【正文】 高水平與先進(jìn)、高效、合理、實(shí)用的原則，擬定以下物資裝備計(jì)劃：1．管理設(shè)備：序號(hào)項(xiàng)8常用材料備件1批50004電梯廳不銹鋼煙灰筒166215804推車式滅火器54000 目金額（元）1不可預(yù)測(cè)費(fèi)用10000物資裝備合計(jì)：5電梯廳不銹鋼煙灰筒16621880收支預(yù)算表序號(hào)項(xiàng)人15人2社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)%（養(yǎng)老17%,%醫(yī)療9%.失業(yè)1%）%(養(yǎng)老10%,%,醫(yī)療2%,待業(yè)1%)正式工4726元/月年440元/人12人C維修工440元/人年1元7000 M24化糞池清理養(yǎng)護(hù)1000元/座年22KW2臺(tái)5潛水泵200元/KW5管理中心設(shè)備維護(hù)綜合測(cè)算年6個(gè)12綠化用水綜合測(cè)算1+5項(xiàng)1智能網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行費(fèi)5元/戶四機(jī)電設(shè)備維護(hù)三公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)部10元/月7部2交通費(fèi)管理費(fèi)收入的1%1%3書報(bào)費(fèi)綜合測(cè)算人5人K清潔工800元/月1+2項(xiàng)(收取率99%)()1小高層住宅收入2商鋪二商業(yè)用房租金 m2 ( m2的2‰)60元/m2 m270%三停車費(fèi)輛。 途1標(biāo)識(shí)導(dǎo)示系統(tǒng)1套100000 目數(shù)量金額（元）用4沖擊鉆1臺(tái)15004標(biāo)識(shí)導(dǎo)示系統(tǒng)1套1000009．會(huì)同xxxx地產(chǎn)進(jìn)行接管驗(yàn)收并移交時(shí)間：竣工驗(yàn)收之后，與xxxx地產(chǎn)商議內(nèi)容：按建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》進(jìn)行10．建立xxxx檔案資料時(shí)間：接管驗(yàn)收后即開始內(nèi)容：有關(guān)xxxx的產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料11．建立xxxx業(yè)主資料檔案時(shí)間：接管驗(yàn)收后即正式開始內(nèi)容：產(chǎn)權(quán)資料、業(yè)主身份資料、特定資料（二）入住階段辦理入伙手續(xù)，并組織策劃一大型活動(dòng)儀式時(shí)間：由xxxx地產(chǎn)安排內(nèi)容：辦理業(yè)主入伙事宜，并與xxxx地產(chǎn)及其它相關(guān)部門聯(lián)合行動(dòng)，營(yíng)造喜慶氣氛，達(dá)到宣傳效果。只有學(xué)會(huì)關(guān)心人，才能從業(yè)主的角度出發(fā)，急業(yè)主所急，想業(yè)主所想，主動(dòng)為業(yè)主提供便利；只有學(xué)會(huì)理解人，才能對(duì)業(yè)主提出的任何細(xì)微、瑣碎的事情采取負(fù)責(zé)的態(tài)度，認(rèn)真對(duì)待；只有學(xué)會(huì)尊重人，才能熱情耐心地傾聽業(yè)主的要求而不厭其煩。 （五）協(xié)調(diào)管理現(xiàn)代企業(yè)是由許多相互關(guān)聯(lián)的要素、環(huán)節(jié)和部門組成，管理處在日常的管理服務(wù)過程中，經(jīng)常會(huì)發(fā)生公司與政府部門之間、上級(jí)與下級(jí)之間、部門與部門與之間、員工與員工之間、員工與業(yè)主之間的矛盾或沖突，需建立一套行之有效的協(xié)調(diào)管理機(jī)構(gòu)，協(xié)調(diào)好內(nèi)外各方面的關(guān)系，成立與業(yè)主委員會(huì)為代表的業(yè)主監(jiān)督管理機(jī)制。下面列出管理處參加公司及部門組織培訓(xùn)的內(nèi)容：日期培訓(xùn)內(nèi)容主講人/機(jī)構(gòu)培訓(xùn)對(duì)象員工職業(yè)道德、服務(wù)意識(shí)教育培訓(xùn)企劃培訓(xùn)部管理處全體員工文件記錄與檔案管理培訓(xùn)人事行政部管理處全體員工2001．9與住戶溝通的技巧企劃培訓(xùn)部管理處全體員工2001．9住戶違章處理經(jīng)營(yíng)服務(wù)部管理處全體員工2001．10社區(qū)文化活動(dòng)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)部管理人員2001．10投訴處理規(guī)定經(jīng)營(yíng)服務(wù)部管理人員創(chuàng)優(yōu)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)管理處管理處全體員工2001．11ISO9002基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)企劃培訓(xùn)部管理處全體員工法律知識(shí)講座管理處管理處全體員工消防訓(xùn)練、演習(xí)和急救常識(shí)培訓(xùn)管理處管理處全體員工 （五）培訓(xùn)考核培訓(xùn)工作按照程序文件規(guī)定執(zhí)行，培訓(xùn)結(jié)束后進(jìn)行考核工作，考核分為實(shí)操考核和書面考核兩種形式。3．外聘教師培訓(xùn)。 責(zé)素 責(zé)素 質(zhì) 要 求備憑借xxxx地產(chǎn)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，這個(gè)賣點(diǎn)在樓宇營(yíng)銷中也是有一定吸引力的。為此，我們建議xxxx房地產(chǎn)公司安裝廚房垃圾處理設(shè)備，并在管線設(shè)計(jì)上作統(tǒng)一規(guī)劃。（十七）責(zé)任治安案件發(fā)生率0xxxx管理處配備一支訓(xùn)練有素的安管隊(duì)伍，實(shí)行全封閉式24小時(shí)治安管理制度，加上xxxx先進(jìn)的監(jiān)視、監(jiān)控系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)以及住戶自覺防范意識(shí)，我們保證在接到報(bào)警后2分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，以有效預(yù)防、制止治安事件的發(fā)生。（七）清潔、保潔率99% xxxx管理處將組建服務(wù)意識(shí)強(qiáng)、業(yè)務(wù)素質(zhì)高的清潔班，嚴(yán)格執(zhí)行《清潔工工作手冊(cè)》，并注意作業(yè)時(shí)間的安排，達(dá)到不影響居民正常生活秩序。管理處對(duì)各項(xiàng)管理活動(dòng)實(shí)行監(jiān)督、跟蹤、反饋，對(duì)業(yè)主、客戶或其它來源的信息做到有分析、有處理、有跟蹤、有反饋，實(shí)行閉環(huán)管理，使業(yè)主、住戶的權(quán)益得到保障；三是定期報(bào)告期。（2）通過目標(biāo)管理，對(duì)員工實(shí)施有效獎(jiǎng)懲我公司已經(jīng)在各個(gè)管理處落實(shí)了內(nèi)部管理目標(biāo)責(zé)任制，xxxx的管理工作，也將與公司訂立“xxxx目標(biāo)管理責(zé)任書”，明確責(zé)、權(quán)、利，管理處再將管理目標(biāo)分配到班組直至個(gè)人，明確分工目標(biāo)，并在達(dá)成目標(biāo)的過程中及時(shí)反饋績(jī)效，將管理目標(biāo)與xxxx管理處人員的經(jīng)濟(jì)收入、升遷、聘任直接對(duì)應(yīng)，實(shí)行行之有效的員工激勵(lì)。（2）管理責(zé)任互動(dòng)xxxx管理處的責(zé)任是實(shí)現(xiàn)業(yè)主提出的管理目標(biāo)，而xxxx的業(yè)主有責(zé)任協(xié)助管理處工作，并有義務(wù)按《業(yè)主公約》的要求和規(guī)定合理使用物業(yè)，有義務(wù)自覺維護(hù)xxxx的完整、美觀、清潔和安全等各項(xiàng)內(nèi)容。服務(wù)宗旨：奉獻(xiàn)真誠(chéng)服務(wù)，追求卓越管理 。2．擁有一支有戰(zhàn)斗力的安管人員隊(duì)伍我公司安保部成立于1994年4月，是一支按公安機(jī)關(guān)統(tǒng)一安排自建自管的安管隊(duì)伍。在千葉苑管理的屋頂花園受到市優(yōu)考評(píng)小組的一致好評(píng)?！叭ā奔础岸◢?、定員、定責(zé)”，“五按”即“按程序、按標(biāo)準(zhǔn)、按時(shí)間、按路線、按指令”。98年9月公司通過ISO9002國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量體系認(rèn)證。在此基礎(chǔ)上，精心策劃并制定出了多種方案，并以科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度和高度負(fù)責(zé)的精神，對(duì)其進(jìn)行認(rèn)真地優(yōu)化、篩選和可行性論證。我們有足夠的是實(shí)力和信心實(shí)現(xiàn)自己的諾言。我們物業(yè)管理的成果，得到了國(guó)家建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)的肯定，倍受同行的關(guān)注和好評(píng)。在保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的前提下，實(shí)現(xiàn)了管理成本最優(yōu)化。為此我公司以“您的滿意就是我們的追求”為社區(qū)家政服務(wù)宗旨，24小時(shí)全天候?yàn)樽籼峁﹥?yōu)質(zhì)的社區(qū)家政服務(wù)。96年獲xx公安局保安訓(xùn)練比賽第一名。我們將根據(jù)xxxx的具體特點(diǎn)，對(duì)小區(qū)內(nèi)的各種標(biāo)志牌進(jìn)行統(tǒng)一的設(shè)計(jì)和制作，既增加了小區(qū)的美感，又充分展示了物業(yè)為xxxx業(yè)主精誠(chéng)服務(wù)的理念和承諾。特別是對(duì)于香港業(yè)主及小型商務(wù)辦公業(yè)主，我們?cè)O(shè)計(jì)了相應(yīng)的特色服務(wù)項(xiàng)目。三定即“定崗、定員、定責(zé)”，五按即“按標(biāo)準(zhǔn)、按程序、按時(shí)間、按路線、按指令”。 管理處作為主要的信息處理中心，24小時(shí)接受和處理各方面的信息，主要渠道有：xxxx各部門每月向管理處主任提交一份工作計(jì)劃報(bào)告書，包括管理費(fèi)收支帳目；業(yè)主、住戶意見調(diào)查程序；業(yè)主、住戶意見箱；業(yè)主、住戶投訴與反饋信息；管理處員工的反饋信息；新聞媒介。（九）化糞池、雨水井、污水井完好率100% xxxx管理處維修班，在日常巡查的基礎(chǔ)上，制定每年兩次疏通計(jì)劃和雨季特別檢查計(jì)劃，保證上述設(shè)施完好。 五、對(duì)發(fā)展商的有關(guān)建議根據(jù)我們對(duì)xxxx一期的理解，我們站在物業(yè)管理的角度，對(duì)xxxx一期的建設(shè)開發(fā)和營(yíng)銷環(huán)節(jié)中的有關(guān)事項(xiàng)提出以下幾點(diǎn)建議，供xxxx房地產(chǎn)公司參考。（七）慎重安裝空調(diào)風(fēng)機(jī)檔板在xxxx的設(shè)計(jì)中，鋁合金空調(diào)風(fēng)機(jī)檔板是維護(hù)小區(qū)整體美觀的措施之一，這在深圳百仕達(dá)花園也有類似設(shè)計(jì)。設(shè)綠化部、清潔部、安保部、水電維修班、智能化系統(tǒng)維護(hù)班（監(jiān)控中心）、社區(qū)文化部、小區(qū)服務(wù)部和展示中心服務(wù)部等進(jìn)行日常物業(yè)管理服務(wù)。調(diào)度員3人值班和處理各類信息，并負(fù)責(zé)智能化系統(tǒng)的維護(hù)，起到管理“樞鈕”作用中專以上文化或初級(jí)以上技術(shù)職稱，電子或自動(dòng)化專業(yè)，懂ISO9002運(yùn)作，熟悉物業(yè)管理業(yè)務(wù)小區(qū)事務(wù)部主管（兼）負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)保障工作本科，土建專業(yè)，二年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，綜合協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，懂ISO9002運(yùn)作 注清潔工2人負(fù)責(zé)展示中心保潔工作女性，28歲以下，有較好形象和相關(guān)經(jīng)驗(yàn)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)參考五星級(jí)酒店相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，綠化由其它綠化工兼顧安管員1人負(fù)責(zé)展示中心的安全工作男性，26歲以下，高中以上文化，門童2人負(fù)責(zé)展示中心綜合服務(wù)和形象男性，26歲以下，高中以上文化，有酒店門童經(jīng)驗(yàn)三．員工培訓(xùn)培訓(xùn)工作是本公司人力資源管理的重要內(nèi)容,主要由企劃培訓(xùn)部進(jìn)行指導(dǎo)，協(xié)助、監(jiān)督和檢查。（2）公司質(zhì)量方針、目標(biāo)、企業(yè)精神及物業(yè)管理工作基本知識(shí)。（一）人員管理的原則1．按照公正、公開、擇優(yōu)錄用的聘用原則，管理年輕化、知識(shí)化、人員結(jié)構(gòu)科學(xué)化的管理原則，對(duì)員工進(jìn)行聘用及管理。（4）定期召開“業(yè)主委員會(huì)”會(huì)議和業(yè)主座談會(huì)。日常繁雜的工作常常需要溝通和理解，使人與人以及人與自然之間達(dá)到充分的和諧。9小計(jì)5小計(jì)5消防專用器材5500 途1辦公桌椅10套80006警示牌164160 目月發(fā)生額（元）年發(fā)生額（萬元）備 序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算式依據(jù)計(jì)算式月支出（元）年支出（萬元）一工資及福利46人1+5項(xiàng)1工資6人(主任、副主任、主管2人，會(huì)計(jì)、)臨時(shí)工6486元/月(40人)工資總額47000元3工會(huì)經(jīng)費(fèi)工資總額的2%64000元2%4福利費(fèi)工資總額的8%64000元8%5教育培訓(xùn)工資總額的6%64000元6%年440元/人5人D安管員630元/人年1000元14座5雨水井、污水井清理養(yǎng)護(hù)20元/個(gè)年3臺(tái)3KW14臺(tái)4KW10臺(tái)6柴油發(fā)電機(jī)綜合測(cè)算年2400元/個(gè)11清潔用水綜合測(cè)算五智能化設(shè)備維護(hù)部200元5部D對(duì)講機(jī)費(fèi)7部年檢費(fèi)10元/月人1人J維修工2000元/月一管理費(fèi)3．停車費(fèi)按照深圳市的物價(jià)定額室內(nèi)車位每輛小車300元/月，地面車位每輛小車150元/月標(biāo)準(zhǔn)收取,日停車5元/次,摩托車停放1元/日6．不可預(yù)測(cè)費(fèi)用： 序號(hào)項(xiàng)3電焊機(jī)1臺(tái)10003區(qū)內(nèi)電話系統(tǒng)1套100006．參加現(xiàn)場(chǎng)施工管理時(shí)間：由管理處成立至工程竣工內(nèi)容：全面了解施工過程，工程內(nèi)容，特別是隱蔽工程的情況7．參與智能化系統(tǒng)，機(jī)電設(shè)備的安裝、調(diào)試時(shí)間：按工程進(jìn)度要求內(nèi)容：作為智能化系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)，借此項(xiàng)工作充分了解的智能化系統(tǒng)、機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)8．參與小區(qū)的竣工驗(yàn)收時(shí)間：xxxx地產(chǎn)安排內(nèi)容：建立記錄檔案，督促施工單位修整，并進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。2．樹立關(guān)心人、理解人、尊重人的觀念。鼓勵(lì)先進(jìn)，鞭策落后，提高員工隊(duì)伍整體素質(zhì)。維修工、安管員xxxx清潔衛(wèi)生、園林綠化標(biāo)準(zhǔn)及作業(yè)程序經(jīng)營(yíng)服務(wù)部保潔員綠化工ISO9002質(zhì)量體系知識(shí)人事行政部管理處全體員工服務(wù)意識(shí)、職業(yè)道德、言行規(guī)范、公眾形象、儀容儀表教育經(jīng)營(yíng)服務(wù)部管理處全體人員軍體訓(xùn)練安全保衛(wèi)部安管員物業(yè)應(yīng)急反應(yīng)機(jī)制專題培訓(xùn)管理處維修工和安管員如何作好入伙工作經(jīng)營(yíng)服務(wù)部管理處全體人員住戶裝修管理知識(shí)培訓(xùn)工程部管理處全體人員2．接管后人員培訓(xùn)接管后，隨著管理處各項(xiàng)工作的順利開展，員工培訓(xùn)應(yīng)步入常規(guī)運(yùn)作，管理處一方面積極參加公司和部門組織的培訓(xùn)，另一方面將根據(jù)員工的素質(zhì)狀況組織員工的常規(guī)性在崗培訓(xùn)。選派員工參加外部各種專業(yè)培訓(xùn)班學(xué)習(xí)。（四）xxxx展示中心崗位配備，人員數(shù)量和要求崗 位人數(shù)職 數(shù)職（十三）建設(shè)xxxx地產(chǎn)業(yè)主會(huì)所共享xxxx一期的業(yè)主，就是xxxx會(huì)所的會(huì)員，也就是xxxx會(huì)的會(huì)員，招商會(huì)所有的會(huì)員可在xxxx地產(chǎn)所開發(fā)物業(yè)的一系列服務(wù)場(chǎng)所享受優(yōu)惠，包括xxxx的會(huì)所。（五）為住戶安裝廚房垃圾處理設(shè)備傳統(tǒng)的家庭垃圾處理方法的負(fù)面影響已經(jīng)日益顯露，既不利于小區(qū)清潔衛(wèi)生管理，也不利于環(huán)境保護(hù)。（十六）責(zé)任火災(zāi)事故發(fā)生率0 xxxx管理處在開辦“業(yè)主入住培訓(xùn)班”時(shí)就要將消防安全工作作為重要內(nèi)容詳細(xì)向住戶說明，在住戶裝修時(shí)嚴(yán)格把關(guān)，杜絕消防隱患的產(chǎn)生，并通過日常的巡查及宣傳工作，強(qiáng)化住戶的消防安全意識(shí)，加強(qiáng)重點(diǎn)部位的監(jiān)督管理，杜絕火災(zāi)事故的發(fā)生。在確保綠化完好率98%的基礎(chǔ)上，協(xié)助住戶搞好屋頂綠化，陽(yáng)臺(tái)綠化。所有員工佩帶工作牌上崗，以便于公開監(jiān)督；二是業(yè)主、客戶評(píng)議制。在日常的管理工作中，尊重人、理解人、關(guān)心人、培養(yǎng)人，倡導(dǎo)和諧有序的工作氛圍。（1）管理目標(biāo)互動(dòng)xxxx的管理目標(biāo)應(yīng)該是由管理處和業(yè)主（前期為發(fā)展商）共同商議和制定的，管理目的是一致的。質(zhì)量方針：優(yōu)質(zhì)、安全、高效、有序。既有強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)核心，又有團(tuán)結(jié)拼搏的員工隊(duì)伍，我公司具備了在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中弄潮的實(shí)力，可以勝任任何物業(yè)管理工作，包括對(duì)xxxx一期的接管。 2．我公司具有大面積園林綠化管理經(jīng)驗(yàn)我公司管理的占地面積35萬平方米的鯨山別墅，5萬平方米的海濱花園，3萬平方米的碧濤苑小區(qū)，在管理大面積園林綠化，園藝造型，環(huán)境營(yíng)造及維護(hù)等方面有著豐富的經(jīng)驗(yàn)。在ISO9002質(zhì)量體系推行中，我們特地強(qiáng)調(diào)“三定五按”，確保物業(yè)管理的各項(xiàng)工作規(guī)范、高效、