【正文】 依據(jù)管理方式和管理運(yùn)作流程，我們將工作計(jì)劃分為接管入住期管理和常規(guī)期管理兩部分，按照輕重有序，科學(xué)實(shí)效的原則，擬定如下管理計(jì)劃：一、接管入住方案：新大樓接管入住方案按階段來(lái)分，它可以分為介入期、入住期、裝修期。通過(guò)文化的凝聚功能、引導(dǎo)功能、約束功能把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來(lái)。既考慮群體效能，更重視個(gè)人利益。我們將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展的重要位置，培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精益求精。通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)員工往前走，通過(guò)懲罰鞭策員工朝前走。引導(dǎo)員工動(dòng)機(jī)，尊重個(gè)人情感。 三、激勵(lì)系統(tǒng)1．激勵(lì)系統(tǒng)示意圖：激勵(lì)機(jī)制思想工作機(jī)制工資福利機(jī)制文化活動(dòng)機(jī)制培養(yǎng)提升機(jī)制獎(jiǎng)懲機(jī)制2．激勵(lì)系統(tǒng)示意說(shuō)明：（1）激勵(lì)是我們?nèi)诵曰芾淼姆绞健７答佒笓] 管理服務(wù)中心操作層各部員工監(jiān)督 內(nèi)部運(yùn)作流程圖說(shuō)明:（1）在內(nèi)部運(yùn)作流程設(shè)計(jì)中,堅(jiān)持全過(guò)程管理,保證指揮,監(jiān)督的封閉性。（2）整體運(yùn)行各個(gè)環(huán)節(jié)的詳細(xì)工作分解流程嚴(yán)格按照我公司計(jì)劃導(dǎo)入ISO900ISO14001質(zhì)量環(huán)境管理體系進(jìn)行運(yùn)作。設(shè)置服務(wù)熱線，負(fù)責(zé)收集,歸檔整理和日常指揮功能。(3)管理服務(wù)中心設(shè)三名副主任,一名分管接待部、保安部和保潔部。一、 組織系統(tǒng)北京公司組織機(jī)構(gòu)圖：董事會(huì)總經(jīng)理總經(jīng)理助理總經(jīng)理助理總經(jīng)理助理市場(chǎng)北京總部市場(chǎng)各地分部寫(xiě)字樓項(xiàng)目部商業(yè)項(xiàng)目部公寓項(xiàng)目部采購(gòu)部人力資源部財(cái)務(wù)部辦公室北京公司主要管理人員情況一覽表序號(hào)姓名崗位及職務(wù)持何種資格證件發(fā)證時(shí)間從事本工作時(shí)間1王少軍高級(jí)策劃香港測(cè)量師協(xié)會(huì)1988年5月30年2鄧國(guó)江高級(jí)策劃建設(shè)部物業(yè)經(jīng)理2000年3月20年3李紅峰高級(jí)策劃建設(shè)部物業(yè)經(jīng)理2000年5月20年4李斌高級(jí)策劃建設(shè)部物業(yè)經(jīng)理2000年12月20年5楊志剛工程管理建設(shè)部物業(yè)經(jīng)理2001年1月15年6劉海軍物業(yè)管理建設(shè)部物業(yè)經(jīng)理2001年7月18年7馮岷財(cái)務(wù)管理會(huì)計(jì)師1997年7月9年8劉佳人事行政建設(shè)部物業(yè)經(jīng)理統(tǒng)計(jì)師2002年9月1993年12月20年9齊紅建法律顧問(wèn)律師執(zhí)業(yè)證1998年11月6年創(chuàng)新物業(yè)公司主要業(yè)績(jī)表序號(hào)項(xiàng)目名稱物業(yè)類型承接時(shí)間物業(yè)面積 （平方米）服務(wù)方式1中國(guó)國(guó)際科技會(huì)展中心寫(xiě)字樓199 6128000全權(quán)委托2華展國(guó)際公寓外銷公寓1998 、660000全權(quán)委托3名商大廈寫(xiě)字樓200 1220300全權(quán)委托4博泰大廈寫(xiě)字樓200325000全權(quán)委托5湖北出版文化城文化廣場(chǎng)2004120000全權(quán)委托6裕園廣場(chǎng)商業(yè)廣場(chǎng)2007125000顧 問(wèn)7大連莊河新天地商業(yè)城商業(yè)廣場(chǎng)200947000顧 問(wèn)8寶嘉大廈寫(xiě)字樓200830000駐 場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)中心組織機(jī)構(gòu)圖（共85人）博大大廈項(xiàng)目主任（1人）綜合服務(wù)副主任（1人）行政副主任（1人）工程副主任（1人）服務(wù)部保安部環(huán)境部會(huì)計(jì)出納1人行政人事兼任強(qiáng)弱電10人空調(diào)水暖5人綜合維修3人物業(yè)助理3人服務(wù)員18人監(jiān)控運(yùn)行8人門衛(wèi)值守6人巡視疏導(dǎo)24人保潔外委園藝工2人工程領(lǐng)班（1人）（人員架構(gòu)將根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行情況進(jìn)行調(diào)整）組織機(jī)構(gòu)圖說(shuō)明:(1)組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則是精干高效,一專多能。面對(duì)這樣一個(gè)現(xiàn)代化高檔寫(xiě)字樓，到底選擇怎樣的管理模式才能達(dá)到最佳的管理效果呢？我們?cè)谏钊胝{(diào)查研究的基礎(chǔ)上，認(rèn)為創(chuàng)造性采用“四星級(jí)酒店式服務(wù)管理模式”是最好的選擇。（二）企業(yè)背景：u 中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)正式會(huì)員單位u ISO9001國(guó)際質(zhì)量管理體系認(rèn)證和ISO14001國(guó)際環(huán)境管理體系認(rèn)證企業(yè)u 北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員企業(yè)u 國(guó)家建設(shè)部二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)u 華展國(guó)際公寓和中國(guó)國(guó)際科技會(huì)展中心雙獲2003年度“北京市優(yōu)秀管理居住園區(qū)”和“北京市優(yōu)秀管理大廈”稱號(hào)u “京式管家”商標(biāo)注冊(cè)單位（三）先進(jìn)的理念：管理體制：人性化管理、標(biāo)準(zhǔn)化管理、科學(xué)化管理、安全化管理、信息化管理。北京創(chuàng)新物業(yè)管理有限責(zé)任公司，明確方向，苦練內(nèi)功，優(yōu)勢(shì)盡現(xiàn)。1建立住用戶檔案、房屋及配套設(shè)施屬清冊(cè)，查閱方便11建立24小時(shí)值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問(wèn)詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時(shí)處理，有回訪制度和記錄2，1定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，對(duì)合理的建議及時(shí)整改，滿意率達(dá)95%以上1，不符合01建立并落實(shí)維修服務(wù)承諾制；零修急修及時(shí)率100%、返修率不高1%，并有回訪記錄2，；，不符合0；，記錄不完整或無(wú)回訪記錄0房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)9二大廈、棟號(hào)、樓層、房號(hào)標(biāo)志、明顯，大堂內(nèi)布置合理并設(shè)立引路方向平面圖，駐大廈各單位名錄標(biāo)識(shí)在大堂內(nèi)顯著位置1，無(wú)違反規(guī)劃私搭亂建，無(wú)擅自改變房屋用途現(xiàn)象1，大廈外觀完好、整潔；外墻是建材貼面的，無(wú)脫落；是玻璃幕墻的，清潔明亮、無(wú)破損；是涂料的，無(wú)脫落、無(wú)污漬；無(wú)紙張亂貼、亂涂、亂畫(huà)和亂懸掛現(xiàn)象2，；；每發(fā)現(xiàn)一處紙張亂貼、亂涂、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無(wú)安全隱患或破損1，未按規(guī)定設(shè)置0；按規(guī)定設(shè)置，空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無(wú)銹蝕2，封閉陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面；除建筑設(shè)計(jì)有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽(yáng)蓬等1，房屋裝飾裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象1，三共用設(shè)備管理35（一）綜合要求4制定設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期巡回檢查、維護(hù)保養(yǎng)、運(yùn)行記錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行1，設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無(wú)雜物、灰塵、無(wú)鼠、蟲(chóng)害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求1，配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程1，不符合0設(shè)備良好，運(yùn)行正常，一年內(nèi)無(wú)重大管理責(zé)任事故1，不符合0（二）供電系統(tǒng)3保證正常供電，限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定時(shí)間通知住用戶1，不符合0制訂臨時(shí)用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格執(zhí)行1符合10，備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時(shí)起用1，不符合0（三）弱電系統(tǒng)2按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時(shí)間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作1，監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，有記錄并按規(guī)定期限保存1，不符合0（四）消防系統(tǒng)5消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好無(wú)損，可隨時(shí)起用1消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問(wèn)題1組織開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明確各區(qū)域防火責(zé)任人1，訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通1，無(wú)火災(zāi)安全隱患1（五）電梯系統(tǒng)6電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備1，不符合0電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全，通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好1轎廂、井道、機(jī)房保持清潔1轎廂應(yīng)干凈，井道應(yīng)清潔，無(wú)垃圾雜物，機(jī)房門道槽應(yīng)無(wú)雜物，電梯由專業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng)，維修、保養(yǎng)人員持證上崗1，不符合0運(yùn)行出現(xiàn)故障后，維修人員應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修1，不符合0運(yùn)行出現(xiàn)險(xiǎn)情后，應(yīng)有排除險(xiǎn)情的應(yīng)急處理措施1，不符合0（六）給排水系統(tǒng)9建立大廈用水、供水管理制度，積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計(jì)劃1，不符合0設(shè)備、閥門、管道工和正常，無(wú)跑冒滴漏1按規(guī)定對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒；二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛(wèi)生，無(wú)二次污染2，高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，水池、水箱周圍無(wú)污染隱患1，限水、停水按規(guī)定時(shí)間通知住用戶1，不符合0給排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無(wú)積水，地下室、車庫(kù)、設(shè)備房無(wú)積水、浸泡發(fā)生1，遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，無(wú)大面積跑水、泛水，長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象1，不符合0制定事故應(yīng)急處理方案1，（七）空調(diào)系統(tǒng)3中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常，水塔運(yùn)行正常且噪音不超標(biāo)，無(wú)嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象1，不符合0中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)故障后，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修1，不符合0制訂中央空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急處理方案1，（八）供暖供氣系統(tǒng)3鍋爐供暖設(shè)備、煤氣設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備完好，運(yùn)行正常1，不符合0管道、閥門無(wú)跑冒滴漏現(xiàn)象及事故隱患1北方地區(qū)冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16℃1，不符合0四共用設(shè)施管理4共用配套服務(wù)設(shè)施完好，無(wú)隨意改變用途1，共用管線統(tǒng)一下地可入公共管道，無(wú)架空管線，無(wú)礙觀瞻1，道路、樓道、大堂等公共照明完好1，大廈范圍內(nèi)的道路通暢，路面平坦1，五保安及車輛管理9大廈基本實(shí)行封閉式管理1,不符合0有專業(yè)保安隊(duì)伍,實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度；保安人員熟悉大廈的環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有素，言語(yǔ)規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)2，結(jié)合大廈特點(diǎn)，制訂安全防范措施1對(duì)特殊的部位要有相應(yīng)的防范措施，進(jìn)出大廈各種車輛管理有序，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行1，不符合0大廈外停車場(chǎng)有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊1，不符合0室內(nèi)停車場(chǎng)管理嚴(yán)格，出入登記1，不符合0非機(jī)動(dòng)車輛有集中停放場(chǎng)地，管理制度落實(shí)，停放整齊，場(chǎng)地整潔1，不符合0危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施1，不符合0六環(huán)境衛(wèi)生管理10環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站1，清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有專職清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清潔保潔1，垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺2，房屋共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà)，無(wú)擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；大堂、樓梯扶欄、天臺(tái)、共用玻璃窗等保持潔凈；大廈內(nèi)共用場(chǎng)地?zé)o紙煙頭等廢棄物2，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象2，無(wú)違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜1，不符合0大廈風(fēng)排煙、排污、噪聲等符合國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，外墻無(wú)污染1，七綠化管理4綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象1，不符合0花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀，無(wú)病蟲(chóng)害，無(wú)折損現(xiàn)象，無(wú)斑禿1，綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物1，對(duì)大廈內(nèi)部、天臺(tái)、屋頂?shù)染G化有管理措施并落實(shí)1；有措施，八精神文明建設(shè)3全體業(yè)主和使用人能自覺(jué)維護(hù)公眾利益，遵守大廈的各項(xiàng)管理規(guī)定1，不符合0設(shè)有學(xué)習(xí)宣傳園地，開(kāi)展健康向上的活動(dòng)1，不符合0大廈內(nèi)的公共娛樂(lè)場(chǎng)所未發(fā)生重大違法案件1，不符合0九管理效益4物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳率98%以上2提供有償服務(wù)，開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)1，不符合0本大廈物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)狀況1，虧本0第十一部分 創(chuàng)新物業(yè)技術(shù)文件項(xiàng)目名稱：博大大廈物業(yè)管理項(xiàng)目編號(hào)：BCMEC2004048投標(biāo)人公章：北京創(chuàng)新物業(yè)管理有限責(zé)任公司投標(biāo)人代表簽字： 日期： 年 月 日第一節(jié) 創(chuàng)新物業(yè)的實(shí)力及承接該項(xiàng)目之優(yōu)勢(shì)北京創(chuàng)新物業(yè)管理有限責(zé)任公司，是由直屬國(guó)家科委，執(zhí)行國(guó)家火炬計(jì)劃的中國(guó)技術(shù)創(chuàng)新公司和致力國(guó)際高新技術(shù)與發(fā)展的北京北辰創(chuàng)新高科技發(fā)展有限公司共同出資注冊(cè)，以物業(yè)管理為核心并設(shè)有餐飲服務(wù)、綜合娛樂(lè)、康體休閑、裝飾裝修、代租代售等業(yè)務(wù)的大型綜合性管理服務(wù)公司。 二 、 各項(xiàng)指標(biāo)的承諾及為完成承諾指標(biāo)采取的措施本章參照《全國(guó)城市物業(yè)管理示范大廈達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則》，以及我公司ISO900ISO14001國(guó)際質(zhì)量/體系標(biāo)準(zhǔn)，我們對(duì)投標(biāo)書(shū)所要求完成的(辦公樓 )物業(yè)管理的各項(xiàng)指標(biāo)予以承諾。第二節(jié) 管理承諾一、總承諾l 成為北京市新政府、新形象公眾服務(wù)型辦公大樓的典范。在文化建設(shè)上，我們還注重大與小，老與少，教與樂(lè)，雅與俗的結(jié)合。措施之六：充分借鑒成功經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)。據(jù)我們調(diào)查了解,博大大廈的車位較充足，基本能夠滿足業(yè)主的需求,但遇到召開(kāi)大型會(huì)議或貴賓來(lái)訪,車位將相對(duì)緊張,如不進(jìn)行科學(xué)合理的調(diào)度,必將導(dǎo)致車輛停放的混亂和無(wú)序。,做好大樓公共區(qū)