【正文】 中以 ，女性 ； 40歲以下 上 保潔員 不限 女性： 35歲以下 初中以上 ，動作麻利 。 二、管理服務(wù)人員配備 根據(jù)匯江假日花園的規(guī)劃設(shè)計(jì)思路及銷售定位，并結(jié)合我們以往物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，擬在匯 江假日花園管理處前期介入期配備 3 人，其中駐場經(jīng)理 1 人，工程主管 1 人，保安主管 1 人。 第三章 基層人員的培訓(xùn)與全體員工的考核 一．匯江假日花園管理處的培訓(xùn)系統(tǒng)模式 匯江假日花園管理處培訓(xùn)持續(xù)改進(jìn)系統(tǒng)： 公司要求 業(yè)戶 培訓(xùn)設(shè)計(jì)并實(shí)施（ D） 有針對性的進(jìn)行諸如：禮儀形象、專業(yè)技能、與顧客溝通技巧等方面的培訓(xùn) 培訓(xùn)目的（ P） 確定目的、范圍及策略 稽查、測評、適應(yīng)市 場 新 變 化 等 （ C） （ C） 優(yōu)化培訓(xùn)流程（ A）重設(shè)計(jì)、實(shí)施 員工需求 服 現(xiàn)代化的物業(yè)管理對從業(yè)人員的素質(zhì)提出了越來越高的要求，為保證整體運(yùn)作能夠有充分的人員保障，需建立一套科學(xué)的人力資源管理體系，其中員工的培訓(xùn)至關(guān)重要。 （ 一）基本素質(zhì)培訓(xùn)內(nèi)容主要包括 ： 物業(yè)管理基本知識，國際、國內(nèi)物業(yè)管理狀況；物業(yè)管理法律法規(guī)、公司規(guī)章制度；各工作崗位的崗位工作職責(zé)；安全、消防基本知識；電氣安全知識；計(jì)算機(jī)應(yīng)用知識；ISO9001 質(zhì)量體系教育及實(shí)施要求； （ 二）專業(yè)知識培訓(xùn)的內(nèi)容主要有 ： 電工、空調(diào)、電梯等專業(yè)工種取證培訓(xùn)；小區(qū)電氣設(shè)備知識；電梯運(yùn)行安全操作；設(shè)備安裝、裝修、裝飾工程預(yù)算；物管員崗 位取證培訓(xùn)；物管員崗位管理業(yè)務(wù)知識；清潔工相關(guān)知識；清潔工崗位技能；消防基本常識、滅火技能；會所經(jīng)營管理知識；職業(yè)禮儀規(guī)范；保安員崗位技能。通過將崗位的職責(zé)與要求進(jìn)行量化，量化考核得分與員工的工資漲幅、職務(wù)升遷直接掛鉤。 一、 物資裝備計(jì)劃 : 附表 1：匯江假日花園管理處行政辦公用品 名 稱 數(shù) 量 單價（均價） 合 計(jì) 備 注 辦公桌椅 套 會議桌椅 1 套 打印機(jī) 1 臺 復(fù)印機(jī) 1 臺 電腦設(shè)備 3 套 空調(diào)機(jī)（分體式、柜式） 2 套 傳真機(jī) 1 臺 保險柜 1 臺 照相機(jī) 1 臺 小區(qū)文化活動用 電話 部 包安裝 檔案、資料柜 套 整體制作 員工服裝 套 各類標(biāo)識牌 1 批 各類辦公用品 1 批 飲水機(jī) 1 臺 棉大衣 件 音響 1 套 小區(qū)文化活動用 VCD 1 部 小區(qū)文化活動用 電視機(jī) 1 部 2500． 00 小區(qū)文化 用 入駐、辦公資料 1 批 雨衣 5 件 手電筒 5 把 茶幾 2 套 電風(fēng)扇 臺 衣柜 3 套 附表 2：匯江假日花園管理處維修工具及清潔工具 名 稱 數(shù) 量 單 價 合 計(jì) 備 注 75 型室內(nèi)疏通機(jī) 1 臺 8KVA 型電焊機(jī) 1 臺 沖擊鉆 1 個 砂輪切割機(jī) 1 臺 手電鉆 1 個 臺鉗 1 臺 梯子 1 把 萬 用表 2 臺 搖表 1 臺 潛水泵 1 臺 2 寸套絲機(jī) 1 臺 測試儀表 2 套 電工工具 4 套 電流表 2 塊 木工工具 1 套 高空作業(yè)工具 1 套 常用材料備件 1 批 附表 3：匯江假日花園管理處治安、交通、消防裝備 名 稱 數(shù) 量 單 價 合 計(jì) 備 注 無線對講系統(tǒng) 臺 消防工具 1 套 自行車 輛 云梯 1 架 訓(xùn)練器材 1 套 警棍 棍 防毒面具 10 副 鋼盔、消防斧頭、專用 扳手、消防靴等 10 套 物品 搬運(yùn)便民服務(wù)車 輛 不可預(yù)見裝備費(fèi) 第五章 檔案資料管理 物業(yè)檔案是對前期開發(fā)成果的記錄和繼承，是當(dāng)前實(shí)施物業(yè)工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，是物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)工作。小區(qū)的檔案資料管理要將這些資料按小區(qū)工程建設(shè)、 業(yè)主 /租戶、日常管理三方面分類，運(yùn)用中海物業(yè)自己開發(fā)的辦公系統(tǒng)進(jìn)行管理。 2． 擴(kuò)建工程、改造工程的竣工驗(yàn)收及外購設(shè)備開箱驗(yàn)收等，必須在文件資料的完整、準(zhǔn)確、系統(tǒng)的情況下才能驗(yàn)收； 3． 基建項(xiàng)目、改造工程的資料在竣工后一個月內(nèi)歸檔； 三、檔案的保管 1．接收檔案必須認(rèn)真驗(yàn)收，并辦理交接手續(xù) ； 2． 檔案資料必須按順序分類規(guī)范排列，便于查找； 3． 底圖除修改、送曬外，不得外借，修改后的底圖要及時歸檔，并認(rèn)真檢查修改、補(bǔ)充情況； 4． 檔案室要做到“七防”：防火、防盜、防高溫、防潮、防蟲、防塵、防有害氣體； 5． 高度重視消防及用電安全，嚴(yán)禁吸煙和使用明火； 四、匯江假日花園的交接資料主要有： 小區(qū)竣工建筑平面圖及相關(guān)文字資料 小區(qū)道路竣工圖及資料 小區(qū)給排水竣工資料 小區(qū)電氣竣工資料 小區(qū)空調(diào)、供熱系統(tǒng)資料 小區(qū)自動噴淋系統(tǒng)資料 小區(qū)電梯資料 小區(qū)室外工程 資料 其它相關(guān)竣工資料 第六部分 物業(yè)管理服務(wù)方式的定位和配合銷售的措施 第一章 物業(yè)管理服務(wù)方式的定位 一 、銷售對象定位 匯江假日花園坐落于佛山市 新八景之一的南海南國桃園旅游度假區(qū)內(nèi)，距廣州、佛山均僅約 12 公里。根據(jù)樓盤本身的定位及市場預(yù)測，銷售對象群體之業(yè)主消費(fèi)能力極強(qiáng)，具有較高的文化品位，注重生活方式及生活樂趣，置業(yè)時尤其注重物業(yè)管理服務(wù)之內(nèi)涵及感受，同時亦要求多元化的個性化服務(wù)，以緩解緊張的工 作壓力。 針對上述銷售對象之特征，并結(jié)合廣州本地之文化背景及小區(qū)所屬之特定區(qū)域，我們大膽設(shè)想，運(yùn)用文化小區(qū)感召力滲入日常的管理和服務(wù)之中。 第二章 配合銷售的措施 中海物業(yè)多年 與各類業(yè)主的交往經(jīng)歷，使我們對業(yè)主的各類需求有著較為全面的認(rèn)識和把握。如本次招標(biāo)我們有幸接管小區(qū)物業(yè)，建議在派出前期管理人員進(jìn)駐現(xiàn)場前，南海匯江物業(yè)有限公司應(yīng)在廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例的指導(dǎo)下，就匯江假日花園的物業(yè)管理與中海物業(yè)管理廣州有限公司簽定正式的委托管理合同，將物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和深度、標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利和義務(wù)以及管理用房的劃 撥等重大問題用合同的形式明確下來。 二、提供物業(yè)管理咨詢 匯江假日花園公開發(fā)售后，我們將派遣管理人員進(jìn)駐銷售現(xiàn)場，負(fù)責(zé)物業(yè)管理方面的咨詢服務(wù)，同時開通熱線電話，就業(yè)主及銷售人員提出的問題給予解答。 四、提供護(hù)衛(wèi)及保潔服務(wù) 在匯江假日花園正式開盤后，為銷售中心及樣板房提供專業(yè)的護(hù)衛(wèi)服務(wù)和保潔服務(wù)，維持銷售現(xiàn)場的良好環(huán)境，同時亦讓購房者對未來的物業(yè)管理有初步的感受；對于銷售中心的服務(wù)人員，我們建議將其納入銷售人員的考核激勵體系，保證銷售主管對其有足夠的監(jiān)督權(quán)和調(diào)配權(quán)，具體辦法可在銷售中心管理協(xié)議中明確。 六、協(xié)助舉辦展銷活動 協(xié)助發(fā)展商定期舉辦展銷會及其他慶?；虼黉N活動。 八、提供優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù) 在銷售中心內(nèi)配置雨傘架、針線包等，以便購房者不時之需；同時配置一定量的休閑設(shè)施、資料架及時尚雜志等，讓顧客在參觀樣板房的同時可 感受休閑之樂； 負(fù)責(zé)業(yè)主的迎送工作； 在銷售中心提供代客泊車、借雨傘等各項(xiàng)服務(wù)； 中海物業(yè)管理廣州有限公司 匯江假日花園業(yè)主委員會 第七部分 項(xiàng)目服務(wù)管理費(fèi) 第一章 財(cái)務(wù)管理 提要： 倡導(dǎo)“開放管理”，定期向業(yè)主公布管理處財(cái)務(wù)收支報(bào)告，增強(qiáng)管理的透明度，接受業(yè)主的監(jiān)督； 堅(jiān)持“取之于民，用之于民”的基本原則； 財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理正常運(yùn)營的“生命線”。 一、財(cái)務(wù)管理模式 管 業(yè) 預(yù) 批 理 務(wù) 算 準(zhǔn) 酬 指 報(bào) 監(jiān) 金 導(dǎo) 告 督 說明：在匯江假日花園業(yè)主委員會成立之前，由佛山市南海匯江物業(yè)有限公司行使批準(zhǔn)和監(jiān)督職能。我們將在管理處下設(shè)行政財(cái)務(wù)部，并設(shè)會計(jì)、出納和收款員等專、兼職財(cái)務(wù)人員，負(fù)責(zé)管理處的財(cái)務(wù)管理工作。 中海物業(yè)管理廣州有限公司對匯江假日花園物業(yè)管理處的財(cái)務(wù)工作定期進(jìn)行檢查，并每年對財(cái)務(wù)帳目進(jìn)行一次審計(jì)。 管理處每半年向廣大業(yè)主公布一次收支帳目，接受業(yè)主的質(zhì)詢和監(jiān)督。 （三）加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的職能 物業(yè)管理收費(fèi)與其他行業(yè)比較而言相對較低，收入來源較少，如何為業(yè)主節(jié)約每一分錢顯得十分重要。 三、管理服務(wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi)用的收取 （一）我們將在管理處設(shè)置專職收款員，負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及各項(xiàng)代收代繳費(fèi)用的收取。 （二）在費(fèi)用收取方式上，我們在接管初期將采用人工收費(fèi)和電腦劃帳同步進(jìn)行，力求盡量盡量減少現(xiàn)金的收取，提高收款工作效率。對于拒不交納的，我們將采取法律手段作為 催繳方式，以確保全體業(yè)主的利益。 收入方面， 堅(jiān)決按議標(biāo)中確定的參考價格及佛山市國土 小區(qū)商務(wù)活動的開展 停車場管理 人員工資、辦公費(fèi)用及其它 日常物業(yè)管理 會所管理 管理者酬金 房管局、物價局等政府部門的定價標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行； 支出方面 ，以服從全體業(yè)主的利益為前提，堅(jiān)持“ 事前預(yù)算，事后核算，量入為出，合理使用 ”的資金管理原則，并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低管理成本、提高服務(wù)質(zhì)量的同時，確保資金的合理使用，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費(fèi)條件下的高效運(yùn)營。 匯江假日花園日常物業(yè)管理資金流程圖 彌補(bǔ)前期虧損 如有節(jié)余 物業(yè)管理資金 或轉(zhuǎn)下期使用 有償服務(wù)收入 停車場經(jīng)營收入 管理服務(wù)費(fèi)收入 會所經(jīng)營收入 二、 增收節(jié)支的措施 （一）根據(jù)業(yè)主的需求，不斷拓展有償服務(wù)項(xiàng)目，利用小區(qū)業(yè)戶的個性化需求開展多種經(jīng)營活動 ,努力增加營業(yè)外收入（如開展有償擺花、清洗地毯等）。 （三）嚴(yán)格控制辦公用品消耗 ,堅(jiān)持物盡其用的原則 ,節(jié)約辦公費(fèi)用開支。 （五）加強(qiáng)設(shè)備管理和養(yǎng)護(hù) ,使之保持良好狀態(tài) ,減少維修支出 ,降低運(yùn) 行費(fèi)用。 匯江假日花園物業(yè)管理費(fèi)測算表：見附件一、二。 會所作為小區(qū)業(yè)主或租戶商務(wù)交流、休閑娛樂活動的一個主要場所，它與一般純贏利性娛樂消費(fèi)場所有較大的區(qū)別，一是服務(wù)對象相對集中，主要是本小區(qū)業(yè)主和租戶；二是費(fèi)用相對低廉，以“保本微利”為經(jīng)營原則；三是以商務(wù)交流和休閑娛樂活動為主。經(jīng)過我們對匯江假日花園的初步調(diào)研，我們對匯江假日花園會所的定位是“走精品服務(wù)之路，創(chuàng)小區(qū)會所的典范”。根據(jù)我公司及匯江假日花園會所的實(shí)際情況，擬采取第二種模式，由小區(qū)管理處負(fù)責(zé)管理。 會所組織架構(gòu)圖： 管理處經(jīng)理助理 會所主管 1 人 會所服務(wù)員 職責(zé)關(guān)系說明： 管理處經(jīng)理助理負(fù)責(zé)會所的整體規(guī)劃與經(jīng)營，會所主管負(fù)責(zé)小區(qū)會所的日常經(jīng)營管理工作。經(jīng)過幾年的房地產(chǎn)市場的起伏及物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，我們認(rèn)為會所應(yīng)走經(jīng)濟(jì)實(shí)用之路，不應(yīng)片面追求豪華氣派，否則 會適得其反。但如果僅僅局限于本小區(qū)業(yè)主的消費(fèi)將難以支撐會所的日