【正文】 層、高層 小區(qū)配套 小區(qū)內(nèi)部基本無配套設施，大多數(shù)都依靠小區(qū)外部的城市配套 營銷狀況 主要訴求點 位置、環(huán)境、價格 銷售分析 多層、高層銷售情況均良好 客戶分析 來源 企事業(yè)單位職工、小企業(yè)主、公務員 心理特征 在滿足居住要求的同時追求品質生活 消費特征 一次置業(yè)、二次置業(yè) 走勢分析 成交量穩(wěn)定；供應量繼續(xù)增大；城市配套更加完善 ★峰峰板塊中，住宅項目以名都會 主要在售樓盤的經(jīng)濟技術指標對比 樓盤名稱 占地面積 （畝） 總建面積 （萬㎡） 容積率 主力戶型 面積區(qū)間 （㎡） 價格 （元 /㎡） 主要景觀 樓盤檔次 景泰小區(qū) 15 2 兩室兩廳、三室兩廳 76— 103 3 層： 2859 6 層： 2429 簡雅生活 中低檔 彭泰嘉園 46 兩室兩廳、三室兩廳 87— 119 均價 2500 滏陽河畔，其中一期早已入住 中低檔 金碧苑 45 5 兩室兩廳、三室兩廳 66— 133 多層 2498 起 高層 2448 起 寶山綠水（元寶山、玉帶灣） 中低檔 水岸名都 130 23 兩室兩廳、三 室兩廳 80— 140 少量洋房 小高 3800 樓王 5000 首席大規(guī)模水岸建筑 中高檔 金鼎苑 兩室兩廳、三室兩廳 — 3400 城市后花園 中檔 賓悅國際 —— —— —— 兩室一廳、三室一廳 55— 139 4000 建筑品質、區(qū)位優(yōu)勢 中高檔 文化大廈 兩室一廳 55— 85 起價 4300 城市核心，中心地標 中高檔 ★在彭城板塊中，規(guī)模上，以彭泰 嘉園最大；價格上，景泰小區(qū)、彭泰嘉園、金碧苑三個項目基本持平，需要特別注明的是：金碧苑涵蓋了彭城第一個電梯高層項目。 主要在售樓盤建筑形式 樓盤名稱 建筑類型 建筑結構 車庫價格（萬元） 景泰小區(qū) 多層 板式 —— 彭泰嘉園 多層 板式 7 金碧苑 多層、高層 板式 —— 水岸名都 小高層、高層、花園洋房 板式 —— 金鼎苑 多層、小高層、高層 板式 7— 8 賓悅國際 高層 塔 式 —— 文化大廈 高層 塔式 —— 戶型設計分析 據(jù)調研分析，消費者最理想的戶型為兩室、三室，面積在 80130 平米之間。中小戶型在近幾年仍占市場主導地位。在70、 80 年代，彭城鎮(zhèn)周邊分布著大小陶瓷廠 10 個，其中鎮(zhèn)中心分布著 7 個。生產(chǎn)的陶瓷產(chǎn)品主要以出口為主，陶瓷規(guī)模和水平在國內(nèi)占有主導地位，職工的收益也比較高。但是，附近的礦場和邯峰電廠的發(fā)展比較快，取代了陶瓷在邯峰礦區(qū)的經(jīng)濟主導地位。在彭城鎮(zhèn)的周邊分布著大小廠礦 40 多家，目前得經(jīng)濟效益也相當可觀，職工的主要收入也以在工廠的收入為主。 二、項目 SWOT 分析 S—— 優(yōu)勢 ◆項目需改造的規(guī)模較大，容易形成規(guī)模小區(qū)，提升知名度； ◆項目所處區(qū)域地段道路交通便捷，道路相對發(fā)達； ◆項目與城市形象改善有著直接關系，屬于城市規(guī)劃范疇； ◆集團公司實力。 O—— 機會 ◆峰峰市區(qū)舊城改造蓄勢待發(fā)，居民迫切希望改善居住環(huán)境； ◆周邊樓盤銷售勢頭良好，價格趨勢比較樂觀； ◆項目所在區(qū)域是峰峰礦區(qū)熱點開發(fā)區(qū)域，是規(guī)劃中的城市副中心； ◆峰峰東區(qū)已沒有地可供開發(fā)； ◆峰峰東區(qū)新建的小區(qū)已經(jīng)把峰峰房地產(chǎn)市場培育完善； ◆項目周邊廠礦企業(yè)較多，且職工多為本地居民，未來目標客戶資源豐。同檔次樓盤（彭泰嘉園、金碧灣、景泰小區(qū)）的先期推出，并且缺乏足夠的市場需求做支撐； ◆消費者的消費觀念已逐漸趨于理性、成熟，對產(chǎn)品的要 求逐漸拉高； ◆二手房市場活躍； ◆市場分流，距邯鄲近，有高端客戶群分流潛在風險； ◆其它不可遇見的社會因素影響。 項目定位 ●功能定位 以居住為主，商業(yè)為輔。 ●物業(yè)類型定位 住宅：多層及小高層。 ●檔次定位 住宅：一期以低檔為主，中檔為輔；二期以中檔為主。 ●差異化定位 住宅：以綠色、健康、節(jié)約、環(huán)保為主題的有氧社區(qū)和文化社區(qū)（建議先做一個小公園，在小區(qū)內(nèi)再建文化廣場、康體中心、運動中心）。 四、產(chǎn)品戶型建議 針對人們的偏愛，建議項目的戶型滿足以下幾點需求： ◆戶型方正，面積段控制得體，不輕易浪費面積； ◆大開間，給人一種開闊感，提高居住舒適度； ◆戶型南北通透，給人以嗅覺上清新的 感覺； ◆南面的臥室、客廳采光性良好，充足的光照象征著居住品質； ◆動靜分區(qū)，讓安逸的生活不輕易被打擾，體現(xiàn)項目的人性化構想。 客戶群體定位 主力購房群體 ◆有穩(wěn)定收入的外出打工者。 ◆有穩(wěn)定收入的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的個體戶和公務員。 ◆彭城原有居民。 ◆本地的商鋪業(yè)主。購買決策較為慎重，綜合考慮短期收益（租金）和長期收益（升值），不易產(chǎn)生沖動購買，有相對充足的資本金，有一定的投資眼光，這部分客戶多數(shù)會選擇商鋪。 主要是機關單位的公務員；教師、銀行、醫(yī)院、企業(yè)的管理人員等，相對高且穩(wěn)定的基本收入，有一定的灰色收入，具有較強的投資意識，商業(yè)經(jīng)驗不足，更看重長期收益，他們選擇標準是環(huán)境比較清靜，配套設施，絕大多數(shù)選擇按揭。 ◆礦主及煤販子 這部分消費者收入高，他們一般會在峰峰東區(qū)及邯鄲市區(qū)選擇面積大、環(huán)境好、物業(yè)好的高檔住宅。 PAGE PAGE 2