【正文】 開始發(fā)售，多層部分正處于施工階段，在內(nèi)部規(guī)劃上強(qiáng)調(diào)小區(qū)的以道路為綠化的點(diǎn)面，將小型的涼亭小品延伸到小區(qū)的裙樓和住宅部分，另外還在小區(qū)的邊緣設(shè)置一些觀賞性的小池塘和石砌小橋，給本是平淡的小區(qū)注入了一些動(dòng)景。 b. 商務(wù)服務(wù) 郵件寄送，報(bào)刊收發(fā)，文件電訊，打字復(fù)印等。 5) 全新智能化物管模式 a. 樓宇管理執(zhí)行嚴(yán)密的ISO9002國際物業(yè)管理體系； b. 計(jì)算機(jī)管理中心及監(jiān)控中心； c. 新加坡獅島全自動(dòng)消防預(yù)警，廣播及滅火系統(tǒng)。 2) 全新健康舒暢居住空間 a. 。 樓盤文案策劃大全（三） 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手推廣手法： 新大陸廣場(chǎng)： 新大陸廣場(chǎng)位于中華南路與醒獅路交界處，周邊金融商貿(mào)繁盛，信息資訊業(yè)聚集，時(shí)代廣場(chǎng)，新老百貨等大廈相領(lǐng)。到下半年，供給繼續(xù)增大時(shí)，價(jià)格會(huì)隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇而出現(xiàn)波動(dòng)。 今年的貴陽地產(chǎn)高層市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)依然激烈，競(jìng)爭(zhēng)主要緣于以下幾方面的原因： 首先，買家市場(chǎng)空間不大是最主要的原因。 二、區(qū)域市場(chǎng)分析 （一）區(qū)域市場(chǎng)地段的特性 1．從市場(chǎng)板塊角度分析 貴陽市的房地產(chǎn)市場(chǎng)從價(jià)位等不同層次進(jìn)行分類,可分三種不同的區(qū)域板塊：中華路板塊、環(huán)市路內(nèi)(除中華路)板塊、環(huán)市路外圍板塊。目前市內(nèi)房改政策主要有： l住房公積金貸款 l住房公積金的實(shí)施 l存量補(bǔ)貼的發(fā)放 l按揭貸款（可貸至8成30年，利率調(diào)低） l個(gè)人住房貸款 這些政策的實(shí)施，加大了人們購房的積極性，促成了商品房的需求熱潮。新項(xiàng)目的開發(fā)者在對(duì)現(xiàn)有物業(yè)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，會(huì)發(fā)掘許多新的賣點(diǎn)，整體素質(zhì)肯定會(huì)比現(xiàn)有物業(yè)高，這些項(xiàng)目大多會(huì)在今年上半年推出。 現(xiàn)在的高層除了嘉信華庭是以純住宅以外，其余的大多是商、住兩用或商、住、辦三用。 貴陽市一級(jí)地段及其輻射的周邊區(qū)域，是市區(qū)內(nèi)的主要商業(yè)區(qū)，人流、車流都非常大。 為此，敝司通過了幾個(gè)月的時(shí)間，對(duì)貴陽的高層市場(chǎng)進(jìn)行了仔細(xì)的研究，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的未來趨勢(shì)做了如下的綜合預(yù)測(cè)。中天花園、中天廣場(chǎng)以浪漫的歐陸式推出，成為歐陸風(fēng)潮流行的最好說明。烏當(dāng)、白云、小河地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)潛力很大，現(xiàn)在交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強(qiáng)，會(huì)有更多的市民將余錢投向房地產(chǎn)，這從2000年貴陽房地產(chǎn)商品房成交量高達(dá)200萬M2可以看出。 三、項(xiàng)目策劃方案決策階段 根據(jù)測(cè)試市場(chǎng)階段得出的市場(chǎng)反應(yīng)程度，對(duì)策劃大綱作最終的定案，以保證項(xiàng)目最大的市場(chǎng)接受率，減少項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。他們開始追求較高的物質(zhì)生活和自身高貴身份的象征。它們走精品型的綜合素質(zhì)路線，給高層樓盤賦予了更深一層的定義和內(nèi)涵，并注入了較高的科技含量，智能化高層住宅又成為一個(gè)新熱點(diǎn)，其概念至今不斷延續(xù)和創(chuàng)新。但我們都知道，土地是不可再生的。 商業(yè)較為集中的市中心，必然會(huì)形成辦公用房的大量需求，住、辦兩用的商務(wù)公寓會(huì)逐漸成為中小公司爭(zhēng)購的熱點(diǎn)。目標(biāo)客戶的劃分更為單一，象純商務(wù)公寓、純小戶型、純頂級(jí)豪宅等等這樣的高層項(xiàng)目會(huì)陸續(xù)涌現(xiàn)筑城市場(chǎng)。對(duì)價(jià)格較敏感的客戶自然會(huì)被誘導(dǎo)。 此外，從今年1月1日起，職工增量補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由工資總額的10%增加到20%，離退休職工按在職職工同樣比例計(jì)算增量補(bǔ)貼。地塊早已被開發(fā)商瓜分，中華路上可建用地已近沒有，令年的高層市場(chǎng)會(huì)在中心區(qū)無地的情況下向中心區(qū)輻射地帶偏移和環(huán)境、景觀優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)的副中心地帶發(fā)展。 最后，營(yíng)銷手段平平，缺少有創(chuàng)意的銷售手法，現(xiàn)在人們購房越來越理性，看房子至少要看五六家，既然大家都這么平平地賣，除了品牌物業(yè)和地段好房子熱銷外，更多的樓盤就只可能擠到降價(jià)的泥潭中去。今后將是開發(fā)商實(shí)力與品牌的競(jìng)爭(zhēng)，是新一代開發(fā)者與策劃人盡顯本色的舞臺(tái)；完善的開發(fā)理念與精妙的策劃思路將會(huì)同時(shí)得以展現(xiàn)。距貴陽火車站5分鐘，機(jī)場(chǎng)15分鐘車程，是作為都市中心的城市前沿，此地段的商業(yè)價(jià)值相當(dāng)高，而作為居住來說，是都市中心的首選物業(yè)，宜商宜住，是城市居住的一種典范，升值潛力較大。 d. 帶獨(dú)立衛(wèi)生間的工人房。所處地段之顯耀，交通之便利，商業(yè)價(jià)值之巨大，因此該盤銷售非常好，到目前為止已售出85%以上。而它的戶型設(shè)計(jì)不理想，加上作為居住環(huán)境來講過多的嘈雜，但它推盤的時(shí)間比較早，大部分優(yōu)秀競(jìng)爭(zhēng)樓盤都是近段時(shí)間推出，因此它抓住了推盤的先機(jī)。 在樓盤裝修方面，外墻用進(jìn)口涂料和墻磚相結(jié)合；多層樓梯配櫸木鐵花扶手；高層配兩臺(tái)高速電梯。 就鄰近的項(xiàng)目來說，“天恒城市花園”的銷售率已達(dá)80%以上，“新大陸廣場(chǎng)”的銷售率已達(dá)95%以上，對(duì)本項(xiàng)目已構(gòu)不成威脅，“新進(jìn)貴山苑”和“海恒貴山園”大戶型所占比例都很少，與本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群有所不同，因此本項(xiàng)目的入市時(shí)機(jī)較好，應(yīng)該說是切入了本區(qū)域的市場(chǎng)空白點(diǎn)。 6． 開發(fā)商有較前置的開發(fā)理念 經(jīng)過發(fā)展商與代理商的資源整合，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，融合發(fā)展商的開發(fā)理念和代理商的項(xiàng)目操作手法，竭誠合作必能創(chuàng)出品牌，使項(xiàng)目成為貴陽樓市一道亮麗的風(fēng)景線。且貴陽市的其他一些高層，如“全林國際廣場(chǎng)”、“中天星園”、“龍港國際中心”、“時(shí)代名仕樓”等已經(jīng)且還會(huì)消耗和分流相當(dāng)一部分客戶，因此本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶層面將會(huì)比較窄。樓盤文案策劃大全（五） 第三部分 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目分析 一、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤資料統(tǒng)計(jì)一覽表 物業(yè)名稱 海恒貴山園 新進(jìn)貴山苑 天恒城市花園 時(shí)代名仕樓 龍港國際中心 新大陸廣場(chǎng) 起價(jià) 2830元/M2 2680元/M2 3100元/M2 3100元/M2 3570元/M2 3170元/M2 均價(jià) 3030元/M2 2910元/M2 3208元/M2 3270元/M2 3780元/M2 3250元/M2 總套數(shù) 內(nèi)購期間推出10余套 約100套 280余套 200余套 90余套 優(yōu)惠情況 一次性付款優(yōu)惠2%3% 一次性付款98折 一次性付款98折 一次性付款98折 一次性付款98折 一次性付款98折 主力戶型 兩房一廳80余M2 三房?jī)蓮d126M2 3房—4房 124—158M2 3房—4房 120—160M2 161—205M2 130—300M2 平層：120—160M2 躍層：165M2 銷售預(yù)估 還未開盤 約25% 約80% 結(jié)束 90%以上 90%以上 位置 富水路與省府路交界處 民生路貴山街 富水北路與延安東路交匯處 中華中路8號(hào) 中華中路噴水池旁 中華南路 規(guī)模 占地： 總建面: 由3幢高層和1幢多層組成 占地：10000M2 由一幢高層寫字樓和3幢高層住宅組成 總建面： 由25層躍層29層平層組成 綠化率 25% 40% 容積率 層高 3米 3米 3米 3米 售樓部特點(diǎn) 臨時(shí)售樓部無特點(diǎn) 整潔、清新、一般化 比較大氣、醒目、設(shè)施齊備 一般，無特色 比較大氣、醒目、設(shè)施齊備 景觀配套 市政設(shè)施 市政設(shè)施 中庭園景，周邊環(huán)境俯瞰 突出鄰街環(huán)境 突出鄰街環(huán)境 智能化 防盜報(bào)警系統(tǒng),紅外線監(jiān)控,煤氣報(bào)警系統(tǒng),網(wǎng)上預(yù)定,視頻點(diǎn)播,一卡通,停車場(chǎng)管理系統(tǒng) 監(jiān)控、對(duì)講系統(tǒng) 閉路監(jiān)控系統(tǒng)，防盜系統(tǒng)，消防系統(tǒng) 消防及閉路監(jiān)控 中央空調(diào)系統(tǒng)，消防照明系統(tǒng)，緊急照明系統(tǒng)，門鈴對(duì)講 計(jì)算機(jī)管理及監(jiān)控,全自動(dòng)消防預(yù)警,廣播及滅火系統(tǒng) 車位布置 地下車庫 地下車庫 地上和地下車庫 4000M2 停車場(chǎng) 商場(chǎng)上有4層地上停車場(chǎng) 80余個(gè)車位,地下車庫 配套設(shè)計(jì) 休閑娛樂會(huì)所 綠化和亭臺(tái)，其余沒有什么特別配套 綜合健身房，信息中心，網(wǎng)球場(chǎng)，兒童樂園 康體中心,兒童樂園,高級(jí)觀光電梯會(huì)所 私人會(huì)所，露臺(tái)游泳池 高級(jí)會(huì)所, 建筑風(fēng)格 歐式風(fēng)格 現(xiàn)代建筑風(fēng)格，音樂回廊 歐式風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格 港式風(fēng)格 歐陸建筑風(fēng)格 整體規(guī)劃 三座高層呈品字分布 以道路為價(jià)構(gòu)，錯(cuò)落分布 圍合式4幢高層，平行排列 單幢35層,凌于時(shí)代廣場(chǎng)之上 2幢高層主體建筑 建筑設(shè)計(jì) 一梯六戶 從排列分離，體現(xiàn)莊重典雅情調(diào) 采用流行時(shí)尚的設(shè)計(jì)理念融智能型綜合商業(yè)大廈 二、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手配套一覽表 物業(yè)名稱 配套 備注 新進(jìn)貴 山苑 綠化和亭臺(tái)，其余沒有什么特別配套 這是由于其以道路為記架構(gòu)沿街錯(cuò)落分布所導(dǎo)致，售樓小姐更是強(qiáng)調(diào)：“此處寸土寸金，配套不可能，且成本高。每戶均設(shè)寬大凸窗和大型落地全景玻窗，凸窗面奉送。 超一流的地段 超一流的建筑設(shè)計(jì) 塑造 超一流的園林設(shè)計(jì) 超一流的物業(yè)管理 經(jīng)過前兩年的房地產(chǎn)熱潮，貴陽市目前均價(jià)在2900元/M2以上的高層樓盤有幾十個(gè)，而貴陽市區(qū)人口僅100多萬，整個(gè)經(jīng)濟(jì)水平仍處于發(fā)展階段和較落后狀況。當(dāng)然，這主要是一種形式和姿態(tài)而已，不打折與打折售價(jià)差別不大，而且一次性付款可獲贈(zèng)送私家會(huì)所一至三年免費(fèi)使用權(quán)（限定每月使用次數(shù)）。 2. 建筑單位建議： 由于本項(xiàng)目采用蝶形設(shè)計(jì)，使得通風(fēng)采光相當(dāng)不錯(cuò)，戶型間隔方正，三梯六戶設(shè)計(jì)較為超前，戶與戶門、窗均不相對(duì)，隱私性更好，不足之處是戶型面積偏窄和偏大，尤其是三房二廳設(shè)計(jì)成190多M2 （雖經(jīng)修正為170 M2，配置為三房仍顯大），戶型亦較少，僅為三房和四房設(shè)計(jì)（不算頂層），如此大面積很多戶型居然沒有工人房、功能房、家庭廳，主人房亦無衣帽間，在建筑設(shè)計(jì)不可能修改的前提下，特提出如下細(xì)微修改和稱謂修改。 l各項(xiàng)設(shè)施的遠(yuǎn)程管理。 6. 項(xiàng)目有關(guān)提高附加值的建議 1） 應(yīng)用新技術(shù)、新工藝和新材料 目前貴陽市高層建筑結(jié)構(gòu)絕大部分采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，此類結(jié)構(gòu)導(dǎo)致梁柱多使用率不高，也有少數(shù)采用框剪結(jié)構(gòu)，剪力墻的應(yīng)用使戶內(nèi)梁柱幾乎不見，使用率提高，但柜剪結(jié)構(gòu)由于將柱位受力變?yōu)榧袅κ芰?duì)于修改間隔更加不方便，建議采用獲得重點(diǎn)國家級(jí)火炬計(jì)劃項(xiàng)目，重點(diǎn)國家級(jí)新產(chǎn)品和建設(shè)部科技成果重點(diǎn)推廣項(xiàng)目的現(xiàn)澆砼空心（GBF高強(qiáng)復(fù)合薄壁管）無梁樓蓋技術(shù)，它是一種大跨度無梁水平建筑結(jié)構(gòu)體系，此項(xiàng)技術(shù)最主要的優(yōu)點(diǎn)是土建綜合造價(jià)低；空間靈活間隔，除廚廁外，任何間隔墻可隨意移動(dòng)進(jìn)行個(gè)性化設(shè)計(jì)而不影響結(jié)構(gòu)；施工經(jīng)濟(jì)方便、快捷、節(jié)省工期1/3；隔音效果優(yōu)良，樓蓋隔音效果提高1020分貝，隔熱保溫性能好，管線安裝方便，水電管線無需隨梁拐彎等。 d、 墻體：采用環(huán)保型內(nèi)隔墻體材料。 一、 市場(chǎng)策略 從目前貴陽市區(qū)高層建筑來看，整個(gè)市場(chǎng)明顯處于供大于求的狀況，交投并不十分活躍，主要原因有以下幾點(diǎn)： 價(jià)格相對(duì)高昂； 短時(shí)間內(nèi)供應(yīng)量過大過猛； 物業(yè)管理費(fèi)高； 多數(shù)為單體樓； 生活受干擾相當(dāng)大，空氣質(zhì)素不高； 受郊區(qū)的高檔小區(qū)樓盤的沖擊分流等； 從市場(chǎng)的現(xiàn)狀可以得出如下兩個(gè)結(jié)論： a． 是否高層住宅供大于求？ b． 是否高層住宅無效需求供大于求，有效需求供小于求？ 從貴陽市前期時(shí)代名仕樓和富水花園的成功銷售到近期天恒城市花園的相對(duì)銷售比較理想，說明市場(chǎng)的有效需求空間還是比較大。 第二步（針對(duì)B）：征詢對(duì)蝶形設(shè)計(jì)的評(píng)價(jià)，然后通過專家學(xué)者，高級(jí)建筑師權(quán)威，高級(jí)工程師權(quán)威，準(zhǔn)目標(biāo)客戶如大型公司老板的口吻從各個(gè)層面闡述蝶形設(shè)計(jì)帶給住宅戶型的好處。 4. 推廣活動(dòng) 1) 籌備CEO精英會(huì)——招募CEO精英會(huì)會(huì)員 作用：——以項(xiàng)目的會(huì)所為引子，以建立恒生大廈的社區(qū)文化基礎(chǔ) ——在恒生大廈營(yíng)造一個(gè)上流社會(huì)的活動(dòng)圈子，名流薈萃恒生大廈 ——提高項(xiàng)目形象 媒介選擇：恒生大廈會(huì)刊、銀行信用卡DM 活動(dòng)細(xì)則： A、CEO精英會(huì)申請(qǐng)資格 ——恒生大廈未來的業(yè)主 ——信用卡金卡持有人，年消費(fèi)金額在30萬元或以上，并持有銀行發(fā)出的申請(qǐng)表格（或推薦書） B、CEO精英會(huì)會(huì)員權(quán)益 ——優(yōu)先享有租（使）用會(huì)所設(shè)施及參加活動(dòng)的的權(quán)利 ——定期舉辦上流社會(huì)交際活動(dòng)（如新品牌的產(chǎn)品推廣會(huì)、迎合CEO生活品味的活動(dòng)） ——享有名牌家電/名牌家私等優(yōu)惠 ——提供CEO社交層的活躍性 ——為眾CEO提供無限商機(jī) 2）連環(huán)獎(jiǎng)上獎(jiǎng)（消費(fèi)越多，享受越高） 作 用：——搜集客戶資料 ——誘發(fā)目標(biāo)客戶購買恒生大廈 ——提高項(xiàng)目知名度 媒介選擇：銀行信用卡DM 活動(dòng)籌備：——聯(lián)絡(luò)有關(guān)商業(yè)銀行（中國銀行、中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行），與銀行合辦消費(fèi)積分獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃 ——銀行協(xié)助篩選信用卡客戶資料，并在客戶之月結(jié)單上附寄“連環(huán)獎(jiǎng)上獎(jiǎng)”宣傳小單張 ——設(shè)計(jì)宣傳小單張（內(nèi)容A：傳達(dá)游戲 規(guī)則、禮品及可撕下的副券）； 內(nèi)容B：CEO精英會(huì)推薦書、高爾夫球賽信息） 活動(dòng)細(xì)則：A、參加資格 ——持有上述三家商業(yè)銀行之信用金卡 ——信用卡持有人（含附屬卡）每月消費(fèi)額在3萬元或以上 B、活動(dòng)方法 ——信用卡持有人憑小單張上的副券（須填寫個(gè)人資料），前往恒生大廈售樓部參觀示范單位即可獲得價(jià)值300元的派克鋼筆一支（數(shù)量有限，每家銀行各50支配額，合共150支） ——若信用卡持有人認(rèn)購恒生大廈單位， ——當(dāng)信用卡持有人年消費(fèi)額在30萬元或以上時(shí)，將會(huì)由銀行隨月結(jié)單寄出CEO精英會(huì)申請(qǐng)表格及推薦書；持卡人若認(rèn)購恒生大廈單位，憑銀行發(fā)出的CEO精英會(huì)推薦書，可即時(shí)成為CEO精英會(huì)會(huì)員，并有機(jī)會(huì)參加恒生大廈舉行的“恒生大廈杯”名人高爾夫球邀請(qǐng)賽。 D、此項(xiàng)活動(dòng)歡迎業(yè)主及其貴賓參加，希望業(yè)主帶動(dòng)其親友認(rèn)識(shí)“恒生大廈”讓其產(chǎn)生購買意欲。 5. 項(xiàng)目包裝 1） 宗旨 設(shè)計(jì)一個(gè)項(xiàng)目包裝方案，突出項(xiàng)目的功能和特性，體現(xiàn)項(xiàng)目標(biāo)志性物業(yè)的形象，使購買者獲得心理上的認(rèn)同，更易于接受，并牢牢打入消費(fèi)者的心中。 華庭：華庭跟本項(xiàng)目定位臻品華宅一脈相承，頓使恒生生輝。展示出項(xiàng)目的高質(zhì)素、高品位以及美好未來。 市場(chǎng)供應(yīng)觀點(diǎn) 貴陽市今年高層住宅報(bào)建量高達(dá)100萬M2，項(xiàng)目所在地塊主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手海恒貴山園、新進(jìn)貴生苑、天恒城市花園、新大陸廣場(chǎng)、龍港國際中心等剩余總供應(yīng)量在10萬M2 左右，另外，即將推出的華城凱旋門和康泰大廈總供應(yīng)量大約在5萬M2，預(yù)計(jì)劃4月中旬正式推出，詳細(xì)資料下階段提供。 （2） 項(xiàng)目工程進(jìn)度最直接的影響業(yè)主，目標(biāo)客戶的信心。簡(jiǎn)而言之行銷渠道就是將物業(yè)信息傳播給消費(fèi)者的各種通路。這種方式針對(duì)區(qū)域型客戶作用相當(dāng)大。針對(duì)目標(biāo)客戶的電話方式向其宣傳物業(yè)情況，令其對(duì)物業(yè)有初步印象。在目標(biāo)客戶群集中地區(qū)和目標(biāo)客戶群經(jīng)常出沒地區(qū)，如高檔酒店、食肆和娛樂場(chǎng)所，將項(xiàng)目以較為直接的方式向客戶展示，營(yíng)造熱銷氣氛，加大宣傳