【正文】 辦各種專業(yè)培訓(xùn)，培訓(xùn)類型包括入司培訓(xùn)，上崗培訓(xùn)，在崗培訓(xùn)等，根據(jù)培訓(xùn)內(nèi)容可集中進(jìn)行培訓(xùn)，也可分工種進(jìn)行培訓(xùn)。2．送外培訓(xùn)。3．外聘教師培訓(xùn)。4．鼓勵(lì)自學(xué)。（三）培訓(xùn)類型1．入司培訓(xùn)：所有新入司員工應(yīng)該接受企劃培訓(xùn)部的入司培訓(xùn)，主要內(nèi)容有：（1）公司的基本情況、組織機(jī)構(gòu)及主要領(lǐng)導(dǎo)成員。（3）《員工手冊(cè)》、職業(yè)道德及質(zhì)量意識(shí)教育。2．上崗培訓(xùn)：?jiǎn)T工入司培訓(xùn)合格或轉(zhuǎn)換工種均需上崗培訓(xùn)，特別對(duì)于內(nèi)審員、消防人員、安管人員、電工、焊工、關(guān)鍵復(fù)雜設(shè)備操作人員及國(guó)家或客戶有特定資質(zhì)要求的人員，需要認(rèn)真進(jìn)行上崗培訓(xùn)。3．在崗培訓(xùn)：公司各部門負(fù)責(zé)本部門歸口管理員工的相關(guān)專業(yè)知識(shí)、專業(yè)技能的在崗培訓(xùn)。管理處常規(guī)性在崗培訓(xùn)內(nèi)容包括：（1）員工職業(yè)道德、服務(wù)意識(shí)、工作態(tài)度；（2）工作職責(zé)、勞動(dòng)紀(jì)律、規(guī)章制度、管理處狀況；（3）掌握、提高崗位技能的經(jīng)常而必要的培訓(xùn)。（四）培訓(xùn)計(jì)劃1．接管過(guò)渡期的人員培訓(xùn)為使xxxx一期管理處全體人員在接管過(guò)渡期中能迅速適應(yīng)新的管理環(huán)境，消除調(diào)整期的各方面疑慮和不適，盡快進(jìn)入狀態(tài)，開展各項(xiàng)工作，接管前公司將組織強(qiáng)化性的集中上崗培訓(xùn)，具體計(jì)劃如下：日期培訓(xùn)內(nèi)容主講人/機(jī)構(gòu)培訓(xùn)對(duì)象接管總動(dòng)員、公司發(fā)展概況、質(zhì)量方針、管理處組織架構(gòu)及主要管理人員介紹總經(jīng)理助理王舒波管理處全體人員xxxx一期管理目標(biāo)及模式企劃培訓(xùn)部管理處全體人員公司及xxxx管理規(guī)章制度、崗位責(zé)任制人事行政部管理處全體人員xxxx一期房屋、設(shè)備、設(shè)施及場(chǎng)地情況管理處主任管理處全體人員xxxx一期接管工作知識(shí)經(jīng)營(yíng)服務(wù)部管理處全體人員xxxx一期便民服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序家政服務(wù)中心管理處全體人員xxxx公用設(shè)施及設(shè)備維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序工程部維修工xxxx一期治安保衛(wèi)工作目標(biāo)及作業(yè)程序安全保衛(wèi)部管理處安管員智能化系統(tǒng)基礎(chǔ)知識(shí)智能化系統(tǒng)控制中心下面列出管理處參加公司及部門組織培訓(xùn)的內(nèi)容：日期培訓(xùn)內(nèi)容主講人/機(jī)構(gòu)培訓(xùn)對(duì)象員工職業(yè)道德、服務(wù)意識(shí)教育培訓(xùn)企劃培訓(xùn)部管理處全體員工文件記錄與檔案管理培訓(xùn)人事行政部管理處全體員工2001．9與住戶溝通的技巧企劃培訓(xùn)部管理處全體員工2001．9住戶違章處理經(jīng)營(yíng)服務(wù)部管理處全體員工2001．10社區(qū)文化活動(dòng)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)部管理人員2001．10投訴處理規(guī)定經(jīng)營(yíng)服務(wù)部管理人員創(chuàng)優(yōu)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)管理處管理處全體員工2001．11ISO9002基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)企劃培訓(xùn)部管理處全體員工法律知識(shí)講座管理處管理處全體員工消防訓(xùn)練、演習(xí)和急救常識(shí)培訓(xùn)管理處管理處全體員工 （五）培訓(xùn)考核培訓(xùn)工作按照程序文件規(guī)定執(zhí)行，培訓(xùn)結(jié)束后進(jìn)行考核工作，考核分為實(shí)操考核和書面考核兩種形式。每年年末，企劃培訓(xùn)部統(tǒng)計(jì)年度培訓(xùn)累計(jì)學(xué)分，作為年度考核與崗位聘用的依據(jù)之一。在xxxx一期我們將推行人本管理，以人為中心，把員工當(dāng)作最寶貴的資源看待，充分發(fā)揮干部和員工的聰明才智和積極主動(dòng)性，保證物業(yè)管理各項(xiàng)工作的順利展開。2．全體員工均采用崗位競(jìng)聘制度，做到以崗定人，以崗定薪，崗動(dòng)薪動(dòng)的崗位績(jī)效工資制度，員工能上能上，競(jìng)爭(zhēng)上崗，優(yōu)勝劣汰。（二）人員錄用按照公司規(guī)定的員工崗位任聘基本條件和素質(zhì)要求嚴(yán)把人員錄用關(guān)。凡聘用者要進(jìn)行上崗前的必要培訓(xùn)，并根據(jù)崗位的特點(diǎn)和要求實(shí)行三個(gè)月的試用，試用期滿由公司人事行政部和用人部門再次考核，提出錄用意見，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，正式簽訂聘用合同。2．建立與工效掛鉤的崗位管理目標(biāo)責(zé)任機(jī)制，按公司ISO9002質(zhì)量體系中質(zhì)量考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)以及員工的職業(yè)道德、組織紀(jì)律、工作技能、服務(wù)態(tài)度、履行崗位職責(zé)等方面在工作中的表現(xiàn)，對(duì)管理處和員工進(jìn)行崗位績(jī)效考評(píng)。（四）激勵(lì)與懲罰實(shí)施上述一系列的考評(píng)、考核辦法，除每月評(píng)出量化分?jǐn)?shù)作為管理處及其每一員工當(dāng)月績(jī)效工資的發(fā)放依據(jù)外，每月量化分?jǐn)?shù)累計(jì)到年底還作為管理處及員工年終獎(jiǎng)和評(píng)選先進(jìn)的重要依據(jù)。 （五）協(xié)調(diào)管理現(xiàn)代企業(yè)是由許多相互關(guān)聯(lián)的要素、環(huán)節(jié)和部門組成，管理處在日常的管理服務(wù)過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)發(fā)生公司與政府部門之間、上級(jí)與下級(jí)之間、部門與部門與之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主之間的矛盾或沖突，需建立一套行之有效的協(xié)調(diào)管理機(jī)構(gòu)，協(xié)調(diào)好內(nèi)外各方面的關(guān)系，成立與業(yè)主委員會(huì)為代表的業(yè)主監(jiān)督管理機(jī)制。1．對(duì)外協(xié)調(diào)（1）與政府有關(guān)部門及上級(jí)主管部門建立長(zhǎng)期良好的關(guān)系，確保物業(yè)管理各項(xiàng)工作順利開展。（3）設(shè)立投訴熱線電話。（5）定期走訪聽取用戶意見，發(fā)放并回收《住戶意見調(diào)查表》。（2）定期開展管理干部民主測(cè)評(píng)。（4）搞好企業(yè)文化建設(shè)，經(jīng)常開展員工文體活動(dòng)。它的產(chǎn)品是服務(wù)，其管理目標(biāo)是通過(guò)服務(wù)實(shí)現(xiàn)的，無(wú)論是保安、保潔還是維修都是服務(wù)。物業(yè)管理公司任何時(shí)候都是以人為核心，為業(yè)主提供“優(yōu)質(zhì)、安全、高效、有序”的服務(wù)。只有學(xué)會(huì)關(guān)心人，才能從業(yè)主的角度出發(fā)，急業(yè)主所急，想業(yè)主所想，主動(dòng)為業(yè)主提供便利；只有學(xué)會(huì)理解人，才能對(duì)業(yè)主提出的任何細(xì)微、瑣碎的事情采取負(fù)責(zé)的態(tài)度，認(rèn)真對(duì)待；只有學(xué)會(huì)尊重人，才能熱情耐心地傾聽業(yè)主的要求而不厭其煩。物業(yè)管理公司的工作是為業(yè)主提供服務(wù)，工作內(nèi)容有時(shí)極為繁瑣和細(xì)微，我們的工作就是由日常一點(diǎn)一滴的細(xì)微工作組成。物業(yè)管理面對(duì)的是享受服務(wù)群體，其服務(wù)內(nèi)容涵蓋了與業(yè)主息息相關(guān)的種種生活內(nèi)容。（七）對(duì)業(yè)務(wù)（技術(shù)）作業(yè)層實(shí)行量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作1．量化管理（1）實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制，對(duì)管理處的經(jīng)營(yíng)和管理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和量化，作出具體要求。（3）實(shí)施全員量化考核，實(shí)行工資與績(jī)效考核成績(jī)掛鉤。2．標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作為體現(xiàn)員工管理的科學(xué)性，管理處各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作將嚴(yán)格按ISO9002質(zhì)量體系運(yùn)作管理，各作業(yè)崗位人員嚴(yán)格按作業(yè)指導(dǎo)書要求量化操作。前期介入階段1．與xxxx地產(chǎn)簽訂《物業(yè)管理委托合同》時(shí)間：中標(biāo)后一個(gè)月內(nèi)2．組建xxxx管理處時(shí)間：第1項(xiàng)完成后十天內(nèi)人員：管理處前期介入需要的人員約4人（管理處主任、副主任、土建工程師、智能化系統(tǒng)維護(hù)主管各一名）在管理處成立后的一周內(nèi)到位。5．配合xxxx地產(chǎn)“春交會(huì)”上對(duì)xxxx的展銷工作，派員參加“春交會(huì)”展示物業(yè)管理服務(wù)形象。9．會(huì)同xxxx地產(chǎn)進(jìn)行接管驗(yàn)收并移交時(shí)間：竣工驗(yàn)收之后，與xxxx地產(chǎn)商議內(nèi)容：按建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行10．建立xxxx檔案資料時(shí)間：接管驗(yàn)收后即開始內(nèi)容：有關(guān)xxxx的產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料11．建立xxxx業(yè)主資料檔案時(shí)間：接管驗(yàn)收后即正式開始內(nèi)容：產(chǎn)權(quán)資料、業(yè)主身份資料、特定資料（二）入住階段辦理入伙手續(xù)，并組織策劃一大型活動(dòng)儀式時(shí)間：由xxxx地產(chǎn)安排內(nèi)容：辦理業(yè)主入伙事宜，并與xxxx地產(chǎn)及其它相關(guān)部門聯(lián)合行動(dòng)，營(yíng)造喜慶氣氛，達(dá)到宣傳效果。時(shí)間：用戶裝修前不定期舉辦內(nèi)容：幫助業(yè)主了解xxxx情況，了解物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)內(nèi)容及管理處有關(guān)規(guī)定。 二、物資裝備(一)管理用房按照《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)提供管理用房：：人均管理用房規(guī)劃指標(biāo)住宅區(qū)房屋總套數(shù)戶均人口數(shù)=[659+（1135+1049）/100]注：按深住紀(jì)199812號(hào)文件第五條第一條款為據(jù)（二）物資裝備計(jì)劃為確保xxxx的物業(yè)管理方式和管理手段現(xiàn)代化、智能化，我們本著高起點(diǎn)、高水平與先進(jìn)、高效、合理、實(shí)用的原則，擬定以下物資裝備計(jì)劃：1．管理設(shè)備：序號(hào)項(xiàng) 途1內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)電腦終端7部49000主任、副主任、財(cái)務(wù)、工程、中心、小區(qū)事務(wù)部、安保各一部2小區(qū)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)1套300004標(biāo)識(shí)導(dǎo)示系統(tǒng)1套100000189000 目數(shù)量金額（元）用2室內(nèi)疏通機(jī)1臺(tái)20004沖擊鉆1臺(tái)15006水工工具1套5008常用材料備件1批500030000 目數(shù)量金額（元）用2樓層垃圾桶338169004電梯廳不銹鋼煙灰筒1662158045320 目數(shù)量金額（元）用2警示牌1641604推車式滅火器540006防毒面具711908安管員裝備6300034620 目數(shù)量金額（元）用2復(fù)印機(jī)1臺(tái)200004空調(diào)機(jī)2臺(tái)80006檔案柜3個(gè)30008照相機(jī)1臺(tái)1000社區(qū)文化活動(dòng)9電話4部6000主任、管理處、監(jiān)控中心、會(huì)所10辦公用品1批500086000 目金額（元）1不可預(yù)測(cè)費(fèi)用10000物資裝備合計(jì)： 394940 額（元）用 途1標(biāo)識(shí)導(dǎo)示系統(tǒng)1套1000003樓層垃圾桶338169005電梯廳不銹鋼煙灰筒166218807車輛減速坡1652809小計(jì)第四項(xiàng)收費(fèi)及財(cái)務(wù)預(yù)算分析一、計(jì)算依據(jù)（一）深圳市政府有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及市住宅局、物價(jià)局有關(guān)文件規(guī)定；（二）根據(jù)發(fā)展商所提供的資料和實(shí)地考察情況；（三）按照深圳物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理的成功經(jīng)驗(yàn)。2．。輛。月收取。收支預(yù)算表序號(hào)項(xiàng) 注一收支盈虧3稅(三)收支測(cè)算表序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算式依據(jù)計(jì)算式月收入（元）年收入（萬(wàn)元）1+2項(xiàng)(收取率99%)()1小高層住宅收入2商鋪二商業(yè)用房租金 m2 ( m2的2‰)60元/m2 m270%三停車費(fèi)日20輛3摩托車均日停放40輛1元/輛A+NA主任4000元/月人1人C監(jiān)控中心主管2500元/月人3人E會(huì)計(jì)2500元/月人1人G管理員1500元/月人1人I社區(qū)文化主管2500元/月人5人K清潔工800元/月人2人M安管班長(zhǎng)1500元/月人15人2社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)%（養(yǎng)老17%,%醫(yī)療9%.失業(yè)1%）%(養(yǎng)老10%,%,醫(yī)療2%,待業(yè)1%)正式工4726元/月1+9項(xiàng)1通訊費(fèi)部(主任、副主任，主管2人，維修工5人，安管班長(zhǎng)3人)40元12部C電話5部，均200元/月部10元/月7部2交通費(fèi)管理費(fèi)收入的1%1%3書報(bào)費(fèi)綜合測(cè)算A+E項(xiàng)A管理人員服裝1500元/人年440元/人12人C維修工440元/人年630元18人E一般工作人員服裝800元/人年,430元/人40人6辦公用品綜合測(cè)算月40人9業(yè)務(wù)費(fèi)與其它支出%%三公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)年64591 M22室外道路養(yǎng)護(hù)1元/M2年1元7000 M24化糞池清理養(yǎng)護(hù)1000元/座年20元200個(gè)6循環(huán)水池、雕塑小品綜合測(cè)算月1元/200盞8投光燈、高桿燈120元/盞四機(jī)電設(shè)備維護(hù)月1100元17部3消防泵80元/KW年22KW2臺(tái)5潛水泵200元/KW7變配電設(shè)施綜合測(cè)算9消防噴淋、消火栓、防排煙等系統(tǒng)維護(hù)綜合測(cè)算1+5項(xiàng)1智能網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行費(fèi)5元/戶3家庭防報(bào)警及自動(dòng)抄表系統(tǒng)40元/戶5管理中心設(shè)備維護(hù)綜合測(cè)算1+15項(xiàng)1樓梯間、廳堂、走廊照明燈100KW100KW365天2路燈、庭院燈、草坪燈8KW8KW10小時(shí)365天3高桿燈、投光燈10KW10KW3小時(shí)365天4地下車庫(kù)照明燈、事故應(yīng)急照明燈綜合測(cè)算8弱電設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行用電5KW5KW24小時(shí)365天9潛污泵、送風(fēng)排煙風(fēng)機(jī)1小時(shí)/次15次/年10智能設(shè)備綜合測(cè)算12綠化用水綜合測(cè)算14循環(huán)水池4M3/天4M3365天15其他設(shè)備綜合測(cè)算1+6項(xiàng)1園林綠化保養(yǎng)月320元12桶3四害消殺18元/戶5清潔用品的消耗綜合測(cè)算垃圾袋2400元/月、其它材料6水池清洗、消毒2400元/個(gè)年6個(gè)八其它支出1業(yè)主委員會(huì)8元/戶3不可預(yù)見費(fèi)用總收入的2%2%(四)收支預(yù)算經(jīng)費(fèi)分析說(shuō)明:1．依據(jù)物業(yè)管理工作的經(jīng)驗(yàn),入住率與車輛停放率達(dá)到99%,在入