【正文】 重點防范相結(jié)合，小圍合與大圍合相結(jié)合。在充分強(qiáng)調(diào)人的因素的前提下，以技防為主，運用博大大廈已有的先進(jìn)保安設(shè)施如閉路電視、監(jiān)控系統(tǒng)、警衛(wèi)和流動哨等，結(jié)合管理中心的統(tǒng)一管理，快速調(diào)度，確保治安防范萬無一失。措施之三：做好大樓的環(huán)境管理工作，實施垃圾分類，加強(qiáng)大樓的環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)保建議。力爭成為符合ISO14001環(huán)保認(rèn)證的政府辦公機(jī)構(gòu)。 ,建立綠色環(huán)保回收系統(tǒng)。 措施之四:運用科技手段,進(jìn)行合理調(diào)度,有序停車。我們將在車輛主要入口和停車場入口,設(shè)置車管員現(xiàn)場指揮,加強(qiáng)對停車的引導(dǎo),對于亂停亂放的問題,我們將盡力向車主(司機(jī))勸阻,令其改正,在說理無效的情況下,堅決予以解決,以維護(hù)大樓的停車秩序。物業(yè)管理行業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展是市場的選擇和時代的要求,在博大大廈物業(yè)服務(wù)工作中,針對大樓建筑面積大、機(jī)電設(shè)備、設(shè)施及電梯多等特點,我們將充分發(fā)揮公司的規(guī)模優(yōu)勢和技術(shù)優(yōu)勢,實現(xiàn)“資源共享、技術(shù)共享”,逐步實現(xiàn)保潔、保安、機(jī)電設(shè)施、電梯養(yǎng)護(hù)等方面的專業(yè)化管理和服務(wù),全方位降低管理成本,力爭為業(yè)主提供更多的無償服務(wù),充分體現(xiàn)創(chuàng)新物業(yè)公司“以客戶為中心,優(yōu)質(zhì)服務(wù),低價收費”、“取之于民，用之于民”的經(jīng)營思路，確保業(yè)主真正受益?！耙皇肿ゾ频晔椒?wù)和經(jīng)營，一手抓精神文明建設(shè)”是我們管理高檔寫字樓的一條重要法則。我們將在環(huán)境文化，行為文化，制度文化，精神文化，網(wǎng)絡(luò)文化等五個方面全方位展開，通過循序漸進(jìn)，潛移默化，寓教于樂的文化建設(shè)，來培養(yǎng)大樓文化精神，增強(qiáng)大樓凝聚力，發(fā)揮大樓文化的凝聚功能，激勵功能和約束功能。我們將實施名牌與形象戰(zhàn)略，積聚博大大廈的無形資產(chǎn)，創(chuàng)造中國名牌。針對博大大廈的特點，我們將超前性、創(chuàng)造性地實行24小時的酒店式服務(wù)，我們將在貫徹ISO9001國際質(zhì)量體系認(rèn)證的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步規(guī)范服務(wù)行為，一方面超前挖掘業(yè)主的潛在需求，滿足業(yè)主深層次的需要，業(yè)主想到的我們一定盡力做到，業(yè)主沒想到的我們也要想到并且做到。l 全年不發(fā)生重大安全責(zé)任事故。l 正式使用后，一個管理年度內(nèi)達(dá)到《北京市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)》；兩個管理年度內(nèi)達(dá)到《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈標(biāo)準(zhǔn)》中的各項管理指標(biāo)。承諾指標(biāo)共分九項，以表格的形式對各分項指標(biāo)進(jìn)行承諾，并在列項中概述保障各項指標(biāo)完成的實施措施。博大大廈指標(biāo)承諾百分制考核標(biāo)準(zhǔn)（按國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)考評）：序號標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容規(guī)定分值評分細(xì)則一基礎(chǔ)管理22按規(guī)劃要求建設(shè)，房屋及配套設(shè)施投入使用1，不符合0已辦理接管驗收手續(xù)1，不符合0由一家物業(yè)管理企業(yè)實施統(tǒng)一專業(yè)化管理1，不符合0建設(shè)單位在租售大廈前，與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)權(quán)利明確1，不符合0在房屋銷售合同簽訂時，購房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，雙方責(zé)權(quán)利明確1，不符合0建立維修基金，其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定1，已建立但管理、使用、未建立0房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主與使用人公約等各項公眾制度完善1，不完善0業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立，并按章程履行職責(zé)1，不符合0業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)權(quán)利明確1，不符合0物業(yè)管理企業(yè)制定爭創(chuàng)規(guī)劃和具體實施方案，并經(jīng)業(yè)主委員會同意1，不符合01大廈物業(yè)管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，并制定具體的落實措施和考核辦法2制度、主要檢查：物業(yè)管理服務(wù)工作程序、質(zhì)量保證制度 、收費管理制度、財務(wù)制度；，1物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志，工作規(guī)范、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)1管理人員、專業(yè)技術(shù)人員，；，不符合01物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代管理手段，提高管理效率1，不符合01物業(yè)管理企業(yè)在收費、財務(wù)管理、會計核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定；至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費用收支情況1，未執(zhí)行0；，未公開01房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便1包括房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖，房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計成冊，房屋及共用設(shè)施設(shè)備大中修記錄，共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計安裝圖紙資料和臺賬。北京創(chuàng)新物業(yè)管理有限責(zé)任公司，積極開拓，銳意進(jìn)取，先后承接了華展國際公寓，中國國際科技會展中心、中關(guān)村名商大廈、望京博泰大廈、武漢出版文化城、大連莊河新天地商業(yè)城、大連寶嘉大廈、石家莊裕園綜合廣場等項目。使業(yè)主效益、項目效益、物業(yè)效益全部最大化。（一）人才優(yōu)勢： 管理層平均年齡35歲,均有十年以上物業(yè)經(jīng)驗或經(jīng)過正規(guī)的物業(yè) 酒店管理培訓(xùn)和教育。 先進(jìn)的人力資源管理，在“公開選拔，擇優(yōu)錄取”的原則下注重經(jīng)驗、素質(zhì)、實際、適合，按項目特點配備人才。三大效益：社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益質(zhì)量環(huán)境方針：服務(wù)完善 管理規(guī)范 注重環(huán)保 節(jié)能降耗 顧客滿意 持續(xù)改進(jìn)服務(wù)理念：關(guān)注業(yè)主需求、延伸業(yè)主需求、解決業(yè)主需求、超越業(yè)主需求經(jīng)營方針：服務(wù)、融合、環(huán)保、開拓理論依據(jù)：ISO900ISO14001國際質(zhì)量/環(huán)境管理體系標(biāo)準(zhǔn)、管理學(xué)、管理心理學(xué)、管理經(jīng)濟(jì)學(xué)、酒店管理學(xué)、零缺點的質(zhì)量管理等管理學(xué)前沿理論。大樓智能化不僅提高了業(yè)主的辦公質(zhì)量、辦公方式，也必將促進(jìn)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在管理方式、管理手段和管理人員素質(zhì)方面的現(xiàn)代化。我們的基本思路是：嚴(yán)格資質(zhì)管理，確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。我們的管理方式分組織系統(tǒng)，整體運作程序系統(tǒng)，信息反饋系統(tǒng)和激勵系統(tǒng)四部分闡述。管理服務(wù)中心直屬公司總部管轄，實行整個大樓管理中心整體管理和各分片管理相結(jié)合的管理方式。管理層人數(shù)相對較少,操作層人數(shù)相對較多。一名分管財務(wù)部和行政部；一名分管工程部。(4)管理中心是指揮,控制的樞紐,24小時輪流值班。(5)保安部負(fù)責(zé)大樓的治安,交通與消防管理；工程部負(fù)責(zé)設(shè)備維修,養(yǎng)護(hù)及運行；接待部負(fù)責(zé)來訪貴賓的接待,會議接待和領(lǐng)導(dǎo)辦公室衛(wèi)生保潔；保潔部負(fù)責(zé)大樓所有公共區(qū)域的衛(wèi)生保潔。二、整體運作程序系統(tǒng)整體運行流程圖：購買招標(biāo)書規(guī) 章 制 度擬 定 方 案擬 定 方 案擬 定 方 案機(jī) 構(gòu) 組 建驗 收 接 管日 常 管 理整體運作流程圖說明：（1）整體運作流程的設(shè)計原則是全面、合理、高效，環(huán)環(huán)相扣，相互制約，保證各環(huán)節(jié)緊密銜接,既無盲點,又無積淀。（3）所有運作過程均有嚴(yán)格的監(jiān)控保證,充分體現(xiàn)管理效率。從任務(wù)下達(dá)直到完成的檢查都實現(xiàn)智能化、電腦化。管理層既是指揮者,又是監(jiān)督者,計劃、組織、控制、反饋集于一身，避免管理環(huán)節(jié)出現(xiàn)缺漏和盲點，有效保證管理及時到位。同時我們倡導(dǎo)全員質(zhì)量管理，充分授權(quán)，在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動員工的工作積極性和主動性。尊重個體權(quán)利，保持團(tuán)隊精神。 （2）思想工作機(jī)制重在激發(fā)潛能，形成共享的價值觀，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性。并且針對個性心理做適時的思想工作。 （3）獎懲機(jī)制在實際工作中以獎為主，以懲為輔，堅持優(yōu)勝劣汰，獎懲分明。做到人人有動力，人人有壓力。（4）培養(yǎng)提升機(jī)制在實際工作中極具價值。在提升上不拘一格，能者上，平者讓，為人才的脫穎而創(chuàng)造良性環(huán)境。 （5）工資福利系統(tǒng)重在考核，依據(jù)貢獻(xiàn)大小進(jìn)行工資決策。充分肯定努力工作所應(yīng)得的優(yōu)厚報酬，吸引人才，激勵員工取得更好的工作績效。通過文化活動的開展，增強(qiáng)凝聚力和向心力，增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感。方式有集體活動、旅游、生日會、員工家屬節(jié)日聯(lián)歡會。這種方式在我們的實際工作中已經(jīng)取得了較好的效果。216。制訂了本項目物業(yè)管理接管方案，為物業(yè)的接管打下了堅實的基礎(chǔ)。 入住期：成立項目辦公室，進(jìn)行樓宇的接管驗收。我們將著眼于以下幾方面的工作：項目接管小組 簽定物業(yè)管理委托合同后，我們將從公司本部內(nèi)選派多名管理、技術(shù)人員，組成項目小組，開展前期介入工作。前期準(zhǔn)備工作在深入了解業(yè)主需求的基礎(chǔ)上，做好前期準(zhǔn)備工作。（三）、入住驗收階段按規(guī)范實施接管驗收 充分利用前期介入收集的各種資料和數(shù)據(jù)，以及對物業(yè)的了解，通過接管驗收這一管理程序?qū)Ρ卷椖窟M(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗收。 項目批準(zhǔn)文件216。 建筑執(zhí)照 216。 環(huán)境評價報告（2）、技術(shù)資料：216。 地質(zhì)勘察報告216。 工程預(yù)決算216。 工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）216。 沉降觀察記錄216。 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書216。 水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書216。 供水、供暖的試壓報告216。 所有廠家聯(lián)絡(luò)一覽表（3）、其他相關(guān)手續(xù)：216。 供水協(xié)議書216。 電信相關(guān)協(xié)議216。 網(wǎng)絡(luò)協(xié)議216。 防雷系統(tǒng)檢驗報告（4）、客戶資料 216。 客戶租賃合同簡要及備忘錄216。3．2 鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過規(guī)范的規(guī)定值。木結(jié)構(gòu)座結(jié)點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合規(guī)范的有關(guān)規(guī)定 ．3．4 外墻不得滲水。平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。3．6 樓地面面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。衛(wèi)生間、陽臺、盟洗間地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒水和滲漏。3．7 鋼木門窗應(yīng)安裝平整牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度。 3．9 木裝修工程度表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密，不露釘帽、與基層必須釘牢。 抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。 油漆、刷漿應(yīng)色澤一致。 電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。采用管于配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。 ，并有電器接地裝置。，接地電阻值必須符合GBJ232 的要求。制動器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠。 除上述要求外，同時應(yīng)符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關(guān)要求。水壓試驗及保溫、防腐措施 必須符合GBJ242的要求。 高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。 ，運行時無較大震動。 ，必須在采暖期以前兩個月進(jìn)行。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證。 管道的管徑、坡度及檢查并必須符合GBJ242的要求，管溝大小及管道排 列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。保溫、防腐措施必須符合GBJ242的 規(guī)定。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全，水質(zhì)、煙排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。 室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窖井(檢查井)設(shè)置、管道坡度、管徑均必須符合 GBJl4第二章第2．3．4節(jié)的要求。 ，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于 5cm。 、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。并與主干道相通。 單體工程必須做到工完料凈場地清、臨時設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢。 群體建筑應(yīng)檢驗相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量 和使用功能要求。影響相鄰房屋的安全問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。進(jìn)場接收方案4．1各類文案資料的交接216。216。4．2樓宇及系統(tǒng)交接216。 對于驗收合格樓層同時進(jìn)行鑰匙交接216。 驗收應(yīng)四方到場4．3驗收記錄單一覽表216。 《 項目 驗收表》216。 《接管驗收設(shè)施設(shè)備遺留問題登記表》216。 《物業(yè)移交書》216。，了解房屋整體結(jié)構(gòu)和所運作的有關(guān)規(guī)章制度及操作規(guī)程。，根據(jù)保衛(wèi)對象不同，治安環(huán)境不同以及治安現(xiàn)場危急程度的不同，制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案，采取相應(yīng)等級的保護(hù)措施。做到一處有事，環(huán)環(huán)連動。：216。發(fā)現(xiàn)可疑現(xiàn)象立即通知巡視保安員到現(xiàn)場查詢處理。 巡視保安員要及時糾正亂停亂放車輛(業(yè)主車輛進(jìn)入固定車位，外來車輛進(jìn)入 臨時車位)，保障消防通道暢通。 發(fā)現(xiàn)異常情況還應(yīng)及時向服務(wù)部報告，由服務(wù)部協(xié)調(diào)處理。二、常規(guī)期管理日常物業(yè)管理階段是物業(yè)管理單位實施管理與服務(wù)的重要階段，針對的實際情況與特點，我們的物業(yè)管理工作主要是常規(guī)期的物業(yè)管理。智能化系統(tǒng)要經(jīng)過入住磨合期的調(diào)試與養(yǎng)護(hù)，多數(shù)業(yè)主基本能熟練使用，該系統(tǒng)必將進(jìn)入一個誤報率低，運行相對穩(wěn)定的狀態(tài)。（1）保安工作內(nèi)容： 保安控制室負(fù)責(zé)園區(qū)弱電系統(tǒng)（包括消防報警系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等）的值班檢查、檢測工作。 24小時值班，按時巡視檢查，保證物業(yè)設(shè)施完好。 執(zhí)行消防制度，消除火災(zāi)隱患，保證消防設(shè)施完好。（1） 保安工作標(biāo)準(zhǔn) 對外來人員要嚴(yán)格驗證，登記，杜絕閑雜人員進(jìn)入園區(qū) 園區(qū)內(nèi)環(huán)境秩序良好，道路暢通，車輛停放有序，機(jī)動車、自行車停車場秩序井然，機(jī)動車地下車庫照明通風(fēng)良好。 保安預(yù)警方案 應(yīng)急方案：u 意外事故的發(fā)生，任何物業(yè)項目都有可能出現(xiàn)，在客觀上這是無法杜絕的?！皠?chuàng)新物業(yè)”早已針對此類問題制定了一整套各類事故的處理程序和各級應(yīng)急預(yù)案，并通過培訓(xùn)落實到每一位員工，以應(yīng)付突然出現(xiàn)的停電、停水、空調(diào)故障、電梯故障和跑水事故，以及可能出現(xiàn)的各類自然災(zāi)害及火警、火災(zāi)、爆炸事件等等。 實施車輛環(huán)保管理車輛鳴喇叭將會給業(yè)主的辦公帶來嚴(yán)重的噪音污染,因此我們建議業(yè)主能夠增加噪音監(jiān)測系統(tǒng)等智能化硬件設(shè)施,對此嚴(yán)格管制,以維護(hù)大樓良好的辦公環(huán)境. 機(jī)動車停放管理方案：園區(qū)的道路交通、停車管制是管理運作的動脈及聯(lián)絡(luò)各功能區(qū)的基本因素。規(guī)格設(shè)計上，要減少動態(tài)車流對物業(yè)的滋擾，解決好靜態(tài)交通車，縮減車流進(jìn)入車庫的最短路徑，使車庫內(nèi)的車流方向自成一環(huán)流。配套方面，設(shè)計要加設(shè)必備的減速墩、反光物鏡，各交叉口處設(shè)立各類交通標(biāo)志(路標(biāo)、路障)或輔設(shè)顏色明顯的警示地磚，交通主干道方向種植綠灌植物，減少司機(jī)眼睛疲勞。日常的管理主要包括進(jìn)出口控制、現(xiàn)金管理