【正文】 出如下細微修改和稱謂修改。 3. 智能化設(shè)施建議 現(xiàn)代高科技的發(fā)展使住宅的生活、服務(wù)和管理趨向智能化，適當(dāng)?shù)闹悄芑瘯?chuàng)造一個舒適、方便的生活環(huán)境，尤其是對于高檔住宅來講，智能化設(shè)施必不可少，因此結(jié)合本項目實際情況，建議采用如下智能化設(shè)施： 1） 寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，居家辦公、上網(wǎng)、炒股 2） 水、電、煤氣三表遠程抄表計費系統(tǒng) 3） 智能卡感應(yīng)門鎖系統(tǒng)（即一卡通）住戶使用IC卡，可以控制會所、停車場、花園和住戶門鎖 4） 可視對講系統(tǒng)、紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、煤感、煙感探頭及應(yīng)急報警裝置 5） 廣播電視系統(tǒng)，包括背景音樂，進行戶內(nèi)背景音樂選擇及節(jié)目選擇，收看國際閉路電視 6） 消防自動化報警系統(tǒng) 4. 會所建議 會所建議面積在1000 M2左右，不需太大，亦不對外經(jīng)營，為業(yè)主私家會所，更顯會所的尊貴性和單純性，會所功能要求充分體現(xiàn)和支持項目的市場定位及形象定位，成為該項目個性形象的有力支撐點。因此，我們稱之為“首長式”私家會所，以滿足此類客戶心態(tài)。 b． 物業(yè)管理方面，可以實現(xiàn)： l物業(yè)管理實現(xiàn)計算機化、部門管理自動化、建立物業(yè)管理信息系統(tǒng)。 l各項設(shè)施的遠程管理。 以IC卡代替鑰匙、以IC卡計算停車收費、IC卡繳交水電費、以IC卡在區(qū)內(nèi)購物或消費實現(xiàn)“電子錢包“的功能。自動化水、電氣三表自動抄報系統(tǒng)。 c． 安全管理采用集中監(jiān)控手段。 6. 項目有關(guān)提高附加值的建議 1） 應(yīng)用新技術(shù)、新工藝和新材料 目前貴陽市高層建筑結(jié)構(gòu)絕大部分采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，此類結(jié)構(gòu)導(dǎo)致梁柱多使用率不高，也有少數(shù)采用框剪結(jié)構(gòu)，剪力墻的應(yīng)用使戶內(nèi)梁柱幾乎不見，使用率提高，但柜剪結(jié)構(gòu)由于將柱位受力變?yōu)榧袅κ芰τ谛薷拈g隔更加不方便，建議采用獲得重點國家級火炬計劃項目，重點國家級新產(chǎn)品和建設(shè)部科技成果重點推廣項目的現(xiàn)澆砼空心（GBF高強復(fù)合薄壁管）無梁樓蓋技術(shù)，它是一種大跨度無梁水平建筑結(jié)構(gòu)體系，此項技術(shù)最主要的優(yōu)點是土建綜合造價低；空間靈活間隔，除廚廁外，任何間隔墻可隨意移動進行個性化設(shè)計而不影響結(jié)構(gòu)；施工經(jīng)濟方便、快捷、節(jié)省工期1/3；隔音效果優(yōu)良，樓蓋隔音效果提高1020分貝，隔熱保溫性能好，管線安裝方便，水電管線無需隨梁拐彎等。 3） 節(jié)能設(shè)備及材料的建議 雖然節(jié)能材的設(shè)計在售樓期間的往往沒有太顯著的效果，許多優(yōu)點需要住戶在今后的生活中體會，但仍值得推介，以求利人利己；此外，從長遠的目光看，節(jié)能節(jié)材設(shè)計雖然見效慢，但同樣對于樹立企業(yè)形象有積極作用，而且其長遠的作用可作宣傳推廣，令其減低更多的費用，亦符合發(fā)展商的環(huán)保意識，有利于提升項目的公益形象。采用無滲漏的節(jié)水龍頭等。 c、 垃圾處理：垃圾分類收集。 d、 墻體：采用環(huán)保型內(nèi)隔墻體材料。 e、 選材：選用具有一定再生能力的材料，如選用再生鋁材和塑料制品做娛樂設(shè)施。 5） 獨立冷暖中央空調(diào)系統(tǒng) 盡管貴陽冬不冷夏不熱，對空調(diào)的依賴性不強，但作為高檔住宅，又不可能沒有空調(diào)，而房間的增多，空調(diào)的安裝就成了問題，因此建議安裝獨立式冷暖中央空調(diào)系統(tǒng)，全部廳房均可分別開關(guān)和調(diào)節(jié)。因此除了豪華氣派外，更重要的是要有品位，建議本項目大堂裝修風(fēng)格應(yīng)體現(xiàn)藝術(shù)情調(diào)，如地面墻面可用仿古地磚，門用色彩較厚重的檀香木，燈具用藝術(shù)古燈，整個效果既要有藝術(shù)情調(diào)又要不沉悶壓抑，大堂墻面掛一些名人字畫，優(yōu)秀攝影展示，還可不定期舉行“著名畫家作品恒生大廈展覽周”等活動，突出本項目高檔和高品味的生活方式，另外，電梯門廳處也是很多房開商容易忽視的地方，等電梯是一件很無聊和厭煩的事情，這是每個有過坐電梯的人的感受，為什么不可以在電梯廳旁邊安放幾把長椅呢？花錢不多卻效果很好，也體現(xiàn)本項目處處“以人為本”的真實涵義，另外電梯門廳的墻上我們可懸掛業(yè)主子女們的優(yōu)秀字畫，有哪位家長在等電梯的時候，看到自己子女的作品在公眾場合被人贊美而覺得不高興的呢？因此，本項目大堂和電梯廳我們稱之為“藝術(shù)大堂”。 一、 市場策略 從目前貴陽市區(qū)高層建筑來看，整個市場明顯處于供大于求的狀況，交投并不十分活躍，主要原因有以下幾點： 價格相對高昂； 短時間內(nèi)供應(yīng)量過大過猛； 物業(yè)管理費高； 多數(shù)為單體樓； 生活受干擾相當(dāng)大，空氣質(zhì)素不高； 受郊區(qū)的高檔小區(qū)樓盤的沖擊分流等； 從市場的現(xiàn)狀可以得出如下兩個結(jié)論： a． 是否高層住宅供大于求？ b． 是否高層住宅無效需求供大于求，有效需求供小于求？ 從貴陽市前期時代名仕樓和富水花園的成功銷售到近期天恒城市花園的相對銷售比較理想，說明市場的有效需求空間還是比較大。 因此本項目的市場策略主要針對貴陽市中心的高層樓盤，同時也不忽視郊區(qū)尤其是小河和花溪的高檔小區(qū)盤。 2. 市場推廣策略臺階 3. 市場推廣策略階段 1) 本項目市場推廣可分為三階段： 第一階段：炒作項目建筑特色 第二階段：樹立高科技陽光住宅概念 第三階段：樹立臻品華宅概念 理由： a． 炒作項目特色聚集人氣，為項目塑造臻品華宅作好鋪墊； b． 項目在期樓階段，從規(guī)劃設(shè)計等產(chǎn)品自身特色優(yōu)勢角度推廣更易被消費者所接受，而且產(chǎn)品策略（即個性化陽光住宅）可以為項目后期推廣根據(jù)市場作調(diào)整，減少開始市場定位的風(fēng)險； c． 臻品是“完美的產(chǎn)品”的意思，樹立項目一定名牌后，再塑造臻品華宅形象易被市場接受且順理成章，而且臻品華宅相對于市場泛濫的精品豪宅令人耳目一新，客戶更易被接受。（此項活動基于本項目采用新技術(shù)的前提下舉行），在報紙上掀起高科技與建筑結(jié)構(gòu)革命與個性化住宅關(guān)系的討論。 第二步（針對B）：征詢對蝶形設(shè)計的評價，然后通過專家學(xué)者，高級建筑師權(quán)威，高級工程師權(quán)威，準(zhǔn)目標(biāo)客戶如大型公司老板的口吻從各個層面闡述蝶形設(shè)計帶給住宅戶型的好處。 3) 第二階段：一期推廣策略（公開發(fā)售期至強銷期） 第一步：征詢對首長式私家會所、藝術(shù)大堂、空中生態(tài)花園設(shè)計方案的意見，炒作規(guī)劃設(shè)計的內(nèi)涵。 第三步：確立項目“臻品華宅”的市場形象及推廣臻品華宅住宅文化 4) 第三階段：二期推廣策略（以下思路要根據(jù)前期推廣效果作調(diào)整） 第一步：從“臻品華宅”的產(chǎn)品形象提升到一種豪門的生活方式，演繹一種“生活特區(qū)文化”的概念。 經(jīng)典豪宅，確立市中心舍我其誰的經(jīng)典豪宅地位。 4. 推廣活動 1) 籌備CEO精英會——招募CEO精英會會員 作用：——以項目的會所為引子，以建立恒生大廈的社區(qū)文化基礎(chǔ) ——在恒生大廈營造一個上流社會的活動圈子，名流薈萃恒生大廈 ——提高項目形象 媒介選擇：恒生大廈會刊、銀行信用卡DM 活動細則： A、CEO精英會申請資格 ——恒生大廈未來的業(yè)主 ——信用卡金卡持有人，年消費金額在30萬元或以上，并持有銀行發(fā)出的申請表格（或推薦書） B、CEO精英會會員權(quán)益 ——優(yōu)先享有租（使）用會所設(shè)施及參加活動的的權(quán)利 ——定期舉辦上流社會交際活動（如新品牌的產(chǎn)品推廣會、迎合CEO生活品味的活動） ——享有名牌家電/名牌家私等優(yōu)惠 ——提供CEO社交層的活躍性 ——為眾CEO提供無限商機 2）連環(huán)獎上獎（消費越多，享受越高） 作 用：——搜集客戶資料 ——誘發(fā)目標(biāo)客戶購買恒生大廈 ——提高項目知名度 媒介選擇：銀行信用卡DM 活動籌備：——聯(lián)絡(luò)有關(guān)商業(yè)銀行（中國銀行、中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行），與銀行合辦消費積分獎勵計劃 ——銀行協(xié)助篩選信用卡客戶資料，并在客戶之月結(jié)單上附寄“連環(huán)獎上獎”宣傳小單張 ——設(shè)計宣傳小單張（內(nèi)容A：傳達游戲 規(guī)則、禮品及可撕下的副券）； 內(nèi)容B：CEO精英會推薦書、高爾夫球賽信息） 活動細則：A、參加資格 ——持有上述三家商業(yè)銀行之信用金卡 ——信用卡持有人（含附屬卡）每月消費額在3萬元或以上 B、活動方法 ——信用卡持有人憑小單張上的副券（須填寫個人資料），前往恒生大廈售樓部參觀示范單位即可獲得價值300元的派克鋼筆一支（數(shù)量有限，每家銀行各50支配額，合共150支） ——若信用卡持有人認購恒生大廈單位， ——當(dāng)信用卡持有人年消費額在30萬元或以上時，將會由銀行隨月結(jié)單寄出CEO精英會申請表格及推薦書；持卡人若認購恒生大廈單位，憑銀行發(fā)出的CEO精英會推薦書，可即時成為CEO精英會會員，并有機會參加恒生大廈舉行的“恒生大廈杯”名人高爾夫球邀請賽。 ——參加比賽之高爾夫球愛好者乃高消費人士擁有龐大購買力，是“恒生大廈”之潛在客戶，參加者的資料可作日后之銷售活動。 　B、頒獎典禮“恒生大廈”介紹 ——于當(dāng)天賽后安排晚餐，于晚餐時作“恒生大廈”之介紹，然后再作頒獎。 C、“恒生大廈”之展覽 ——高爾夫球會是展覽“恒生大廈”的一個適當(dāng)?shù)胤?，以吸引高消費力之高球愛好者之注意。 D、此項活動歡迎業(yè)主及其貴賓參加，希望業(yè)主帶動其親友認識“恒生大廈”讓其產(chǎn)生購買意欲。差點會以“新新貝利亞”方式計算。 Ｂ、比賽之參加方法： ——向各大機構(gòu)之總經(jīng)理級別人士及社會有名氣人士作出邀請 ——“恒生大廈”售樓部公開接受CEO精英會會員報名 Ｃ、紀(jì)念品 ——印上“恒生大廈”公司標(biāo)志的毛巾禮盒 ——印上“恒生大廈”公司標(biāo)志的帽子 Ｄ、獎品 ——冠軍：3萬元“恒生大廈”購買折扣禮券及獎杯 ——亞軍：2萬元“恒生大廈”購買折扣禮券及獎杯 ——季軍：1萬元“恒生大廈”購買折扣禮券及獎杯 B、 傳媒單位：貴陽晚報、貴陽都市報、貴陽有線電視臺。 目的：——讓市場認知包裝后恒生大廈的“新產(chǎn)品” ——提升項目整體形象 ——為推盤作促銷 推廣策略：——高爾夫球賽后，通過媒介關(guān)系刊登有關(guān)活動的信息 樓盤文案策劃大全（九） ）公關(guān)活動：貴陽市首個CEO沙龍成立儀式品酒美食會 活動細則：1）舉行地點：大型酒店或高級食府 2）時 間：待定 3）活動目的：成立CEO沙龍及確立項目品牌，實質(zhì)是新舊業(yè)主及目標(biāo)客戶群的聯(lián)誼會，希望形成 一 種上流社會風(fēng)氣，襯托項目的尊貴性。 5. 項目包裝 1） 宗旨 設(shè)計一個項目包裝方案，突出項目的功能和特性，體現(xiàn)項目標(biāo)志性物業(yè)的形象，使購買者獲得心理上的認同，更易于接受，并牢牢打入消費者的心中。優(yōu)秀的項目包裝，應(yīng)該能完善地體現(xiàn)出項目的設(shè)計，形象和功能，并能突出項目的特色和個性，貼近市場需求，緊抓置業(yè)者的心理。一方面要加以重視，增加投入，一方面要具體情況具體分析，力爭以最經(jīng)濟、最有效的投入切中要害，以達成項目包裝的宗旨。 a． 項目整體形象包裝 通過新聞媒介、樓書、戶外廣告、地盤工程形象等形成，體現(xiàn)出地理位置優(yōu)越，建筑設(shè)計一流、園林設(shè)計一流、發(fā)展商實力雄厚的高質(zhì)素、高品位、超前意識的項目整體形象。 華庭：華庭跟本項目定位臻品華宅一脈相承，頓使恒生生輝。地盤的包裝，主要針對地盤，是相對靜止的，宣傳面和效率都有限，運用傳媒，將項目的包裝以多種形式，多種層次，盡可能高效和廣泛地向外全面宣傳的推廣，系統(tǒng)的、靈活的、專業(yè)的傳媒運用，使項目的形象升華到一個全新的高度和境界，令消費者產(chǎn)生怦然驚動勸，過目不忘的心理效應(yīng)，使項目銷售達到預(yù)想效果。組織一些針對性的、引導(dǎo)式的新聞繕稿,潛移默化中對消費者產(chǎn)生親切、暗示和超前意念的心理效應(yīng)。 ———制作精美的樓書 由于前期所作售樓書表現(xiàn)形式和內(nèi)容單一，建議重新制作售樓書，印刷3000本即可。展示出項目的高質(zhì)素、高品位以及美好未來。 ———制作精美的宣傳單張 在項目市場推廣期和銷售期,派專人長期廣為派發(fā)宣傳單張,以吸引更多的買家入市,同時也擴大了項目的市場占有率。銀行存款利率一再降低，另外，隨著住房存量補貼，降低房屋交易稅費，搞活住房三級交易市場等有關(guān)政策的相繼出臺，貴陽市居民的購房熱潮空前高漲。銀行利率還有上升可能，而居民的收入水平又不可能在短期內(nèi)在幅提高。 市場供應(yīng)觀點 貴陽市今年高層住宅報建量高達100萬M2，項目所在地塊主要競爭對手海恒貴山園、新進貴生苑、天恒城市花園、新大陸廣場、龍港國際中心等剩余總供應(yīng)量在10萬M2 左右，另外，即將推出的華城凱旋門和康泰大廈總供應(yīng)量大約在5萬M2，預(yù)計劃4月中旬正式推出，詳細資料下階段提供。 （二）整合營銷模式 “整合營銷”是近年來在房地產(chǎn)營銷過程中提出的新概念，即房地產(chǎn)營銷的實質(zhì)是對所有影響房地產(chǎn)銷售結(jié)果的因素和在房地產(chǎn)營銷過程中的推廣方法進行綜合分析，作出合理安排的營銷方式?？蛻舻亩鄻有院涂蛻粜枨蟮亩鄻有?，要求我們在營銷推廣過程中必須利用多種手段的組合達到銷售的目的。作為開發(fā)商的匯明地產(chǎn)品牌形象直接影響著目標(biāo)消費群的購買力。 （2） 項目工程進度最直接的影響業(yè)主，目標(biāo)客戶的信心。 （3） 物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)工作的一個繼續(xù)，是品牌工作的補充，售后服務(wù)質(zhì)量的好壞，關(guān)系到物業(yè)的升值潛力，后期物業(yè)的銷售狀況，同樣是品牌形象的表現(xiàn)。 （4） 售樓處和售樓人員的形象包裝。他們代表的是公司及物業(yè)的形象。簡而言之行銷渠道就是將物業(yè)信息傳播給消費者的各種通路。行銷渠道的選擇正確與否將直接影響整個盤的銷售業(yè)績。這是一種最為直接和有效的銷售渠道，在項目銷售過程中是必不可少的。 DM派發(fā)。這種方式針對區(qū)域型客戶作用相當(dāng)大。 耳語傳銷。這種方式要求物業(yè)要有較好的形象、高質(zhì)量的服務(wù)，樹立良好的口碑，利用已購客戶或意向型客戶向親朋好友散布物業(yè)信息，促成其購買。 電話銷售。針對目標(biāo)客戶的電話方式向其宣傳物業(yè)情況，令其對物業(yè)有初步印象。也可利用電話追蹤已來看房顧客，促成其成交。樣板房可將物業(yè)信息最直觀的展現(xiàn)在客戶面前。樣板房還可給客戶賓至如歸的感覺，加深客戶購買欲望，令其產(chǎn)生購買沖動。在目標(biāo)客戶群集中地區(qū)和目標(biāo)客戶群經(jīng)常出沒地區(qū)，如高檔酒店、食肆和娛樂場所，將項目以較為直接的方式向客戶展示，營造熱銷氣氛，加大宣傳力度。物業(yè)絕大多數(shù)信息都是通過廣告宣傳來告知客戶的，這是任何一個地產(chǎn)項目最主要的行銷渠道，也是本案行銷的重頭戲。 通過以上各種渠道我們基本上可將物業(yè)各種信息傳播給大眾，令其對本案充分了解。對于本案，采用以上各種信息傳播通路完全可以達到我們的信息傳播期望值，俚為了節(jié)約開支，控制成本，我們可以在實際操作過程中，依據(jù)市場反映情況，減免部分行銷