【正文】 ，為一棟單體高層住宅，總戶數(shù)不多，加之處于市中心一級地段，建筑設(shè)計具有唯一性，戶型設(shè)計具有超前性，外立面具有獨(dú)特性和排他性，因此具備塑造市區(qū)高檔高層住宅的基本條件。市場有空間在貴陽成為大西南的政策利好前提下，市場對具有特色、綜合素質(zhì)高的高檔且地處市中心的高層住宅有較強(qiáng)的承接力。6．7．起價2680元/M28．品質(zhì)較高本項目產(chǎn)品設(shè)計和部分建材具備一定檔次和品質(zhì)，像弧型落地窗，配鋼化隔音玻璃，轉(zhuǎn)角窗和飄窗飄出80cm，中空復(fù)式樓設(shè)計，地下室停車場，五樓空中花園，四樓私家會所，三梯六戶設(shè)計，戶均電梯使用率較高，在同類項目中這些數(shù)據(jù)均處于領(lǐng)先地位。項目問題點(diǎn)1．而將來的房地產(chǎn)市場必將是比品牌，比規(guī)劃，比實(shí)力時代。建議：需要和較專業(yè)的房地產(chǎn)代理公司、物業(yè)管理公司合作，共同創(chuàng)立出高檔明星樓盤，在項目的推廣中逐步營造和樹立發(fā)展商和本項目的品牌形象。項目目標(biāo)客戶層面較窄雖說區(qū)域內(nèi)競爭對手較少，入市環(huán)境相對較好，但項目立項為高檔住宅小區(qū)，以大面積為主力戶型，針對的目標(biāo)客戶群為少數(shù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的成功人士，客戶層面較窄。3．因此，將失去一部分熱衷居住高檔小區(qū)（包括高層小區(qū)盤）的客戶。戶型設(shè)計尚有不足之處本項目在通風(fēng)采光隱私方面不存在任何問題，但套內(nèi)功能設(shè)置與面積比不太合理。5．因此空置率提高，應(yīng)該說從今年下半年底或明年開始，貴陽房地產(chǎn)價格有下跌的可能。第三部分一、海恒貴山園天恒城市花園龍港國際中心2830元/M23100元/M23570元/M23030元/M23208元/M23780元/M2內(nèi)購期間推出10余套280余套90余套優(yōu)惠情況一次性付款98折一次性付款98折一次性付款98折主力戶型3房—4房124—158M2161—205M2平層：120—160M2躍層：165M2銷售預(yù)估約25%結(jié)束90%以上位置民生路貴山街中華中路8號中華南路規(guī)模由3幢高層和1幢多層組成總建面：綠化率40%3米3米售樓部特點(diǎn)整潔、清新、一般化一般，無特色市政設(shè)施中庭園景，周邊環(huán)境俯瞰突出鄰街環(huán)境防盜報警系統(tǒng),紅外線監(jiān)控,煤氣報警系統(tǒng),網(wǎng)上預(yù)定,視頻點(diǎn)播,一卡通,停車場管理系統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)，防盜系統(tǒng)，消防系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng)，消防照明系統(tǒng)，緊急照明系統(tǒng)，門鈴對講地下車庫地上和地下車庫商場上有4層地上停車場休閑娛樂會所綜合健身房，信息中心，網(wǎng)球場，兒童樂園私人會所，露臺游泳池歐式風(fēng)格歐式風(fēng)格港式風(fēng)格三座高層呈品字分布圍合式4幢高層，平行排列2幢高層主體建筑一梯六戶采用流行時尚的設(shè)計理念融智能型綜合商業(yè)大廈競爭對手配套一覽表物業(yè)名稱備注新進(jìn)貴山苑這是由于其以道路為記架構(gòu)沿街錯落分布所導(dǎo)致，售樓小姐更是強(qiáng)調(diào)：“此處寸土寸金，配套不可能，且成本高。海恒貴山園由于此項目還在內(nèi)部認(rèn)購，無售樓部、樓書等，情況不明天恒城市花園由于天恒城市花園為大型封閉小區(qū)，所以擁有較大面積的配套時代名仕樓M2高級觀光會所豪華私人住宅會所，設(shè)俱樂部會員制的健身中心、中西餐廳、夜總會、美容中心、健身房、咖啡廳、露臺游泳池群樓頂層的立體式園林會所，實(shí)行會員制競爭對手產(chǎn)品特征分析物業(yè)名稱陽臺層高新進(jìn)貴山苑景觀陽臺M2：無M2M2M2M2M2外挑飄窗全有外挑飄窗天景園B棟C、D有天恒大廈南座A、B、C、D、E全有落地窗，樣式普通，設(shè)計較為老式全有普通全有全落地窗和大突窗A、B、C、D、E除B外全有競爭對手智能化、裝修標(biāo)準(zhǔn)分析物業(yè)名稱裝修標(biāo)準(zhǔn)新進(jìn)貴山苑墻體：高級外墻涂料、高級墻磚屋頂：防水隔熱保護(hù)層樓梯：走道鋪設(shè)花崗巖；高級名牌電梯兩臺進(jìn)戶門：高級防火防盜門防盜報警系統(tǒng)、紅外線監(jiān)控、煤氣報警系統(tǒng)、網(wǎng)上預(yù)定、視頻點(diǎn)播、一卡通管理系統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)、防盜系統(tǒng)、消防系統(tǒng)自動報警噴淋防火系統(tǒng)，電視保安監(jiān)控系統(tǒng)，可視對講系統(tǒng)，電子遙控中央門鎖中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、緊急照明系統(tǒng)、門鈴對講新加坡獅島全自動消防預(yù)警、廣播及滅火系統(tǒng)廚房：設(shè)排煙井，并預(yù)留上下水接口、抽油煙機(jī)、熱水器及電冰箱等電器位。陽臺：每戶置設(shè)雙陽臺，一個觀景陽臺，一個生活陽臺。窗戶：所有外墻窗均采用高級鋁合金窗框，配淡綠色玻璃。五、電梯物管新進(jìn)貴山苑地下車庫：設(shè)置自動噴淋系統(tǒng)、自動溫感、煙感報警系統(tǒng)及交通指示系統(tǒng)M2二梯五戶自己組建天恒城市花園地上和地下停車智能化管理二梯六戶M2龍港國際中心商場上有4層停車場450個車位M2新大陸廣場地下停車場85個車位1元/六、戶型所占比例新進(jìn)貴山苑——40%60%海恒貴山園三房兩廳四房兩廳五房三廳復(fù)式M2M2—M2M2M2160—170M2M2M2M2350—三房兩廳四房兩廳M2M2—38%62%新大陸廣場—80%20%七、優(yōu)勢A戶型：面積配比恰當(dāng)，無黑房B戶型：有主衛(wèi)、儲藏室C戶型：有主衛(wèi)、走入式衣柜、工人房D戶型：有主衛(wèi)、儲藏室、觀景陽臺、生活陽臺E戶型：有主衛(wèi)、無黑衛(wèi)A戶型：無主衛(wèi)B戶型：廚房面積過大C戶型：有黑衛(wèi)D戶型：有黑衛(wèi)E戶型：廳不方正所有戶型都沒有做到浴、廁分離海恒貴山園天景園：A、B、D主臥有轉(zhuǎn)角觀景陽臺C、D有主衛(wèi)天恒大廈南座：都有主衛(wèi)所有戶型都沒有走入式衣柜時代名仕樓都有主衛(wèi)A、C、D、E另備工人用房和生活陽臺；B另備更衣房、工人用房和生活陽臺；A、C主臥房有轉(zhuǎn)角陽臺項目概況本項目位于關(guān)山二路以西，武昌煤氣廠以東，為國際企業(yè)中心北區(qū)。二、行業(yè)特征為低噪音、無異味的電子、信息工程等；用途為研發(fā)及辦公。項目定位本項目應(yīng)成為具有良好景觀和設(shè)施配套，便于企業(yè)經(jīng)營，滿足企業(yè)形象需求的優(yōu)質(zhì)研發(fā)區(qū)。建筑風(fēng)格：簡約、具科技感、顯示現(xiàn)代化的辦公形象、每棟建筑具有良好的可識別性快車道寬度以6米為宜，每側(cè)人行道寬度為2米左右。配套設(shè)施：考慮企業(yè)會所、集中停車場、籃球場、網(wǎng)球場和室外公共交流區(qū)。局部考慮設(shè)置水景點(diǎn)綴。四、其中會所約為4000平方米，實(shí)際可銷售面積為50000平方米。開發(fā)計劃2003年2月完成方案設(shè)計和報批2003年3月10日前完成市政管線及首期三個組團(tuán)（面積約29000平方米）的施工圖設(shè)計2003年3月5月銷售準(zhǔn)備期：模型、3D動畫片、宣傳冊及廣告計劃；銷售人員的培訓(xùn)和銷售價格體系的確定；按揭銀行的選擇。元/平方米，均價：元/平方米，均價：成本分析國際企業(yè)中心建設(shè)投資估算表序號計量單位單項指標(biāo)（元/㎡）備注11419三通一平費(fèi)51598地價50000前期費(fèi)用㎡3㎡135施工圖審查費(fèi)（抗震、技術(shù)安全檢查）取得規(guī)劃許可證前的規(guī)費(fèi)㎡10前期規(guī)費(fèi)樓面價4主體部分54000㎡3348門窗39按建筑面積15%（8100㎡）；彩鋁單層窗260元/㎡計算㎡432電梯安裝按12部計算建設(shè)配套費(fèi)區(qū)內(nèi)道路排水、停車場等54000432綠化工程50㎡378不可預(yù)見費(fèi)取3%建設(shè)配套費(fèi)樓面價工程造價樓面價5202質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建設(shè)單位管理費(fèi)約設(shè)計費(fèi)的40%㎡310建設(shè)工程竣工檔案保證金54000工程監(jiān)理費(fèi)約設(shè)計費(fèi)的40%㎡9㎡規(guī)費(fèi)樓面價6400㎡80管理費(fèi)用工程投資%管理費(fèi)用樓面價8營業(yè)稅113%10綜合造價樓面價五、銷售安排按以下銷售價格預(yù)計：均價1850元：實(shí)現(xiàn)20000平方米，總價：3700萬元均價2100元：實(shí)現(xiàn)30000平方米，總價：6300萬元會所按800萬元作價轉(zhuǎn)入管理公司經(jīng)營總計：10800萬元銷售費(fèi)用預(yù)計：100萬元2003年計劃銷售20000平方米，預(yù)計回款2500萬元2004年全部銷售完成，回款6000萬元2005年回款1500萬元共計：六、成本控制風(fēng)險：營銷風(fēng)險：34 / 34