fù)論證，認為該項目建設(shè)符合我縣經(jīng)濟社會發(fā)展需要，方案設(shè)計合理，投資估算準(zhǔn)確，資金籌措有保障。（二）建議項目建設(shè)單位要抓緊時機，做好項目建議書的上報審批和自有資金的籌措工作，爭取早日開工實施。