【正文】 信息，網(wǎng)上購物等，高速接入其它商業(yè)機構局域網(wǎng)，方便SOHO一族居家辦公。真正實現(xiàn)社區(qū)信息化，吸引購房者商務網(wǎng)絡能彌補許多信息化社區(qū)只有硬件，沒有應用軟件的不足，真正為住戶提供信息化社區(qū)應有的網(wǎng)上信息服務以及各類增值服務，將信息化社區(qū)落到實處。2。3。(二)長期利益——多元化經(jīng)營，創(chuàng)造經(jīng)濟收益和社會效益1。2。當一個開發(fā)商擁有可以連接全國各地幾十個甚至上百個信息化社區(qū)網(wǎng)絡體系時，就意味著擁有幾十萬甚至上百萬的家庭消費者，無論誰想從這些消費者身上賺錢，借用開發(fā)商擁有的網(wǎng)絡無疑是一條捷徑，而開發(fā)商絕對可以坐地收錢。(二)B/S模式取代舊的C/S模式，更能發(fā)揮戶聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢社區(qū)采用可直接于互聯(lián)網(wǎng)上運行的WEB開發(fā)工具，以B/S模式取代舊的C/S模式，使社區(qū)網(wǎng)站與國際互聯(lián)網(wǎng)融為一體。系統(tǒng)程序集中安裝在服務器端，維護和升級全部在服務器上進行，[甘肅法律服務網(wǎng)版權所有]有效解決遠程化統(tǒng)一管理，維護等瓶頸難題，降低維護成本。(四)靈活的個性化解決方案針對小區(qū)住戶的特點及資源狀況，提供包括社區(qū)網(wǎng)站設計，物業(yè)管理，電子商務，社區(qū)營運及管理等全方位解決方案。四，網(wǎng)絡信息化社區(qū)的優(yōu)點(一)信息化社區(qū)解決方案本身的優(yōu)勢采用全新的信息化社區(qū)經(jīng)營模式，以社區(qū)網(wǎng)站為統(tǒng)一的信息平臺，集成信息服務，休閑娛樂，物業(yè)管理，社區(qū)電子商務等內(nèi)容；同時預留職能端口，集成社區(qū)基礎設施功能(如三表遠程抄送系統(tǒng)，消防自動控制系統(tǒng)，停車場IC卡管理系統(tǒng)，紅外線安防系統(tǒng)等)，達到設備應用管理，公司內(nèi)部管理和住戶服務的高效統(tǒng)一；并具有相當?shù)撵`活性，可以根據(jù)小區(qū)特點及不同需求進行刪減或增加?？梢岳蒙鐓^(qū)網(wǎng)站提供增值服務，將每一個社區(qū)都變成穩(wěn)定的收入來源，實現(xiàn)多元化經(jīng)營。(四)給物業(yè)管理處帶來的好處物業(yè)管理處一方面可以通過使用集成的物業(yè)管理系統(tǒng)，對物業(yè)實施多功能，全方位的統(tǒng)一管理，提升管理水平，并為業(yè)主和住戶提供高效，周到的服務，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟價值；另一方面通過與寬帶網(wǎng)信息傳輸技術，電子醫(yī)療應用技術等進行系統(tǒng)集成，物業(yè)管理處完全可以逐步搭建涉及物業(yè)收費，醫(yī)療，家電設備遠程控制，娛樂等內(nèi)在的信息服務，為公司業(yè)務的延伸和擴展提供廣闊的市場。(五)建立寬帶網(wǎng)社區(qū)如果社區(qū)沒有網(wǎng)絡綜合布線，可使用電話線連接，通過ADSL設備接入internet。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)過程中的最后一個環(huán)節(jié)，已成為人們選擇物業(yè)時一個相當重要的考慮因素。物業(yè)管理處可以通過使用物業(yè)管理系統(tǒng)，對這些服務進行監(jiān)督，保證服務質(zhì)量第二章 實現(xiàn)網(wǎng)絡辦公自動化 在美麗莎居住區(qū)的物業(yè)管理中，我們將廣泛使用計算機技術，使物業(yè)管理的全過程實現(xiàn)計算機化，如對檔案的管理，人力資源的管理，對ISO9001質(zhì)量管理體系的運行等，有效提高我們的管理效率及水平。 我們將利用先進的網(wǎng)絡技術在美麗莎居住區(qū)管理處建立一個WINDOW NT局域網(wǎng)，以實現(xiàn)管理處內(nèi)部的信息共享，同時通過電話網(wǎng)與蘭州總公司，各分公司的電腦網(wǎng)絡相聯(lián)，實現(xiàn)與公司的信息共享。 在美麗莎居住區(qū)管理處的電腦網(wǎng)絡上，我們將運行《綜合物業(yè)管理系統(tǒng)》。在管理處電腦網(wǎng)絡上，操作人員根據(jù)不同的職責和權限進行團體協(xié)作，有效地完成公文申報，審批，歸檔，借閱以及財務審批等工作，可對各類檔案資料進行查閱。信息共享，遠程管理流程圖：(圖表略)居住區(qū)管理處實現(xiàn)網(wǎng)上辦公，各部室之間通過網(wǎng)絡實現(xiàn)業(yè)務過程的流通，具體作用主要表現(xiàn)在：(一)實現(xiàn)辦公事務自動化：由迦南公司開發(fā)并成功運用多年的內(nèi)部郵件辦公系統(tǒng)可以使每個管理層人員都可以通過發(fā)送郵件來完成需要別人協(xié)助完成或他人周知的事項的上傳下達。(三) 人事管理，考核和勞資無紙化：管理處員工的人事考核管理完全可以在網(wǎng)上進行，員工的逐級考核完全通過網(wǎng)絡由下至上傳遞匯總，員工只要上網(wǎng)就可以查看到自己的得分情況。員工到了發(fā)薪期間還可以在電腦上直接查看到當月的工資情況，不再排隊取工資條。(四)此外還有網(wǎng)絡化監(jiān)視系統(tǒng)，網(wǎng)絡化車輛進出管理系統(tǒng)， 網(wǎng)絡化保安巡更系統(tǒng)等等。(一)設置系統(tǒng)管理人員(兼任)對系統(tǒng)進行定期維護，為不同的操作人員設置不同的授權代碼；定期組織系統(tǒng)的管理人員，使用人員及操作人員進行系統(tǒng)使用及安全信息的培訓；制訂嚴格的計算機系統(tǒng)管理規(guī)定，隨時監(jiān)督電腦使用人員的執(zhí)行情況。(三)對操作和使用人員進行控制，當有授權的員工離職或改變工作崗位時，要及時進行安全系統(tǒng)的更新維護。物質(zhì)文化生活水平的日趨提高，體現(xiàn)生活質(zhì)量和品味的人文環(huán)境的要求也越來越高，人們期望更多的感受到理想的精神環(huán)境滿足。針對小區(qū)的地理和人文環(huán)境，社區(qū)文化定位，體現(xiàn)在從硬件建設上入手，發(fā)揮文化軟件的功效，軟硬件均為社區(qū)文化建設提供精彩展現(xiàn)的廣闊舞臺。一，社區(qū)文化建設構想(一)硬件建設的構想一個設計合理，美觀適用的生活空間，需要用文化的元素點綴才顯得豐滿完美。良好的居住環(huán)境，可以促使人們自覺的養(yǎng)成良好的生活習慣。(二)軟件建設的構想軟件建設是社區(qū)文化活動的核心，包括一系列的活動計劃，管理制度，人員的配置和服務，各項活動的籌備實施過程，效果，業(yè)主的參與配合以及對公益活動的熱心程度等。通過精彩紛呈的社區(qū)文化活動，促進物業(yè)管理人與業(yè)主之間以及業(yè)主與業(yè)主之間的正常溝通。為了多角度深層次滿足社區(qū)居民的文化需求，我們建立了三個結合兩點要求的指導方針：堅持大與小的結合，遠與近的結合，高雅與通俗的結合，要求內(nèi)容豐富多彩，要求形式新穎獨特。社區(qū)活動除開展常規(guī)活動外，還根據(jù)小區(qū)業(yè)主人口結構，文化素質(zhì)和各種需求，開展特色活動如專題活動，興趣活動等調(diào)動業(yè)主的參與社區(qū)活動的熱情。(四)利用地域優(yōu)勢，強強聯(lián)手交通便利，并借助毗鄰高校，聯(lián)合在小區(qū)不定期組織一些具有積極意義，影響廣泛的活動，如社區(qū)家教，各類培訓班，并借助毗鄰的媒體對社區(qū)文化建設的成績進行有力宣傳，樹立文化社區(qū)，溫馨家園的形象。三，社區(qū)文化建設的保障體系(一)制度建設為了保證社區(qū)文化建設順利開展，我們將以ISO9001質(zhì)量管理體系為基礎，制訂一套日趨完善的規(guī)章制度。這些制度的建立是管理處服務質(zhì)量考評的重要依據(jù)之一，為社區(qū)文化的正常運作提供有力保證。我們公司的編輯，文案和美工等專職策劃人員，將會對社區(qū)文化建設進行統(tǒng)籌安排和全程指導。我們將充分發(fā)掘業(yè)主中熱心公益的專業(yè)人才，還聘請文體專業(yè)人員，擔任社區(qū)文化顧問，幫助提高社區(qū)文化水平。2，在小區(qū)設置宣傳欄，公布欄和各類標識，作為美麗莎對外對內(nèi)的窗口，適時開展社區(qū)文化宣傳及報道社區(qū)動態(tài)。以后每年將在物業(yè)管理費中按收入總額的2%提取社區(qū)文化費用，作為資金保障。四，社區(qū)文化活動精彩展現(xiàn)社區(qū)文化活動的策劃：社區(qū)文化活動的策劃好比寫文章，首先要提煉鮮明的主題，然后挖掘新鮮的內(nèi)容，接著設計新穎的形式。正所謂皮之不存，毛將焉附。再根據(jù)主題的需要，結合我們多年積累的豐富經(jīng)驗，挖掘新鮮的內(nèi)容，充分利用戶內(nèi)戶外的廣闊空間，選擇規(guī)模適當，新穎多樣的活動形式，自辦或聯(lián)合舉辦豐富多彩的社區(qū)文化活動。我們擬從內(nèi)部和外部分別建立科學的評估體系。(二)外部評估1，是否令業(yè)主輕松快樂，心情愉快；2，業(yè)主在活動中是否對管理處的工作提出意見和建議，是否對管理處的工作有所了解，與管理處的溝通有無加強；3，業(yè)主之間是否彼此加深了解和溝通；4，是否達到了良好的宣傳效果，社會各界反響如何第八部分 項目管理目標及承諾提要：1，以國家優(yōu)秀示范小區(qū)規(guī)定的指標為各項管理工作的要求；2，嚴格按照ISO9001質(zhì)量認證體系規(guī)范化，制度化運作。為實現(xiàn)我們對美麗莎居住區(qū)物業(yè)管理服務的整體策劃及設想，依據(jù)國家物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)評比標準，并結合我們的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標，對美麗莎居住區(qū)的物業(yè)管理工作確定如下承諾指標，并采取切實可行的措施予以落實。2，以法規(guī)優(yōu)質(zhì)服務促進業(yè)主交費的積極性。4，由手工收費逐漸過渡到電腦劃帳，并提供一本通服務。二，商業(yè)用房出租率及租金收取率(圖表略)質(zhì)量保證措施：1。2。3。4。第二章 管理指標承諾及采取的措施一，房屋及配套設施完好率(圖表略)質(zhì)量保證措施：1。2。日常維護檢查與定期維修巡查相結合，確保良好狀態(tài)。嚴格二次裝修管理，建立立體交叉式的監(jiān)管網(wǎng)絡，對進入小區(qū)的施工單位實行跟蹤管理，防止損壞結構，危及配套設施安全的行為。建立嚴格的房屋修繕制度，實行24小時值班，設立業(yè)主報修專線電話。維修人員應在接到維修通知單10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，零修立即處理，急修不過夜。根據(jù)小區(qū)的功能和特點，儲備合理數(shù)量的常用材料，以備急用。實行報修填單制，維修完成后經(jīng)報修人簽字確認后返回存檔。每月對維修及時率進行一次統(tǒng)計，結果作為相關部門及個人的考核依據(jù)。2，維修工程實行業(yè)主，客戶質(zhì)量簽收制度。4，較為復雜的維修工程，事先應制訂詳細的工作方案，同時要求維修主管到現(xiàn)場進行指導，監(jiān)督和驗收。2，每月5日前由維修主管對上月維修單進行統(tǒng)計，分析，并提交分析報告。2，垃圾日產(chǎn)日清，封閉轉(zhuǎn)運，杜絕二次污染，實施垃圾分類處理。4，提倡全員保潔，人過地凈。5‰承諾指標 0。5‰質(zhì)量保證措施：1，提供24小時保安服務。人防與技防結合，充分發(fā)揮技防手段的作用。3，樹立全員防范意識，建立快速反應和快速支援體系。5，保安員實行準軍事化管理，定期進行軍事素質(zhì)和業(yè)務技能培訓，不斷提高處理可疑或突發(fā)事件的能力。5‰承諾指標 0。5‰質(zhì)量保證措施：1，實行全員義務消防員制，建立一支消防快速反應分隊；制定嚴格的消防管理制度和詳細的消防應急作戰(zhàn)方案，每年組織不少于二次的消防實戰(zhàn)演習。3，小區(qū)所有動火作業(yè)，施工單位必須事先申報并辦理動火登記手續(xù)。4，定期為業(yè)主提供安全用電檢查和煤氣灶檢測服務，及時消除隱患。七，年違章發(fā)生率與處理率 公司內(nèi)控標準 1%違章年發(fā)生率承諾指標 1%計算測定依據(jù)：違章發(fā)生次數(shù)/入住總人數(shù)100%≤1%公司內(nèi)控標準 100%違章處理率承諾指標 100%計算測定依據(jù)：違章處理數(shù)/總違章數(shù)100%≥99%質(zhì)量保證措施：1，加強物業(yè)管理法規(guī)宣傳，培養(yǎng)社區(qū)成員共同參與意識。3，采用情理手段，經(jīng)濟手段和法律手段制止違章，建立跟蹤回訪制度。2，保持業(yè)主和管理處之間溝通渠道的暢通，設立投訴電話和投訴信箱，不斷超越業(yè)主的服務需求，及時改進管理處工作中存在的問題和缺點。值班員做好投訴記錄，并根據(jù)投訴內(nèi)容傳遞至相關責任部門。暫時無法解決的問題應制訂解決的計劃并向業(yè)主進行解釋。九，業(yè)主綜合服務滿意率國優(yōu)標準 95%承諾指標：兩年內(nèi)達 97%以上測定依據(jù)：(滿意戶數(shù)+基本滿意戶數(shù))/入住總戶數(shù)100%≥97%質(zhì)量保證措施：1，實行開放管理，向業(yè)主公開服務內(nèi)容，服務質(zhì)量標準，使物業(yè)管理工作始終處于業(yè)主監(jiān)督之中。每半年向業(yè)主作一次業(yè)主滿意率調(diào)查，由管理處經(jīng)理主持對調(diào)查結果及業(yè)主反饋意見進行分析，及時調(diào)整和改進管理服務方案。3，通過每季度召開一次質(zhì)量分析會，每半年組織一次內(nèi)部質(zhì)量審核，每年開展一次管理評審等活動，不斷改進和完善質(zhì)量保證體系，確保業(yè)主滿意。2，物業(yè)主管每周對綠化養(yǎng)護情況進行巡視檢查，并將檢查結果作為園藝工的考核依據(jù)之一。十一，道路，車場完好率公司內(nèi)控標準 98%承諾指標 98%測定依據(jù)：道路，車場完好房面積/道路，車場總面積100%≥98%質(zhì)量保證措施：1，制訂詳細的養(yǎng)護計劃，定期巡視和維護。十二，管理人員專業(yè)培訓合格率公司內(nèi)控標準 98%承諾指標 98%測定依據(jù)：培訓合格人數(shù)/管理人員總數(shù)100%≥98%質(zhì)量保證措施：1，建立嚴格的培訓制度并制訂詳細的培訓計劃，配備專職培訓員以及先進的培訓設施。3，強調(diào)理論與實踐相結合，培訓與考核相結合，采取有針對性的啄木鳥式培訓方法，不斷提高員工的工作能力與工作績效。2，采用原始資料與電腦磁盤雙軌制，確保檔案資料的安全可靠，實現(xiàn)檔案資料儲存方式的多元化。第九部分 物業(yè)管理的日常工作按階段來分，它可以分為介入期，入住期以及正常居住期；按專業(yè)來分，又可以分為物業(yè)維修，交通管理，安全管理，社區(qū)文化建設，衛(wèi)生保潔，綠化養(yǎng)護等諸多項目。本部分著重對前期介入，業(yè)主入住，二次裝修管理，業(yè)主投訴及處理，安全管理，交通管理，消防管理，機電智能化公共設備設施管理，園林綠化養(yǎng)護，環(huán)境保護與消殺等十個專題進行敘述。我們將著眼于以下幾方面的工作：一，成立項目小組項目小組負責前期介入工作以及建立外部公共關系，同時對居住區(qū)的設計，施工過程中已經(jīng)存在或可能發(fā)生的問題提出意見和建議，定期與開發(fā)商，承建商協(xié)調(diào)解決。(二)參與質(zhì)量管理對設備選型，分布數(shù)量提出建議；加強對隱蔽工程進行驗收，使質(zhì)量隱患消滅在萌芽時，促進無業(yè)建造質(zhì)量和驗收效率的提高。(三)收集技術檔案不斷收集積累物業(yè)家戶檔案資料和項目產(chǎn)權資料，為今后辦證，維修，改造等作專業(yè)技術準備。三，進行物業(yè)交付前的實操性工作在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的基礎上，與開發(fā)商攜手，做好以下各項前期準備工作：(一)協(xié)助開發(fā)商銷售工作，在銷售現(xiàn)場提供物業(yè)管理咨詢，解釋業(yè)主提出的相關問題；(二)提供相關專業(yè)建議，協(xié)助制訂園林布置及環(huán)境設計方案；(三)協(xié)助制訂居住區(qū)內(nèi)交通管制方案及保安崗亭設置方案；(四)收集工程圖紙資料，現(xiàn)場參與設備的安裝調(diào)試；(五)對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤管理，確保施工質(zhì)量；(六)建立與社會專業(yè)機構的聯(lián)系，開展如通郵，通電，通水，通氣，電話申請，有線電視，地名申報等準備工作；(七)積極開展各類商鋪的招商引租工作；(八)針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項檔案。第二章 業(yè)主入住 入伙是物業(yè)管理工作最為繁忙和關鍵的一個階段，同時也是物業(yè)管理人展示自身形象，打開工作局面的一個良好契機。入住儀式主要內(nèi)容要簡潔，富有特色。(三)對于單位購房的，提供預約上門，集體辦理等入伙專項服務；(四)聯(lián)系供氣，供電，供水，電