【正文】 地表水自產(chǎn)經(jīng)流量年平均1189萬立方米，地下水總蓄水量13億立方米，平均年可利用5715萬立方米。小區(qū)道路規(guī)劃，按居民的出行軌跡沿小區(qū)東西兩側(cè)各設(shè)一機動車主要出入口?！耙豢v”即南北向道路；“一橫”指東西向道路，呈“十”字形，將小區(qū)劃分為四個小區(qū)。因此項目建設(shè)所需材料有保障。該項目地址周圍無重工業(yè)企業(yè)，環(huán)境狀況良好。生活垃圾處理采用集小式垃圾中轉(zhuǎn)站，由專職衛(wèi)生保潔員統(tǒng)一收集清掃、集中，城市環(huán)保部門運往城市垃圾處理場。第五章 建設(shè)方案1 規(guī)劃設(shè)想及設(shè)計指導思想，建設(shè)一個布局合理、環(huán)境優(yōu)美、特色鮮明、設(shè)計先進的現(xiàn)代化生活社區(qū)，力求成為縣示范性小區(qū)。小區(qū)整體布局由小區(qū)主路和小區(qū)綠地劃分為五個部分，即四個居住組團和一片公共綠地。居住建筑均為小高層住宅和高層住宅。四個居住組團通過道路、綠化、景觀軸線連成一個整體，使整個小區(qū)戶戶有綠地，家家有對景，形成一個連環(huán)式花園小區(qū)。退后小區(qū)路、。要求其外部色彩及造型均結(jié)合各自功能，有所創(chuàng)新，形成良好景觀，并應(yīng)與住宅同步建設(shè)、同時投入使用。小區(qū)主路網(wǎng)形式為“一縱一橫”，“一縱”即南北向道路，與機動車主要出入口相通；“一橫”指東西向道路，與機動車主要出入口相聯(lián)。小區(qū)路紅線寬12米，路面寬7米，組團路路面寬5米。小區(qū)路與組團路有效平衡并方便居民交通出行，且適于消防車、救護車等的通行，并滿足了居住區(qū)的日照通風和地下工程管線的埋設(shè)要求?？紤]到今后進入小區(qū)汽車要求，靜態(tài)交通規(guī)劃為地上機動車集中停車場。小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施標準根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定設(shè)置。小區(qū)信報箱分兩類，一類為公建信報箱，集中設(shè)在物業(yè)管理處；另一類為居民信報箱，每個組團結(jié)合步行開放空間各設(shè)一個。、結(jié)合道路、綠地布置，以創(chuàng)造良好景觀。硬環(huán)境包括居住建筑、公共建筑，軟環(huán)境包括水體、草坪、硬質(zhì)鋪裝、樹木花卉、園燈地燈、小口雕塑等。公共建筑設(shè)計以突出個性為主，造型別致，與軟環(huán)境相呼應(yīng)。綠化系統(tǒng)采用集中綠地將四個居住組團相聯(lián)系，又通過組團綠地與分散的庭院綠地相聯(lián)系，級級相系，半私密空間與開放空間層層過渡，創(chuàng)造出有主有次、起伏有致的宜人環(huán)境。小區(qū)內(nèi)地勢平緩，起伏不大，地勢為南高北低，東高西低，根據(jù)道路的現(xiàn)狀標高，確定規(guī)劃標高，按照地形及交通要求，定出主要排水方向、地塊設(shè)計標高，確定建筑底層地坪標高。土方量平衡方面，經(jīng)過綜合計算土方填量基本平衡。2 總體方案（），總建筑面積49800平方米（建筑面積90m2以下的小戶型占住宅總建筑面積的85%，滿足國家建筑面積90m2以下的小戶型占住宅總建筑面積80%以上的要求），其中：住宅建筑面積41800平方米、車庫儲藏室建筑面積8000平方米。因此建議，該項目的建筑風格應(yīng)與自然景觀相協(xié)調(diào)，以現(xiàn)代風格為主調(diào)，借鑒江浙一帶的風格，加以簡約、流暢的建筑線條及極富現(xiàn)代的符號（如：外飄窗、整體外窗框、落地陽臺等）和建筑色彩，使整個社區(qū)呈現(xiàn)出建筑與自然的對話，人與建筑的切合，自然與人的融合，三方面的完美統(tǒng)一，和諧共生。、隔熱的同時，運用現(xiàn)代感的建筑符號形成建筑的肢體語言，使整個建筑顯得飄逸、流暢，在強調(diào)人與自然對話的同時，更多的創(chuàng)造經(jīng)濟效益； 、水泵房、配電室等附屬設(shè)施也應(yīng)充分考慮到其建筑的統(tǒng)一性，使其也可成為社區(qū)的一處景觀。，尤其建筑構(gòu)件設(shè)計要恰到好處；，盡量能與建筑相結(jié)合，預(yù)留空調(diào)接線口，并塞入可調(diào)整粗細的塑料卡，便于使用，避免有空調(diào)位不用，亂釘亂掛，破壞建筑外立面的現(xiàn)象。；：實用性、安全性、靈活性、可變性、經(jīng)濟性和藝術(shù)性； 滿足七種分離：生理分離、功能分區(qū)、動靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開、潔污分開；：朝向合理、日照充分、光線充足、通風良好、空氣新鮮、保溫性好、隔音防濕、雙水系統(tǒng)；，設(shè)計兩個衛(wèi)生間時，客衛(wèi)要做到干濕分離，廚房面積不得低于7平米，可考慮設(shè)計兩個陽臺，南陽臺采用落地玻璃，加大采光面積。在主入口道路與東西路交叉口西南角布置小區(qū)便民服務(wù)樓，內(nèi)設(shè)小區(qū)物業(yè)管理、公廁、配電室、活動站及部分商業(yè)網(wǎng)點。小區(qū)垃圾收集采用流動環(huán)衛(wèi)車定點、定時、分類統(tǒng)一收集運出，小區(qū)內(nèi)只設(shè)小型果皮箱。①樓中敷設(shè)有線電視電路。主要依據(jù)：《居住小區(qū)給水排水設(shè)計規(guī)范》（CECS 57：94）項目用水取自城市給水管網(wǎng)，由市區(qū)進水管接入,滿足住宅區(qū)給水需要。由市政管道煤氣管網(wǎng)供氣，通過區(qū)域內(nèi)氣調(diào)壓站敷設(shè)煤氣管道，集中送到需要的住宅房間。4 信息與通訊系統(tǒng)每戶按客廳和主臥室各設(shè)一個電視插座考慮，室內(nèi)布線均為穿PVC管暗敷。小區(qū)有線電視網(wǎng)亦采用電纜穿鋼管埋地敷設(shè)的方式布置。小區(qū)每戶均設(shè)一個五類信息插座，五類四對雙絞線進戶，采用穿管暗敷的方式。小區(qū)內(nèi)設(shè)路由器、交換機，直接向各類HUB引入寬帶干線。每戶均設(shè)二個電話插座引入二對電話線，每單元設(shè)電話分線箱，接至小區(qū)內(nèi)電話電纜。樓內(nèi)采用電話線穿PVC管暗敷至各戶的方式。 該項目主要可能的污染源有生活污水、廚房油煙和生活垃圾，除此之外基本無其他污染物排放。住宅小區(qū)建設(shè)，其主要污染源為生活污水、廚房油煙及生活垃圾。該項目產(chǎn)生的污染物數(shù)量不多，對周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響較小。該項目采用化糞池對生活污水進行處理，達標后直接排入城市污水干管，送至污水廠。該項目廚房為屋頂垂直排放煙氣道，并采取相關(guān)措施防止煙氣回流和串煙，不在外墻或窗戶上開洞設(shè)置排油煙裝置。該項目施工過程中，機械設(shè)備噪聲及施工中粉塵對周圍人群和環(huán)境會造成污染?？傊?，在項目建設(shè)和運營過程中，采取措施后均可符合環(huán)保法規(guī)要求。，點、線、面相結(jié)合布置，形成疏密有致、層次分明、動靜結(jié)合、布局合理的綠色空間體系。、平臺綠地和深入建筑的小塊綠地相互連系貫通，創(chuàng)造社區(qū)規(guī)劃以突出生態(tài)為主題的健全而充滿活力的空間環(huán)境。3 安全防護本項目建成后，居住區(qū)內(nèi)應(yīng)加強安全防護工作，小區(qū)居民應(yīng)遵循“安全第一，預(yù)防為主”的原則，積極配合物業(yè)管理機構(gòu)，重點做好防火防盜工作，使居民放心、安心和舒心，確保居民安全的居住環(huán)境和生活環(huán)境。（2）制定安全操作規(guī)程，嚴格按規(guī)程操作。（4）設(shè)專業(yè)治安員，加強警衛(wèi)、巡邏等。（6）消防用水管網(wǎng)要保證壓力、水量。一樓住戶的外窗加裝防盜安全裝置。按建筑物使用性質(zhì)，要采取可造的防火措施，按照我國現(xiàn)行的防火規(guī)范要求進行建設(shè)?！耙?guī)范”要求設(shè)置?！暗蛪弘姎獍惭b規(guī)程”的規(guī)定。，消防用水由城市給水管網(wǎng)直接供給。建筑節(jié)能包含兩部分內(nèi)容，一部分是加強圍護結(jié)構(gòu)的保溫隔熱能力，另一部分就是從供暖、供冷的熱源、輸送渠道及實現(xiàn)方式來節(jié)約能源。如果選用雙層玻璃，中間再充上惰性氣體，就可在一定程度上阻斷熱量散發(fā)。本項目在建設(shè)過程中，必須嚴格執(zhí)行建設(shè)部《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》、《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》（GB50189－2005）和山東省建設(shè)廳頒布的《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》、《居住建筑節(jié)能設(shè)計標準》，必須達到公共建筑的節(jié)能標準為50％，居住建筑的節(jié)能標準為65％。應(yīng)采取以下節(jié)能措施。因而外墻體的保溫設(shè)計相當重要，必須改變以往老的外圍護設(shè)計，改為采用新的節(jié)能墻體材料。增加保溫效果，將承重粘土磚改為承重空心磚，增加了磚的空隙率，對保溫起到了一定的作用，墻體改革，推動了新型墻體材料的發(fā)展，多種節(jié)能型墻體應(yīng)運而生，主要有以下幾種：①承重空心砌塊。②加氣混凝土外墻。③內(nèi)保溫復(fù)合外墻。 ④夾心復(fù)合外墻。除此之外，其它類型還有：粘土多孔內(nèi)保溫外墻，外保溫復(fù)合墻體，EP保溫飾面墻體等等。b 中間保溫：將絕熱材料設(shè)在磚墻體中間，可取得良好的保溫效果。⑵門窗節(jié)能技術(shù)措施的采用所以改善門窗的絕熱性能是節(jié)能工作的重點。②減少冷風滲透，加設(shè)密封條，提高氣密性，如泡沫聚氨脂，泡沫聚乙烯等。⑶屋面節(jié)能技術(shù)措施為了滿足節(jié)能要求，高效保溫材料已廣泛應(yīng)用于屋面，如水泥聚苯板等，采用該材料保溫性能大大提高一般采用內(nèi)保溫。目前所有保溫材料為擠塑聚苯乙烯保溫隔熱板，它具有閉孔型結(jié)構(gòu)，使得材料吸水率和透濕率均很小，壓縮強度大，具有出色的保溫隔熱性能，優(yōu)越的抗?jié)裥院秃芨叩目箟簭姸取＂裙┡到y(tǒng)的技術(shù)措施 ①對住宅小區(qū)內(nèi)同一供暖系統(tǒng)中各住戶冬季室溫不一致，導致能源浪費，應(yīng)通過對供暖系數(shù)進行全面的水力熱力平衡計算，實現(xiàn)管網(wǎng)流量的合理分配，使供熱質(zhì)量大為改善，又節(jié)約能源。必須對管網(wǎng)采用新型保溫材料進行保溫，以達到節(jié)能目的。④防止管道、閥門的跑冒滴漏，以防止能源損失。②正確選擇房屋最佳方位，充分利用太陽能，保持良好自然通風。④窗墻面積比不應(yīng)過大。⑹設(shè)備選型①所用設(shè)備必須采用符合國家有關(guān)規(guī)定的節(jié)能設(shè)備，選用新型高效節(jié)能型，室內(nèi)采暖設(shè)備嚴格按設(shè)計安裝。③選用爐具和燈具以節(jié)能為主，主要照明燈具要使用節(jié)能燈，以利于節(jié)約能源。第八章 項目組織管理與進度計劃1 項目組織管理縣永泰經(jīng)濟開發(fā)投資有限公司組織機構(gòu)為董事會領(lǐng)導下的總經(jīng)理負責制，董事長在董事會閉會期間負責公司的全盤工作，總經(jīng)理在董事長的領(lǐng)導下具體負責公司的日常工作與管理。：利用地理信息平臺（GIS）來管理小區(qū)文檔資料、住戶信息、設(shè)備和管線等方面的信息。：住戶可在屋內(nèi)通過可視對講系統(tǒng)辨別訪客的身份，控制來訪者的進入。：對小區(qū)車輛出入進行監(jiān)控。2 項目進度計劃建議該項目建設(shè)經(jīng)營期為2年，自2010年6月至2012年5月。投資構(gòu)成如下：參照其他類似項目及德州市建材價格實際，該項目建安工程費為：6000萬元包括項目咨詢、勘察、設(shè)計費、建設(shè)單位管理費、政府各項規(guī)費等，參照同類工程確定合計為1125萬元。項目總投資構(gòu)成分析表如下：項目總投資構(gòu)成分析表序號項 目投資額（萬元）總投資75001工程費用6000建安工程費60002工程建設(shè)其他費用11253預(yù)備費3753 資金籌措該項目總投資7500萬元，其中拆遷補償2500萬元，企業(yè)自籌5000萬。根據(jù)該項目特點，主要以房屋銷售收入作為主要收入，以工程投資作為成本費用，由于該項目投入期較短、回收期較快的特點，所以對該項目不考慮貨幣的時間價值?？偼顿Y成本費用7500萬元。詳見下表：序號項目面積（㎡）單價（元/㎡）總額（萬元）備注1總建筑面積498002可出售面積49800住宅41800290012122車庫600031001860儲藏室200020004003銷售收入合計14382該項目考慮了營業(yè)稅稅率為5%，城市維護建設(shè)稅（營業(yè)稅的7%）教育費附加（營業(yè)稅的3%）；企業(yè)所得稅率25%。凈利潤為：1568萬元投資利潤率=利潤總額/總投資=2091/7500=%投資凈利率=凈利潤/總投資=1568/7500=%銷售利潤率=利潤總額/銷售收入=2091/14382=%銷售凈利率=凈利潤/銷售收入=1568/14382=%綜合以上財務(wù)評價指標可以看出，項目經(jīng)濟效益顯著，投資利潤率、投資利稅率均高于行業(yè)平均水平，顯示出項目強大的市場競爭力和生命力，因此，該項目在財務(wù)上是可行的。縣城區(qū)的改造拆遷安置工作順利實施，解決中低收入家庭的住房問題，促進兩個文明建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展，保障社會穩(wěn)定，構(gòu)建和諧社會具有重要作用?？h新的城市發(fā)展規(guī)劃，新小區(qū)的建筑風格與周圍環(huán)境和諧搭配，有利于改善市容市貌。，供電、集中供熱、通訊、給排水、交通、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施可以滿足項目需求。，經(jīng)濟、技術(shù)、財務(wù)效益可行。，營造鮮明賣點，以吸引購買者。53