【正文】 段，房地產(chǎn)市場仍然有著一定的發(fā)展空間和后勁。從調(diào)查數(shù)據(jù)來看，三室二廳的住房是不同家庭結(jié)構(gòu)都比較喜歡的戶型，希望有兩個衛(wèi)生間，兩個南向陽臺的占大多數(shù)。消費者對衛(wèi)生間的需求調(diào)查看，選擇三室的消費者中62％選擇二衛(wèi)，選擇一衛(wèi)的占38％。因為縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度正逐步加快，目前經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)，人均經(jīng)濟(jì)收入不高，人們受傳統(tǒng)居住習(xí)慣的影響，尤其是小高層居住成本高，而相對高層和小高層，多層物業(yè)分?jǐn)偯娣e較少，人們經(jīng)濟(jì)條件能夠較輕松的承擔(dān)物業(yè)管理費，所以對多層依然偏愛，同時也有一部分中高層收入者，因小高層廣闊的視野，高檔的物業(yè)形象和現(xiàn)代化的配套設(shè)施，對其表現(xiàn)出一定的青睞。在此之中，屬于二次置業(yè)的占多數(shù)，％，％，％。、以小換大的推動需求近兩年，縣二手房交易市場的逐步建立，二手房交易數(shù)量明顯增加，加之國家對購房貸款支持力度的進(jìn)一步加大，普通百姓貸款買房已成時尚。據(jù)抽樣調(diào)查資料顯示,與2007年同期相比，上半年%，%%，土地交易價格上漲3%。通知要求，要加快中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)，增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率，合理引導(dǎo)住房消費抑制投資投機(jī)性購房需求，加強(qiáng)風(fēng)險防范和市場監(jiān)管，加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。，%；其中，%。（2）房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速回落受貨幣政策適度微調(diào)的影響，預(yù)計2010年全年，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增幅會出現(xiàn)小幅回落。預(yù)計2010年，全國房地產(chǎn)市場整體保持基本平穩(wěn)，投資、施工面積、新開工面積、土地開發(fā)和購置面積、房屋價格指數(shù)增幅平穩(wěn)上升，資金來源、竣工面積、銷售面積和銷售額增幅回落，但仍保持增長趨勢。從各城市運行情況上看，部分城市商品房交易量呈高速增長態(tài)勢，北京、天津、上海、重慶、廣州、深圳等大中城市房地產(chǎn)市場銷售面積均大幅增長。（4）商品房建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，新開工面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正后繼續(xù)加快2009年112月，全國商品房建設(shè)速度保持平穩(wěn)，新開工面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正后繼續(xù)加快。分類型看，%，其中，%；辦公樓完成投資1378億元，%、%，、。特別是二季度以來，市場消費信心逐漸增強(qiáng)，商品住房成交量快速增長，住房價格穩(wěn)步回升，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)回升，企業(yè)資金壓力進(jìn)一步減緩，部分區(qū)域土地購置競爭激烈。縣進(jìn)一步完善城市建設(shè)的需要預(yù)計到“十一五”末，縣城區(qū)人口將達(dá)到15萬人，人民生活達(dá)到小康水平，跨入全市中等發(fā)達(dá)行列。在目前測舊城改造和新區(qū)開發(fā)中，小區(qū)成片開發(fā)以其優(yōu)良的設(shè)計方案、規(guī)模優(yōu)勢和良好的物業(yè)管理成為有實力的開發(fā)商的首選并得到消費者的青睞。與此同時，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動了建筑業(yè)、裝修材料、房地產(chǎn)物業(yè)管理、中介服務(wù)等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、居民收入的增加和生活水平的提高，加之國家貨幣化分房政策的實施，居民個人購房熱潮正在興起，現(xiàn)正居民和城市居民購房需求也越來越高，然而由于受土地面積的限制，樓房開發(fā)數(shù)量有限，樓價不斷升高，城中居民購房難度加大。公司法人代表、總經(jīng)理董永波，51歲，大學(xué)學(xué)歷，會計師。各組成部分分工明確，各行其職，相互協(xié)調(diào)，相互制衡。主營范圍: 政府性投資、融資；公用事業(yè)及企業(yè)貸款：公用事業(yè)及企業(yè)貸款擔(dān)保；項目資金管理；城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。公共衛(wèi)生和醫(yī)療服務(wù)體系建設(shè)進(jìn)一步加強(qiáng)，投資1300萬元完成了11處鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院的建設(shè)改造。廣泛開展“雙帶雙促一滿意”活動，新建56個村組織活動場所，全縣41％的村建設(shè)了文化大院或活動場所，80%的農(nóng)戶看上了有線電視，80%的農(nóng)戶通上了自來水，76%的村實現(xiàn)了村內(nèi)主干道硬化，5個鄉(xiāng)鎮(zhèn)被命名為市級優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)。開工建設(shè)人民公園、龍湖公園、植物園三個居民休閑場所。、污水處理、特種紙、廢紙脫墨漿生產(chǎn)線已陸續(xù)投產(chǎn)，華芳公司投資1億元的技改項目已全部完成，恒華紡織投資1億元新上5萬紗錠高檔紡紗項目正在抓緊運作。近年來，大力實施“工業(yè)強(qiáng)縣”戰(zhàn)略，全縣形成了棉紡織、面粉加工、植物油加工、造紙、工藝品等特色產(chǎn)業(yè)，被評為山東省十大產(chǎn)業(yè)集群和山東省縣域經(jīng)濟(jì)十大高效農(nóng)業(yè)聚集園區(qū)之一；被國家食品工業(yè)協(xié)會評為全國食品工業(yè)強(qiáng)縣。林果業(yè)是縣又一支柱產(chǎn)業(yè)，盛產(chǎn)蘋果、梨、桃、杏、葡萄等十幾個品種。土地肥沃，光照充足，物產(chǎn)豐富。歷史上文物古跡較多，著名古跡有：竇建德兵站遺址、三山井、玉石井、琉璃井、栗祁墓、白龍王廟漢墓、城隍廟、孔廟、地藏寺、岳廟等?？h歷史悠久，文化底蘊深厚。:建議該項目建設(shè)經(jīng)營期為2年，自2010年6月至2012年5月。：該項目投資7500萬元。古縣志曰：左環(huán)馬頰、右?guī)l(wèi)河、古堤繞乎東南、沙河縱貫全境。黃河故道生態(tài)園，萬木蔥蘢，鳶飛草長，勝景迷人?？h屬暖濕帶半濕潤大陸氣候，四季變化明顯。老鴰枕頭杏，馥郁醇美，世之珍品；大桑葚，汁濃味甘，聲名遠(yuǎn)馨，“雜果之鄉(xiāng)”名副其實。（1）綜合實力持續(xù)攀升。招商引資工作成效明顯，深入開展“千名干部集中招商”活動，成功舉辦百名紡織企業(yè)家行、與央企高校合作簽約儀式等大型投資說明會，積極推進(jìn)“南融北接”戰(zhàn)略，先后到北京、天津、上海、濟(jì)南、江蘇、浙江等地招商推介，一批“大高外”項目相繼落戶。黃河故道森林公園“一帶兩區(qū)十園”規(guī)劃全部完成，道路、橋涵等基礎(chǔ)建設(shè)正在快速推進(jìn)，國家AA級景區(qū)驗收順利通過，成功舉辦了首屆黃河故道森林公園梨花節(jié)和椹果文化采摘節(jié)。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展，棉花、糧食豐產(chǎn)豐收。社會保障及救助體系逐步完善，養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療等保險運行良好，“兩個確保”得到較好落實；投資360萬元，完成了14處敬老院的新建和改擴(kuò)建，弱勢群體得到及時救助。注冊資本金真實。運營狀況良好。工作簡歷：1984年11月——1987年9月任縣面粉廠副廠長。本項目的實施是提高人民居住生活條件，增加房源供應(yīng)，進(jìn)一步滿足日益增長的住房消費需求的重要舉措。近幾年，國家連續(xù)出臺的各項宏觀調(diào)控措施對縣產(chǎn)生積極影響，房屋銷售價格漲幅明顯回落，商品房銷售旺盛。目前，規(guī)劃城區(qū)內(nèi)5萬平方米以上的新建住宅小區(qū)已達(dá)10多個。近幾年，縣城市建設(shè)尤其是房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，縣城區(qū)的建設(shè)更是日新月異，隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，該項目的建設(shè)正是推進(jìn)城市建設(shè)步伐，完善城區(qū)建設(shè)，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)更好更快發(fā)展的需要。2010年房地產(chǎn)市場仍有一定的不確定性，市場運行自身要求市場做出一定的回調(diào)，而調(diào)控政策也更加注重保持房地產(chǎn)市場的長期健康發(fā)展，預(yù)計2010年房地產(chǎn)市場會在整體平穩(wěn)中將出現(xiàn)小幅回落。（2）房地產(chǎn)開發(fā)到位資金充裕，個人按揭貸款資金規(guī)模增速加快2009年112月，%。分地區(qū)看，中、西部地區(qū)施工、新開工及竣工面積增速均快于東部地區(qū)；東部地區(qū)竣工面積同比出現(xiàn)下降。（6）房屋銷售價格持續(xù)回升，大部分城市環(huán)比出現(xiàn)上漲2009年112月，全國70個大中城市房屋銷售價格保持不斷回升態(tài)勢，12月。通過對1998年1月2009年12月房地產(chǎn)各相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的分析，考慮到國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化以及未來的政策走向，利用ARIMA預(yù)測模型，我們對2010年全年全國房地產(chǎn)市場的主要指標(biāo)預(yù)測如下：2010年全年房地產(chǎn)主要指標(biāo)預(yù)測情況%。與2009年相比。政策的出臺對打擊房地產(chǎn)投機(jī)，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。據(jù)有關(guān)資料預(yù)測，未來2到3年內(nèi)，縣區(qū)總體住宅需求量可能會超過150萬平方米。通過貸款改善居住條件，完成以舊換新、以小換大的住房需求，對房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展也起到了較大的推動作用。、總價分析調(diào)查數(shù)據(jù)分析，購房者最可能購買的房價平均值范圍在1800元／㎡至2800元／㎡之間，買房者的最高能力均值在2900元／㎡，認(rèn)為質(zhì)量保證最低線均值1500元／㎡，所能承受買房范圍最小值1500元，最大值3400元。對戶型性質(zhì)來說，選擇傳統(tǒng)平層的居多，占55％，錯層、％。對陽臺面積的需求，同衛(wèi)生間的選擇相似，選擇三室的消費者中58％選擇兩個南向陽臺，選擇一個南向陽臺的為42％。老人多喜歡臥室全部南向陽面，年輕人則希望可以有一間北向臥室，較多喜歡南向客廳。，該項目從整體規(guī)劃設(shè)計到戶型、目標(biāo)客戶和價格定位都與目前的市場環(huán)境、人文心理存在較大的符合性，說明項目定位較合理。 ：開盤活動 、節(jié)慶活動、公益活動等：價格低開高走，針對市場現(xiàn)狀，率先推出相對較低的起價，占領(lǐng)市場主動性，以低價位沖擊搶占市場份額，分三個組團(tuán)8個階段逐步抬升價位。、電煤氣供應(yīng)均有保障?？碧浇Y(jié)果表明，場區(qū)內(nèi)無不良地質(zhì)現(xiàn)象存在，地面穩(wěn)定性良好。擬建小區(qū)周邊的交通條件良好，相鄰的有中山路和元豐街。項目主要污染源為小區(qū)建成后的生活垃圾和廢水。居住建筑通過樓層錯落、立面裝修色彩搭配及多種風(fēng)格的坡屋頂造型，形成豐富的群落景觀。小區(qū)內(nèi)道路共分小區(qū)路、組團(tuán)路及宅前路三級。在主入口道路與東西路交叉口西南角布置小區(qū)便民服務(wù)樓，內(nèi)設(shè)小區(qū)物業(yè)管理、公廁、配電室、活動站及部分商業(yè)網(wǎng)點。小區(qū)軟環(huán)境由小區(qū)中心綠地、組團(tuán)綠地、庭院綠地組成。建筑風(fēng)格及建筑形式建議：，引進(jìn)新的設(shè)計理念，使產(chǎn)品有別于其他現(xiàn)存樓盤，有新意、有趣味，才可增強(qiáng)市場競爭力。，如：窗臺下預(yù)留散熱片位置、靠景觀的單元可預(yù)留生活小陽臺等；；，不宜超過11米；小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定設(shè)置。該項目排水，通過市政規(guī)劃和園區(qū)內(nèi)規(guī)劃的排水管道，排入城市污水管網(wǎng)。每樓均設(shè)HUB箱，各樓HUB向樓內(nèi)各戶出線。因此，對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生不良影響。以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境。突出綠化設(shè)施，強(qiáng)調(diào)建筑與綠化互相滲透。（5）保證消防通道暢通，定期檢查消防設(shè)施、設(shè)備、工具。，采用防火材料制造。一般的房子，30％的熱量從窗戶跑掉。實施國標(biāo)《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》JGJ26－95新標(biāo)準(zhǔn)。將墻體分為承重和保護(hù)部分，中間留有20~50 mm空隙，內(nèi)填無機(jī)松散或塊狀保溫材料如爐渣、膨脹珍珠巖等，也可不填材料做空氣層。 在建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)中，通過門窗縫隙空氣滲透耗熱量約占20%25%。符合建筑節(jié)能技術(shù)發(fā)展方向。⑸建筑平面設(shè)計的節(jié)能要求⑤要注意門斗的設(shè)計，充分考慮建筑防寒、提高節(jié)能效率。：檢測和顯示小區(qū)內(nèi)噪音和空氣污染指標(biāo)，對小區(qū)內(nèi)照明設(shè)施和綠地的噴淋設(shè)施進(jìn)行控制。包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費，參照同類工程確定合計375萬元。利潤估算表序號項目合計（萬元）1銷售收入143822總成本費用75003銷售費用20004管理費用20005營業(yè)稅金及附加791營業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費附加6利潤總額20917所得稅5238凈利潤1568該項目利潤總額為：2091萬元。、設(shè)計、定位能滿足消費者需求，適應(yīng)房地產(chǎn)市場要求。2 建議，進(jìn)一步準(zhǔn)確細(xì)化市場定位，鎖定目標(biāo)消費群體。2 社會效益分析縣實際，符合國家2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)規(guī)劃中，把住宅產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的規(guī)定精神；符合積極推進(jìn)住房制度改革，采取切實措施，促進(jìn)住宅商品化，使居民住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點的有關(guān)會議精神。第十章 效益分析 1 經(jīng)濟(jì)效益分析該項目的經(jīng)濟(jì)評價按照國家發(fā)改委頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）規(guī)定的原則和要求及房地產(chǎn)特點與行業(yè)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行。：對水費、電費、煤氣費通過中心計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)自動抄表、自動結(jié)算，免除上門抄表給住戶帶來的干擾和繳費時間的浪費。②供水器具采用節(jié)水型，特別住宅衛(wèi)生間要有節(jié)水措施，一要選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，二要盡量使用凈化后的污水。窗戶（包括陽臺門上部）是引起輻射熱的有利方面，但又是傳熱損失冷風(fēng)滲透損失都比較大的不利方面，即窗縫透氣，玻璃和窗框的熱阻太小，在符合窗墻面積比條件下其節(jié)能主要措施：①采用傳熱系數(shù)小的窗體材料，就目前來講，采用塑鋼門窗，盡量減小開窗面積，以及夜間用保溫窗簾、窗板等節(jié)能措施。所有保溫材料主要為：巖棉、玻璃棉氈、聚苯乙烯泡沫塑料，水泥膨脹珍珠巖板等，其保溫方法大致