【正文】 數(shù)字式鉗形表2只/永紅MG28 兆歐表1只/東海500V 砂輪機1臺/ 潛水泵4臺/長樂220V 750W拖線板3只/塔牌60A、1M30M切割機2臺/梅花扳手4套/電工牌10件 套筒扳手3套/電工牌32件 內(nèi)六角扳手5套/工具箱10套/保險帶4套/組合工具10套/硅膠搶3只/大小各一牛油槍3只/滬工400g管道工具2套/泥瓦、木工工具2套/三、保潔工具開辦物品升降梯1部/登月牌7米多功能擦地機2臺/美國NSS17寸經(jīng)濟型吸塵吸水機2臺/美國NSS雙馬達高壓水槍2只3部2部多功能清潔車4部/捷霸AF－160拖線盤4只/黃魚車3部/四、保安器具開辦物品 雨衣/雨鞋29套耳機29副錄像帶40盤/警棍6根/第六章 擬建立的組織機構及人員的配備、培訓、管理一、 擬建立的組織機構及人員的配備管理處組織架構及部門設置管理處經(jīng)理經(jīng)理助理　設備部保潔綠化部保安部業(yè)戶服務部業(yè)戶服務主管保潔工綠化工巡崗設備主管門崗監(jiān)控房屋維修工電工業(yè)戶服務員保潔綠化主管保安領班保安主管機動給排水管道工　　管理處運作方式及各部門職責管理處運作方式l 管理處實行管理處經(jīng)理負責制的直線制領導形式，下設業(yè)戶服務部、設備管理部、保安服務部、保潔綠化部四個部門，實施管轄區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的物業(yè)管理。各項工作的安排及臨時任務的下達，均由管理處經(jīng)理直接安排，各部門主管下屬員工直接向其主管負責，各部門主管直接向管理處經(jīng)理負責。[保安服務部]保安部負責小區(qū)治安,交通與消防管理工作，包括門崗服務、巡視管理服務、車輛管理服務、監(jiān)控管理服務、治安管理服務。[保潔綠化部]清潔管理部負責環(huán)保管理及小區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生和綠化服務?！　∪藛T配備管理處各崗位員工的任職要求[管理處經(jīng)理]l 大專以上學歷l 具備行業(yè)崗位資格證書l 全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書l 熟悉物業(yè)管理的相關政策與法規(guī)，對工程設施有一定的了解和管理能力l 具有豐富的高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗l 外表端莊，思路敏捷l 有良好的團隊精神和溝通技巧l 有良好的指揮能力、語言交流能力和文字表達能力[經(jīng)理助理]l 大專以上學歷l 具備房地資源行業(yè)崗位資格證書l 全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書l 具有高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)驗l 有良好的協(xié)調(diào)能力、語言交流能力和文字表達能力[業(yè)戶接待]l 大專以上學歷l 熟練操作辦公自動化軟件l 熟悉高檔住宅小區(qū)運作內(nèi)容l 普通話標準流利l 有良好的協(xié)調(diào)能力、語言交流能力和文字表達能力l 通過物業(yè)培訓中心專業(yè)培訓[保安服務]l 具備物業(yè)保安人員崗位上崗證書l 年齡20－35歲之間，男性l l 五官端正，具有較強的敬業(yè)精神l 作風正派、無前科、身體健康、站立挺拔、無明顯外觀缺陷l 能吃苦耐勞承受工作壓力l 通過物業(yè)培訓中心專業(yè)培訓[維修養(yǎng)護]l 具備相關操作證及上崗證l 具有智能化高檔住宅小區(qū)物業(yè)的工程維修及保養(yǎng)工作經(jīng)驗l 具有較強的敬業(yè)精神和吃苦耐勞精神[保潔保綠]l 通過保潔專業(yè)化培訓l 熟悉高檔住宅公寓的保潔保綠工作l 形象健康l 細心、認真，能刻苦耐勞及承受工作壓力管理處各部門崗位人員配備及崗位職責和工作范圍[人員配備]崗位設置人員配備(人)崗位設置人員配備（人）管理處經(jīng)理1設備管理部經(jīng)理助理1設備部主管1業(yè)戶服務部強弱電工6業(yè)戶服務部主管1給排水管道2業(yè)戶服務員（接待/財務/貫標/檔案/報修）5　房修2　值班電工2保安服務部保潔綠化部保安部主管1保潔綠化部主管1保安領班（兼）4　領班2門崗8單元內(nèi)公共部位12巡崗8外圍3監(jiān)控4機動3機動4　　合計71人[崗位職責和工作范圍]管理處經(jīng)理l 在公司的領導下，全面負責管理處內(nèi)部管理、業(yè)戶服務、房屋設備設施運行與維護保養(yǎng)、保安服務、保潔服務、應急處理及特約服務等工作。l 負責小區(qū)管理服務的質(zhì)量控制和費用控制。l 負責初審分承包方、分供方，審批小區(qū)管理服務公開文件和管理處作業(yè)文件的發(fā)放。l 完成公司交辦的其他任務。l 擬制小區(qū)的業(yè)戶服務計劃、費用預算，負責業(yè)戶服務的質(zhì)量控制。l 負責接待業(yè)戶辦理入伙、房屋和車位租售、裝修手續(xù)；負責協(xié)調(diào)處理業(yè)戶投訴、報修事宜。l 負責代收公用事業(yè)費、有線電視費；代訂境外報刊雜志及代購純水、訂購員工盒飯等事宜。l 負責管理處計算機應用和辦公設備的維護保養(yǎng)工作l 具體組織社區(qū)公益性活動。設備管理部主管l 在管理處經(jīng)理的領導下，負責房屋設備、設施的正常運行與維保服務，包括房屋設備設施運行的應急處理工作。l 負責小區(qū)房屋設備、設施運行與維保的質(zhì)量控制，擬制維保服務過程中的費用預算、作業(yè)文件，并負責實施。l 負責公共設施能耗管理與節(jié)能工作。l 負責對房屋設備（設施）維修、保養(yǎng)工作的計劃實施和記錄備案，對一些隱蔽工程中的更改要詳細記錄備案，記錄文件長期保存。保安服務部主管l 在管理處經(jīng)理的領導下，對所管轄區(qū)內(nèi)的治安、消防負責。l 負責對突發(fā)事故應急處理的現(xiàn)場協(xié)調(diào)。l 負責員工的消防培訓及小區(qū)消防安全知識宣傳。l 負責對裝修施工隊介紹小區(qū)《裝修管理規(guī)定》并對現(xiàn)場進行安全監(jiān)督和現(xiàn)場管理。保潔綠化部主管l 服從管理處經(jīng)理的領導，對小區(qū)的清潔綠化負責。l 負責對綠化區(qū)的規(guī)劃和養(yǎng)護工作的督導、監(jiān)管。l 負責對員工考勤和請假審批及工作考核。l 負責與綠化養(yǎng)護的業(yè)務聯(lián)絡。業(yè)戶接待員（出納、投訴）l 具體開展業(yè)戶服務方面的工作，包括業(yè)戶入伙、裝修、聯(lián)系、投訴處理及接待工作；l 負責管理費、能耗費及其它服務費用的催繳工作；l 負責接待業(yè)戶辦理入伙手續(xù)、裝修手續(xù)、非公共性服務手續(xù)、建立業(yè)戶檔案，登記產(chǎn)權清冊與租賃清冊；l 保持與業(yè)戶的聯(lián)系和相互溝通，包括具體組織社區(qū)公益性活動；l 完成交辦的其它工作。門崗保安l 對主管負責，服從上級命令；l 在指定位置，指定面向立崗，嚴禁脫崗；l 驗證《物品出門證》，施工人員《臨時出入證》后放行；l 發(fā)現(xiàn)責任區(qū)域公物損壞向上級報告；l 負責外來人員的登記，備用鑰匙管理；l 協(xié)助主管進行緊急服務處理。保潔工l 對保潔主管負責，認真執(zhí)行各項管理制度；l 認真做好承包區(qū)域的環(huán)境保潔；l 在主管帶領下，認真完成本職工作和其他交辦任務。設備工（維修工）l 對設備主管負責，執(zhí)行管理處的各項規(guī)定和制度；l 負責房屋、設施的使用管理和維修保養(yǎng)工作；l 負責房屋建筑裝飾、公共設施的定期巡查、日常維修及查搶險工作；l 努力鉆研技術，熟練掌握房屋建筑、設施的原理及實際操作與維修技術，做到判斷故障快捷準確，處理迅速及時；l 發(fā)生事故時，應確保頭腦冷靜，嚴格按操作規(guī)程及時排除故障。二、培訓及管理培訓承諾l 各類服務人員上崗培訓率達到100%；l 各類專業(yè)人員持證上崗；培訓計劃源源不斷的人員培訓是物業(yè)的管理水平不斷提高的根本保證?！芭嘤栔行摹泵磕昱e辦二期6個月全脫產(chǎn)的物業(yè)經(jīng)理培訓班和不定期的各類專業(yè)的培訓班。到目前為止，已有多名人員經(jīng)過經(jīng)理崗位培訓已經(jīng)上崗，而且已得到了大家的一致好評。培訓內(nèi)容：① 公司基本情況、組織機構、主要領導介紹② 公司管理理念和服務理念教育③ 企業(yè)文化、價值觀的傳遞④ 《員工手冊》、職業(yè)道德及有關制度教育培訓時間：4課時【管理處經(jīng)理、副經(jīng)理培訓】通過培訓使培訓人員能參與市場競爭，能獨立操作一個樓盤，有較強的公關意識與協(xié)調(diào)能力，必須掌握物業(yè)管理的法規(guī)政策，懂得各類物業(yè)權屬的手續(xù)辦理，掌握資金的運行原則和資金的正確使用，成為企業(yè)領導的好當家。培訓時間為34周類別科目序號培訓科目課時授課內(nèi)容物業(yè)管理法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識；社會治安條例；案例分析； 物業(yè)管理基礎知識2物業(yè)管理常識6物業(yè)管理概論；裝修管理；入住須知；物業(yè)管理運作相關知識；3不同類型物業(yè)管理運作模式6一般住宅管理實務；經(jīng)濟適用房操作實務；物業(yè)管理運作實務4各類專業(yè)管理24設備工程管理；房屋（建物知識）；機電設備；空調(diào)；電梯；管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；保潔的基礎管理；綠化與環(huán)保管理；客戶服務禮儀；特約性服務與兼營性服務；兒童樂園設施管理；物業(yè)管理運作實務5內(nèi)部管理員工意識的培養(yǎng)及行為規(guī)范；崗位標準及考核；文檔管理；6企業(yè)的品牌建設物業(yè)管理與服務理念等實習與考察7實地操作與實踐56（根據(jù)需要可適當延長）注：一小時為一課時【一般管理人員培訓】通過培訓，樹立100%為業(yè)戶服務的思想，把“服務”作為一種敬業(yè)精神，基本了解物業(yè)經(jīng)營管理知識、法律知識，必須掌握建筑知識、機電設備維修保養(yǎng)知識，物業(yè)環(huán)境保護及管理知識，文檔管理知識等。業(yè)戶服務是專指物業(yè)管理公司為物業(yè)管理區(qū)域同的業(yè)所提供的入伙管理、裝修管理、權籍管理、檔案資料管理等方面的服務。培訓對象：管理處經(jīng)理 課程目標：通過經(jīng)理培訓班學員和各管理處業(yè)戶接待人員對業(yè)戶服務與作業(yè)標準、裝修管理與運作規(guī)范和到管理處實地學習等培訓，使學員們對業(yè)戶服務的重要性有進一步的理解與掌握，使學員們深刻地認識到業(yè)戶服務是物業(yè)管理的核心、是溝通業(yè)戶關系的重要途徑、是満足業(yè)戶需求的保證、是物業(yè)服務的基礎 。培訓對象： 物業(yè)管理經(jīng)理、保安主管課程目標：了解物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護的基本知識；了解物業(yè)管理區(qū)域配置的安全技防設備設施的基本作用；熟悉物業(yè)管理有限公司《保安服務基礎標準》和《保安服務基礎作業(yè)標準》；熟悉物業(yè)管理有限公司保安服務的運作模式。從保潔服務內(nèi)容、要求、作業(yè)規(guī)程、作業(yè)檢查和作業(yè)標準等方面，闡明樓內(nèi)保潔服務、外墻清洗服務、垃圾的存放與收集運作規(guī)范，環(huán)境保護與運作規(guī)范，掌握保潔的基礎知識，了解保潔服務的管理制度和崗位職責，并進行監(jiān)督檢查。園林綠化能保護和改善環(huán)境、調(diào)節(jié)氣候、增加收益、美化環(huán)境等方面都具有一定的作用。培訓對象：管理處經(jīng)理及小區(qū)綠化服務相關人員課程目標：讓學員能認識到園林綠化在物業(yè)管理中的重要地位。特別是物業(yè)服務公司成立以后，物業(yè)管理與服務分離，設備管理由服務公司承擔，實行分專業(yè)管理，管理處監(jiān)督的模式。設備管理的內(nèi)容包括：設備的檔案管理、設備運行管理、設備計劃維保管理等。課程目標：了解物業(yè)設備管理模式，物業(yè)管理設備的種類， 設備管理的具體方法以及設備管理的相關標準。l 對業(yè)戶投訴的一般性服務質(zhì)量問題，要求各管理處在職權范圍內(nèi)限時處理、反饋信息、及時匯報。2 投訴受理處理辦法l 對業(yè)戶的口頭（電話）或書面投訴，除做好耐心解釋外，應及時落實到廣場號樓項目（－－－）管理處，并在《業(yè)戶投訴處理單》上作好書面記錄。l 被投訴管理處接到品質(zhì)部轉告的業(yè)戶投訴后，應立即與業(yè)戶取得聯(lián)系。l 對管理處無法解決的服務質(zhì)量投訴問題，由品質(zhì)保證部或會同物業(yè)管理部協(xié)調(diào)處理。被投訴管理處應將品質(zhì)保證部轉告的業(yè)戶投訴的處理結果、回訪情況以書面或Email形式上報品質(zhì)保證部?！狙b修巡檢】l 每日至少巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀（安裝涼衣架、衛(wèi)星天線、太陽能熱水器、封陽臺）、危機房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象或違反業(yè)主臨時公約規(guī)定的，及時勸阻、制止并報告開發(fā)商和有關主管部門l 對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途、違章裝修、在住宅底層開設小賣部、建材店的行為及時勸阻、制止，并報告開發(fā)商和有關主管部門?！狙b修施工前】 ——業(yè)戶應明確只能對自己名下住宅的自用部位進行必要的裝修（戶門之內(nèi)的四壁、地面、頂面）,不能對室外公用部位進行任何的改、移、加、拆類施工。 ——填寫《裝修申請表》、《施工人員登記表》并將裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書一并交物業(yè)公司管理處驗審批準?！狙b修施工中】 —— 電梯轎廂在裝修其間有防護措施，有持證人員駕駛和管理—— 隨時接受物業(yè)公司管理處工作人員上門檢查、監(jiān)督、核實是否嚴格按裝修圖紙要求施工，檢查施工人員是否辦理了臨時滯留證手續(xù)。 —— 裝修施工應于每天8:00時20:00時之間進行，并確保晚間20:00清晨8:00及節(jié)假日不發(fā)出影響他人休息的噪聲 —— 施工人員應佩證施工證，其活動僅限于裝修戶室內(nèi)，不得到處游逛。 —— 不得使用超大、超重、高分貝、強震動的施工機械設備。 —— 如污染公用地面、墻面要及時清除。 —— 不得在室內(nèi)存放過量的易燃、易爆、揮發(fā)性強的材料物品