【正文】 %%0%100%200%300%400%2010年2011年2012年2013年2014年（二）盈虧平衡分析根據(jù)酒店年經(jīng)營成本測算部分的相關(guān)數(shù)據(jù)，我們測算酒店經(jīng)營固定成本和變動成本為：（1）固定成本=管理專用成本＋物業(yè)管理成本＋基層員工工資的50％＋水電專用成本的50％＝222萬元+8萬元＋53萬元＋40萬元＝313萬元（2）變動成本＝客房材料（年）＋早餐專用成本（年）＋水電成本50％＋基層工資50％＋營業(yè)稅＝＋+40萬元+53萬元＋＝備注：a上述計(jì)算中，管理專用成本包括（單位：萬元）：圖表22：加丁嘎度假山莊酒店管理專用成本一覽各項(xiàng)成本高管工資開辦費(fèi)年折舊設(shè)備年折舊裝修費(fèi)折舊辦公用品折舊年差旅費(fèi)等年財(cái)務(wù)成本總計(jì)數(shù)額3664026022090454b在計(jì)算變動成本中，客房材料和早餐專用成本中是以客房出租率100％為依據(jù)的。另外，變動成本中的營業(yè)稅是以客房收入數(shù)據(jù)計(jì)算的，不包括其他收入部分。則每套客房年變動成本為：247。365天＝（5）出租率按照100％計(jì)算則每天客房的收入=20069+30010+5004=1880元/天每套客房每天平均收入＝18800元/天247。（6）酒店正常營運(yùn)平均每天固定成本=247。盈虧平衡客房收入：17365=說明在實(shí)際經(jīng)營中，預(yù)計(jì)的出租收入將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過盈虧平衡的收入，酒店盈利。如按預(yù)計(jì)的60%出租率進(jìn)行營業(yè)，則盈虧平衡出租價(jià)格為：盈虧平衡的出租價(jià)格利用率為：根據(jù)這個(gè)利用率可以計(jì)算各類房間的盈虧平衡價(jià)格。盈虧平衡關(guān)系見如下示意圖：圖表23：加丁嘎度假山莊酒店盈虧平衡關(guān)系示意圖金額(萬元)出租率利潤可變成本本固定成本總成本總收入%預(yù)計(jì)出租率60%盈虧平衡點(diǎn)盈利區(qū)盈虧平衡關(guān)系示意圖2010—2014年盈虧平衡分析根據(jù)前面的假設(shè)，2010—，與2014年的成本445萬元差距不大。2010—2013年的盈虧平衡點(diǎn)主要數(shù)據(jù)如下表：圖表24：加丁嘎度假山莊酒店2010—2014年盈虧平衡點(diǎn)主要數(shù)據(jù)2010201120122013每套客房每天平均收入（元/套/天）265310客房出租的盈虧平衡點(diǎn)（套）1710盈虧平衡的出租率%%%5%盈虧平衡的出租價(jià)格（元/套/天）圖表25：加丁嘎度假山莊酒店2006—2010年盈虧平衡出租率20102014年盈虧平衡出租率%%%%%%%%%%%20102011201220132014盈虧平衡的出租率注：財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)成本項(xiàng)中尚有未考慮因素（如酒店折舊，其他管理費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)用等），但總體上達(dá)到盈虧平衡水平難度和風(fēng)險(xiǎn)都較小。支付股東股利：2011年按原租金收入（扣稅后）預(yù)分配，2012年按2011年可分配利潤預(yù)分配。加丁嘎度假山莊的產(chǎn)權(quán)比較完整，即每一層均完整地屬于某一個(gè)業(yè)主，而其他樓層的產(chǎn)權(quán)較為分散。修建一座度假山莊包括(四星級)賓館一座,建筑面積約8000平方米,開發(fā)數(shù)棟小型別墅,開發(fā)面積約7000平方米圖表29：加丁嘎度假山莊各產(chǎn)權(quán)類別面積比例示意圖這樣選擇可能使得說服業(yè)主的工作難度小一些。贊同加丁嘎度假山莊酒店修建項(xiàng)目并愿意參股的酒店業(yè)主可以自有產(chǎn)權(quán)折價(jià)入股，依據(jù)在酒店中的股份比例，并根據(jù)《公司法》及加丁嘎度假山莊酒店《公司章程》的有關(guān)規(guī)定，享有股東權(quán)利和酒店收益、承擔(dān)一定的責(zé)任和義務(wù)。（3）承諾固定回報(bào)：若部分業(yè)主贊同加丁嘎度假山莊酒店修建項(xiàng)目，但由于多種原因不贊成以產(chǎn)權(quán)參股大酒店，大酒店可以租賃等方式長期使用這些業(yè)主的產(chǎn)權(quán)，并承諾給予此類業(yè)主可觀的固定回報(bào)。但是此類業(yè)主不能依據(jù)公司法享有酒店股東權(quán)利。購買價(jià)格將根據(jù)酒店房產(chǎn)的市場價(jià)格由買賣雙方自主談判確定。發(fā)起人由包括拉薩加加丁嘎投資有限公司在內(nèi)的所有參股業(yè)主擔(dān)任。方式二：公司采用發(fā)起設(shè)立方式，即由發(fā)起人認(rèn)購公司應(yīng)發(fā)行的全部股份而設(shè)立公司。這部分業(yè)主作為公司股東來成立“拉薩加丁嘎度假山莊酒店股份有限公司”，然后以“林芝加丁嘎度假山莊酒店股份有限公司”名義與其他中小業(yè)主簽訂房產(chǎn)租賃協(xié)議。根據(jù)房地產(chǎn)市場行情和賓館商業(yè)附加值，加丁嘎度假山莊房產(chǎn)平均價(jià)格約為2500元人民幣/平方米；一樓大堂價(jià)格約為3000元人民幣/平方米；二樓裙樓價(jià)格約為2100元人民幣/平方米；停車場價(jià)格約為180元人民幣/平方米。注。公司擬注冊資本4000萬元，各業(yè)主可根據(jù)實(shí)際股份進(jìn)行配股。方式二：公司直接投資4千萬元，公司擬注冊資本4000萬元。公司投資總額超出注冊資本的部分，留作公司資本公積金。根據(jù)房產(chǎn)實(shí)際情況，給予差異性的租賃價(jià)格，有利于顯示公平性，維護(hù)加丁嘎村委會合法利益。公司利潤分配辦法　　公司利潤分配方式暫定以下三種，具體方式由股東大會根據(jù)酒店經(jīng)營的實(shí)際情況選擇適用：（1）以公司當(dāng)年利潤派發(fā)現(xiàn)金；（2）以公司當(dāng)年利潤派發(fā)新股；（3）以公司盈余公積金轉(zhuǎn)贈股本。股東按其所持有股份的種類依照《公司法》享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；持有同一種類股份的股東，享有同等權(quán)利，承擔(dān)同種義務(wù)。股東大會會議由董事會召集，董事長主持；董事長不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由副董事長主持；副董事長不能履行職務(wù)或者不履行職務(wù)的，由半數(shù)以上董事共同推舉一名董事主持。因此，股東大會由2家業(yè)主組成。股東會代表由2家業(yè)主通過協(xié)商交流等方式推薦人選，然后選舉產(chǎn)生。按照上述“方式二”設(shè)立公司，股東大會組成可按照公司法規(guī)定，凡是入股的大業(yè)主均是股東，股東大會由入股業(yè)主組成。董事會設(shè)董事長一人，可以設(shè)副董事長。 董事長召集和主持董事會會議，檢查董事會決議的實(shí)施情況。股份有限公司設(shè)總經(jīng)理，由董事會決定聘任或者解聘。根據(jù)四星級酒店管理經(jīng)營的標(biāo)準(zhǔn)，擬設(shè)定酒店崗位設(shè)置和人員編制如下：圖表33：加丁嘎度假山莊酒店崗位設(shè)置和人員編制表部門崗位設(shè)置編制人數(shù)總經(jīng)理室3人總經(jīng)理1副總經(jīng)理1總經(jīng)理助理1行政辦公室12人辦公室 2人主任1行政秘書1人力資源 2人經(jīng)理1人事專員1質(zhì)檢 4人質(zhì)檢培訓(xùn)經(jīng)理1客戶服務(wù)經(jīng)理3倉管 2人倉管員2公管企劃 2人經(jīng)理1企劃美工1后勤保障部18人工程主管 1人主管1采購 2人經(jīng)理1采購員1網(wǎng)絡(luò)工程 2人網(wǎng)絡(luò)工程師2工程維修 3人萬能工2弱電工1安保部 10人經(jīng)理1消防專管員1領(lǐng)班3安保員（內(nèi)保）5市場營銷部6人總監(jiān) 1人1市場拓展 3人經(jīng)理1市場代表2營運(yùn) 2人主管1預(yù)訂員1客戶服務(wù)部57人客房 37人經(jīng)理1主管3服務(wù)員15計(jì)件工10制服工2PA主管1PA5前臺 11人經(jīng)理1前臺主管2前臺接待員8禮賓 6人主管1行禮員6總機(jī) 3人接線員3商務(wù)中心 6人經(jīng)理1商務(wù)中心商務(wù)中心文員2其他配套服務(wù)中心服務(wù)員3財(cái)務(wù)部6人經(jīng)理經(jīng)理1會計(jì)主管1會計(jì)專員2出納主管1出納員1總計(jì)108人監(jiān)事會公司設(shè)立監(jiān)事會，監(jiān)事會成員5名，其中職工監(jiān)事2名。監(jiān)事會主席和副主席由全體監(jiān)事過半數(shù)選舉產(chǎn)生。公司董事、高級管理人員不得兼任監(jiān)事。自行管理的成本費(fèi)用相對較低，但是酒店經(jīng)營管理者的經(jīng)驗(yàn)可能較為缺乏，會影響酒店經(jīng)濟(jì)效益。聘用酒店顧問公司有利于彌補(bǔ)酒店經(jīng)營者管理經(jīng)驗(yàn)的不足。聘請品牌酒店管理機(jī)構(gòu)也是目前眾多高星級酒店的一貫做法，一是能使酒店管理經(jīng)營制度化、規(guī)范化，提高酒店的管理水平；二是能借用酒店管理機(jī)構(gòu)的品牌效益，迅速提高酒店的知名度和競爭力；三是在眾多的酒店業(yè)主中具有權(quán)威的公信力。十三、項(xiàng)目的社會效益分析在西藏林芝地區(qū)修建加丁嘎度假山莊，使更多的中外游客和藏族同胞，能享受到大自然美麗的景色。填補(bǔ)西藏林芝地區(qū)無高星級賓館，從而也給當(dāng)?shù)仨?xiàng)目所在地政府、主管機(jī)構(gòu)帶來巨大的社會影響和經(jīng)濟(jì)收入并推動當(dāng)?shù)芈糜萎a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，拉薩烏孜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以加丁嘎度假山莊為主要項(xiàng)目，從提升加丁嘎度假山莊整體形象的高度出發(fā)，提出了把加丁嘎度假山莊修建為四星級酒店的思路與規(guī)劃方案。與在拉薩市區(qū)另尋新址興建類似級別的酒店相比，把加加丁嘎村修建度假山莊,其修建用費(fèi)較低，若以4個(gè)樓層計(jì)算，修建費(fèi)用可控制在2500萬元人民幣左右。其次，提高業(yè)主的資產(chǎn)收益。再次，投資回報(bào)周期短。從相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析，加丁嘎度假山莊總體上達(dá)到盈虧平衡水平難度和風(fēng)險(xiǎn)都較小。最后，酒店將面臨難得的發(fā)展機(jī)遇。因此，如果我們2009年內(nèi)計(jì)劃對酒店進(jìn)行修建，2011年初酒店正式對外營運(yùn)，那么加丁嘎度假山莊一定抓住這次