【正文】 車輛管理員（外保人員 10人） 崗位 人數(shù) /班 作業(yè)內(nèi)容 備注 收 銀 員 會計(jì) 管業(yè)助理 管理服務(wù)人員 會計(jì) 收銀員 車庫入口 1 進(jìn)入車輛發(fā)卡 車庫出口 1 出口車輛收卡收費(fèi) 泊車位 1 引位看管車輛，避免碰傷現(xiàn)象出現(xiàn) 小計(jì)： 3人 /班 白天二班 6人，外加夜班 3人，輪班 1人，合計(jì) 10 人 治安、消防管理員（內(nèi)保人員 14人） 崗位 人數(shù) /班 作業(yè)內(nèi)容 備注 門衛(wèi) 2 負(fù)責(zé)人員出入管理及出入口治安 巡視保安 1 按規(guī)定線路巡視，檢查各層消防及人流狀況，及時發(fā)現(xiàn)消防或治安隱患，并及時予以處理。 （三）在匯江假日花園交付使用且入駐率達(dá)到 50％以上時 ,召開產(chǎn)權(quán)人代表大會 ,選舉成立匯江假日花園業(yè)主委員會 ,由小區(qū)的產(chǎn)權(quán)人及使用人共同參與管理。 1人 工程設(shè)備主管 大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷，機(jī)電設(shè)備專業(yè)，具有工程師職稱，在中海物業(yè)從事本專業(yè)工作三年以上，并具有物業(yè)管理知識，熟悉ISO9001質(zhì)量管理體系。 1人 收款員 大專以上學(xué)歷，具有會計(jì)證，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。 設(shè)備班長 男性 40歲以下 大專以上 B. 具有三年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn) 會所人員 不限 35歲以 下 高中以上 165CM 以上； 驗(yàn)； 綠化工 男性 30歲以下 高中以上 專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)三年以上 備注：作業(yè)人員必須同時具備以下條件： ，無傳染病，無不良嗜好； ； (身份證、計(jì)劃生育證及勞務(wù)用工證 )，有相關(guān)的學(xué)歷證明或技術(shù)資格證明； ； 。特別是對人員培訓(xùn)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)上要做到培訓(xùn)目標(biāo)明確、培訓(xùn)方式靈活、培訓(xùn)課程設(shè)置針對性強(qiáng)、培訓(xùn)考核機(jī)制科學(xué)的動態(tài)培訓(xùn)模式，即 PDCA（ PLAY、 DO、 CHECK、 ACTION），以下是匯江假日花園物業(yè)管理處的培訓(xùn)持續(xù)改進(jìn)系統(tǒng)圖，此系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了隨培訓(xùn)需求變 化而不斷調(diào)整改進(jìn)培訓(xùn)： 二． 匯江假日花園管理處培訓(xùn)計(jì)劃 根據(jù)從業(yè)基本常識和崗位應(yīng)具備的專業(yè)知識，有步驟、有目標(biāo)地制定培訓(xùn)計(jì)劃。 第四章 資源配置情況 提要 : 物資裝備堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、節(jié)儉的原則進(jìn)行測算和配置； 為確保對匯江假日花園實(shí)施物業(yè)管理的高起點(diǎn)和高水平 ,我們按照科學(xué)性和實(shí)用性的原則進(jìn)行論證 ,制訂出匯江假日花園管理處詳細(xì)的物資裝備計(jì)劃 (詳見附表 )。 一、 確定檔案管理制度 ，設(shè)置綜合檔案室，設(shè)置專門人員負(fù)責(zé)收集、歸檔和管理； 二、檔案的收集和歸檔 1．歸檔的文件材料要求完整、系統(tǒng)、準(zhǔn)確、真實(shí)；匯江假日花園的相關(guān)文件材料的收集、 歸檔需要得到前期開發(fā)商的大力支持。 二 、物業(yè)管理服務(wù)方式的定位 秉承“服務(wù)業(yè)主、報(bào)效社會”的核心理念，我們著力在匯江假日花園營建安全、舒適、便利的工作及生活環(huán)境，并通過持續(xù)的改進(jìn)和提升，使物業(yè)能夠保值及不斷增值，塑造同類物業(yè)之管理典范。為了配合匯江假日花園的銷售工作，我們將從物業(yè)管理的專業(yè)角度提供以下協(xié)助和服務(wù)： 一、簽定物業(yè)管理委托合同 規(guī)范的合同是提供優(yōu)秀物業(yè)管理的根本前提。 三、提供物業(yè)管理知識培訓(xùn) 為銷售人員提供必要的物業(yè)管理知識培訓(xùn)，以減少售樓過程中產(chǎn)生的銷售糾紛，并就銷售人員反饋的物業(yè)管理方面的意見和建議提出具體的解決方 案，增強(qiáng)業(yè)主信心。 七、開展業(yè)主意見征詢 在銷售過程中，我們擬通過問卷、電話、面談等方式開展業(yè)主意見征詢，就業(yè)主及購房者對物業(yè)管理、會所管理方面的需求建議或意見加以收集和統(tǒng)計(jì)，及時修訂和調(diào)整管理方案，確保日后物業(yè)管理管理服務(wù)的適用性。 二、財(cái)務(wù)管理措施 （一）設(shè)立財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)。 管理處財(cái)務(wù)工作由管理處經(jīng)理主管，凡涉及管理處資金使用的，除較大金額需報(bào)告總公司領(lǐng)導(dǎo)外，一律由管理處經(jīng)理簽字審批后方可 使用。為此，我們將充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在成本管理和成本控制方面的職能，從加強(qiáng)計(jì)劃、統(tǒng)計(jì)、成本考核等環(huán)節(jié)入手，減少各種不必要的開支，杜絕浪費(fèi)，在持續(xù)提高管理服務(wù)質(zhì)量的同時有效降低管理成本。 （三）對于極少數(shù)欠繳管理服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主或租戶，我們將采用電話催交、發(fā)催款通知單的形式進(jìn)行催交，必要情況下管理處經(jīng)理、管業(yè)助理進(jìn)行上門拜訪，敦促其交費(fèi)。 一、物業(yè)管理資金的籌措與 使用 管理資金是物業(yè)管理正常有效運(yùn)作的基礎(chǔ)和必要條件，為此，我們把物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支的管理作為管理處工作的重要內(nèi)容之一，以確保匯江假日花園物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)收支實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。 （四）加強(qiáng)物料采購、使用、保管、審批等程序的管理，加強(qiáng)物料成本的控制。 第八部分 特色服務(wù)項(xiàng)目 第一章 會所的經(jīng)營與管理 提要： 我們對匯江假日花園會所的定位是“走精品服務(wù)之路，創(chuàng)小區(qū)會所的典范”； 我們的經(jīng)營原則是“保本微 利”，實(shí)現(xiàn)會所的良性運(yùn)作； 我們的宗旨是“為業(yè)主營造一個溫馨親善的商務(wù)交流和休閑娛樂場所”。 一、會所的經(jīng)營管理模式 目前，會所的管理模式基本有兩種，一種是由專業(yè)的會所管理公司負(fù)責(zé)管理，一種是由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理，將會所的管理納入小區(qū)管理處的日常物業(yè)管理事務(wù)。 二、會所經(jīng)營項(xiàng)目的設(shè)置 前幾年，由于一些發(fā)展商純粹以促銷為目的，盲目追求會所的豪華氣派、高檔次和服務(wù)項(xiàng)目的多而全，但消費(fèi)者并不領(lǐng)會發(fā)展商的良苦用心，結(jié)果事與愿違，使得發(fā)展商及后來接管的物業(yè)公司背上了沉重的經(jīng)濟(jì)包袱。為此，會。根據(jù)我們調(diào)查的實(shí)際情況，同時為配合樓盤銷售，提出以下兩點(diǎn)建議： （一）在房屋銷售期間，提前將會所裝修好，供購房者參觀，使會所成為樓盤的賣點(diǎn)之一； （二）場所裝修不一定要追求豪華氣派，但力求精致、高雅、舒適； 三、會所的消費(fèi)模式 一般而言，會所有其特定的服務(wù)對象，主要是服務(wù)好本小區(qū)業(yè)主，原則上不對外開放。管理處對一些投入資財(cái)不多、人員較少以及免費(fèi)服務(wù)的項(xiàng)目（包括茶藝室、棋牌室、乒乓球室、閱覽室、網(wǎng)吧等），進(jìn)行直接經(jīng)營管理；對于一些占用人力多、投入大、風(fēng)險(xiǎn)較高的經(jīng)營項(xiàng)目將主要通過對外承包、管理處負(fù)責(zé)監(jiān) 督的外包方式經(jīng)營，化解經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。隨著業(yè)主對小區(qū)配套設(shè)施要求的不斷提高，以及開發(fā)商對會所的重視程度不斷加強(qiáng)，會所的經(jīng)營管理已成為物業(yè)管理的一個重要組成部分。 （六）強(qiáng)化總公司財(cái)務(wù)部對管理處資金、物資使用的監(jiān)督職能 ,制定嚴(yán)格的管理制度 ,監(jiān)督各部門的各項(xiàng)財(cái)物消耗過程。 （二）將成本指標(biāo)完成情況與員工的利益直接掛鉤，增強(qiáng)員工的成本意識，提高員工控制成本的積極性和主動性。 第二章 日常物業(yè)管理費(fèi)用 在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支上，我們將 “取之于民，用之于民” 作為物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支的基本原則。對于部分在交費(fèi)時間上有困難的業(yè)主，我們將采取節(jié)假日照常辦公、預(yù)約上門服務(wù)的形式，方便業(yè)主交費(fèi)，提高費(fèi)用收繳率。 管理處于每年初制定當(dāng)年的物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算報(bào)告，并提交業(yè)主委員會審批，經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。 （二）建立規(guī)范、透明的財(cái)務(wù)體系 匯江假日花園管理處 根據(jù)匯江假日花園的實(shí)際情況，制定切實(shí)可行的財(cái)務(wù)管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。我們將嚴(yán)格執(zhí)行國家及佛山市有關(guān)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)管理規(guī)定，依法建帳，依法管理，確保物業(yè)管理資金的良性運(yùn)作。 五、提供有形展示 在銷售現(xiàn)場，我們將提供中海物業(yè)的各種宣傳資料、圖片及標(biāo)識等，同時根據(jù)銷售部門的要求，在適當(dāng)時候舉行物業(yè)管理公司形象展示或保安員會操表演 等，增加銷售現(xiàn)場的氣氛。而在對銷售中心的早期介入管理上 ,建議亦簽定委托管理協(xié)議 ,明確管理范圍、費(fèi)用、內(nèi)容、期限等事宜，為銷售中心的正常運(yùn)作提供良好的保障。我們擬在匯江假日花園的物業(yè)管理中建立以流程運(yùn)作為基石的需求管理模式，以實(shí)現(xiàn)我們所提供之物業(yè)管理服務(wù)能夠持續(xù)超越業(yè)主的實(shí)際需求。 便利的交通、良好的自然和人造景觀，將使整個小區(qū)及周邊區(qū)域的影響力和吸引力得以很大的提升。匯江假日花園物業(yè)管理檔案資料包括：基建項(xiàng)目竣工驗(yàn)收資料、設(shè)備檔案、行政文書、財(cái)務(wù)、經(jīng)營租賃、小區(qū)管理、消防、治安、建筑及工程運(yùn)行、維修技術(shù)等業(yè)務(wù)活動過程中形成的一切有價值的文字圖像資料。 三． 匯江假日花園管理處的人員考核辦法 為鼓勵員工為管理處做出更大成績，預(yù)防和糾正員工的違法失職行為，保證順利地達(dá)成管理目標(biāo)，我們將逐步建立管理處經(jīng)理對各部主管、主管對普通員工的逐級考核制度。待小區(qū)入伙以后再對人員進(jìn)行調(diào)整；在小區(qū)管理進(jìn)入正常期時，共配備各類管理服務(wù)人員 68 人（含保安、保潔和園藝等）。 消防值班員 男性 30歲以下 高中以上 B. 相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)三年以上； 。 1人 管業(yè)助理 大專以上學(xué)歷，外表形象氣質(zhì)佳，具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力，熟悉 ISO9001質(zhì)量管理 體系。 第二章 各類人員配備計(jì)劃和素質(zhì)要求 人員配備注重員工的可塑性和可持續(xù)發(fā)展性； 樹立“管理者就是培訓(xùn)者”的觀念； 一、 管理人員素質(zhì)要求 崗位設(shè)置 崗位要求 配置人數(shù) 管理處經(jīng)理 大學(xué)本科以上學(xué)歷，在中海物業(yè)從事物業(yè)管理工作五年以上，現(xiàn)任經(jīng)理職務(wù)，具有豐富的理論知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對物業(yè)管理有獨(dú)到的見解，對管理處的工作有整體的思路和構(gòu)想，具內(nèi)審員資格，持有建設(shè)部物業(yè)管理經(jīng)理上崗證。 五、 匯江假日花園管理處外部溝通導(dǎo)向圖 服務(wù)價值供應(yīng)基本要素 內(nèi)部滿意度機(jī)制 互動服務(wù)鏈 日常管理 社區(qū)文化 滿意度調(diào)查 企業(yè)文化導(dǎo)入 培 訓(xùn) 員工檔案 有效激勵 自我評價 業(yè)余活動 合理化建議 與業(yè)主 與轄區(qū)辦 與居委會 與周邊單位 政府主管部門 公安 消防 交通 物價 工商 民政 稅務(wù) 居委會 市政 開 發(fā) 商 專 業(yè) 公 司 施 工 單 位 匯江假日花園管理處 供 貨 商 設(shè) 計(jì) 單 位 社會服務(wù)機(jī) 供電 供水 供氣 有線電視 電信 園林 環(huán)衛(wèi) 人防 其他 外部溝通導(dǎo)向圖 說明： （一）在匯江假日花園業(yè)主委員會成立之前，南海匯江物業(yè)開發(fā)公司通過預(yù)訂程序選聘物業(yè)管理公司，并與之簽訂物業(yè)管理合同。 （六 ）行政主管（兼任財(cái)務(wù)主管）的職責(zé)是負(fù)責(zé)管理處各部門的考核和監(jiān)督、辦公室事務(wù)、后勤和小區(qū)文化建設(shè)。 （二）匯江假日花園管理處各崗位所需人力資源配置實(shí)行管理處管理下的完全雙向選擇，以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團(tuán)隊(duì)。 資源供給保障體系：管理處運(yùn)作所需的重要資源的管理體系，包括人力資源的招聘、培訓(xùn)和管理，也包括重要檔案資料以及維護(hù)物業(yè)所需的設(shè)備工具及物料的采購、保管和檢驗(yàn)等。 一． 匯江假日花園管理系統(tǒng) 在匯江假日花園的管理方案中，我們把多年來摸索出的物 業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)之精華 —— 具有中海特色的物業(yè)管理五大體系 —— 與匯江假日花園的物業(yè)管理組織構(gòu)架相結(jié)合，同時，我們通過每一個體系的動態(tài)運(yùn)作管理方式，實(shí)現(xiàn)在匯江假日花園物業(yè)管理過程中的不斷完善、不斷超越、不斷進(jìn)步。共用設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的良好程度將直接影響到業(yè)主的日常工作、生活和安全保障等問題。其精髓就在于持續(xù)地不間斷地進(jìn)行流程再造，對日常一些已經(jīng)相對固化的思維方式、服務(wù)理念以及具體的作業(yè)流程進(jìn)行重新分析和改造，使其能夠更加符合業(yè)主的真實(shí)需求，從而為業(yè)主提供真正適用的服務(wù)產(chǎn)品。通過客戶服務(wù)中心的有效運(yùn)作： 第一， 可保證管理處對外服務(wù)形象統(tǒng)一化 。 八、構(gòu)建服務(wù)平臺 —— 管理服務(wù)中心 強(qiáng)大的服務(wù)平臺和先進(jìn)的服務(wù)組織是提供規(guī)范客戶服務(wù)的前提。一方面，普通的業(yè)主因?yàn)閷I(yè)的限制，對于裝修方案的設(shè)計(jì)、裝修商的選擇、裝修材質(zhì)選購、 裝修質(zhì)量的監(jiān)督等問題都顯的心有余而力不足 。對于管理 處，我們通過組織“管理處開放日”活動、公布管理處主